Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» - ФИО4, действующего на основании доверенности №302 от 08.08.2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ИнвестГрупп-Апарт», Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом уточненных исковых требований к ООО «ИнвестГрупп-Апарт», Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение №, площадью 25 кв.м. (терраса) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение №, площадью 118,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение № площадью 54,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; 53/100 доли нежилого помещения № (террасы) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с ограничением прав и обременением в виде ипотеки (номер государственной регистрации №) и погашением регистрационной записи о праве собственности на данные помещения ООО «ИнвестГрупп-Апарт», обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ИнвестГрупп-Апарт» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого (п.2.1) Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие Продавцу на праве собственности нежилые помещения №, площадью 53,3 кв.м., №, площадью 54,9 кв.м., № площадью 57,4 кв.м. и часть террасы помещение № доли.

В п.1.4 договора установлено, что окончательные площади нежилых помещений будут определены в Основном договоре купли-продажи недвижимости после проведения технической инвентаризации органами БТИ.

На основании п.3.1 Договора цена недвижимого имущества составила 28837540 рублей, оплата в размере 100% производится в течение 10 дней с момента подписания договора (п.3.4).

Как указано в п.2.4, договора приобретаемое по договору недвижимое имущество и право аренды земельного участка, на котором данное имущество расположено, обременены залогом в пользу Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)».

При этом согласно п.4.1.5. Продавец обязуется после полного выполнения Покупателем своих обязательств по оплате полной стоимости недвижимого имущества (п.3.5 договора) совершить все необходимые действия, направленные на прекращение залога в отношении недвижимого имущества. Для этого Продавец должен в срок, не превышающий 10 дней с момента полной оплаты, обратиться во Внешэкономбанк за получением согласия на прекращение залога.

Во исполнение своей обязанности по оплате, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Банк ОАО КБ «Центр-Инвест» с заявление о перечислении денежных средств в размере 28837540 рублей Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Групп-Апарт».

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства были переведены на счет ООО «Инвест Групп-Апарт», что подтверждается также актом сверки взаимных расчетов за период с января 2014 года по декабрь 2017 года подписанному между ООО «Инвест Групп-Апарт» и ФИО1 по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому денежные средства в сумме 28837540 рублей были получены ООО «Инвест Групп-Апарт» ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обязательства по оплате, исполнены Покупателем в полном объеме. Продавец перевел во Внешэкономбанк, полученные по договору денежные средства, в связи с чем, обязательство обеспеченное ипотекой в отношении отчуждаемых Продавцом Покупателю помещений прекратилось.

Вместе с тем ответчики уклоняются от подачи заявления о погашении записи о залоге, в связи с чем, истица считает необходимым просить суд прекратить залог.

Согласно 2.1. предварительного договора, Покупатель приобретает недвижимое имущество в виде: нежилых помещений № площадью 53,3 кв.м., № площадью 54,9 кв.м., № площадью 57,4 кв.м., и части террасы помещение № доли. При этом необходимо отметить, что данные помещения находились в составе такого объекта недвижимого имущества как Торговый павильон, площадью 407,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, что составляет 642/1000 доли в праве на данный объект недвижимости.

Согласно условиям договора (п. 1.4.) окончательные площади нежилых помещений будут определены в Основном договоре купли-продажи недвижимости после проведения технической инвентаризации органами БТИ. Данное условие было связано с планами Продавца осуществить перепланировку помещений путем установления перегородок.

Такая перепланировка была проведена Продавцом, что подтверждается справкой Геленджикского отделения Филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация краевое - БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ№, а также письмом ООО «Инвест Групп-Апарт» от ДД.ММ.ГГГГ№.

При этом, в результате вышеуказанной перепланировки, площадь торгового павильона, часть которого и была приобретена истцом по договору, изменилась с 407,9 кв.м., на 408,6 кв.м., при этом, как указано в справке БТИ, площадь изменилась в связи с проведением перепланировки, не затрагивающей основные несущие конструкции здания, а, следовательно, данная перепланировка, в соответствии со ст.51 Градостроительного РФ не требует получения разрешения на ее проведение.

Согласно внесенных изменений и постановке на кадастровый учет за истцом должно быть признано право собственности на следующие помещения: нежилое помещение № площадью 25,0 кв.м., (терраса) кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение №№ площадью 118,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение № площадью 54,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; 53/100 доли нежилого помещения № (террасы) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Несмотря на то, что в п.2.3. договора указано, что основной договор будет заключен в течение 30 дней с момента получения Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на продаваемые объекты, истица считает, что договор, поименованный сторонами как предварительный, фактически является основным, так как содержит все условия по передаче недвижимого имущества и его оплате. Кроме того, данный договор является еще и фактически исполненным, поскольку сторона покупателя полностью оплатила цену, предусмотренную в договоре, а сторона Продавца фактически передала помещение во владение Покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем. сторона продавца, злоупотребляя условиями договора, а именно своим правом, установленным в п.2.3 на заключение основного договора с момента наступления определенного события, намерено не предпринимает действий по заключению основного договора.

Кроме того, важно отметить, что в связи с принятием федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», свидетельства о государственной регистрации права с ДД.ММ.ГГГГ более не выдаются.

Таким образом, условие, предусмотренное п.2.3, никогда не наступит, в связи с изменившимся законодательством.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали с учетом уточненных исковых требований, ссылаясь на основания, изложенные письменно, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Инвест Групп-Апарт» - ФИО5, действующая по доверенности, при вынесении решения полагалась на усмотрение суда, сославшись на письменный отзыв на исковое заявление, приобщенный к материалам дела.

Представитель ответчика Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» просил в иске отказать, по основаниям, указанным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенные к материалам дела.

Представитель третьего лица Администрации МО город-курорт Геленджик в судебное заседание не явился, за подписью представителя по доверенности ФИО6 представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, в разрешении спора полагается на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, заместитель начальника Геленджикского отдела ФИО7 письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ИнвестГрупп-Апарт» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого (п.2.1) Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие Продавцу на праве собственности нежилые помещения №, площадью 53,3 кв.м., №, площадью 54,9 кв.м., № площадью 57,4 кв.м. и часть террасы помещение № доли (л.д.13-18).

Во исполнение своей обязанности по оплате, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Банк ОАО КБ «Центр-Инвест» с заявлением о перечислении денежных средств в размере 28837540 рублей Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Групп-Апарт» (л.д.34).

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35) денежные средства были переведены на счет ООО «Инвест Групп-Апарт», что подтверждается также актом сверки взаимных расчетов за период с января 2014 года по декабрь 2017 года (л.д.36), подписанный между ООО «Инвест Групп-Апарт» и ФИО1 по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому денежные средства в сумме 28837540 рублей были получены ООО «Инвест Групп-Апарт» ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обязательства по оплате исполнены Покупателем в полном объеме. Продавец перевел во Внешэкономбанк, полученные по договору денежные средства.

В п.2.3. договора указано, что основной договор будет заключен в течение 30 дней с момента получения Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на продаваемые объекты.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав, с исключением понятия «свидетельство о государственной регистрации прав и форма».

Таким образом, условие, предусмотренное п.2.3 в настоящее время является неисполнимым, в то время как предварительный договор является фактически исполненным, Покупатель оплатил цену, предусмотренную в договоре, а сторона Продавца фактически передала помещение во владение Покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33).

Так судом установлено, что до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, сторона продавца, злоупотребляя условиями договора, а именно своим правом, установленным в п.2.3 на заключение основного договора с момента наступления определенного события, намерено не предпринимает действий по заключению основного договора.

На основании п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как указано в п.7 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В п. 2 ст. 165 ГК РФ указано, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности указанные ранее объекты недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

Покупатель исполнил свое обязательство по оплате недвижимого имущества, продавец передал истице недвижимое имущество по акту приема-передачи, получил разрешение залогодержателя на отчуждение имущества, поэтому обязан представить необходимые для государственной регистрации перехода права собственности за покупателем документы.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 307 ГК РФ регламентировано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласие залогодержателя Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» на отчуждение заложенной обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Групп-Арт» вещи получено, поэтому за истицей следует признать право собственности на недвижимое имущество.

В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Представителем ООО «ИнвестГрупп-Апарт» не отрицается, что обязательства по кредитным соглашениям, обеспеченных залогом апартаментов, ООО «ИнвестГрупп-Апарт» перед Внешэкономбанком не выполнило, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что решением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд г.Москвы взыскал солидарно с ООО «ИнвестГрупп-Апарт», ЗАО «ИнвестГрупп» задолженность по кредитному соглашению, доказательств исполнения данного решения не представлено, поэтому ни одного основания для прекращения залога, предусмотренного п.1 ст.352 ГК РФ либо договором, не имеется.

Согласно п.1 ст.353 ГК РФ В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, при переходе права собственности на заложенное имущество обременение сохраняется, следовательно, государственную регистрацию перехода права надлежит осуществить с ограничением прав и обременением в виде ипотеки (номер государственной регистрации №).

С учетом изложенного, суд считает требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение №, площадью 25 кв.м. (терраса) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение №№, площадью 118,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение № площадью 54,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; 53/100 доли нежилого помещения № (террасы) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить регистрацию права собственности за ФИО1 на объекты недвижимого имущества: нежилое помещение №, площадью 25 кв.м. (терраса) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение №№, площадью 118,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение № площадью 54,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; 53/100 доли нежилого помещения № (террасы) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с ограничением прав и обременением в виде ипотеки (номер государственной регистрации № и погашением регистрационной записи о праве собственности на данные помещения ООО «ИнвестГрупп-Апарт».

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через городской суд.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 июля 2019 г.