Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края к ФИО3 об освобождении земельного участка от недвижимости и приведении его в первоначальное состояние в связи с прекращением у ответчика права пользования земельным участком, и по иску ФИО3 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Администрация Георгиевского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>, от имеющихся на нем зданий, строений и сооружений, и передать его по акту приема-передачи администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>, является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

28 декабря 2009 года между администрацией муниципального образования поселка Нового Георгиевского района Ставропольского края и ответчиком был заключен договор № аренды земельного участка, площадью 600 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, сроком действия договора с 28 декабря 2009 года по 28 декабря 2012 года.

14 февраля 2011 года администрацией муниципального образования поселка Нового Георгиевского района Ставропольского края ответчику было выдано разрешение № № от 14 февраля 2011 года на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, сроком на десять лет.

Заочным решением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 07 июня 2018 года по гражданскому делу № 2-1435/2018 по иску администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени, исковые требования администрации были удовлетворены в полном объеме, договор аренды земельного участка № от 28 декабря 2009 года расторгнут.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 12 ноября 2021 года № КУВИ -№ данные о регистрации прав на земельный участок отсутствуют.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка постановлением администрации от 21 декабря 2020 года № «О прекращении действия разрешения на строительство № № от 14 февраля 2011 года», действие разрешения прекращено.

В соответствии с п. 4.1.18 договора № аренды земельного участка от 28 декабря 2009 года при прекращении действия договора ответчик был обязан вернуть земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. Однако свои обязательства ответчик не исполнил.

В результате внеплановой выездной проверки, проведенной органом муниципального земельного контроля – управлением имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края от 22 октября 2020 года, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, относящемся к категории земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием – «индивидуальное жилищное строительство», расположенном по адресу: <адрес>, выявлен факт возведения ответчиком объекта капитального строительства – здания, назначение которого определить не представляется возможным, с признаками самовольной постройки. Выявленный факт подтверждается актом проверки органом муниципального контроля соблюдения земельного законодательства в отношении физического лица № от 22 октября 2020 года и уведомлением о выявлении самовольной постройки № от 22 октября 2020 года.

Согласно заключению управления архитектуры и градостроительства администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края № 12 от 29 октября 2021 года объект имеет назначение жилого дома и следующие характеристики этажность – 1, площадь застройки – 119 кв.м, размер строения – 8,48 м ? 14,0 м, высота – 3,5 м, отступ от границ земельного участка по <адрес> – 1,3 м, отступ от границ земельного участка по <адрес> – 16,7 м, отступ по границ земельного участка по <адрес> – 28,0 м, отступ от границ земельного участка по <адрес> – 0,5 м.

Кроме того, на земельном участке расположены хозяйственные постройки со следующими характеристиками:

строение № 1: размер – 30,9 м ? 7,5 м, площадь застройки – 230 кв.м, отступ от границ земельного участка по <адрес> – 0,0 м,

строение № 2: размер – 22,4 м ? 6,0 м, площадь застройки – 134 кв.м, отступ от границ земельного участка по <адрес> – 0,0 м,

строение № 3 - навес: размер – 6,5 м ? 6,10 м, отступ от границ земельного участка по <адрес> – 0,0 м.

Процент застройки вышеуказанного земельного участка составляет 80,5%.

Данные объекты на кадастровом учете отсутствуют.

Таким образом, земельный участок ответчиком истцу не возвращен, тем самым нарушено право истца на распоряжение этим земельным участком.

На основании данных доводов, представитель истца администрации Георгиевского городского округа <адрес> ФИО4 в иске просит суд обязать ФИО3 в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>, от имеющихся на нем зданий, строений и сооружений, и передать его по акту приема-передачи администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края.

ФИО3, в свою очередь, обратился в суд с иском к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности по заключению с ним договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Исковые требования ФИО3 мотивировал тем, что на основании постановления администрации пос. Нового Георгиевского района Ставропольского края № от 28 декабря 2009 года между ним и администрацией муниципального образования <адрес> был заключен договор аренды земельного участка № от 28 декабря 2009 года по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № На основании данного договора Георгиевским филиалом ГУ архитектуры и градостроительства Ставропольского края был изготовлен градостроительный план № №, утвержденный постановлением администрации пос. Нового Георгиевского района Ставропольского края № 42 от 14 февраля 2011 года и выдано разрешение на строительство № № от 14 февраля 2011 года индивидуального жилого дома площадью 90,10 кв.м, сроком на 10 лет. Дополнительным соглашением от 09 октября 2013 года к договору аренды № от 28 декабря 2009 года, срок аренды был продлен по 28 декабря 2019 года.

На вышеуказанном земельном участке им начато строительство жилого дома, согласно оформленному разрешению на строительство, завезены строительные материалы, вырыт котлован. Но до окончания срока аренды земельного участка, завершить постройку дома он не смог из-за отсутствия необходимых денежных средств.

16 ноября 2021 года кадастровым инженером ФИО5 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства на недостроенный жилой дом по адресу: <адрес>, степенью готовности – 85%. Но поставить на кадастровый учет недостроенный дом и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства он не может, так как срок аренды земельного участка истек.

По истечении срока аренды земельного участка, он обратился в администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края для его продления или перезаключения, в чем ему было отказано ответом администрации № 03-03/14910 от 23 декабря 2021 года.

Арендная плата и все взносы им оплачены за весь срок аренды. Замечаний, претензий, уведомлений о расторжении договора со стороны администрации за весь период пользования земельным участком не было, как и после окончания договора аренды земельного участка.

Считает, что в сложившейся ситуации нарушено его право по преимущественному праву на продление, заключение нового договора аренды земельного участка с администрацией, поскольку договор аренды земельного участка выполняется, арендная плата вносится, строительство дома ведется, а следовательно, он имеет право требовать заключения нового договора аренды земельного участка с администрацией Георгиевского городского округа Ставропольского края.

На основании данных доводов, ФИО3 в исковом заявлении просит суд обязать администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края заключить с ним договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Определением судьи Георгиевского городского суда Ставропольского края от 05 мая 2022 года гражданские дела по иску администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края к ФИО3 об освобождении земельного участка от недвижимости и приведении его в первоначальное состояние в связи с прекращением у ответчика права пользования земельным участком и по иску ФИО3 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка объединены в одно производство.

В судебном заседании представители истца (ответчика) администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края ФИО1 и ФИО2, исковые требования администрации Георгиевского городского округа к ФИО3 об освобождении земельного участка от недвижимости и приведении его в первоначальное состояние в связи с прекращением у ответчика права пользования земельным участком поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении. Просили суд удовлетворить их в полном объеме. При этом возражали против удовлетворения исковых требований ФИО3

Ответчик (истец) ФИО3 в судебном заседании поддержал свои исковые требования, и возражал против исковых требований, предъявленных к нему администрацией Георгиевского городского округа Ставропольского края, поскольку имел разрешение на строительство дома, расположенного на спорном земельном участке, в настоящее время в доме осталось установить окна и двери, иного жилья он не имеет, о принятом в отношении него заочном решении суда о взыскании арендной платы узнал лишь в рамках настоящего спора, при этом небольшую сумму задолженности по арендной плате за землю, он оплатил, о чем представил суду квитанции.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Так, в соответствии с положениями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, Федерального закона РФ «О кадастровой деятельности» от 04 июля 2007 года, в соответствии с которыми единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Так, одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе и вступившие в законную силу судебные акты.

Как установлено в судебном заседании, 28 декабря 2009 года между администрацией муниципального образования поселка Нового Георгиевского района Ставропольского края (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договора аренды земельного участка, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в поселке <адрес>, сроком действия по 28 декабря 2019 года (п. 6.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения к договору от 09 октября 2013 года).

ФИО3 на данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства - недостроенный жилой дом, степенью готовности – 85%. Строительство велось на законных основаниях - на основании разрешения на строительство индивидуального жилого дома № №9 от 14 февраля 2011 года, выданного сроком на 10 лет.

Заочным решением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 07 июня 2018 года договора аренды земельного участка № от 28 декабря 2009 года, заключенный между администрацией муниципального образования поселка Нового Георгиевского района Ставропольского края и ФИО3, расторгнут.

Постановлением исполняющей полномочия Главы Георгиевского городского округа Ставропольского края ФИО6 от 21 декабря 2020 года прекращено действие разрешения на строительство № № от 14 февраля 2011 года объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома на земельном участке, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

В результате внеплановой выездной проверки, проведенной органом муниципального земельного контроля – управлением имущественных и земельных отношений администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края от 22 октября 2020 года, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, относящемся к категории земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием – «индивидуальное жилищное строительство», расположенном по адресу: <адрес>, выявлен факт возведения ответчиком объекта капитального строительства – здания, назначение которого определить не представляется возможным, с признаками самовольной постройки. Выявленный факт подтверждается актом проверки органом муниципального контроля соблюдения земельного законодательства в отношении физического лица № 28 от 22 октября 2020 года и уведомлением о выявлении самовольной постройки № 9 от 22 октября 2020 года.

Кроме того, на земельном участке расположены хозяйственные постройки со следующими характеристиками:

строение № 3 - навес: размер – 6,5 м ? 6,10 м, отступ от границ земельного участка по <адрес> – 0,0 м.

Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ФИО3 не был освобожден, администрация Георгиевского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с настоящим иском. Требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора.

Разрешая данные исковые требования администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО3 на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект незавершенный строительством – жилой дом, степенью готовности 85%, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, то статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ФИО3 обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Поэтому требования администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ФИО3 права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим ФИО3, исковые требования о возложении обязанности по передаче (возврату) спорного земельного участка по акту приема-передачи не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд считает важным отметить, что при исследовании в судебном заседании материалов гражданского дела № 2-1435/2018 по иску администрации Георгиевского городского округа к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате, установлено, что ФИО3 не проживал по адресу: <адрес>, как на момент подачи иска, так и до окончания рассмотрения спора, копию заочного решения суда не получал. Согласно официального ответа ОМВД России по Георгиевскому городскому округу, с 13.05.2011 он зарегистрирован по адресу: <адрес>, в связи с чем не мог знать о расторжении с ним договора аренды земельного участка и взыскании задолженности и пени на основании судебного акта.

Заочным решением Георгиевского городского суда от 07.06.2018 с ФИО3 также взысканы 2474,52 рублей в качестве задолженности по арендной плате, 950,40 рублей, - пени.

Между тем, суд считает, что данная задолженность, не являющаяся значительной, не может являться единственным и безусловным основанием для удовлетворения исковых требований администрации Георгиевского городского округа. Причины, по которым образовалась взысканная задолженность, в условиях состязательности процесса не выяснялась ввиду не проживания ФИО3 по адресу, указанному истцом в исковом заявлении в рамках гражданского дела № 2-1435/2018.

Разрешая исковые требования ФИО3 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного ФИО3 на законных основаниях, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

На основании выше приведенных норм законодательства, суд приходит к выводу, что у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2019 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец ФИО3, при рассмотрении данного дела, ссылался на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года, препятствует истцу ФИО3 в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Таким образом, суд приходит к окончательному выводу о наличии законных оснований для возложения на администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером №

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края к ФИО3 о возложении обязанности в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>, от имеющихся на нем зданий, строений и сооружений, и передать его по акту приема-передачи администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, - оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, - удовлетворить.

Обязать администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд.

(Мотивированное решение изготовлено 02 июня 2022 года)

Судья Курбанова Ю.В.