Гражданский кодекс часть 1

Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Денисовой Е.Г., при секретаре Посохиной О.Г., с участием представителя заявителя ФИО1- ФИО2 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), представителя заинтересованного лица ОАО «Уралсиб» ФИО3 (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ), заинтересованного лица оценщика ФИО4, представителей заинтересованного лица судебных приставов - исполнителей Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан ФИО5, ФИО6, рассмотрев гражданское дело по заявлению ФИО1 об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя,

Установил:

ФИО1 обратилась с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя, указав, что 17января ей стало известно об оценке судебным приставом исполнителем принадлежащего ей имущества-здания магазина в по цене руб., на которое обращено взыскание по исполнительному производству в пользу взыскателя ОАО «Уралсиб». ДД.ММ.ГГГГ она ходатайствовала о назначении оценки за ее счет, поскольку цена магазина занижена. Однако судебный пристав-исполнитель отказал ей в ходатайстве, нарушив ч.3 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве. Просит признать незаконным отказ судебного пристава - исполнителя ФИО5 в удовлетворении ходатайства о привлечении оценщика за счет должника для производства оценки имущества-здания магазина; обязать его привлечь оценщика за счет должника для производства оценки имущества-здания магазина(л.д.2-3)

ДД.ММ.ГГГГ заявитель уточнила заявление, увеличив требования, также просила признать незаконным постановление судебного пристава исполнителя ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ о передаче на торги арестованного имущества-здания магазина по цене руб.(л.д.9-11).

ДД.ММ.ГГГГ заявитель еще увеличила требования, просила признать незаконным постановление судебного пристава исполнителя ФИО5 об оценке имущества здания магазина в сумме руб. (л.д.18-20) и заявила ходатайство о восстановлении срока по оспариванию данного постановления, который ею пропущен на срок два дня, поскольку она данное постановление не получала на руки, и считала достаточным оспорить постановление о передаче на торги, в котором также содержится оценка магазина. Она узнала от пристава, что он не будет привлекать оценщика за ее счет только ДД.ММ.ГГГГ Отчет о проведении оценки ООО «Консалтинг-экспертиза» получен ею от ДД.ММ.ГГГГ4. с постановлением судебного пристава-исполнителя об оценке имущества. (л.д.21)

Судебные приставы - исполнители Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан ФИО5, ФИО6 заявили ходатайство о пропуске срока для обращения в суд по обжалованию постановления об оценке имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ

Определением Благовещенского районного суда от ДД.ММ.ГГГГг. в указанных выше ходатайствах сторон отказано, поскольку срок для обжалования заявителем не пропущен.(л.д.130)

ДД.ММ.ГГГГ заявитель ФИО1 заменила требования «о признании незаконным отказ судебного пристава-исполнителя Благовещенского МО СП УФССП по РБ ФИО5 о привлечении оценщика и обязании судебного пристава-исполнителя Благовещенского МО СП УФССП по РБ ФИО5 привлечь оценщика за счет должника ФИО1 для производства оценки имущества» на требования «о признании незаконным постановление судебного пристава исполнителя Благовещенского МО СП УФССП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке имущества - здания магазина, расположенного по адресу Благовещенский район сумме 547 000 руб., и признании незаконным постановление судебного пристава исполнителя Благовещенского МО СП УФССП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ о передаче на торги арестованного имущества - здание магазина». (л.д.140)

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя ФИО1- ФИО2 поддержал, заявленные требования от ДД.ММ.ГГГГ, суду пояснил, что оценка рыночной стоимости арестованного имущества ФИО1 занижена. Судебным приставом-исполнителем арестованное имущество - магазин ФИО1 с помощью оценщика ИП ФИО8, оценено руб.. ФИО1 с данной оценкой не согласилась и обратилась к независимому оценщику ООО «Консалтинг-экспертиза» ФИО4, которая оценила арестованное имущество - магазин в сумме рублей.. Данная оценка произведена ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, судом была назначена экспертиза, согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость имущества составляет руб.

Судебные приставы-исполнители Благовещенского МО СП УФССП по РБ ФИО5 и ФИО6 с заявлением ФИО1 не согласились. ФИО6 пояснил, что эксперт ИП ФИО8 работает на основании государственного контракта на оказание услуг по оценке арестованного имущества, является аттестованным специалистом. Отчет поступил в УФССП ДД.ММ.ГГГГ, был направлен в ФИО7 СП УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ, поступил к ним ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО5 вынес постановление об оценке имущества. На исполнении у судебного пристава-исполнителя Благовещенского МО СП УФССП по РБ ФИО5 находится исполнительное производство о взыскании с ФИО1 долга по кредитному договору в размере руб. В период возбуждения исполнительного производства должником требования в добровольном порядке не исполнены. В рамках своевременного, полного и правильного исполнения данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на имущество - здания магазина, расположенного по адресу Благовещенский район . При наложении ареста присутствовала должник ФИО1, каких-либо замечаний или заявлений от нее не поступило. ДД.ММ.ГГГГ вынесена заявка на оценку арестованного имущества, которая со всеми необходимыми документами направлена в УФССП по РБ. ДД.ММ.ГГГГ в ФИО7 СП УФССП по РБ поступило извещение на оценку арестованного имущества. ДД.ММ.ГГГГ поступило сопроводительное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому УФССП по РБ направляет отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО8 об определении рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего ФИО1, а также акт сдачи-приемки выполненных работ за оказанные услуги. На основании чего, в соответствии с п.п. 3 п. 4 ст. 85 «Об исполнительном производстве», судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника. Стоимость арестованного имущества, указанная в оспариваемых постановлениях является обоснованной, т.к. она указана на основании полученного отчета №. Оснований для признания данного отчета не соответствующим закону на сегодняшний день нет. Отчет ИП ФИО8 проводил с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для реализации. Таким образом, была определена стартовая цена для реализации арестованного имущества с торгов. Просит в удовлетворении заявления ФИО1 отказать.

Представитель заинтересованного лица ОАО «Уралсиб» ФИО3 суду пояснил, что по заявлению ФИО1 возражает, согласен с судебным приставом-исполнителем. По исполнительному листу должник ФИО1 не рассчитывается длительное время, пытается затянуть срок реализации. Исполнительное производство должника ФИО1 уже идет два года Оценщиком ИП ФИО8 была определена рыночная стоимость имущества - здания магазина, расположенного по адресу Благовещенский район по цене рублей, в условиях вынужденной реализации. Данная рыночная стоимость установлена для проведения торгов. У должника ФИО1 существует возможность участвовать в торгах, внести денежные средства по указанной рыночной стоимости. Считают, что ФИО1 пытается затянуть срок исполнения по исполнительному производству. Просит в удовлетворении заявления ФИО1 отказать.

Заинтересованное лицо ФИО4 (оценщик ООО «Консалтинг-экспертиза»), суду пояснила, что она проводила оценку рыночной стоимости здания магазина в , в связи с обращением ФИО1 Она использовала объекты, которые предложило агентство недвижимости . При оценке рыночной стоимости имущества ФИО1 было учтено, что магазин находится в с. И. Поляна. Перед ней была поставлена цель об оценке рыночной стоимости магазина на дату обращения. Ею дано заключение рыночной стоимости имущества при спокойной рыночной продаже. При принудительной продаже имущества оценка стоимости снижается на 10-20 % и используются иные аналоги недвижимости. Если бы ею была произведена оценка для принудительной реализации имущества, то она бы использовала сайт УФССП по РБ, в этом случае, цена оценки имущества упала бы в два раза. ИП ФИО8 оценка имущества была произведена на октябрь 2010г., поэтому оценка имущества - магазина могла соответствовать указанной им цене рублей. Срок действия отчета в соответствии с законом шесть месяцев. Рыночная стоимость магазина, определенная ООО «Консалтинг-экспертиза» почти совпадает с рыночной стоимостью этого же магазина, определенной экспертом ЗАО «РБНЭО Стандарт», поскольку они также определяли рыночную стоимость здания магазина без учета вынужденной реализации, поскольку такой вопрос перед ними не ставился.

Заинтересованное лицо ИП ФИО8 в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил отзыв, из которого следует, что в отчете были использованы все три подхода (затратный, доходный и сравнительный), с учетом срока экспозиции. Он использовал 10% скидку на арест и сокращенный, в связи с этим, срок экспозиции. Когда собственник хочет срочно продать имущество, он вынужден опустить стоимость на свое имущество, что учитывалось им. Нижняя граница рыночной стоимости привлекает большее количество участников, и торги идут на повышение стоимости, как показывает практика. Итоговая величина рыночной стоимости признается рекомендуемой. Оценку он проводил в соответствии с законом.

Суд, выслушав стороны, приходит к следующему.

В соответствии со ст.85 ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ч.2 Закона, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, помимо прочего, недвижимого имущества.

В соответствии с ч.4 Закона, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Судом установлено, исполнительное производство N 80/18/9046/3/2009, возбуждено от ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Благовещенским районным судом о взыскании долга солидарно в размере руб. в отношении должника ФИО1, взыскатель ОАО «Уралсиб». В ходе исполнительного производства наложен арест на нежилое здание магазин по адресу: Россия РБ примерной стоимостью руб. (л.д.115)

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО9 вынесено постановление о наложении ареста на указанное недвижимое имущество в виде запрета на распоряжение и проведение государственной регистрации по отчуждению имущества, составлен акт о наложении ареста, где указанный магазин оценен примерно в руб. (л.д.110,113).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Благовещенского МО СП Управления Федеральной службы судебных приставов по РБ ФИО5 вынесена заявка на оценку арестованного имущества, которая со всеми необходимыми документами направлена в УФССП по РБ. (л.д.118)

Согласно извещения на оценку арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, УФССП по РБ, в соответствии с условиями государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №А, направил заявку пристава-исполнителя Благовещенского МО на оценку арестованного имущества должника ФИО1 (л.д.119)

Как следует из уведомления УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ в Благовещенское МО СП УФССП по РБ направлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО8 об определении рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего ФИО1, которое было получено судебным приставом-исполнителем от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.121)

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО8 об определении рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего ФИО1, стоимость здания магазина общей площадью 73,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия РБ Благовещенский район составляет на дату оценки руб.(л.д.122,123, 147-180)

ИП ФИО8, проводил оценку на основании государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №А и Дополнительного соглашения к государственному контракту с УФССП по РБ.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Благовещенского МО СП Управления Федеральной службы судебных приставов по РБ от ДД.ММ.ГГГГ установлена оценка имущества, арестованного у должника ФИО1 по акту о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого строения-магазина на сумму . С данным постановлением ФИО1 была ознакомлена ДД.ММ.ГГГГ С указанной рыночной стоимостью должник не согласилась (л.д.125).

Заявитель считает, что оценка недвижимого имущества должника выполнена с нарушениями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которым оценка должна быть произведена по рыночной цене.

Согласно отчета ЗАО «РБНЭО «Стандарт» № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного по определению Благовещенского районного суда по ходатайству ФИО1, определена рыночная стоимость здания магазина общей площадью 73,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия РБ на сумму руб. (л.д.206-271).

Согласно отчета № ООО «Консалтинг-экспертиза» об определении рыночной стоимости здания магазина общей площадью 73,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия РБ следует, что на ДД.ММ.ГГГГ стоимость указанного имущества составляет руб.

Как следует из пояснений оценщика ООО «Консалтинг-экспертиза» ФИО4, указанные оценки рыночной стоимости здания магазина ( проведены без учета сведений о вынужденной реализации объекта, что почти вдвое снижает рыночную стоимость имущества.

Как следует из отзыва оценщика ФИО8, он использовал 10% скидку на арест и сокращенный, в связи с этим, срок экспозиции, поэтому рыночная стоимость арестованного здания магазина на ДД.ММ.ГГГГ составляет руб.

В соответствии с п.26 Федерального стандарта оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 256, результаты оценки могут быть использованы в течение 6 месяцев, с даты составления отчета.

Федеральный закон РФ "Об исполнительном производстве" устанавливает требования, напрямую влияющие на определение стоимости именно арестованного имущества, подлежащего принудительной реализации в рамках исполнительного производства.

Как усматривается из материалов дела, согласно условиям Государственного контракта на оказание услуг по оценке арестованного имущества №А от ДД.ММ.ГГГГ с УФССП по РБ, требования к оценщику о произведении оценки имущества, арестованного судебными приставами-исполнителями, с определением рыночной цены объекта оценки для целей реализации этого объекта оценки в рамках исполнительного производства.

Федеральный закон "Об исполнительном производстве" (далее Закон) определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц. Задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов.

Статья 68 указанного Закона дает определение мерам принудительного исполнения.

В соответствии п.1 ст.36 Закона, содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства.

Статья 69 Закона устанавливает порядок обращения взыскания на имущество должника.

В соответствии со ст.87 Закона, регулирующей порядок реализации имущества должника, реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч руб., включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч.3 ст.87).

Согласно ст.90 Закона, торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

При оценке имущества должника также необходимо учитывать требования п.8 ст.87 Закона, а именно цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, а также положения п.2 ст.89 Закона, согласно которому начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

В соответствии с условиями п.6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом от ДД.ММ.ГГГГ N 255 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информацией означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что условия реализации оцениваемого объекта в рамках осуществления процедуры исполнительного производства не учитывались при определении рыночной стоимости ООО «Консалтинг-экспертиза» и ЗАО «РБНЭО «Стандарт» по следующим позициям:

- в рамках процедуры исполнительного производства отсутствует добровольность продавца, и судебный пристав-исполнитель в соответствии с действующим законодательством обязан реализовать имущество должника для достижения целей исполнительного производства (правильное и своевременное исполнение судебных актов), направленных на удовлетворение требований взыскателя;

- условия реализации оцениваемого объекта в рамках процедуры исполнительного производства не предполагают предоставление потенциальным покупателям достаточного (нормального) срока для изучения реализуемого объекта и рыночных условий его реализации, поскольку сроки оферты объекта на рынке регламентированы Законом (ст.90 - торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации). Кроме того, основной целью реализации имущества должника является правильное и своевременное исполнение судебных актов для удовлетворения требований кредиторов, то есть в интересах взыскателя, а не максимизация прибыли, то есть действие в интересах должника;

- публичная оферта оцениваемого объекта на открытом рынке в рамках процедуры исполнительного производства не является типичной, поскольку законодательно ограничена по времени, по процедуре реализации и целям продажи объекта;

- имущество должника реализуется на рынке в интересах взыскателя, но никак не в интересах его собственника. Кроме того, в законодательстве напрямую указано, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию (п.1 ст.69 Закона). Поскольку продажа объекта является необходимым условием для достижения целей исполнительного производства, в наличии фактор принуждения к совершению сделки.

Таким образом, с учетом проведенного судом анализа действующего законодательства, суд считает, что условия реализации оцениваемого объекта в рамках процедуры исполнительного производства, утвержденные судебным приставом-исполнителем, более всего соответствуют определению ликвидационной стоимости объекта, указанному в п.9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом от ДД.ММ.ГГГГ N 255 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации: при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Учитывая данные факторы, влияющие на стоимость имущества, которое реализуется принудительно, в сокращенные сроки и не в пользу должника, суд считает, что ИП «ФИО8» обоснованно применил понижающие коэффициенты при окончательном определении рыночной стоимости имущества.

Суд учитывает показания оценщика ФИО4, что в случае определения рыночной стоимости объекта недвижимости, который подлежал бы реализации в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, оценщиком ФИО4 в таком же порядке, как и оценщиком ИП ФИО8, были бы применены понижающие коэффициенты, в результате чего, стоимость объекта недвижимости была бы уменьшена.

По смыслу Федерального закона "Об исполнительном производстве" под рыночной ценой арестованного недвижимого имущества понимается минимальная начальная цена имущества, выставляемого на торги.

В силу ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком Отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, величина стоимости спорного нежилого помещения, определенная ИП ФИО8 в отчете, результаты которого судебный пристав-исполнитель заложил в свое постановление, носит рекомендательный характер, указывает возможную цену продажи и не свидетельствует о том, что за такую цену имущество может быть продано, что не свидетельствует о нарушении законных интересов должника при исполнении судебных решений.

С учетом изложенного, суд считает, что заявление ФИО1 не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявления ФИО1 о признании незаконным постановление судебного пристава исполнителя Благовещенского МО СП УФССП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке имущества - здания магазина, расположенного по адресу Благовещенский район сумме руб., и признании незаконным постановление судебного пристава исполнителя Благовещенского МО СП УФССП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ о передаче на торги арестованного имущества - здание магазина».

Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Благовещенский районный суд РБ в течение 10 дней.

Судья: Е.Г.Денисова Решение не вступило в законную силу.