Гражданский кодекс часть 1

Тарасовский районный суд Ростовской области под председательством судьи Арьяновой Т.М., с участием: представителя истца ИП ФИО1 КФХ ФИО2 – ФИО3, действующей на основании нотариально заверенной доверенности, представителя ответчиков ФИО4, ФИО5 и ИП ФИО1 КФХ ФИО6, - адвоката Головатой Н.А., действующей на основании ордера, при секретаре судебного заседания Кузьминой С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 КФХ ФИО2 к ФИО4. ФИО5 и ИП ФИО1 КФХ ФИО6, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, применении последствий недействительности сделки и признании существующим обременения земельного участка в виде аренды,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 КФХ ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4. ФИО5 и ИП ФИО1 КФХ ФИО6 о признании отсутствующим обременения земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что между ним и участниками общей долевой собственности, в том числе ФИО5 и ФИО4 был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей земельного участка от 08.12.2009 года из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № сроком на 15 лет, с 19.01.2010 года по 18.01.2025 года, о чем Управлением службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области сделана запись регистрации № 51-61-43/018/2009-619 от 19.01.2010 года. Пунктом 3 указанного договора установлено, что арендатор имеет право в преимущественном порядке на возобновление настоящего договора на новый срок или выкуп доли в праве общей долевой собственности на арендованный земельный участок при ее продаже после выполнения норм, установленных действующим законодательством. Прекращение настоящего договора до истечения срока аренды допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания сельскохозяйственных полевых работ. Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (п. 7-8). Будучи участниками долевой собственности ФИО7 заказали проект межевания земельного участка и выделили из общей долевой собственности свои земельные доли. После выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер № общей площадью 214000 кв.м. местонахождение: , который принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 с размером доли по ? каждому. Осенью 2021 года хозяйством проведен ряд сельскохозяйственных работ по подготовке почвы и посев сельскохозяйственных культур. 07.03.2022 года крестьянским хозяйством было получено уведомление о заключении договора аренды с другими арендодателем ФИО6 и освобождении спорного земельного участка. Согласно выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № установлено ограничение (аренда) в пользу ФИО2. Следовательно, на момент регистрации права собственности собственников на выделенный из него земельный участок Управлению Росреестра надлежало осуществить государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности с учетом уже имеющихся в управлении сведений. Согласно сведениям ЕГРН в реестре отсутствуют сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером № договором аренды от 08.12.2009 года, а имеется запись о договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей от 25.09.2021 года сроком на 5 лет с ФИО6. При заключении договора аренды земельного участка от 25.09.2021 года с кадастровым номером № с новым арендатором арендодатели фактически участок не передавали, в связи с чем, и было направлено уведомление от 18.02.2022 года об освобождении участка. Вместе с тем, несмотря на ничтожность договора аренды от 25.09.2021 года в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об обременении земельного участка под кадастровым номером № в виде ареды в пользу ФИО6 (ИНН <***>) зарегистрированном 07.10.2021 года за номером №. Фактически, в отношении земельного участка переданного в аренду истцу по договору аренды от 08.12.2009 года в ЕГРП имеется запись об обременении в виде аренды иного лица – ФИО2 (<***>), что препятствует истцу в реализации прав арендатора данного земельного участка. Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка из земельного участка с кадастровым номером № должны быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный участок. Заключенный договор аренды не предусматривает условий о его одностороннем расторжении по инициативе арендодателя. Просят с учетом уточнений, признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей от 25.09.2021 года с кадастровым номером № площадью 214000 кв.м. местонахождение: . Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.09.2021 года, заключенного между ФИО6 (ИНН <***>) и ФИО4, ФИО5 в виде признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером № площадью 214000 кв.м. местонахождение: Российская в виде права аренды в пользу ФИО6 по договору аренды в земельного участка от 25.09.2021 года, зарегистрированного в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером № от 07.10.2021 года. Признать существующим обременение земельного участка с кадастровым номером № площадью 214000 кв.м. местонахождение: в виде права аренды в пользу ФИО1 Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей от 08.12.2009 года (зарегистрирован 19.01.2010 года, номер регистрации № 61-61-43/018/2009-619).

Истец ИП ФИО1 КФХ ФИО2, ответчики ФИО4, ФИО5 и ИП ФИО1 КФХ ФИО6, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, будучи надлежащим образом уведомленными о слушании дела, уважительных причин своей неявки в суд не представили об отложении слушания дела не просили. Истец и ответчики воспользовались своим правом ведения дела через своих представителей.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд пришел к мнению о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца ИП ФИО1 КФХ ФИО2 – ФИО3, настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объёме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО5 и ИП ФИО1 КФХ ФИО6, - адвокат Головатая Н.А. в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении иска, так как истцом избран не надлежащий способ защиты своих прав. Истец давал согласие на выдел долей ее доверителей ФИО7. При выделе земельного участка ФИО7 в ЕГРН не было указано на обременение вновь образованного участка договором аренды. Эта обязанность лежит на сотрудниках Управления Росреестра. После выдела истцы имели право заключить другой договор аренды, так как предметом договора уже стал земельный участок, а не доли как было при заключении договора аренды с ИП КФХ Датченко.

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив и проверив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришёл к следующему.

Как установлено судом из материалов дела 08.12.2009 года между ФИО13ФИО14 ФИО4, ФИО5 с одной стороны и Крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. Срок действия аренды 15 лет. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 19.01.2019 года.

Пунктом 3 указанного договора установлено, что арендатор имеет право в преимущественном порядке на возобновление настоящего договора на новый срок или выкуп доли в праве общей долевой собственности на арендованный земельный участок при ее продаже после выполнения норм, установленных действующим законодательством.

Прекращение настоящего договора до истечения срока аренды допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания сельскохозяйственных полевых работ. Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (п. 7-8 вышеуказанного договора).

Согласно ч. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

Согласно ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021 года) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Ответчики ФИО7, получив 27.04.2021 года согласие истца на образование земельного участка в счет их долей, произвели межевые работы и из земельного участка с кадастровым номером № выделили земельный участок, которому был присвоен кадастровый номер № площадью 214000 кв.м.

25.09.2021 года ФИО4 и ФИО5 заключили договор аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № с КФХ ФИО6, сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в ЕГРП 01.10.2021 года.

18.02.2022 года ФИО7 направили в адрес КФХ ФИО2 уведомление о заключении договора аренды с другим арендатором и освобождении земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В приведенных нормах отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (, ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Заключенный 08.12.2009 года договор аренды не предусматривает условий о его одностороннем расторжении по инициативе арендодателя. Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из положений ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 08.09.2009 года, заключенного между истцом (арендатором) и арендодателями ФИО7, которые повторно передали в аренду земельный участок с кадастровым номером №, образованный в результате выдела из исходного земельного участка принадлежащих им долей иному лицу – ИП КФХ ФИО6, что противоречит действующему законодательству, и нарушает права владения истца как арендатора спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ИП ФИО1 КФХ ФИО2 к ФИО4. ФИО5 и ИП ФИО1 КФХ ФИО6, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, применении последствий недействительности сделки и признании существующим обременения земельного участка в виде аренды, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей от 25.09.2021 года с кадастровым номером № площадью 214000 кв.м. местонахождение: , заключенный между ФИО6 (ИНН <***>) и ФИО4, ФИО5.

Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.09.2021 года, заключенного между ФИО6 (ИНН <***>) и ФИО4, ФИО5 в виде признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером № площадью 214000 кв.м. местонахождение: в виде права аренды в пользу ФИО6 по договору аренды в земельного участка от 25.09.2021 года, зарегистрированного в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером № от 07.10.2021 года.

Признать существующим обременение земельного участка с кадастровым номером № площадью 214000 кв.м. местонахождение: в виде права аренды в пользу ФИО1 Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей от 08.12.2009 года (зарегистрирован 19.01.2010 года, номер регистрации № 61-61-43/018/2009-619).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Тарасовский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: Т.М. Арьянова

Мотивированное решение изготовлено 19.07.2022 года.