Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Мариинске 25 ноября 2020 года гражданское дело по иску ФИО1 к Кредитному потребительскому кооперативу «КредитЕвразия» о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Кредитному потребительскому кооперативу «КредитЕвразия» о признании обременения отсутствующим,

Исковые требования обоснованы следующим. 24 апреля 2018 между Продавцом - С. и Покупателями - С.С.С. ФИО1 и С. был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продал, а покупатели купили в общую равнодолевую собственность квартиру, расположенную по адресу: <...> Сделка была фактически исполнена, квартира была передана ФИО1 в фактическое владение.

В соответствии с п.3 договора купли-продажи квартиры было определено, что продажная цена отчуждаемой квартиры составляет 121 607,5 руб., за счет заемных средств, предоставленных ФИО1 по договору целевого потребительского денежного займа <...> от 24.04.2018 г. с кредитным потребительским кооперативом «Кредит Евразия».

Переход права собственности прошел государственную регистрацию 04.05.2018, также было зарегистрировано возникшее право общей равнодолевой собственности истцов на указанную квартиру с обременением - ипотека в силу закона.

На расчетный счет продавца С. КПК «Кредит Евразия» произвел безналичное перечисление денежных средств в сумме 121 607,5 руб.

14 марта 2019 ФИО1 был в полном объеме погашен займ в КПК «Кредит Евразия» путем перечисления средств областного материнского (семейного) капитала в сумме 130 000 рублей, что подтверждается справкой Управления социальной защиты населения администрации Мариинского муниципального района.

Однако запись о залоге (ипотеке) в Едином государственном реестре недвижимости не погашена.

Для погашения регистрационной записи об ипотеки, которая не оформлялась закладной, необходимо подать в Росреестр совместное заявление залогодателя ФИО1 и залогодержателя - КПК «Кредит Евразия».

Залогодержатель такое заявление до настоящего времени не подал, связаться с ним истец не имеет возможности, поскольку все телефоны отключены, адрес электронной почты не функционирует, по данным ФНС РФ КПК «Кредит Евразия» находится в стадии ликвидации.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.2 ст.352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 11 ст.53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в частности, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Так как по договору целевого потребительского денежного займа № 2205/04 займ погашен, основное обязательство прекращено, следовательно, ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права С-вых, как залогодателя, они не имеют возможности в административном порядке погасить запись об ипотеке ввиду невозможности явки залогодержателя, по этой же причине не имеют возможности подать в регистрационную службу совместное заявление залогодателя и залогодержателя, как того требует закон, не имеют иной возможности защитить свои права, кроме как через решение суда о признании обременения отсутствующим.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (п.2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Просит устранить нарушение права собственности - признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <...> Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации ипотеки за <...> от 04.05.2018 по договору купли-продажи квартиры от 24.04.2018.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика Кредитного потребительского кооператива «КредитЕвразия» в судебное заседание не явился. Согласно возвращенному конверту с судебной повесткой имеется отметка «истек срок хранения».

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Мариинский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание не явился, просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, представил письменные пояснения относительно заявленных исковых требований.

По существу заявленных требований, в соответствии со статьями 35, 174 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поясняют следующее.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), ЕЕРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом № 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ сведений.

Пункт 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановления № 10/22) оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Орган регистрации прав не вправе самостоятельно прекращать чьи-либо права, в том числе и обременение права, каковым является ипотека. Такое право предоставлено только суду на основании заявленных соответствующих требований.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Из системного толкования пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), пунктов 11, 12 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, Постановления № 10/22, следует, что в отсутствие возможности подачи в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть прекращена на основании решения суда.

Указанные выше законоположения и позиция Высших судов четко определяют надлежащий способ защиты, свойственный характеру спорных правоотношений, в рассматриваемом случае - спора о снятии обременения в виде ипотеки.

Следовательно, решение суда, свидетельствующее о прекращении залоговых правоотношений, представленное заинтересованным лицом в орган по регистрации прав, будет являться основанием для прекращения регистрационной записи о залоге.

Просят суд учесть настоящие пояснения и принять обоснованное и законное решение по рассматриваемому в рамках настоящего гражданского дела спору.

Суд рассмотрел гражданское дело, заслушал истца, исследовал письменные материалы дела и считает, что заявленные исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно положениям ч. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 5 ст.488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании п. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст.352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст.19 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В силу ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Судом установлено, что 24 апреля 2018 между Продавцом - С. и Покупателями - С.С.С. ФИО1 и С. был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продал, а покупатели купили в общую равнодолевую собственность квартиру, расположенную по адресу: <...> Сделка была фактически исполнена, квартира была передана ФИО1 в фактическое владение.

Однако запись о залоге (ипотеке) в Едином государственном реестре недвижимости не погашена.

Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что истец свои обязательства перед ответчиком выполнила в полном объеме: займ погашен в полном объеме, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, которая не оформлялась закладной, необходимо подать в Росреестр совместное заявление залогодателей и залогодержателей. Однако стороны договора с совместным заявлением залогодателей и залогодержателя о погашении записи об ипотеке в регистрационную службу не обратились. Место проживания ответчика истцам неизвестно.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования следует удовлетворить в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <...>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации ипотеки за <...> от 04.05.2018 по договору купли-продажи квартиры от 24.04.2018

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Мариинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья- Т.А. Гильманова

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2020 года

Судья – Т.А. Гильманова

Решение не вступило в законную силу

Судья- Т.А. Гильманова

Секретарь- Н.С. Мазуренко

Подлинный документ подшит в материалах гражданского дела № 2-917/2020 Мариинского городского суда Кемеровской области

Секретарь- Н.С. Мазуренко