Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению /ФИО3./ к /ФИО4./ о признании сделки недействительной в связи с притворностью, применении последствий признания договора притворной сделкой, взыскании задолженности по договору, и по встречному исковому заявлению /ФИО4./ к /ФИО3./ о признании договора недействительным в связи с притворностью и применении последствия недействительной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке,

УСТАНОВИЛ:

/ФИО3./ обратился в суд с иском к /ФИО4./ в котором, с учетом уточненных исковых требований в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просит признать договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2022, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между /ФИО3./ и /ФИО4./ недействительной (притворной) сделкой, применить последствия недействительности сделки, признав оспариваемую сделку, заключенной на условиях предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.07.2022, взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.07.2022 в размере 8 000 000 рублей.

В обоснование иска указав, что 05.07.2022 между /ФИО3./ и /ФИО4./ заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. По указанному предварительному договору сторонами согласована цена отчуждаемых объектом недвижимости в размере 15 000 000 рублей и утвержден порядок произведения расчетов. Денежная сумма в размере 5 000 000 рублей уплачивается покупателем /ФИО4./ за счет собственных средств до подписания предварительного договора купли-продажи, то есть до 05.07.2022, денежные средства в размере 10 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу до 05.07.2027 следующим образом: до 05 января и до 05 июля каждого года по 1 000 000 рублей. Стороны обязались после окончательного расчета за отчуждаемые объекты недвижимости обратиться в регистрирующий орган для снятия обременения с недвижимости. В этот же день 05.07.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. Сторонами указанного договора подписан акт приема-передачи земельного участка. По данному договору произведена государственная регистрация права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 13.07.2022, номер регистрации № На протяжении года ответчиком производились в адрес истца платежи за приобретаемые объекты недвижимости в размере и в порядке, согласованном сторонами в условиях предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022. Кроме того, сразу после регистрации перехода права собственности на земельный участок ответчик и члены его семьи переехал в жилой дом, расположенный на приобретенном земельном участке, и стали в нем проживать. Однако, по неизвестным истцу причинам, от заключения основного договора купли-продажи жилого дома /ФИО4./ неоднократно и безосновательно уклонялась, аргументируя свое поведение тем, что полный расчет с /ФИО3./ ею еще не произведен, а основной договор будет подписан после того, как денежные средства в размере 15 000 000 рублей будут ею выплачены продавцу. Не может быть приобретен один лишь земельный участок без приобретения в собственность жилого дома, расположенного на нем, такие действия являются грубым нарушением одного из принципов земельного законодательства РФ единства судьбы прав на земельный участок и находящихся на нем объектов. Договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 без покупки жилого дома, расположенного на нем, является притворной (прикрывающей) сделкой. Несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном законом порядке договор купли-продажи земельного участка, у сторон в действительности, при подписании договора были намерения по покупке и передаче права собственности не только на земельный участок, но и на жилой дом, находящийся на этом земельном участке. Все установленные законом обязательные требования к предварительному договору купли-продажи сторонами учтены и соблюдены, существенные условия согласованы и исполняются сторонами. До настоящего времени /ФИО4./ договор купли-продажи жилого дома не подписан, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд (л.д. 6-10, 86-87).

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика по доверенности /ФИО2./ подал встречные исковые заявления к /ФИО3./ о признании договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 недействительной (притворной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, а также взыскании денежных средств в размере 5 000 000 рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи от 05.07.2022.

Определением суда от 14.09.2023 к производству суда приняты встречное исковое заявление представителя ответчика /ФИО4./ – /ФИО2./ к /ФИО3./ о признании договора недействительным в связи с притворностью и применении последствия недействительной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке (л.д. 64).

В обоснование встречного иска к /ФИО3./ указано, что 05.07.2022 между /ФИО3./ и /ФИО4./ заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. По данному договору /ФИО4./ было оплачено продавцу 5 000 000 рублей. 05.07.2022 между теми же сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, которые были поданы в качестве документов оснований для осуществления государственной регистрации перехода прав. Переход права собственности на земельный участок произошел, о чем сделана запись о регистрации права в ЕГРН № от 13.07.2022. В данном случае стороны заключили договор на иных условиях, отличных от условий предварительного договора купли-продажи. Поскольку по условиям предварительного договора от 05.07.2022 основной договор не был заключен в предусмотренный им срок – 20.07.2022, то данный договор в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекратил свое действие. Истец не воспользовался своим правом обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор в предусмотренный законом шестимесячный срок. В связи с чем уплаченная по предварительному договору сумма 5 000 000 рублей подлежит возврату продавцом /ФИО3./ покупателю /ФИО4./ Сторона ответчика согласна с тем, что договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от 05.07.2022 является ничтожной сделкой. Однако, последствие признания договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 может быть только одно – возврат сторонами всего полученного по сделке. В этом случае суд может обязать истца вернуть полученные им по договору денежные средства в сумме 2 000 000 рублей и обязать ответчика вернуть полученный по сделке земельный участок со всем, что на нем находилось на момент сделки, также истец обязан вернуть полученные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме 5 000 000 рублей. Кроме того, при вынесении решения истец просит отменить обеспечительные меры в отношении /ФИО4./ в виде наложения ареста на счета, вклады и карты на сумму заявленных исковых требований в размере 8 000 000 рублей (л.д. 56-57).

Определением суда от 09.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Воронежской области (л.д. 74-75).

Все участвующие в деле лица извещены судом о времени и месте судебного разбирательства.

Истец /ФИО3./ (ответчик по встречным исковым требованиям) в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело без его участия, с участием представителя по доверенности, о чем представил письменное заявление (л.д. 83).

Представитель истца по доверенности /ФИО1./ в судебном заседании поддержала исковые требования, с учетом уточнения, в полном объеме, дала аналогичные показания.

Ответчик /ФИО4./ (истец по встречным исковым требованиям) в судебное заседание не явилась, о дне и времени судебного заседания извещена в установленном законом порядке, просит о рассмотрении дела в её отсутствие (л.д. 84), обеспечила явку представителя.

Представитель по доверенности /ФИО2./ против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на уточненное исковое заявление (л.д. 129-132), встречные исковые требования, поддержал, просил их удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание представителя не направило, о причинах неявки суду не сообщило (л.д. 128).

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные по делу письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положения ст. 8 ГК РФ предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Исходя из требований п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 05.07.2022 между /ФИО3./ и /ФИО4./ заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Условиями предварительного договора сторонами согласована цена отчуждаемых объектом недвижимости в размере 15 000 000 рублей и утвержден порядок произведения расчетов. Денежная сумма в размере 5 000 000 рублей уплачивается покупателем /ФИО4./ за счет собственных средств до подписания предварительного договора купли-продажи, то есть до 05.07.2022; денежные средства в размере 10 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу до 05.07.2027 следующим образом: до 05 января и до 05 июля каждого года по 1 000 000 рублей. Стороны обязались после окончательного расчета за отчуждаемые объекты недвижимости обратиться в регистрирующий орган для снятия обременения с недвижимости (л.д. 11-12).

В этот же день 05.07.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 13-14). Сторонами указанного договора подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 15). По данному договору произведена государственная регистрация права собственности /ФИО4./ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 13.07.2022, номер регистрации № что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.07.2022 (л.д. 17-20).

Вышеуказанный земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.07.1999, удостоверенного нотариусом Россошанского нотариального округа Воронежской области /Х/, зарегистрированного в реестре за № и акта приема-передачи объекта от <Дата обезличена> (л.д. 150).

Кроме того, на указанном земельном участке расположен жилой дом.

Постановлением главы администрации городского поселения город Россошь от 27.12.2006 №, /ФИО3./ разрешено строительство жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 149).

27.12.2006 /ФИО3./ администрацией городского поселения город Россошь выдано разрешение на строительство жилого дома № по адресу: <адрес> (л.д. 148).

Согласно техническому паспорту ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация», составленному по состоянию на 01.04.2015, общая площадь вышеназванного жилого дома составляет 271,7 кв.м., в том числе жилая площадь –88,5 кв.м., субъект права /ФИО3./ на основании разрешения на строительство № от 27.12.2006, отсутствует акт ввода жилого дома в эксплуатацию (л.д. 133-146).

В обоснование иска /ФИО3./ ссылаясь на положения ч. 2 ст. 170 ГК РФ полагает, что договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 является притворной сделкой, указывая на то, что на самом деле при заключении договора обе стороны имели ввиду куплю-продажу не только земельного участка, но и расположенного на нём жилого дома, истинные условия на которых стороны заключили договор содержатся в предварительном договоре купли-продажи от 05.07.2022. Условия предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022 исполняются сторонами до настоящего времени. Так, продавец /ФИО3./ передал покупателю /ФИО4./ жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Покупатель /ФИО4./ оплатила на условиях предварительного договора продавцу 5 000 000 рублей до его подписания, а также надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате оставшейся суммы в размере 10 000 000 рублей, оплатив 2 000 000 рублей за 2023 год, что подтверждается распиской от 27.12.2022 (л.д. 49).

Ответчиком /ФИО4./ представлены письменные возражения на исковое заявления, в которых указано, о её согласии с тем, что договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от 05.07.2022 является притворной сделкой. Однако, последствие признания договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 может быть только одно – возврат сторонами всего полученного по сделке. В этом случае суд может обязать истца вернуть полученные им по договору денежные средства в сумме 2 000 000 рублей и обязать ответчика вернуть полученный по сделке земельный участок со всем, что на нем находилось на момент сделки, также истец обязан вернуть полученные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме 5 000 000 рублей.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

Истец в исковом заявление указывает на притворность заключенного договора купли-продажи земельного участка в соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления Пленума).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Таким образом, в случае, если сделка является притворной, к ней надлежит применить правила прикрываемой сделки, с учетом её существа и содержания.

Представленные сторонами доказательства достаточны для определения юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему делу, исходя из существа заявленных требований и их оснований.

Из обстоятельств дела следует, что в результате двух последовательно заключенных в один день сделок – предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и договора купли-продажи земельного участка, названные объекты недвижимости перешли в собственность ответчика /ФИО4./

Стороны не отрицают, что договор купли-продажи земельного участка является притворной сделкой, обязательства сторонами исполняются на основании условий, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи.

Установив указанные обстоятельства на основании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что единой и конечной целью заключения обеими сторонами сделки, являлось приобретение /ФИО4./ в свою собственность жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре от 05.07.2022. Об этом свидетельствует заключение договоров купли-продажи между одними и теми же лицами, в течение короткого промежутка времени, а кроме этого отношение /ФИО4./ к спорному имуществу как к своему собственному, которая вместе с членами своей семьи проживает в спорном жилом доме и пользуется им как своей собственностью.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заключенный между /ФИО3./ и /ФИО4./ договор купли-продажи земельного участка, фактически прикрывал договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между теми же лицами на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.07.2022.

Поскольку /ФИО3./ утверждает о нарушении его прав оспариваемым договором, в свою очередь ответчик не представил никаких доказательств, подтверждающих то, что оспариваемый договор не нарушает прав истца, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка нарушает интересы истца и является ничтожной. В этой связи требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 и применении последствий признания договора недействительной (притворной) сделкой, в виде применения к нему правил прикрываемой сделки – условий предварительного договора купли-продажи от 05 июля 2022, с учетом его существа и содержания, подлежат удовлетворению.

С учетом того, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки, в удовлетворении встречных исковых требований /З/ надлежит отказать в полном объеме.

Сделанные выводы соответствуют правоприменительной позиции Первого кассационного суда общей юрисдикции, изложенной в определении от 16.03.2023 №88-7572/2023.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца /ФИО3./ в части взыскания с ответчика /ФИО4./ задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.07.2022 в размере 8 000 000 рулей ввиду её отсутствия.

Согласно условиям оплаты, покупатель /ФИО4./ при заключении договора оплатила 5 000 000 рублей, а также надлежащим образом исполнила свои обязательства по оплате оставшейся суммы, погасив задолженность в размере 2 000 000 рублей за 2023 год, что подтверждается распиской от 27.12.2022 (л.д. 49). Следующий платеж должен быть оплачен продавцом до 05.01.2024 года.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления судом не разрешался ввиду отсутствия соответствующего ходатайства истца и такого требования, изложенного непосредственно в исковом заявлении.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования /ФИО3./ к /ФИО4./ о признании сделки недействительной в связи с притворностью, применении последствий признания договора притворной сделкой, взыскании задолженности по договору - удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 05июля 2022 года между /ФИО3./ и /ФИО4./, недействительной (притворной) сделкой.

Применить последствия признания договора купли-продажи земельного участка от 05 июля 2022 года недействительной (притворной) сделкой, в виде применения к нему правил прикрываемой сделки – условий предварительного договора купли-продажи от 05 июля 2022 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1142 кв.м. и жилого дома Лит А,п/А,а,а1 общей площадью 271,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, с учетом его существа и содержания.

В удовлетворении остальной части требований /ФИО3./ отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований /ФИО4./ к /ФИО3./ о признании договора недействительным в связи с притворностью и применении последствия недействительной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска - снять арест (запрет) на счета, вклады и карты, принадлежащие ответчику /ФИО4./ в пределах суммы заявленных исковых требований – 8 000 000 рублей, после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Россошанский районный суд Воронежской области.

Судья Д.Ю. Рогачев

Решение принято в окончательной форме 29.12.2023 года.