Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Северо-Западная Инвестиционная группа» о расторжении договора аренды, освобождении жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что 14.09.2016 г. между ней, ФИО1 и ООО «Северо-западная инвестиционная группа», в лице генерального директора М.К.В. был заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: ***. Согласно акту приема-передачи жилого помещения от 14.09.2016г. указанная квартира была передана во временное пользование ответчику с мебелью, согласно составленной описи. Согласно п.п. 4.1., 4.2. договора аренды, ответчик принял на себя обязательство по уплате арендной платы в размере *** рублей ежемесячно не позднее 19-го числа каждого последующего месяца, за который вносится плата. То есть, ответчик должен был внести плату за пользование жилым помещением до 19.10.2016 г. и до 19.11.2016 г., что не было сделано. Денежные средства на указанный в п. 4.4. договора аренды расчетный счет перечислены не были, тем самым, на момент подачи искового заявления ответчик дважды не оплатил арендную плату. Кроме того, согласно п.п. 2.2.7., 4.7. ответчик обязан нести все расходы на содержание жилого помещения, в том числе вносить плату за потребляемые коммунальные услуги, что также не было осуществлено. Также ответчиком был нарушен п. 2.2.10. договора аренды. Ответчик препятствует в допуске арендодателя в арендуемое жилое помещение с целью проверки его технического состояния и снятия показаний счетчиков коммунальных услуг. Положения п. 5.1. договора аренды тоже не исполнены, страхование жилого помещения и движимого имущества не произведено. Согласно п. 2.3.4. договора аренды арендодатель имеет право, в случае повторного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, требовать досрочного расторжения договора.

Согласно требованиям п.п. 2.3.4, 7.1., 7.2., 7.3. ею в адрес ответчика 28.10.2016 г. была отправлена претензия с указанием на допущенные нарушения и требованием о досрочном расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора. Претензия осталась без удовлетворения - ответ от ответчика не последовал. С учетом изложенного, полагает, что досудебный порядок урегулирования спора ею был исполнен.

Просила расторгнуть договор аренды жилого помещения от 14.09.2016 г., заключенный между ФИО1 и ООО «Северо-западная инвестиционная группа», обязав ответчика освободить жилое помещение и передать его истцу.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования по изложенным в иске основаниям поддержала, пояснила, что никакой платы за пользование квартирой не получено, коммунальные платежи не оплачиваются. Все просьбы ответчиком проигнорированы. Договор заключался в офисе компании ответчика. Было сказано, что квартира будет сдаваться работникам компании, однако она сдается другим людям.

Представитель ответчика ООО «Северо-Западная Инвестиционная Группа» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке ст. 117 ГПК РФ.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Заслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В ст. 421 Гражданского кодекса РФ указано, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2).

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ФИО1 и ее несовершеннолетние дети: *** являются собственниками ***, что подтверждается свидетельствами о гос. регистрации права от 10.03.15., выпиской из ЕГРП от 19.12.16.

14 сентября 2016 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Северо-Западная Инвестиционная Группа» в лице директора М.К.В. (арендатор) заключен Договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование для проживания граждан на срок, установленный настоящим Договором, жилое помещение, расположенное по адресу: ***, принадлежащее жилое помещение на праве собственности, а также находящееся в ней движимое имущество согласно Перечня, утвержденного в Акте приема-передачи – неотъемлемой части настоящего Договора. Общая площадь жилого помещения составляет 56,6 кв.м., состоит из помещений: кухня, 2 жилые комнаты, прихожая, санузел совмещен, которое находится на 5 этаже 9 этажного многоквартирного жилого дома.

Согласно п.п. 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8 Договора, Арендатор в т.ч. обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, указанную в п. 4.1, нести все расходы на содержание жилого помещения, в том числе своевременно и в полном объеме вносить плату за потребляемые коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам, в случае если расходы по коммунальным платежам не были включены в общую стоимость арендной платы, передавать арендодателю квитанции об оплате коммунальных услуг и других расходов, связанных с содержанием жилого помещения.

Плата за пользование жилым помещением составляет *** рублей в месяц без учета коммунальных услуг (п. 4.1 Договора).

Указанная в п. 4.1 сумма, подлежит уплате Арендатором Арендодателю ежемесячно не позднее 19-го числа каждого последующего месяца, за который вносится плата (п. 4.2 Договора).

Оплата по настоящему Договору осуществляется на сберегательную книжку либо на банковскую карту № *** (п. 4.4 Договора). Факт внесения оплаты подтверждается расчетным чеком терминала соответствующего Банка либо выпиской с банковского счета арендатора (п. 4.5 Договора).

Оплата по коммунальным расходам, в случае если таковые не включены в общую стоимость арендной платы, производится самостоятельно арендатором по выставленным платежам в полном объеме и в срок не позднее 7-ми дней с момента получения соответствующих уведомлений и/или по счетчикам (п. 4.7 Договора).

В соответствии с п. 4.3 Договора аренды квартиры, стороны допускают, что не чаще одного раза за период действия настоящего договора при наличии объективных обстоятельств расчет по обязательствам предусмотренных п. 4.1 настоящего Договора может быть произведен с опозданием, но не более чем на 10-ть рабочих дней. При этом сторона, допустившая просрочку обязана оплатить штраф в размере *** руб.

Срок настоящего Договора составляет одиннадцать месяцев, начиная с 14.09.2016 по 13.08.2017 (п. 6.1 Договора).

14.09.2016 года между сторонами подписан Акт приема-передачи жилого помещения, являющийся приложением № 1 к Договору аренды квартиры от 14.09.2016 года.

В акте указано, что представитель ООО «Северо-Западная Инвестиционная Группа» принял ключи от входной двери в жилое помещение и ключ от подъезда многоквартирного дома, а также копию паспорта, гарантийное письмо по обязательствам (4 экз.) и движимое имущество.

Таким образом, исходя из совокупности вышеназванных условий и приведенных положений закона, договор аренды квартиры между сторонами считается заключенным с 14.09.2016 года.

Судом установлено, что истец обязательства по указанному договору исполнил, предоставив жилое помещение во временное пользование.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, помимо указанных в данной норме, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Как следует из п. 2.3.4 Договора аренды жилого помещения от 14.09.2016, в случае повторного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы Арендодатель имеет право потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок либо досрочного расторжения настоящего договора.

28.10.16. ФИО1 в адрес ООО «Северо-западная инвестиционная группа» были направлены: Претензия по договору аренды жилого помещения от 14.09.16., Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения от 14.09.16. (проект), однако до настоящего времени спорное жилое помещение не освобождено, плата ответчиком не внесена. В силу ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного, ответчик суду не предоставил.

Таким образом, истцом соблюден согласованный сторонами порядок расторжения договора. Доказательств того, что ответчик отказался от прав на спорное жилое помещение по договору аренды, суду не представлено, договор аренды в добровольном порядке не расторгнут.

В связи с изложенным, принимая во внимание длительное неисполнение ответчиком ООО «Северо-Западная Инвестиционная Группа» обязанности по внесению истцу ежемесячных арендных платежей по Договору аренды квартиры от 14.09.2016, отсутствие со стороны ответчика доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате ЖКУ по указанному договору, что является существенным нарушением условий Договора, повлекшим для арендодателя ФИО1 ущерб в виде неполученных в установленный договором срок платежей от арендатора, с учетом положений ст. 619, 450 ГК РФ, п. 2.3.4 договора аренды квартиры, требования истца о расторжении договора аренды квартиры от 14.09.2016, возложении обязанности освободить жилое помещение подлежат удовлетворению.

В силу положений ст. 88, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб., что подтверждается квитанцией от 30.11.2016.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: ***, заключенного между ФИО1 и ООО «Северо-Западная Инвестиционная Группа» 14 сентября 2016 года.

Обязать ООО «Северо-Западная Инвестиционная Группа» освободить жилое помещение – квартиру, расположенную по ул. ***.

Взыскать с ООО «Северо-Западная Инвестиционная Группа» в пользу ФИО1 возврат госпошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2017 года.

Судья подпись

<данные изъяты>