Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Орловского районного суда Орловской области гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 чу, ФИО2 о признании дополнительного соглашения к договору купли – продажи недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в Орловский районный суд Орловской области с иском к ФИО4, ФИО2 о признании дополнительного соглашения к договору купли – продажи недействительным.

В обоснование заявленных требований указывает, что Дата между ФИО2 и ФИО3, в интересах которой по доверенности действовал ФИО4, заключен договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадью 114,1 кв.м, количество этажей 2, в том числе подземных 1, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый № и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1287 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Для проведения указанной сделки ФИО3 подписала доверенность на своего сына ФИО4, в которой оговорены конкретные действия доверенного лица на оформление и регистрацию договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Существенным условием договора является стоимость приобретаемой недвижимости, состояние недвижимости. Стоимость по указанному договору установлена 1 800 000 рублей.

Однако, доверенное лицо, не имея на то полномочий от доверителя, Дата подписал дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором указывается, что стороны пришли к дополнительному соглашению о том, что покупатель приобретает у продавца объект с неотделимыми улучшениями и техникой, а именно, что в объекте индивидуального жилищного строительства произведен дорогой капитальный ремонт, имеется встроенная бытовая техника. За дополнительное соглашение продавец получил от доверенного лица 1 200 000 рублей.

Считает, что ФИО4 при подписании дополнительного соглашения превысил свои полномочия, прописанные в доверенности от истца, не согласовал с доверителем дополнительные условия дополнительного соглашения к договору купли-продажи, а именно проведение дорогого капитального ремонта и встроенной бытовой техники.

Считает, что продавец ФИО2 намеренно ввел в заблуждение доверенное лицо ФИО4, предложив ему подписать дополнительное соглашение с оплатой дополнительно 1 200 000 рублей, не получив на это письменного согласия покупателя дома ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО1 на основании ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования, просила признать дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома от Дата недействительным (ничтожным) и применить последствия признания сделки недействительной (ничтожной).

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель – адвокат Прозецкая Ж.В. предъявленные исковые требования не признали, считают их необоснованными и пояснили, что в 2019 году ФИО2 выставил на продажу возведенный им жилой дом, площадью 114, 1 кв.м., находящийся на земельном участке, площадью 1287 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>. Данный жилой дом был выставлен на продажу через риэлтерское агентство изначально за 3 500 000 рублей. В дальнейшем, в связи с тем, что сезон продажи подходил к концу, он снизил цену до 3 000 000 рублей. Покупатель ФИО3 действовала через своего представителя - сына ФИО4, для проживания которого данный дом покупался. После достижения договоренности о продаже/покупке за цену в размере 3 000 000 рублей, они назначили дату и время сделки на Дата. В этот день купля-продажа была оформлена путем составления и подписания одновременно двух взаимосвязанных документов - договора купли-продажи от Дата и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от Дата, которые совокупностью условий фиксировали достигнутую между ними договоренность о продаже/покупке жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с учетом всех неотделимых улучшений в виде произведенных ремонтных работ. Дословное и системное толкование условий договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему от Дата допускают единственно возможное толкование - продажа объекта недвижимости вместе с неотделимыми улучшениями за оговоренную сторонами цену в общей сумме 3 000 000 рублей. Оговоренная в дополнительном соглашении неотделимость улучшений - ремонтных работ, исключает возможность оценки данных сделок, как не связанных одной целью, и не являющихся составными частями достигнутой между сторонами договоренности. Последствиями признания недействительной сделки, по общему правилу является двусторонняя реституция. В данном случае возврат в рамках исполнения реституции неотделимых улучшений - ремонтных работ, без возврата жилого дома невозможен. Признание в данном случае недействительным только дополнительного соглашения к договору, без признания недействительным договора купли-продажи в целом невозможно и противоречит требованиям ст. 180 ГКРФ.

Просят в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика.

Суд, заслушав представителя истца, ответчика, его представтеля, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 и пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При этом, в силу положений п. 5 ст. 10 ГК Российской Федерации о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе, лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Положения ст. 166 ГК Российской Федерации позволяют заявлять требования, вытекающие из ничтожности сделки, любому заинтересованному лицу, но только в той мере, в которой данная сделка нарушает права такого лица.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 44 вышеназванного постановления ПВС РФ, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Как следует из материалов дела, по договору купли – продажи от ДатаФИО2 продал ФИО3, от имени и в интересах которой действовал ФИО4, здание, объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадью 114, 1 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> земельный участок, площадью 1287 кв.м., с кадастровым номером 57:10:2740101:65 по адресу: <адрес>.

Согласно п. 7 договора стороны оценивают объекты недвижимости в 1 800 000 рублей.

В тот же день, Дата между ФИО2 и ФИО3, от имени и в интересах которой действовал ФИО4, подписано дополнительное соглашение к договору купли – продажи, по которому ФИО3, от имени и в интересах которой действовал ФИО4, приобретает у ФИО2 объект индивидуального жилищного строительства с неотделимыми улучшениями и техникой.

Пунктом 4 дополнительного соглашения предусмотрено, что стороны оценивают улучшения и технику в 1 200 000 рублей.

Оплата по договору и дополнительному соглашению произведена в полном объеме на общую сумму 3 000 000 рублей.

Обращаясь в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, с учетом изменения исковых требований, истец ссылается на положения ст. 167, 168 ГК РФ, полагая недействительным дополнительное соглашение к договору купли – продажи и применении норм о неосновательном обогащении.

В нарушении положений ст. 56 ГПК РФ, истцом ФИО3 не представлено доказательств, влекущих за собой недействительность оспариваемого соглашения, или иных нарушений порядка его составления, подписания или удостоверения, истцом не указано какие положения и какого закона нарушены дополнительным соглашением.

Из буквального толкования значений условий данных документов усматривается, что оспариваемый документ составлен именно как дополнительное соглашение к договору купли – продажи от Дата.

Договор купли – продажи недвижимости заключен в предусмотренной законом форме, содержит все существенные условия, присущие данному виду договоров. Дополнительное соглашение также содержит все необходимые сведения, которые позволяют отнести его к основному договору.

По своему смыслу понятие «неотделимые улучшения» означает невозможность их отделения без вреда для недвижимого имущества и, соответственно, невозможность их передачи как отдельного объекта гражданских прав.

Обязанность истца по оплате неотделимых улучшений в жилом доме, являющейся предметом договора купли – продажи, трактуемая стороной истца как определение предмета самостоятельной сделки по передаче движимого имущества – неотделимых улучшений, суд расценивает как форму изменения цены договора купли – продажи объекта недвижимости от Дата.

Фактически дополнительное соглашение к договору купли –продажи явилось документом по согласованию цены сделки и приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью вышеназванного жилого дома. Оспариваемый документ не является самостоятельным договором с иным самостоятельным предметом. Напротив, он полностью соотнесен с договором купли – продажи, который на отсутствие согласования предмета стороной истца не оспаривается.

В настоящем споре последующее поведение истца, который исполнив свои обязательства по возмездной сделке, обозначенные в договоре купли – продажи и дополнительном соглашении, в период с Дата до подачи иска Дата в суд какие – либо требования к ФИО2 не предъявлял, также свидетельствует о согласовании сторонами всех условий по договору и дополнительному соглашению к нему.

Из пояснений ответчика ФИО4 следует, что объявление о продаже дома он видел за сумму 3500 000 рублей, договоренность о покупке дома с ФИО2 была на сумму 3 000 000 рублей, купля – продажа жилого дома была оформлена двумя сделками, от матери ФИО3 он получил сумму 3 000 000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО5, специалист по продаже недвижимости суду пояснила, что она работала с истцом и ответчиком по покупке/продаже жилого дома и земельного участка. ФИО4 смотрел фото дома, ему все понравилось и стороны договорились о цене дома в 3 000 000 рублей. Продавец попросил оформить сделку двумя договорами. Как стороны договорились между собой, так она и составила документы, претензий ни у кого не было.

ФИО3, оспаривая факт наличия ее согласия на заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи и оценивая действия ФИО4 за пределами предоставленных ему полномочий, просит суд взыскать денежные средства с ФИО2 в ее пользу. При этом, лично ФИО3 не перечисляла со своего счета на счет ФИО2, либо иных лиц в оплату заключенного договора купли-продажи с дополнительным соглашением никаких денежных средств. Денежные средства в оплату приобретенного имущества по сделкам перечислялись со счета ФИО4 Одновременно с этим, каких-либо требований к ФИО4 истица не заявляет, как и отсутствуют какие-либо требования самого ФИО4 к ФИО2 и третьим лицам.

Отсутствие факта перечисления денежных средств непосредственно от ФИО3 делает невозможным возврат ей денежных средств, оплаченных по дополнительному соглашению к договору купли-продажи в рамках двусторонней реституции, поскольку лично ею данное соглашение в части оплаты не исполнялось. При этом, сам ФИО4 с подобными исковыми требованиями о возврате ему денежных средств не обращался.

Доводы представителя истца о том, что дополнительное соглашение подписано неуполномоченным лицом, являются необоснованными, поскольку ФИО3 доверенностью от Дата уполномочила ФИО4 подписать договор купли – продажи недвижимого имущества, подписать и получить приемо-передаточный акт, оплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества и зарегистрировать на ее имя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области право собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, на положения которой также ссылался истец, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, денежные средств получены в рамках исполнения заключенных между сторонами договоров, поэтому требования истца о применении норм законодательства о неосновательном обогащении неправомерны.

Дословное и системное толкования условий договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему от 15.11.2019 г. допускают единственно возможное толкование - продажа объекта недвижимости вместе с неотделимыми улучшениями за оговоренную сторонами цену в общей сумме 3 000 000 рублей.

Так, в п. 3 дополнительного соглашения указано, что стороны пришли к соглашению, что покупатель приобретает у продавца объект индивидуального жилищного строительства с указанными неотделимыми улучшениям и техникой. Оговоренная в дополнительном соглашении неотделимость улучшений - ремонтных работ, исключает возможность оценки данных сделок, как не связанных одной целью, и не являющихся составными частями достигнутой между сторонами договоренности, а указание на приобретение объекта индивидуального жилищного строительства говорит о том, что дополнительное соглашение не выступает отдельным договором, а связано с предметом основного договора купли-продажи, как следствие, не может оцениваться, в том числе, с точки зрения применения последствий недействительности в отрыве от него.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 чу, ФИО2 о признании дополнительного соглашения к договору купли – продажи недействительным, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Полный текст мотивированного решения будет изготовлен в срок до 24.05.2021.

Судья Э.В. Ляднова