Гражданский кодекс часть 1

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Шестаковой О.Н., при секретаре судебного заседания Виниченко Д.А., помощник судьи Чемеренко К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района к ФИО7 о признании договора аренды заключенным

УСТАНОВИЛ:

В Калачинский городско суд обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района с иском к ФИО1 о признании договора аренды заключенным. В исковом заявлении указал, что 29.01.2021 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района было опубликовано извещение «О проведении аукциона по продаже земельных участков и на право заключения договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения». 25.02.2021 ФИО1 подал заявку на участие в аукционе по лоту № 7, на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. 05.03.2021 на основании протокола проведения открытого аукциона по лоту № 7, ФИО1 был признан победителем аукциона. 12.03.2021 ФИО1 был направлен проект договора-аренды земельного участка (что подтверждается кассовым чеком почты России). 08.04.2021 ФИО1 подписал договор аренды и акт-приема передачи земельного участка с протоколом разногласий. Также забрал весь пакет документов для проведения государственной регистрации. На сегодняшний день договор аренды <данные изъяты> от 08.04.2021 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> не был зарегистрирован, о чем свидетельствует отсутствие в ЕГРН записи об обременении земельного участка. Просили признать договор аренды <данные изъяты> от 08.04.2021 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> заключенным; обязать ответчика предоставить в орган регистрации прав для проведения государственной регистрации договор аренды <данные изъяты> от 08.04.2021 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> либо передать оригинал подписанного договора <данные изъяты> от 08.04.2021 аренды истцу для проведения государственной регистрации.

Представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района Омской области, ответчик ФИО1, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей не направили, не просили об отложении судебного разбирательства, представитель истца направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, ввиду чего суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу части 2 пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 названной статьи.

В соответствии с положениями п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно ч. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (Зарегистрировано в Минюсте России 11.02.2010 № 16386).

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Главы Калачинского муниципального района Омской области от 12.01.2021 № 19-р 29.01.2021 постановлено о проведении аукциона по продаже земельных участков и на право заключения договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения (люд. 6-11).

В качестве Приложения (л.д. 12-25) к распоряжению Главы Калачинского муниципального района Омской области от 12.01.2021 № 19-р 29.01.2021 о проведении аукциона Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района опубликовано извещение «О проведении аукциона по продаже земельных участков и на право заключения договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения», в котором содержалась информация о проведении, в том числе, аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (лот № 7).

Согласно извещения о проведении аукциона (раздел «Порядок проведения аукциона»), результат аукциона оформляется протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем в день проведения аукциона. В соответствии со ст. 448 ГК РФ протокол о результатах аукциона имеет силу договора, лицо, выигравшее аукцион, при отклонении от подписания протокола о результатах аукциона утрачивает внесенный им задаток (л.д. 11).

25.02.2021 ФИО1 подана заявка на участие в вышеназванном аукционе по лоту № 7 (л.д. 26-27).

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.03.2011 года (л.д. 28-31), торги по лоту № 7 назначены на 05.03.2021 года, извещение направлено в адрес ФИО1 электронной почтой (л.д. 35).

Согласно протоколу проведения открытого аукциона по лоту № 7 от 05.03.2021 участниками аукциона являлись ИП ФИО2 КФХ ФИО3 (участник 15) и ФИО1 (участник 17), победителем аукциона признан ФИО1, как предложивший наивысшую цену арендной платы в год в размере 81029 рублей (л.д. 32-34).

12.03.2021 в адрес ФИО1 были направлены три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. Также разъяснено, что в соответствии с п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ если в течение тридцати дней со дня направления проекта договора он не будет представлен в Комитет, договор будет предложено заключить участнику, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона по цене, предложенной победителем аукциона (л.д. 36, 37).

07.04.2021 в адрес истца от ФИО1 поступил протокол разногласий от 06.04.2021 к договору аренды <данные изъяты> (л.д. 38).

Согласно направленного протокола разногласий, ФИО1 просил:

- пункт 2.2. Договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет арендную плату Получателю по реквизитам, указанным в п. 2.3. настоящего договора, в размере 1/12 суммы, указанной в п. 2.1. настоящего договора, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Первый платеж вносится Арендатором не позднее десяти дней с даты государственной регистрации настоящего договора»;

- пункт 5.3. Договора аренды изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременного возврата Участка Арендатор обязан уплатить сумму арендной платы за период использования Участка, превышающий срок действия настоящего договора, а также пеню в размере 0,1 процента от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки возврата Участка»;

- пункт 7.4. Договора аренды «Арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов» - исключить полностью.

Ответом от 12.04.2021 года № 346 (л.д. 39-40), отказывая в удовлетворении поступившего протокола разногласий, истец сослался на то обстоятельство, что к извещению о проведении аукциона был приложен проект договора аренды земельного участка, к содержанию которого при подаче заявки на участие в аукционе у ФИО1 претензий не имелось, внесение изменений в договор аренды, условия которого зафиксированы в документации об аукционе, будут являться прямым нарушением Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (л.д. 39-40).

Считая договор аренды земельного участка <данные изъяты> от 08.04.2021 заключенным, и учитывая уклонение ответчика от регистрации договора, истец обратился в суд с данным требованием.

Решением Калачинского городского суда Омской области от 02.09.2021 года по делу № 2-858/2021 в удовлетворении требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района Омской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, отказано. На момент настоящего судебного разбирательства решения суда от 02.09.2021 года по делу № 2-858/2021 не вступило в законную силу. Обосновывая свои выводы, суд указал, что договор аренды земельного участка был подписан ФИО1 08.04.2021 года, что свидетельствует о его заключении.

Будучи опрошенным в ходе судебного разбирательства 02.09.2021 года по делу № 2-858/2021, ФИО1, в частности пояснил, что о проведении торгов он узнал в феврале 2021 года. На данных торгах были выставлены земельные участки под строительство объектов недвижимого имущества и лишь один участок сельхоз.назначения, арендовать который он и имел намерение. Приняв решение об участии в торгах, он ознакомился и с проектом договора аренды, в котором п. 7.4 отсутствовал. После осуществления торгов, он был признан победителем, ему на подписание поступил договор аренды, с пунктом 7.4, все остальные пункты соответствовали проекту договора, выставленному на сайте до торгов. С условиями данного договора он не согласился и составил протокол разногласий, который с неподписанным договором 08.04.2021 г. предоставил в КУМИ администрации Калачинского муниципального района. Там ему предложили договор подписать, заявив, что протокол разногласий получит свою оценку. Подписав договор аренды, он отразил в нем, что подал протокол разногласий. Через некоторое время ему поступил ответ на протокол разногласий, где отражен отказ во внесении изменений в договор аренды в целом. После чего он обратился в суд с иском, ответчик выразил согласие на исключение из условий договора п. 7.4. договора, он не согласен с изменением условий пунктов 2.2. и 5.3.. Однако мировое соглашение подписано не было, так как данное соглашение касалось срока заключенного между сторонами договора, что влекло оплату арендной платы с 08.04.2021 г. Полагал, что это нарушает его права, поскольку использование земельного участка им не осуществлялось.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 609 ГК РФ Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как указывалось выше, 25.02.2021 ФИО1 подана заявка на участие в вышеназванном аукционе по лоту № 7. Согласно п. 10 заявки в случае победы на аукционе ФИО1 принял на себя обязательства: подписать с организатором аукциона протокол о результатах аукциона в день проведения аукциона и заключить договор аренды земельного участка на условиях, установленных в извещении о проведении аукциона и протоколе.

Согласно п. 11 до заключения договора аренды данная заявка вместе с протоколом о результатах проведения аукциона считается имеющей силу предварительного договора между участником и организатором аукциона.

Исходя из текста извещения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков формы проектов договоров, утвержденные Приложением № 3, Приложением № 4, размещены на официальном сайте www/torgi.gov.ru.

Более того, на официальном портале Правительства Омской области omskportal.ru в разделе Калачинского муниципального района kalach.omskportal.ru имеются сведения об аукционах, в том числе сведения об аукционе на основании распоряжения Главы Калачинского муниципального района Омской области от 12.01.2021 № 19-р 29.01.2021. В данном разделе также размещен проект договора аренды земельного участка Приложение № 3.

Согласно положениям ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п.3).

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (п.6).

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (п.7).

Исходя из смысла действующего гражданского законодательства, по общему правилу, изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон не допускается.

В настоящее время в законодательстве установлены только исключительные условия, при которых такое изменение допускается (пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации):

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (п.8).

По смыслу данного правового регулирования, изменение договора, которое может повлиять на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (и соответственно самого условия о цене), не допускается.

Таким образом, уменьшение арендной платы по договору, заключенном на торгах (аукционе), законом не допускается.

Вместе с тем, предлагаемые ответчиком изменения в пункты 2.2, 5.3 договора аренды непосредственно связано с размером арендной платы по договору аренды.

Изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон не допускается. Размер арендной платы определен как в документации об аукционе, так и в договоре от 08.04.2021 года.Само по себе произвольное изменение размера арендной платы в таком случае противоречит правовой природе аукциона.

Тем самым, суд полагает, что те изменения условий договора в п. 2.2, п. 5.3, п. 7.4, на которых настаивал в протоколе разногласий ответчик ФИО1, имеют существенное значение для определения цены на торгах, в силу чего не могут быть признаны допустимыми.

Согласно положений извещения о проведении аукциона организатор аукциона направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора аренды/купли-продажи земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор аренды/купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальному размеру ежегодной арендной платы/начальной ценой участка. Не допускается заключение указанных договоров ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Из вышеуказанного следует, что подписанный сторонами протокол проведения аукциона имеет силу договора, то есть является свидетельством достижения согласия по существенным условиям договора, данный протокол подписан ФИО1 и ФИО4 – председателем комиссии, протокол недействительным не признавался, данных требований не заявлялось, проекты договоров аренды были получены ФИО1 и подписаны им 08.04.2021, в силу суд полагает договор аренды № АЗ-07-28а/2021 от 08.04.2021 на земельный участок с кадастровым номером 55:07:061503:637 заключенным.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района к ФИО8 о признании договора аренды заключенным удовлетворить.

Признать договор аренды <данные изъяты> от 08.04.2021 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> заключенным между Администрацией Калачинского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Калачинского муниципального района и Руди ФИО10.

Обязать ФИО9 предоставить в орган регистрации прав для проведения государственной регистрации договор аренды <данные изъяты> от 08.04.2021 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> либо передать оригинал подписанного договора <данные изъяты> от 08.04.2021 аренды истцу для проведения государственной регистрации.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 04.10.2021 года.

Судья Шестакова О.Н.