Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кабардино – Балкарского республиканского союза потребительских обществ к ФИО3 о взыскании арендной платы и возложении обязанности освободить арендуемые помещения, а также по встречному иску ФИО3 к Кабардино – Балкарскому республиканскому союзу потребительских обществ, о признании договора аренды недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Кабардино – Балкарский республиканский союза потребительских обществ обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании 136000 рублей основного долга по договору аренды и 3 920 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, а также о выселении из здания магазина общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> и здания магазина № общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул.<адрес>

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к Кабардино – Балкарскому республиканскому союзу потребительских обществ, о признании договора аренды здания магазина общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> и здания магазина № общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Исковые требования Кабардино – Балкарского республиканского союза потребительских обществ обоснованы тем, что здание магазина, общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта № свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, расположенное по адресу: КБР, <адрес>, и здание магазина №, общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, расположенное по адресу: КБР, <адрес>, принадлежат на праве собственности ООО ТПК «Анзорей», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. 100% учредителем ООО ТПК «Анзорей» является Каббалкреспотребсоюз, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. ООО ТПК «Анзорей» упровомочил Каббалкреспотребсоюз сдавать указанные магазины в аренду. Каббалкреспотребсоюз по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и акту приема-передачи, передал указанные здания магазинов во временное владение и пользование ответчику. Согласно п. 4.1, договора, срок аренды определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик по истечении срока договора аренды не вернул Каббалкреспотребсоюзу магазины по правилам ст. 622, 655 ГК РФ и продолжает им пользоваться. Согласно пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В данном случае в пункте 4.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что договор расторгается досрочно Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в случаях нарушения Арендатором обязательств, установленных п. 2.2, договора. П. 2.2, договора установлено, в том числе обязанность арендатора по своевременной оплате арендной платы (п.п. 2.2.6.). Ответчик длительное время не оплачивает арендную плату и не освобождает здания магазинов, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением была направлена претензия №-С от ДД.ММ.ГГГГ, в которой истец расторгнул договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, потребовал от ответчика оплатить долг, пеню и освободить здание магазина до ДД.ММ.ГГГГ. Данная претензия оставлена ответчиком без внимания. Таким образом, истец расторгнул в одностороннем внесудебном порядке договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик не возвратил магазины истцу в порядке ст. 622 и ч. 2 ст. 655 ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно п. 3.1, договора, арендная плата в месяц составляет 4000 рублей, из этой суммы 2000 рублей арендатор оплачивает ежемесячно в кассу арендодателя, а 2000 рублей засчитывается в погашение остатка затраченных средств арендатором (остаток составляет 40 000 рублей) на ремонт арендуемого здание общей площадью 111,80 кв.м. Пунктом 3.2 договора установлено, что оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды путем внесения денежных средств в кассу арендодателя или перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя. С момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик оплатил арендную плату в общей сумме 24 000 рублей, в том числе по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ – 10000 рублей, по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ – 6000 рублей, по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ – 6000 рублей, по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ – 2000 рублей. Как указано выше, на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ остаток потраченных арендатором средств на ремонт одного из арендуемых зданий магазина (общей площадью 111,80 кв.м.) составлял 40 000 рублей. За весь 2013 год ответчик оплатил арендную плату всего в сумме 16 000 рублей. Следовательно в 2013 году неоплаченная сумма в 32 000 рублей (48 000 рублей годовая арендная плата – 16 000 рублей оплаченные в 2013 году) и неоплаченная арендная плата за январь и февраль 2014 года в общей сумме 8 000 рублей полностью возместили ответчику вышеуказанные затраты на ремонт одного магазина в сумме 40 000 рублей. Таким образом ответчик обязан оплатить истцу арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ, но по настоящему иску, истец просит взыскать с ответчика арендную плату за 34 месяца, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учетом оплаченной ответчиком арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8000 рублей), в размере 136 000 рублей (по 4000 рублей за 34 месяца). Согласно п. 5.2 договора аренды, за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку арендодателю в размере 500 рублей за каждый день просрочки. Ответчик систематически нарушал сроки оплаты арендной платы, что дает право истцу требовать с него договорную неустойку, которая за 36 месяцев составляет 547 500 рублей, однако истец воздерживается от предъявления соответствующих требований. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Встречные исковые требования ФИО3 мотивированы тем, что исковые требования представителя Кабардино – Балкарского республиканского союза потребительских обществ основаны на договоре аренды магазина общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта № расположенного по адресу: КБР, <адрес> и здания магазина № № общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> от 01.01.2013 года, заключенного между Каббалкпотребсоюзом и ФИО3 Указанный договор является недействительным в силу ничтожности в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, так как заключен неуполномоченным лицом. В силу ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии с указанной нормой, Каббалкпотребсоюз не обладал полномочиями по сдаче в аренду арендуемого имущества и договор аренды заключен в нарушение норм права, что делает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Представителем истца – ФИО2, действующим на основании доверенности №-С от ДД.ММ.ГГГГ, суду представлены возражения на встречные исковые требования ФИО3, в которых указано, что встречный иск ФИО3 является необоснованным, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как следует из встречного иска, ФИО3 просит суд признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным), мотивируя тем, что Каббалкреспотребсоюз (арендодатель) не обладал полномочиями сдавать ему магазины в аренду. Между тем, 100 % учредителем ООО ТПК «Анзорей» (собственником общества) является Каббалкреспотребсоюз, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и сторонами не

оспаривается. В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. ООО ТПК «Анзорей» упровомочил Каббалкреспотребсоюз сдавать указанные магазины в аренду, что прямо следует из отзыва ООО ТПК «Анзорей» на первоначальный иск. Вместе с тем, согласно п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Аналогичное дело с участием подведомственной Каббалкреспотребсоюзу организации было рассмотрено судами всех инстанции, что подтверждается определением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Предыдущая редакция ГК РФ содержала аналогичные нормы. Во встречном иске ФИО3 просит признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным). Исполнение данного договора началось с момента его заключения, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому магазины переданы в аренду ФИО3, и приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО3 арендной платы 10 000 рублей за несколько месяцев (к первоначальному иску приложены и другие приходно-кассовые ордера). Таким образом, ФИО3 пропущены сроки исковой давности, установленные ч. 1 и ч. 2 ст. 181 ГК РФ. В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ и п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Встречный иск ФИО3 направлен на затягивания судебного разбирательства и фактический является злоупотреблением процессуальным правом, что не допускается ч. 1 ст. 35 ГПК РФ.

С учетом изложенного Каббалкреспотребсоюз и ООО ТПК «Анзорей» в своих возражениях просят отказать ФИО3 в удовлетворении встречного иска в связи с истечением срока исковой давности и необоснованностью.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить в полном объёме, при этом, встречные исковые требования ФИО3 не признал и просил отказать в их удовлетворении на основании доводов изложенных в представленных возражениях.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не признал исковые требования Кабардино – Балкарского республиканского союза потребительских обществ и просил отказать в их удовлетворении, при этом, ФИО3 поддержал и просил удовлетворить встречные исковые требования.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела представитель третьего лица – ООО ТПК «Анзорей» в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд считает возможным рассмотрение гражданского дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО ТПК «Анзорей» является собственником здания магазина общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>.

На основании свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО ТПК «Анзорей» является собственником здания магазина № общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул.Ленина.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ учредителем ООО ТПК «Анзорей» является Кабардино – Балкарский республиканский союз потребительских обществ.

В силу ст. 608 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком договор аренды здания магазина общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> и здания магазина № общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул.Ленина.

На основании акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику арендуемые магазины.

Согласно п. 4.1 договора аренды, срок аренды определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что по истечении срока аренды, ответчик вернул истцу арендуемое имущество по правилам ст. ст. 622, 655 ГК РФ, что подтверждает то обстоятельство, что ответчик пользуется магазинами до настоящего времени.

Данные обстоятельства, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, свидетельствуют о том, что договор аренды спорных магазинов, которыми продолжает пользоваться ответчик, при отсутствии возражений со стороны истца, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 4.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились о том, что договор расторгается досрочно арендодателем в одностороннем порядке в случаях нарушения арендатором обязательств, установленных п. 2.2. договора аренды. Настоящий договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке через 10 дней со дня направления арендатору соответствующего уведомления. Направление уведомления арендатору подтверждается почтовой квитанцией об отправлении.

ДД.ММ.ГГГГ адрес ответчика заказным письмом истцом была направлена претензия №-С отДД.ММ.ГГГГ, в которой истец потребовал от ответчика оплатить долг, пеню и освободить занимаемые здания магазинов до ДД.ММ.ГГГГ, чем подтверждается, что истец фактический расторгнул в одностороннем порядке договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора аренды, ежемесячные арендные платежи в общей сумме составляют 4 000 рублей, с оплатой не позднее 5 числа каждого месяца.

Согласно расчёту, указанному в иске, ответчик не вносит арендную плату за последние 34 месяца, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учетом оплаченной ответчиком арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8000 рублей), и за ним образовалась задолженность в размере 136 000 рублей (по 4000 рублей за 34 месяца). Данный расчет проверен судом и является верным.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из заявления директора ООО ТПК «Анзорей» № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ТПК «Анзорей» действительно упровомочил Каббалкреспотребсоюз (своего 100 % учредителя) сдавать в аренду здания магазинов.

Согласно п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Во встречном иске ФИО3 просит признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным). Исполнение данного договора началось с момента его заключения, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому магазины переданы в аренду ФИО3, и приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО3 арендной платы 10 000 рублей за несколько месяцев.

Таким образом, ФИО3 пропущены сроки исковой давности, установленные ч. 1 и ч. 2 ст. 181 ГК РФ. В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ и п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Кабардино – Балкарского республиканского союза потребительских обществ к ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат, в связи с истечением срока исковой давности и необоснованностью.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, в доход Лескенского муниципального района КБР с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, оплата которой была отсрочена истцу при обращении с иском в суд, размер которой на основании п. 1 ч. 1 ст. 333.19 налогового кодекса РФ, составляет – 3920,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кабардино – Балкарского республиканского союза потребительских обществ к ФИО3 о взыскании арендной платы и возложении обязанности освободить арендуемые помещения, удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФИО3 в пользу Кабардино – Балкарского республиканского союза потребительских обществ, в счёт погашения арендной платы за аренду здания магазина общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> и здания магазина № общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул.Ленина, 136000,00 (сто тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Обязать ФИО3 освободить здание магазина общей площадью 111,80 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес> и здание магазина № общей площадью 110,50 кв.м., номер объекта №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, <адрес>

Встречные исковые требования ФИО3 к Кабардино – Балкарскому республиканскому союзу потребительских обществ, о признании договора аренды недействительным, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 в бюджет Лескенского муниципального района Кабардино – Балкарской республики государственную пошлину в размере – 3920,00 (три тысячи девятьсот двадцать) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, через Лескенский районный суд, в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья – подпись

Копия верна:

Судья Лескенского

районного суда КБР А.А. Балкаров