Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договору купли-продажи недвижимого имущества, третье лицо по делу Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,-

У С Т А Н О В И Л

ФИО2 обратился в Железнодорожный районный суд Республики Крым с иском к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым №, площадью: 27,3 кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: /пер. Персиковый, , стоимостью 2 700 000 руб., на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости от 17.12.2021г.

Требования мотивированы тем, что 17.12.2021г. между истцом как покупателем и ответчиком как продавцом был заключен предварительный договор (далее – предварительный Договор), в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство в срок не позднее 31.01.2022г. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, кадастровый №, площадью: 27,3 кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: /пер. Персиковый, . Цена квартиры была оценена сторонами в 2 700 000 руб. Сторонами предварительного договора было оговорено, что расчеты будут производиться между сторонами через гражданскую ипотеку РНКБ Банка (ПАО). Продавец приняла на себя обязательство к моменту заключения основного договора выполнить ряд условий. В том числе, предоставить документы по списку продавца для подготовки к сделке по купле-продаже, предоставленном Компанией ООО «Офис в центральном районе». Согласно п.7 предварительного Договора была предусмотрена выплата денежной суммы покупателем продавцу в качестве задатка. 17.12.2021г. с целью обеспечения исполнения сторонами обязательств, принятых на себя согласно условиям предварительного Договора, между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке. 17.12.2021г. покупатель передал продавцу денежных средства в размере 150 000,00 руб. в качестве задатка. Сторонами было достигнуто устное соглашение о том, что основную сделку стороны заключат после 10.01.2022г. 13.01.2022г. истец почтовой корреспонденцией направил в адрес ответчика предложение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, оговоренного в предварительном Договоре недвижимого имущества в любую удобную для продавца дату, но не позднее 31.01.2022г. Ответчик данное предложение получила. После этого между сторонами состоялся телефонный разговор, в ходе которого ответчик под надуманным предлогом от заключения основного договора отказалась. Несмотря на это, во исполнение условий п.10 предварительного Договора истец в 12.00 31.01.2022г. находился в помещении Компании ООО «Офис в » по адресу: . Ответчик в данное оговоренное сторонами место в указанное время не явилась. Договор купли-продажи заключен не был.

С целью защиты своих прав и интересов, истец обратился в суд.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования и по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили суд иск удовлетворить. Пояснив, что ФИО2, направив ответчику ФИО3 13.01.2022г. почтовой корреспонденцией предложение заключить основной договор купли-продажи, совершил действия, направленные на заключение основного договора, а также истцом получено одобрение банка на выдачу кредита на сумму 8 000 000,00 рублей для приобретения квартиры ответчика. Вместе с тем, истец ФИО2 не оспаривал в судебном заседании, что проект основного Договора купли-продажи, стороны не согласовывали, в связи с уклонением ответчика от его заключения, акт приема-передачи спорной квартиры не подписывали, денежные средства в размере цены стоимости объекта недвижимости, оговоренной в предварительном Договоре – 2700 000 рублей (за исключением задатка в размере 150 000 рублей), истцом – ответчику не перечислялись.

Ответчик ФИО3 не оспаривая факта заключения между нею и истцом предварительного Договора купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры и собственноручного подписания указанного предварительного Договора, а также получения ею от истца денежных средств в размере 150 000 рублей в качестве задатка по предварительному Договору, в судебном заседании возражала против заявленных ФИО2 исковых требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснив, после подписания предварительного Договора, ДД.ММ.ГГГГ, она пришла в офис фирмы Миэль, где заключался и подписывался предварительный Договор и сообщила о своем отказе от заключения основного Договора и о готовности вернуть полученный ею по предварительному Договору задаток в размере 150 000 рублей, поскольку, заключая предварительный Договор, она полагала, что заключает его с физическим лицом, однако, спустя несколько дней из социальных сетей, узнала, что ее квартира, с фотографиями, сделанными истцом, выставлена на продажу по большей цене, в связи с чем, у нее возникли сомнения в добросовестности покупателя ФИО7 и опасения за свою жизнь и свое имущество. За весь период действия предварительного Договора, кроме письма от ДД.ММ.ГГГГ, никаких предложений от ФИО2 о времени и месте заключения Договора купли-продажи, она не получала, денежные средства, за исключением задатка в размере 150 000 рублей, ей не перечислялись, оценка квартиры Банком для предоставления истцу кредита не производилась, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался, как и не составлялся и проект Договора купли-продажи и не оговаривались его условия: форма оплаты, заключение договора у нотариуса, о чем ею при заключении предварительного Договора, было заявлено изначально, т.е. полагала, что со стороны истца отсутствуют реальные действия, направленные на исполнение условий Договора.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, что подтверждается распиской о вручении судебной повестки, приобщенной к материалам настоящего гражданского дела. Причины неявки суду не известны. Ходатайств об отложении суду не подано.

С учётом мнения истца и его представителя, ответчика, положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Изучив доводы иска, заслушав объяснения истца и его представителя, возражения ответчика, исследовав материалы гражданского дела и, оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе ФИО10 Е.О. в удовлетворении исковых требований в полном объёме, исходя из нижеследующего.

Как указано в пункте 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный Договор от 17.12.2021г. о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры (т.1, л.д. 3-4), в соответствии с которым, стороны договорились до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры, с кадастровым №, расположенной по адресу: /пер. Персиковый, , площадью: 27,3 кв.м., этаж 2.

Квартира с кадастровым №, расположенная по адресу: /пер. Персиковый, , площадью: 27,3 кв.м., этаж 2 принадлежит ответчику ФИО3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2016г. (т.1, л.д. 59), выданным на основании Договора пожизненного содержания от 08.02.1996г. (т. 1, л.д. 60).

Также, пункт 7 предварительного Договора содержит условие, в обеспечение принятых на себя обязательств, Продавец получил от Покупателя сумму в размере 150 000 рублей.

П. 7.1 предварительного Договора сторонами урегулировано, что данная сумма передаётся в качестве задатка по Соглашению о задатке от «17»декабря 2021г., которое является неотъемлемымПриложением№ к настоящему договору.

В п. 8 предварительного Договора указано, что стоимость объекта составляет 2 700 000 рублей. Расчеты между Сторонами производятся через гражданскую ипотеку РНКБ Банка (ПАО).

Пунктом 10 предварительного Договора установлен срок подписания договора купли-продажи в простой письменной форме не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Точная дата, время и место подписания договора купли-продажи уточняются сторонами путем направления уведомлений, а при отсутствии согласования датой, местом и временем осуществления действий в связи с проведением сделки считать день ДД.ММ.ГГГГ, в который стороны обязаны в 12.00 прибыть в помещение Компании ООО «Офис в » по адресу: .

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вместе с тем, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Заявляя о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /пер. Персиковый, , истец ФИО2 указывает, что в период действия предварительного Договора предпринял действия, направленные на заключение основного Договора купли-продажи квартиры, а именно, направил ДД.ММ.ГГГГФИО3 письмо, в котором содержалось предложение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, оговоренного в предварительном Договоре недвижимого имущества в любую удобную для продавца дату, но не позднее 31.01.2022г.

Факт получения письма ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривала в судебном заседании ФИО3

Вместе с тем, анализируя содержание указанного письма, суд приходит к выводу, что изложенные в нем обстоятельства и требования, с достоверностью не подтверждают принятие истцом ФИО2 как покупателем действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи квартиры ответчика.

Так, из содержания письма ФИО2 следует, что ФИО2 в указанном письме понуждает ФИО3 выполнить свои обязательства, а именно: предоставить справки психо и нарко диспансеров, а также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и ставит в известность ФИО8 об одобрении ему ипотеки и проведении оценки недвижимости (без идентификации предмета оценки) (л.д.7).

Тот факт, что истец, возможно, предпринимал действия, связанные с подготовкой к приобретению квартиры, о которой идет речь в предварительном Договоре, в данном споре не имеет значения, поскольку правовое значение имеет направление стороной своему контрагенту предложения заключить основной договор (с указанием времени и места его заключения), чего, в данном случае сделано не было ни одной из сторон.

Из содержания письма ФИО2 следует, что ФИО2. в указанном письме понуждает ФИО3 выполнить свои обязательства, а именно: предоставить справки психо и нарко диспансеров, а также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и ставит в известность ФИО8 об одобрении ему ипотеки и проведении оценки недвижимости (без идентификации объекта оценки) (л.д.7).

При этом, ответчик ФИО3, в свою очередь, в период действия Договора, какие-либо действия по направлению в адрес истца предложения по заключению основного договора также не предпринимала, и не исполнила условия предварительного Договора в части заключения договора купли - продажи и предоставления истцу необходимых документов для заключения договора купли-продажи в виде справок об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и справок о не состоянии на психиатрическом и наркологическом учетах, напротив, заявив в судебном заседании о своем отказе еще ДД.ММ.ГГГГ от заключения основного договора купли-продажи с истцом ФИО7 в связи с возникшими у нее сомнениями в добропорядочности ФИО7

Доказательств того, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ истец направлял ответчику для подписания проект основного договора купли-продажи (оферту) истцом суду, истцом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Таким образом, действия сторон не свидетельствуют о том, что их воля была направлена на заключение основного договора.

Поскольку в установленный срок основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, оферта не направлена в адрес ответчика, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Это означает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. ГК РФ предусматривает случаи обязательного заключения договора, к которым относится: публичный договор, ст.426 ГК РФ, предварительный договор ст. 429 ГК РФ, заключение договора на торгах ст. 448 ГК РФ.

Рассматриваемый спор к таким правовым ситуациям случаям не относится.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о понуждении к заключению Договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /пер. Персиковый, .

Согласно ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198, 321 ГПК РФ, -

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о понуждении к заключению договору купли-продажи недвижимого имущества, третье лицо по делу Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - отказать.

Меры обеспечения иска, принятые определением Железнодорожного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ сохранить до вступления в законную силу настоящего решения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Железнодорожный районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Уржумова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.В.Уржумова