Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по договору, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ними, взыскании задолженности по договору в размере 101 605 рублей 99 копеек, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 232 рублей.

В обоснование исковых требований ФИО1 сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом («Арендодатель») и ответчиком («Арендатор») заключен договор аренды нежилого здания «Детское кафе-мороженое», расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 542 кв.м. сроком на 11 месяцев. Передача указанного здания подтверждается актом приемки-передачи помещений от той же даты.

В соответствии с п. 4.2 договора, арендная плата за предоставление вышеуказанного нежилого помещения составляет 45 000 рублей. В соответствии с п. 4.2.3 по настоящему договору установлен обеспечительный платёж в размере ежемесячной арендной платы, который арендатор должен был внести в срок не позднее 2 банковских дней со дня подписания договора. При подписании договора сторонами арендатор передал сумму арендодателю в размере 45 000 рублей. Согласно п. 4.3 оплата за здание производится арендатором с ДД.ММ.ГГГГ и до момента фактического возврата объекта арендодателю. Дата возврата объекта определяется по акту приема-передачи объекта. По договоренности сторон в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ договором были предусмотрены арендные каникулы – период времени, в который арендатор несет финансовые обязательства в виде выполнения ремонтных работ на объекте, которые будет делать арендатор за свой счет.

В августе 2021 года арендатор устно уведомил арендодателя об отказе от договора аренды и ДД.ММ.ГГГГ объект фактически был передан арендодателю. Однако, арендатор отказался от подписания акта приема-передачи имущества, соглашения о расторжении договора аренды.

Во время арендных каникул в здании произведены работы сантехнического характера, которые были оплачены арендатором в размере 23 000 рублей и арендодателем в размере 25 000 рублей. Иные работы не проводились. Истец полагает, что затраты, понесенные ответчиком в ходе проведения ремонтных работ не соответствуют периоду арендных каник<адрес> во время каникул пользовался помещениями, ремонт в них не производил, поэтому с него подлежит взысканию арендная плата в денежной форме.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по сентябрь 2021 года арендатору были направлены счета за потребление электроэнергии на общую сумму 24 281 рубль 41 копейку, из которой ФИО2 оплатила в августе 2021 года 4 850 рублей. Оплату за потребление воды арендатор не производил.

При возврате объекта была выявлена недостача посуды, двух двуспальных кроватей.

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлялась претензия с требованием об оплате задолженности, подписании акта приема передачи здания, соглашения о расторжении договора аренды. Данную претензию ответчик добровольно не удовлетворила, оставила без ответа.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просила их удовлетворить. Пояснила, что является собственником нежилого здания «Детское кафе-мороженое» в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор аренды вышеуказанного здания. Размер арендной платы по условиям договора составил 45 000 рублей в месяц. Поскольку в помещении требовался ремонт, истец предоставила ответчику арендные каникулы на срок полтора месяца, на эту сумму ответчик должна была сделать ремонт в помещении и предоставить квитанции по проведенным работам. Однако, ответчик стала осуществлять свою деятельность в здании без проведения ремонтных работ. В августе ответчик сообщила, что намерена освободить здание. В начале сентября ответчик перечислила в счет арендной платы 25 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ объект был фактически передан. В ходе передачи объекта было обнаружено отсутствие двух двуспальных кроватей.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте проведения заседания уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, об отложении дела не ходатайствовала.

Учитывая, что ответчик о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, не сообщила об уважительных причинах неявки и не просила о рассмотрении дела в её отсутствие, а истец согласна с рассмотрением дела в порядке заочного производства, на основании ст. 233 ГПК РФ суд полагает необходимым рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав истца, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником детского кафе, общей площадью 542 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается также свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Согласно п. ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно положениям п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодателем), с одной стороны, и ФИО2 (арендатором), с другой стороны, заключен договор аренды нежилого здания «Детское кафе-мороженое», расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 542 кв.м. Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами.

Срок аренды установлен 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации при отсутствии изъявления на расторжения договора.

Письменная форма договора аренды здания соблюдена. Учитывая срок, на который был заключен настоящий договор аренды здания, 11 месяцев, данный договор государственной регистрации не подлежал.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п. 4.1 договора аренды арендатор обязан оплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей.

В соответствии с п. 4.1.1 постоянная часть – арендная плата за владение и пользование объектом за один месяц.

Согласно п. 4.1.2 переменная часть – оплата за потребленные арендатором в объекте услуги электроснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения.

Пунктом 4.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен размер арендной платы до ДД.ММ.ГГГГ – 45 000 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей в месяц. Начисление арендной платы осуществляется ежемесячно (п. 4.4).

Платежи, предусмотренные п. 4.2 договора, производятся арендатором ежемесячно авансовыми платежами не позднее пятого календарного дня каждого оплачиваемого месяца (п. 4.2.1 договора аренды).

Первый платеж по договору производится арендатором в течение двух банковских дней с момента подписания договора и состоит из арендной платы за полтора месяца аренды (п. 4.2.2 договора).

По договору аренды предусмотрен обеспечительный платеж в размере 100% ежемесячной арендной платы, который арендатор должен внести в срок не позднее двух банковских дней со дня подписания договора аренды. Обеспечительный платеж засчитывается в счет аренды за последний месяц аренды (п. 4.2.3 договора).

Согласно п. 4.3 договора оплата за пользование объектом производится арендатором с ДД.ММ.ГГГГ (через полтора месяца после подписания договора) и до момента фактического возврата объекта арендодателю. Дата возврата объекта определяется по акту приема-передачи объекта.

В соответствии с п. 4.5 договора, прочие платежи, за исключением обеспечительного платежа и арендной платы, начисляются с момента фактической передачи объекта арендатору и до момента фактического возврата объекта арендодателю. Указанные даты определяются по актам приема-передачи объекта.

В соответствии с п. 8.1 договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по письменному соглашению сторон, либо в судебном порядке.Арендатор праве досрочно расторгнуть договор, предварительно письменно уведомив об этом арендодателя не менее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения (п. 8.4 договора).

Как следует из искового заявление и пояснений истца в судебном заседании, ответчик ФИО2 уведомила её о прекращении договора аренды в начале сентября 2021 года. ДД.ММ.ГГГГ объект был фактически передан арендодателю, однако от подписания акта, соглашения о расторжении договора аренды арендатор отказался.

В соответствии с п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту.

Данная обязанность предусмотрена и условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ – п. ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из положений п. 2 ст. 616 ГК РФ усматривается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу положений ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ исполняла ненадлежащим образом, арендную плату, предусмотренную условиями договора, не уплатила в полном объеме. Из расчета задолженности, чека по операции Сбербанк онлайн следует, что ФИО2 в счет уплаты арендной платы внесено 70 000 рублей. В счет оплаты коммунальных услуг ответчиком переведено истцу 4 850 рублей, что подтверждается справками по операции от 12 и ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств, подтверждающих исполнение обязательств по оплате арендной платы, коммунальных услуг в полном размере ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду представлено не было.

Также арендатором был произведен текущий ремонт в здании. Стоимость произведенных сантехнических работ составила 49 400 рублей, что подтверждается сметой от ДД.ММ.ГГГГ и показаниями свидетеля Свидетель №1, осуществившего работы по ремонту. Исходя из того, что свидетель пояснил, что стороны полностью с ним рассчитались за проделанную работу, то суд приходит к выводу, что оставшуюся часть стоимость работ оплатила ФИО2, то есть 24 400 рублей (49 400 – 25 000).

В соответствии с чеками по операции Сбербанка онлайн от ДД.ММ.ГГГГ истец перечислил Свидетель №1 25 000 рублей.

Кроме того, в ходе приема-передачи здания истцу, была выявлена утрата двух двуспальных кроватей.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В связи с уклонением ФИО2 от подписания соглашения о расторжении договора аренды здания от ДД.ММ.ГГГГ, уплаты задолженности по договору и возмещения убытков – в виде утраты имущества, ДД.ММ.ГГГГ истцом ей направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности в размере 101 605 рублей 99 копеек, расчет задолженности по арендной плате, соглашение о расторжении договора недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и акт приемки-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику предложено до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность.

ФИО2 обязательства перед истцом не исполнила, образовавшуюся задолженность не погасила, акт приемки-передачи помещений от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества не подписала.

Поскольку объект фактически был передан арендодателю ДД.ММ.ГГГГ, истец произвел расчет задолженности по данному договору по состоянию на указанную дату. Общий размер задолженности составил 101 605 рублей 99 копеек.

Согласно расчету задолженности по арендной плате по спорному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендатору была начислена арендная плата в размере 154 500 рублей, из которых арендатор оплатила 70 000 рублей. Также за указанный период арендатору, согласно показаниями счетчиков соответствующих приборов учета, было начислено за потребление электроэнергии в размере 24 281 рублей 41 копеек и за потребление воды в размере 674 рублей 58 копеек, из которых в августе 2021 года арендатор оплатил 4 850 рублей. Кроме того, у арендатора имеется задолженность по недостачи имущества при сдаче объекта в размере 20 000 рублей (отсутствие двух двуспальных кроватей), определенных истцом, исходя из средней рыночной стоимости аналогичного имущества. Общая задолженность составила 101 605 рублей 99 копеек.

Неоплату ФИО2 части произведенного текущего ремонта в арендованном ею здании ФИО1 обосновано включила в задолженность её как арендатора. Вместе с тем, истец учла оплату ответчиком 23 000 рублей, а не 24 400 рублей, как было установлено судом выше. Таким образом, общую сумму задолженности ФИО2 перед истцом надлежит уменьшить на 1 400 рублей. В остальной части расчет задолженности, предоставленный арендодателем, судом правильным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчик ФИО2 фактически прекратила арендные правоотношения с истцом, обязательства по договору аренды исполняла не надлежащим образом, от подписания соглашения о расторжении договора аренды и передаточного акта уклоняется, то суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований. Заключенный между сторонами договор подлежит расторжению, а также подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по спорному договору в размере 100 205 рублей 99 копеек, исковые требования надлежит удовлетворить частично.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу было отказано.

Согласно извещению об осуществлении операции с использованием электронного средства платежа от ДД.ММ.ГГГГ, истцом была оплачена госпошлина в размере 3 232 рублей.

С учетом требования с. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу ФИО1 надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 3 187 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в отношении нежилого здания «Детское кафе-мороженое», расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> АРМ ССР, в пользу ФИО1, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>задолженность по договору арендыот ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 205 рублей 99 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счёт возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 3 187 рублей 40 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Ответчик вправе подать в Полесский районный суд <адрес> заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отменен этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено 18 марта 2022 г.

Судья подпись Л.А. Полилова