Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Дзержинского районного суда г.Перми гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7 о признании права общедолевой собственности на нежилые помещения

У С Т А Н О В И Л

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7 о признании права общедолевой собственности на нежилые помещения №№ 7-16, 19-20, 33 согласно плату расположения по техническому паспорту, выданному МУП БТИ Ординского района по состоянию на 31.01.2008г. (№№ 26-37 согласно плату расположения по кадастровому паспорту от 06.10.2014г.), расположенные на 6 этаже по адресу Адрес, входящие в состав нежилого помещения с кадастровым номером ... (согласно уточненному заявлению). В обоснование исковых требований указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного на 6 этаже здания по адресу Адрес. Являясь собственником указанного помещения, совместно с другими собственниками помещений осуществляет права владения и пользования общим имуществом, в том числе помещениями № 7 площадью 7,4 кв.м. (коридор), № 8 площадью 0,8 кв.м. (туалет), № 9 площадью 0,8 кв.м. (туалет), № 10 площадь. 0,8 кв.м. (туалет), № 11 площадью 0,9 кв.м. (туалет), № 12 площадью 0,9 кв.м. (туалет), № 13 площадью 0,9 кв.м. (туалет), № 14 площадью 0,9 кв.м. (туалет), № 15 площадью 4,4 кв.м. (помещение уборочного инвентаря), № 16 площадью 5,5 кв.м. (коридор), № 19 площадью 1,5 кв.м. (туалет), № 20 площадью 1,7 кв.м. (коридор). Право собственности на указанные помещения зарегистрировано за ответчиком. В силу п.58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. В соответствии с п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.289, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании прямо законом не урегулированы, в связи с чем в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения ст.249, 289, 290 ГК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Из ответа ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 10.04.2018 № 11/90 следует, что по данным архива на дату инвентаризации от 31.03.2008г. спорные помещения имели следующее назначение: помещения № 7, 16, 20 – умывальник; помещения № 8-10, 11-14, 19 – туалет; помещение № 21 – душевая. Спорные помещения используются для обслуживания всех помещений 6 этажа здания, не являются частями самостоятельных помещений. Из технического паспорта не следует, что спорные помещения когда-либо имели самостоятельное назначение.

В судебное заседание истец не явился, извещен.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что спорные помещения в силу их функционального назначения являются общим имуществом собственников помещений, расположенных в указанном здании. Кроме того, часть помещения, принадлежащая ответчику на праве собственности, входит в состав коридора, являющегося эвакуационным выходом, а также обеспечивает доступ к помещению, являющемуся общим имуществом собственников помещений в здании – чиллерной. Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности для предъявления указанных требований считает несостоятельными, поскольку положения о сроке исковой давности на требования об устранении препятствий в пользовании имуществом не распространяются.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве. Пояснил, что ответчиком по договору купли-продажи было приобретено нежилое помещение площадью 47,1 кв.м., расположенное в здании по Адрес, кадастровый номер .... Согласно имеющейся технической и правовой документации, в 2007г. департаментом планирования и развития территории г.Перми было выдано разрешение на строительство, на осуществление реконструкции здания кинотеатра под торгово-досуговый центр по адресу Адрес на основании утвержденной проектной документации. В марте 2008г. была произведена техническая инвентаризация строящегося здания, изготовлен технический паспорт на нежилое здание. 23.07.2008г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. На основании указанных документов, а также проекта строительства в 2008г. была осуществлена государственная регистрация прав на нежилые помещения в здании общей площадью 6410,7 кв.м., на общую долевую собственность на все места общего пользования общей площадью 1479,1 кв.м. на 1-6 этажах в здании по Адрес. Таким образом, согласно проекта строительства (реконструкции) здания, технического паспорта здания, последующей государственной регистрацией прав как на нежилые помещения, так и на места общего пользования в здании был определен и закреплен перечень всех помещений здания и их правовой режим. Согласно сведениям ЕГРН места общего пользования составляют общую площадь 1479,1 кв.м., за истцом зарегистрировано право общей долевой собственности на места общего пользования пропорционально площади принадлежащего ему нежилого помещения. Спорные помещения с даты приобретения в ноябре 2015г. находятся во владении ответчика. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для предъявления указанных требований, поскольку право собственности за истцом на нежилое помещение и места общего пользования зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 03.03.2016г., при этом в договоре купли-продажи все места общего пользования поименованы, соответственно, истец не мог не знать полного перечня мест общего пользования, на которые за ним зарегистрировано право собственности.

Представитель 3-го лица ООО «Сетевая компания № 7» поддержал исковые требования истца.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что 19.11.2015 между ФИО1 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю нежилое помещение общей площадью 47,1 кв.м. на 6 этаже здания, расположенного по адресу Адрес, кадастровый номер ..., помещения общего пользования общей площадью 1479,1 кв.м. – доля в размере 178/21369: этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане 1 этаж – 3-5, 8-23, 27, 28, 32-37, 39-43; 2 этаж – 2, 4, 5, 8, 9, 31, 34, 35; 3 этаж – 2, 3, 8, 10, 32, 33; 4 этаж – 2, 3, 4, 9, 10, 32, 33; 5 этаж – 4, 5, 6, 8, 31, 32; 6 этаж – 2, 5, 6, 17, 18, 29, 32, 35,; 7 этаж – 1, 2, расположенные в здании по адресу Адрес, кадастровый номер .... Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

03.03.2016г. между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю нежилое помещение общей площадью 36,9 кв.м., на 6 этаже по адресу Адрес, кадастровый номер №, помещение общего пользования – доля в размере 123/21369 права собственности на нежилое помещение общей площадью 1479,1 кв.м., этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане 1 этаж – 3-5, 8-23, 27, 28, 32-37, 39-43; 2 этаж – 2, 4, 5, 8, 9, 31, 34, 35; 3 этаж – 2, 3, 8, 10, 32, 33, 4 этаж – 2, 3, 4, 9, 10, 32, 33; 5 этаж – 4, 5, 6, 8, 31, 32; 6 этаж - 2, 5, 6, 17, 18, 29, 32, 35, 7 этаж – 1, 2, расположенное в здании по адресу Адрес, кадастровый номер ....

В соответствии со ст.304 ГК РФ, на положения которой ссылается истец в обоснование исковых требований, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст.289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Учитывая требования закона и фактические обстоятельства дела, установленные в судебном заседании, суд считает, что исковые требования ФИО6 о признании права общедолевой собственности на помещения, расположенные на 6 этаже здания по адресу Адрес удовлетворению не подлежат. При этом суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 23.07.2008 Департаментом планирования и развития территории администрации г.Перми выдано разрешение на ввод объекта – здания по адресу Адрес в эксплуатацию. В 2008 году была осуществлена государственная регистрация прав на нежилые помещения общей площадью 6410,7 кв.м. и помещения, находящиеся в общей долевой собственности общей площадью 1479,1 кв.м. на 1-6 этажах в здании по адресу Адрес.

Государственный кадастровый учет нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью 47,1 кв.м., расположенного на 6 этаже здания по Адрес осуществлен на основании заявления и технического плана, подготовленного 16.09.2014г. кадастровым инженером по результатам проведения кадастровых работ. Согласно техническому плану, нежилое помещение образовано в результате раздела помещения с кадастровым номером .... Правообладателем указанного помещения является ФИО7, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи.

01.03.2018г. между ФИО7 (арендодатель) и ООО «Сетевая компания № 7» (арендатор), осуществляющим управление общим имуществом в здании по адресу Адрес, заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендатор передал арендодателю в срочное возмездное пользование нежилое помещение площадью 11,2 кв.м. на 6 этаже здания по адресу Адрес.

Согласно сведениям ЕГРН в здании по адресу Адрес места общего пользования общей площадью 1479,1 кв.м. поставлены на государственный кадастровый учет с кадастровым номером ..., в данную площадь входят следующие помещения: этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане 1 этаж – 3-5, 8-23, 27, 28, 32-37, 39-43; 2 этаж – 2, 4, 5, 8, 9, 31, 34, 35; 3 этаж – 2, 3, 8, 10, 32, 33; 4 этаж – 2, 3, 4, 9, 10, 32, 33; 5 этаж – 4, 5, 6, 8, 31, 32; 6 этаж – 2, 5, 6, 17, 18, 29, 32, 35; 7 этаж – 1,2.

Истцом предъявлены требования о признании права общедолевой собственности на помещения, расположенные на 6 этаже здания по адресу Адрес – номера на поэтажном плане согласно техническому паспорту нежилого здания от 31.01.2008г.: 7-16, 19, 20, 33, входящие в состав нежилого помещения с кадастровым номером ....

Как следует из материалов дела, нежилое помещение с кадастровым номером ... сформировано и поставлено на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, на данное помещение зарегистрировано право собственности ответчика. При этом действия органов государственного кадастрового учета недвижимости не оспаривались, недействительными не признаны, на данное помещение зарегистрировано право собственности ответчика, который, осуществляя правомочия собственника, передал указанное имущество управляющей организации на условиях договора аренды. Доказательств того, что спорные помещения формировались и когда-либо использовались исключительно для обслуживания иных помещений в здании материалы дела не содержат. То обстоятельство, что в спорных помещениях размещены инженерные коммуникации, являющиеся общим имуществом, само по себе не свидетельствует о назначении всего помещения для обслуживания иных помещений в здании и отсутствии у такого помещения самостоятельного назначения. Также не имеется оснований для отнесения к местам общего пользования всего помещения (помещение №33 по техпаспорту от 31.03.2008), часть которого является частью эвакуационного выхода, при этом, помещение в необходимой и достаточной площади для использования его в качестве мест общего пользования, в частности, в качестве элемента, входящего в состав путей эвакуации, не сформировано, при этом, учитывая конфигурацию и площадь помещения (помещение № 33) спорное помещение элементом пути эвакуации не является, в целях эвакуации может использоваться только часть спорного помещения, в связи с чем, учитывая равенство субъектов гражданских правоотношений, необходимость соблюдения конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избранного способа защиты права характеру нарушения, суд не усматривает оснований для признания за истцом права общедолевой собственности на спорное помещение. Кроме того, принимая во внимание, что спорное помещение также не выделялось в общедолевую собственность собственников помещений в здании, входит в состав нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком, при этом действующее законодательство не содержит прямого запрета на регистрацию права частной собственности на помещение, включающее в себя элементы эвакуационного выхода. Доводы о том, что спорное помещение является единственным, через которое осуществляется проход к местам общего пользования – чиллерной опровергаются материалами дела, согласно которым, проход к чиллерной осуществляется через лестницу и коридор, находящихся в общедолевой собственности собственников помещений в здании.

Также суд принимает во внимание следующие обстоятельства. Оспаривание зарегистрированного права возможно лишь посредством предусмотренных в статье 12 Кодекса способов защиты нарушенного права, выбор которых в каждом случае зависит от характера нарушения и обстоятельств фактического владения спорным имуществом. Указанный подход позволяет учитывать конкретные обстоятельства спора, что обеспечивает баланс интересов сторон спора, а также защиту приобретателя недвижимого имущества при помощи правил об исковой давности.

В соответствии со статьей 2 Закон о госрегистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Законом предусмотрена возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество только в судебном порядке.

Истец, обращаясь с иском об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ), имеет целью защитить принадлежащее ему, как он полагает, право собственности на указанное имущество.

Исходя из указанного интереса истца в заявленном иске, зарегистрированное право собственности ответчика по существу оспаривается посредством признания за ним права собственности на указанное имущество.

Вместе с тем, судом установлено, что объекты, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком, на момент обращения истца в суд, в его (истца) владении не находятся.

Указанные обстоятельства подтверждаются фактическими обстоятельствами дела, в частности, помещения №№ 7, 16, 20, поименованные в исковом заявлении как коридор, являются помещениями, что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании. Также судом установлено, что между ФИО7 и ООО «Сетевая компания № 7», осуществляющим управление общим имуществом здания по адресу Адрес, заключен договор аренды, в соответствии с условиям которого обществу переданы спорные помещения на условиях аренды. При таких обстоятельствах доводы истца о том, что спорные помещения находятся во владении собственников помещения в здании по Адрес противоречат фактическим обстоятельствам дела, поскольку наличие доступа в спорные помещения и их использование собственниками иных помещений в соответствии с целевым назначением с учетом их передачи в аренду управляющей организации само по себе не свидетельствует о владении указанными помещениями всеми собственниками помещений в здании как собственным имуществом, т.е. осуществление правомочий собственника в отношении спорного имущества. Доказательств того, что спорные помещения находятся во владении истца и иных собственников нежилых помещений в здании по Адрес материалы дела не содержат.

Отсутствие у истца титула собственника и факта владения имуществом предопределяют возможность избрания им иного способа защиты предполагаемого права собственности в виде предъявления виндикационного иска, которым обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности.

Поскольку истец, считающий себя собственником спорных помещений, не обладает на них зарегистрированным правом и фактически ими не владеет, суд считает, что вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Кодекса, исходя из системного истолкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (глава 20, статья 12 Кодекса), а также исходя из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (статья 1 Кодекса).

Поскольку истец не обращался в суд с виндикационным иском и обосновывает свои требования целевым назначением спорных помещений, указанных в технической документации, которое, по мнению истца, само по себе свидетельствует о необходимости отнесения указанных помещений к общему имуществу здания, тогда как спорные помещения вошли в состав объекта недвижимости, имеют самостоятельное назначение, при этом, доказательств того, что спорное имущество находится во владении истца и когда-либо являлось объектом общего пользования, либо предназначалось исключительно для обслуживания иных помещений в здании, не представлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО6 к ФИО7 о признании права общедолевой собственности на нежилые помещения №№ 7-16, 19-20, 33 согласно плату расположения по техническому паспорту, выданному МУП БТИ Ординского района по состоянию на 31.01.2008г. (№№ 26-37 согласно плату расположения по кадастровому паспорту от 06.10.2014г.), расположенные на 6 этаже по адресу Адрес, входящие в состав нежилого помещения с кадастровым номером ... оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г.Перми в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Копия верна

Судья И.В.Юрченко