Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Старт" о признании незаконным раздела земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Производственно-строительная фирма «СТАРТ» о признании незаконным раздела земельного участка, мотивировав его следующим.

ФИО5 и ФИО9 являются совместными собственниками жилого помещения (квартиры) № с кадастровым номером №, расположенной по адресу <адрес>, на основании Договора уступки № № от 19.06.2018, Передаточного акта от 09.04.2019, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 25.01.2019. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.07.2019. Кроме того, за ФИО5 зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4196 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, расположенного по адресу <адрес>, а также на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2931 кв.м, расположенный по тому же адресу. Ответчик - ООО «Производственно-строительная фирма «Старт» - обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском к Управлению Росреестра по Ивановской области о признании незаконными действий Управления по государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № (дело № А17-11067/2020). В ходе рассмотрения дела были установлены следующие обстоятельства. Ответчик являлся застройщиком многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес>. На земельном участке с кадастровым номером № площадью 7127 кв.м, по адресу <адрес> расположен многоквартирный жилой дом (4 этап строительства с кадастровым номером №, 5 этап строительства с кадастровым номером №). Многоквартирные дома были возведены в рамках Федерального закона № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании разрешений на строительство от 21.12.2018 №; от 19.02.2018 №. Объекты были введены в эксплуатацию на основании выданных ответчику разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером № от 25.01.2019 № (многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> (4 этап строительства); от 05.02.2019 № (многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> (5 этап строительства). Земельный участок с кадастровым номером № был образован и использовался исключительно для создания и эксплуатации расположенного на нем многоквартирного жилого дома. Право собственности истца на квартиру в данном жилом доме было зарегистрировано 25.07.2019. Следовательно, с момента приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме истец приобрел право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Ответчик без согласия истца, как обладателя доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, произвел раздел данного участка на два: с кадастровым номером №, площадью 4196 кв.м, и с кадастровым номером №, площадью 2931 кв.м. Более того, ответчик обратился с вышеуказанным заявлением в Арбитражный суд <адрес>, мотивируя свое заявление тем, что земельный участок с кадастровым номером № не является земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, фактически оспаривая право истца на данный земельный участок. Действия ответчика по разделу земельного участка нарушают права истца как собственника участка на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом.

На основании изложенного истец просит суд признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7127 кв.м, по адресу <адрес> на два земельных участка с кадастровым номером №, площадью 4196 кв.м, и с кадастровым номером №, площадью 2931 кв.м; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7127 кв.м, по адресу <адрес>.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, направил для участия в деле своего представителя; ранее участвуя в судебных заседаниях, исковые требования поддержал.

Представитель истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО17, ФИО7, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО10 и ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО4, ФИО14 ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, объяснениях по делу, письменных дополнениях, содержащих следующие возражения против доводов ответчика. Исковые требования направлены на восстановление нарушенных прав истца как собственника земельного участка, то есть имеет место спор о праве, который разрешается в порядке искового судопроизводства. Раздел земельного участка произведен по инициативе ответчика: имеются согласия его на раздел земельного участка; межевые планы по образованию двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером № кадастрового инженера ФИО12, подготовленные по заказу директора ООО «ПСФ Старт» ФИО13, с актами согласования директором ООО «ПСФ Старт» границ земельных участков; заявления в регистрирующий орган о постановке на кадастровый учет образованных земельных участков ООО «ПСФ Старт». Таким образом, права истца были нарушены именно действиями ответчика. Ссылка ответчика на пункт 13.2 Договора участия в долевом строительстве № является несостоятельной, поскольку в силу пункта 9.2. указанного договора его действие прекращается с момента выполнения своих обязательств, предусмотренных настоящим договором. Поскольку стороны указанного договора его исполнили в части обязательств по созданию объекта долевого строительства и выплаты денежных средств по его созданию (жилое помещение передано в установленном порядке истцу, возникло право собственности на квартиру и долю в праве на земельный участок), условия договора о строительстве жилого дома, а также связанные с этим условия, исполнены и не действуют в отношении сторон. Условия договора о гарантийных обязательствах на отношения сторон в этой части не влияют, наличие гарантийных обязательств застройщика перед участником долевого строительства не дает застройщику права распоряжаться общим имуществом многоквартирного жилого дома после передачи жилого помещения участнику долевого строительства. Наличие системы локальных очистных сооружений также не является основанием для незаконного раздела земельного участка, поскольку указанные сооружения расположены на территории обоих земельных участков, образованных в результате раздела: с кадастровым номером № и кадастровым номером №

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против исковых требований по основаниям, изложены в возражениях, объяснениях по делу, полагая невозможным признать раздел спорного участка незаконным и восстановить в ЕГРН сведения о спорном земельном участке в силу следующего. Заявленные требования ошибочно адресованы ответчику, так как раздел земельного участка, производящийся путем формирования двух новых участков, постановки их на кадастровый учет, регистрации прав на них и последующего снятия с учета спорного участка, равно как и восстановление в ЕГРН прежних сведений о спорном участке, осуществляется территориальными подразделениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, истцом выбран неверный способ защиты своих якобы нарушенных прав и в качестве ответчика ошибочно указано ООО «Производственно-строительная фирма «СТАРТ». Истцом не оспаривается то обстоятельство, что площади земельных участков, образованных после раздела спорного участка (участки с кадастровыми номерами №) суммарно в точности соответствуют площади первоначального участка и составляют 7127 кв.м. В настоящее время право собственности истца зарегистрировано на оба этих участка (в размере пропорционально площади квартиры истца). Таким образом, объем прав истца при разделе участка не изменился. Право собственности истца на квартиру (а впоследствии и на земельные участки) возникло на основании договора участия в долевом строительстве № от 14.06.2017. В соответствии с п. 13.2 данного договора характеристики земельного участка, на котором находится объект долевого строительства, могут быть изменены застройщиком или собственником, из него могут быть образованы новые земельные участки путем раздела, выделения и т.п. без необходимости получения дополнительного согласия участника долевого строительства, при условии, что это не повлечет изменения местоположения дома; участник долевого строительства дает свое согласие на использование и распоряжение указанным земельным участком, а также земельными участками, образованными при его разделе застройщиком по своему усмотрению, с правом строительства объектов недвижимости, с правом совершения от имени застройщика необходимых действий по регистрации прав застройщика на вновь образованные земельные участки. Застройщиком указанного объекта долевого строительства является ответчик, соответственно, все указанные действия по выделению участка были произведены в соответствии с данным договором с предварительного согласия истца. В настоящее время данный договор продолжает действовать, так сохранили свою силу положения о гарантийных обязательствах ответчика (действующие на срок до пяти лет согласно п. 8.3 Договора). На спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, а именно: система локальных очистных сооружений, предназначенных для обслуживания нескольких жилых многоквартирных домов. Указанные объекты имеют кадастровые номера №, на них зарегистрировано в установленном порядке право собственности ответчика. Данные очистные сооружения не входят в состав общего имущества собственников квартир, соответственно, земельный участок под ними также не может рассматриваться как часть общего имущества.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4 в судебном заседании поддержали позицию истца, просили иск удовлетворить.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, ранее участвуя в судебном заседании, представил письменный отзыв, из которого следует, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются сведения о земельном участке со статусом «архивный», с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), границы его установлены, уточненная площадь 7127 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с договорами долевого участия в строительстве, заключенными застройщиком (ООО «Производственно-строительная Фирма «Старт») с участниками долевого строительства, на земельных участках с кадастровыми номерами № осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Согласно сведениям ЕГРН, на исходном земельном участке с кадастровым номером № расположен многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> (4 этап строительства) кадастровый №, многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (5 этап строительства) кадастровый №, а также объекты коммунального обслуживания (система локальных очистных сооружений) - 1 этап строительства (кадастровый №); (система локальных очистных сооружений) - 2 этап строительства (кадастровый №). Многоквартирные жилые дома были созданы в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании разрешений на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> (3 этап строительства). Корректировка проекта. (4 этап строительства) от 21.12.2018 №; разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> (3 этап строительства). Корректировка проекта. (5 этап строительства) от 19.02.2018 №№. Администрацией города Иванова ООО «Производственно-строительная Фирма «Старт» выданы следующие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию объектов в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером №: от 25.01.2019 № «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> (4 этап строительства)»; от 05.02.2019 № «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> (5 этап строительства)». Застройщиком, в отношении земельного участка с кадастровым номером № был осуществлен раздел и сформированы, поставлены на кадастровый учет два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 2931 кв.м, и № площадью 4196 кв.м.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпромбанк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, удовлетворение требований оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО УК «Славянский городок» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Банка ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело без его участия, разрешение спора оставил на усмотрение суда, указав, что 19.06.2018 между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО5 был заключен кредитный договор №, который является действующим, задолженность по нему досрочно не погашена, по состоянию на 27.04.2021 составляет 2079294,30 рублей; просроченной задолженности не имеется. Залогодержателем (владельцем закладной на предмет спора) является ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8, ФИО6, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО17, ФИО19, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО10, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, направили для участия в деле представителя - ФИО1

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Инвестторгбанк», АО «Россельхозбанк», ПАО Сбербанк, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истцу ФИО5 на праве общей совместной собственности с супругой принадлежит жилое помещение - <адрес> кадастровым номером №, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на основании Договора уступки № от 19.06.2018, Передаточного акта от 09.04.2019, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 25.01.2019.

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.05.2021.

В настоящее время за истцом также зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2931 кв.м, и на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4196 кв.м, относящиеся к категории земель: земли населенных пунктов, с видами разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно объяснениям сторон, отзыву Управления Росреестра по Ивановской области, выпискам из ЕГРН в отношении указанных земельных участков, а также межевому плану, составленному кадастровым инженером ООО «ФлагманИнжиниринг» ФИО12, оба вышеуказанных земельных участка с кадастровыми номерами № (далее – образованные участки) образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, расположенного по адресу: <адрес> (далее – исходный земельный участок).

Сторонами не оспаривается, а также подтверждается представленными в материалы дела документами (в том числе ответом на запрос суда Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова о выдаче ООО «Производственно-Строительная Фирма «Старт» разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию), что на исходном земельном участке ответчиком был возведен 20-этажный многоквартирный жилой дом, строящийся в несколько этапов (5 этапов строительства), состоящий из нескольких литеров, в том числе здания с кадастровым номером №, в котором находится квартира истца, с адресной частью: <адрес>, завершенный строительством и введенный в эксплуатацию (далее – МКД).

Поскольку ответчик ООО «ПСФ «Старт», являющийся застройщиком МКД, без согласия истца (как собственника помещения в МКД и обладателя доли в праве на исходный земельный участок пропорционально площади квартиры) произвел его раздел, истец полагает такой раздел земельного участка незаконным, просит восстановить сведения об исходном земельном участке в ЕГРН.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 ЖК РФ, включаются также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона - Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2005 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Исходный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2017 с площадью 7127 + 29,55 кв.м, что следует из выписки из ЕГРН от 01.04.2021.

Право собственности истца на квартиру в МКД зарегистрировано 25.07.2019.

Таким образом, с момента приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме, истец приобрел право общей долевой собственности на исходный земельный участок, который на тот момент уже был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет.

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статьей 252 ГК РФ предусмотрена возможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Вместе с тем, в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ, являющейся в рассматриваемых правоотношениях специальной нормой по отношению к нормам гражданского законодательства, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 67 Постановления Пленума № 10/22, даже в том случае, если земельный участок под МКД не был сформирован и в отношении него не был проведен государственный кадастровый учет на момент появления собственников помещений МКД, при определении пределов правомочий таких собственников по владению и пользованию земельным участком, образуемым под МКД, необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В рассматриваемом случае исходный земельный участок, как установлено выше, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2017, его границы и площадь определены в соответствии с действующим земельным законодательством еще до возникновения у истца права собственности на помещение в МКД, следовательно, с момента возникновения у истца права собственности на квартиру застройщик, также являющийся собственником ряда помещений МКД и доли в праве на исходный земельный участок, обязан получать согласие истца, равно как и других сособственников исходного земельного участка, на любые действия по его использованию и распоряжению исходным земельным участком, в том числе на его раздел.

Указанный вывод суда следует также из норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Так, в силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков; такое согласие не требуется в случае образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога (подп. 6).

Рассматриваемый раздел земельного участка произведен ответчиком после завершения и ввода в эксплуатацию МКД, а не для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

На основании статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 13).

На основании ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

По смыслу указанных норм, в рассматриваемом случае после ввода МКД в эксплуатацию и передачи истцу объекта долевого строительства (квартиры), регистрации его прав на нее, у истца возникло право собственности на исходный земельный участок как на уже сформированный для эксплуатации и обслуживания МКД, в связи с чем его раздел должен производиться только с согласия истца и всех его сособственников.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статьей 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Вместе с тем, сохранение и регистрация за истцом прав на образованные в результате раздела исходного земельные участки (на что ссылается ответчик, полагая, что права последнего не нарушены) не является основанием для игнорирования требований закона о получении согласия сособственников на раздел земельного участка.

Кроме того, как обоснованно утверждает истец, ответчик фактически оспаривает его право на один из образованных земельных участков, обратившись в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области по государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № (дело № А17-11067/2020, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему гражданскому делу).

Таким образом, суд полагает, что права истца незаконными действиями ответчика нарушены, и произведенный ответчиком раздел исходного земельного участка без согласия истца и иных собственников помещений МКД следует признать незаконным.

Доводы ответчика об обратном со ссылкой на условия Договора участия в долевом строительстве № от 14.06.2017 (далее – Договор), продолжающего действовать с учетом установленных в п. 8.3 договора гарантийных обязательств застройщика, являются несостоятельными в силу следующего.

Согласно п. 13.2 данного Договора его стороны пришли к соглашению о том, что характеристики земельного участка, указанного во втором абзаце пункта 1.1 Договора, могут быть изменены застройщиком и/или собственником (либо из него могут быть образованы иные земельные участки путем раздела, выделения, объединения, перераспределения и т.п.) без необходимости получения дополнительного согласия участника долевого строительства, при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического места положения дома. Настоящим участник долевого строительства дает застройщику свое согласие на изменение предмета залога (земельного участка, указанного во втором абзаце пункта 1.1 Договора), в том числе, но не ограничиваясь этим, на образование земельных участков из земельного участка, указанного во втором абзаце пункта 1.1 Договора, при его разделе, объединении или перераспределении (в том числе с другими смежными земельными участками), а также на использование и распоряжение земельным участком, указанным во втором абзаце пункта 1.1 Договора, или любой его частью, а также земельными участками, образованными при его разделе, объединении или перераспределении, застройщиком по своему усмотрению с учетом их целевого назначения и разрешенного использования, в том числе, но не ограничиваясь этим, с правом строительства объектов недвижимости, сдачи в аренду и установление сервитута, на совершение застройщиком, в том числе от имени застройщика, необходимых действий для государственной регистрации прав застройщика на вновь образованный(ые) земельный(ые) участок(ки), государственной регистрации изменений и прекращения залога прав. Застройщик имеет право, а участник долевого строительства дает на это согласие, передать третьему лицу часть земельного участка, указанного во втором абзаце пункта 1.1 Договора, для строительства сетей электро-, тепло-, газо-, водоснабжения для обеспечения дома, третьих лиц соответствующими ресурсами. При этом застройщик, в случае необходимости, обязуется наложить сервитут на земельный участок, указанный во втором абзаце пункта 1.1 Договора, необходимый для нормального функционирования дома и приведения территории дома в надлежащее состояние.

Указанное условие Договора содержит отсылку ко второму абзацу пункта 1.1 Договора, в котором говорится о трех земельных участках, на которых изначально предполагалось вести строительство МКД: с кадастровыми номерами №, в то время как исходный земельный участок согласно выписке из ЕГРН от 01.04.2021 сформирован из земельных участков с кадастровыми номерами №

Соответствие площади исходного земельного участка, сформированного таким образом из 7 земельных участков, на который у истца возникло право собственности, площади земельного участка, указанного во втором абзаце пункта 1.1 вышеуказанного Договора, ответчиком не доказано, что ставит под сомнение согласованность сторонами условия, содержащегося в пункте 13.2 Договора, учитывая также, что Договор был заключен не самим истцом, и даже не его непосредственным правопредшественником по Договору уступки № № от 19.06.2018 – ООО «ПрофЛайн», а правопредшественником последнего - ООО «ИВПРОМТОРГ».

Кроме того, данное условие Договора фактически предоставляет застройщику ничем неограниченные правомочия пользованию и распоряжению земельным участком, предназначенным для строительства и эксплуатации МКД, в том числе, как следует из логики ответчика, и после возникновения на него права собственности у участников долевого строительства, что противоречит вышеприведенным нормам гражданского, жилищного и земельного законодательства о пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности, разделе земельных участков.

В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, вышеуказанное условие, изложенное в пункте 13.2 Договора, фактически означающее заведомый безусловный отказ участника долевого строительства от своего права участвовать в решении вопросов владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, - земельным участком, занимаемым МКД, является недействительным и не может быть учтено при разрешении данного спора.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Сторонами не оспаривается, что обязательства ответчика по Договору участия в долевом строительстве № от 14.06.2017 по строительству МКД, вводу его в эксплуатацию и передаче участникам долевого строительства помещений МКД, а также обязательства истца по оплате цены Договора и принятию квартиры в МКД от застройщика, на момент рассмотрения дела исполнены надлежащим образом, следовательно, как верно указывает истец, все условия Договора, связанные со строительством МКД и использованием в целях его строительства соответствующего земельного участка МКД, следует считать исполненными, а обязательства сторон в данной части - прекращенными.

Доводы ответчика о необходимости раздела земельного участка в целях обособления системы локальных очистных сооружений, находящихся в собственности ответчика и не являющихся общим имуществом собственников помещений МКД, также подлежат отклонению судом, как несостоятельные, поскольку из представленных суду ответчиком выписок из ЕГРН от 02.12.2020 на указанные сооружения с кадастровыми номерами № следует, что они расположены на обоих образованных из исходного земельных участках.

При этом, по смыслу разъяснений, изложенных в п. 53 Постановления Пленума № 10/22, ООО «ПСФ «Старт» как лицо, фактически нарушившее права истца, является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, учитывая, что по спорам о правах на земельный участок, который имеет место в рассматриваемом случае, государственный регистратор либо сам регистрирующий орган выступает лишь в качестве третьего лица.

Таким образом, исковые требования ФИО5 к ООО «ПСФ «Старт» о признании раздела исходного земельного участка незаконным, восстановлении сведений о нем в ЕГРН являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 68 Постановления Пленума № 10/22, решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

С учетом изложенного, в ЕГРН следует восстановить сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7127 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, исключив из ЕГРН сведения об образованных в результате его раздела земельных участках с кадастровыми номерами 37:24:010123:1116, площадью 4196 кв.м, и №, площадью 2931 кв.м, расположенных адресу: <адрес>.

Ответчик при этом не лишен возможности получить согласие собственников помещений МКД и сособственников спорного земельного участка на его раздел в порядке, установленном законом.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с ответчика, как с проигравшей стороны, в пользу истца, выигравшего спор, подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Старт" удовлетворить.

Признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7127 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на два земельных участка с кадастровыми номерами №, площадью 4196 кв.м, и №, площадью 2931 кв.м, расположенных адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственной реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7127 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости сведения об образованных в результате его раздела земельных участках с кадастровыми номерами №, площадью 4196 кв.м, и №, площадью 2931 кв.м, расположенных адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Старт" в пользу ФИО5 расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 02.06.2021