Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Областная управляющая компания» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Областная управляющая компания» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, мотивируя тем, что ответчик является собственником <адрес> общей площадью 35,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. За период с 30.04.2016 года по 05.10.2019 года у ответчика имеется задолженность по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги в размере 143 224 руб. 28 коп., из них: 116 142 руб. 87 коп.-основной долг, 24812 руб. 41 коп.- пени, 2269 руб.- государственная пошлина. 30.06.2008 года между ООО «Риндайл» (застройщиком) и ЗАО «РИК Строй Инвест» (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №ДУ-К2 (далее ДДУ), по п.4.2.2 которого в обязательства ООО «РИК Строй Инвест» входит: «в срок, установленный п. 1.6 настоящего договора, принять Объект долевого строительства от Застройщика. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок, указанный в п. 1.6 настоящего договора, или при немотивированном отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного настоящим договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, объект долевого строительства считается переданным участнику долевого строительства, а застройщик - исполнившим свои обязательства по договору...». Пунктом 4.2.4 Договора № ДУ-К2 определено следующее: «С момента передачи многоквартирного жилого дома, в котором расположен указанный в п. 1.4. настоящего Договора объект долевого строительства, в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации, обязуется нести все расходы по его эксплуатации на основании действующих расценок, подписать с жилищной организацией, принявшей на баланс или во временное управление многоквартирный жилой дом, соглашение о долевом участии в содержании и ремонте многоквартирного жилого дома, его техническом обслуживании и придомовой территории. До момента оформления права собственности на объект долевого строительства обязуется осуществлять предварительную (за календарный квартал) оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома, эксплуатационные и коммунальные услуги исходя из среднегородских расчетных ставок на расчетный счет жилищной организации, принявшей многоквартирный жилой дом на баланс или во временное управление». 07 декабря 2009 года ответчик заключила Договор № 2/08/08/458 уступки прав (далее Договор уступки прав) по Договору участия в долевом строительстве № ДУ-К2 от 30 июня 2008 года, согласно которого права и обязательства по квартире № 514 перешли к ответчику. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 04 февраля 2016 года Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-14-4156-2016, выданным Министерством строительного комплекса Московской области. Согласно Договору уступки прав, права и обязательства по квартире № 514 перешли к ответчику. Следовательно, с 04 февраля 2016 года квартира № 514 была передана ответчику надлежащим образом, а в силу п.4.2.4 Договора участия в долевом строительстве № ДУ-К2 возникли обязательства по оплате всех расходов по её эксплуатации. Управление многоквартирным домом истец осуществляет с 01.04.2016 г. согласно решения общего собрания собственников от 16 сентября 2017 года о выборе в качестве способа управления управляющей организации ООО «Областной управляющей компании» и утверждении предложенного ООО «Областная управляющая компания» договора управления со всеми приложениями к нему (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 16 сентября 2017 года). Дом введен в эксплуатацию 04.02.2016г. Квартира не передавалась ответчику по акту приема передачи, в связи с банкротством застройщика и отсутствием у лица, достраивавшего многоквартирный дом (далее МКД), обязанности в передаче квартиры участнику, что установлено определением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2018 года по делу № А41- 32673/14 о признании права собственности ответчика на спорную квартиру. При этом, дата регистрации права собственности на квартиру не имеет правового значения для определения момента начала оплаты, поскольку регистрация права зависела только от воли ответчика, а не от юридических фактов. Следовательно, передача квартиры № 514 ответчику произошла с момента после введения жилого дома в эксплуатацию (04 февраля 2016 года) и с момента передачи МКД в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации. С 01.04.2016г. управление многоквартирным домом осуществляет истец на основании договора от 31.03.2016г. на оказание услуг по управлению многоквартирным домом. Решением общего собрания многоквартирного дома от 16.09.2017 г. управлять многоквартирным домом избран истец- ООО «Областная управляющая компания». Указанное решение не оспорено, не признано недействительным. Следовательно, обязательства по оплате расходов по эксплуатации, техническому обслуживанию, эксплуатационных и коммунальных услуг возникли у Ответчика с 01 апреля 2016 года на основании п. 6 ч. 2 ст. 150 ЖК РФ, п. 4.2.4 Договора № ДУ-К2, Договора уступки прав, решения общего собрания собственников от 16 сентября 2017 года, Договора от 31 марта 2016 года на оказание услуг по управлению многоквартирным домом. Следовательно, договор управления заключен между Ответчиком и истцом, и является обязательным для ответчика. Просил суд взыскать с ответчика задолженность по оплате за содержание жилья и коммунальных услуг в размере 116142 руб. 87 коп., пени в размере 24812 руб. 41 коп., расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере 2269 руб.

С учетом неоднократных уточнений исковых требований, просит суд взыскать с ответчика задолженность по оплате за содержание жилья и коммунальных услуг за период с 01.04.2016 года по 18.06.2019 года в размере 112 254 руб. 38 коп., пени за период с 01.04.2016 года по 18.06.2019 года в размере 49 464 руб. 09 коп., а также расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере 2269 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержала, настаивает на его удовлетворении.

В судебном заседании ответчик иск не признала, представила суду возражения на иск, из которых следует, что обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику, лежит на застройщике; участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества; условие договора долевого участия в строительстве, устанавливающее обязанность дольщика внести плату за коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а не с момента подписания передаточного акта, может быть признано недействительным; она не подписывала с застройщиком акт приема-передачи квартиры, а право собственности было получено по решению Арбитражного суда Московской области от 20.11.2017г., регистрация права собственности прошла только 19.11 2018 года, так как два года шли судебные тяжбы по постановке дома на кадастровый учет, истец препятствовал в постановке дома на кадастровый учет; отсутствует расчет исковых требований; показания счетчиков никогда не учитывались, подаваемые данные полностью игнорировались; она не проживала в данной квартире, не производила ремонт и счетчики не были установлены, откуда взялись эти астрономические суммы по показаниям за электричество, воду и т. д., неизвестно; квартира продана в июне 2019 года; истец никогда не предлагал заключить с ответчиком договор управления; платежных документов о перечислении денежных средств контрагентам по договорам за услуги, оказанные в спорный период, не представлено; собственниками дома создано Товарищество собственников недвижимости, которое зарегистрировано, поданы заявления в ГЖИ, и с июля 2020 года приступает к управлению домом; начинает заключать договоры с поставщиками и планирует производить оплату за потребленные услуги напрямую, исключая управляющую компанию.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 07.12.2009 года ФИО1 заключила с ООО «Рик Строй Инвест» договор № 02/08/08/458 уступки прав по договору участия в долевом строительстве № ДУ-К2 от 30.06.2008 года, заключенному между ООО «Рик Строй Инвест» и ООО «Риндайл», в соответствии с п. 1.1. которого ООО "Риндайл" приняло на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом в составе жилого комплекса, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с характеристиками по условиям договора, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с п.1.6. Договора участия в долевом строительстве № ДУ-К2 от 30.06.2008 года срок окончания строительства жилого дома до 31.03.2009 г., а срок передачи объекта долевого строительства в течение 120 дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.

30.07.2014 года между Администрацией г.<адрес>, ООО «Риндайл», ООО «Эскиз Строй Проект» и Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области заключено дополнительное соглашение №8 к Инвестиционному контракту, по п.1.4.1 которого ООО «Эскиз Строй Проект» обязано завершить строительство многоквартирного дома с учетом увеличения этажности до 19 этажей.

Министерством строительного комплекса Московской области 04.02.2016 года выдано разрешение на ввод многоэтажного жилого дома в эксплуатацию и ему присвоен строительный адрес: <адрес> Томилинским лесопарком.

На основании постановления Администрации муниципального образования Люберецкого муниципального района Московской области от 11.04.2016 года № 935-ПА строительный адрес дома изменен и данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: Россия. Московская область. Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий <адрес>А.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.06.2016 года ООО «Риндайл» признано несостоятельным (банкротом) и в отношение него введена процедура конкурсного производства.

Квартира истцу по договору долевого участия в многоквартирном доме застройщиком и ООО «Эскиз Строй Проект» не передавалась.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-32673/14 от 20.11.2017 года, принятого в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Риндайл», за ответчиком ФИО1 признано право собственности на <адрес> общей площадью 35,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>А.

Указанным судебным актом установлено, что у ООО «Эскиз Строй Проект» не имелось обязанности по передаче квартиры участникам долевого строительства, то есть в том числе и ответчику, так как указанное лицо приобрело права только в части инвестирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Право собственности ответчика зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с 19.11.2018 года на основании определения суда от 20.11.2017 года по делу №А41-32673/14. С 01.04.2016 года управление многоквартирным домом осуществляет ООО «Областная управляющая компания» (далее Управляющая компания) на основании договора на оказание услуг по управлению многоквартирным домом от 31.03.2016 года, заключенному между управляющей компанией и ООО «Эскиз Строй Проект». Управляющая компания имеет лицензию №1066 от 14.10.2015 года на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Решением общего собрания многоквартирного дома от 16.09.2017 года управлять многоквартирным домом избрано ООО «Областная управляющая компания» (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 16.09.2017 года). Указанное решение не оспорено, не признано недействительным.

Управляющей компанией выставляются счета на оплату жилого помещения за период с 01.04.2016 г., т.е. после ввода дома в эксплуатацию.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: … 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии с п. 4.2.3 Договора участия в долевом строительстве №ДУ-К2 от 30.06.2008 года участник долевого строительства обязуется в течение 30 дней с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства оплатить застройщику за 4 месяца вперед денежную сумму, компенсирующую расходы по техническому обслуживанию многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги, приходящиеся на долю участника долевого строительства пропорционально общей площади объекта долевого строительства, со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно п.4.2.4 Договора участия в долевом строительстве №ДУ-К2 от 30.06.2008 года участник долевого строительства с момента передачи многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации обязуется нести все расходы по его эксплуатации на основании действующих расценок, подписать с жилищной организацией, принявшей на баланс или во временное управление многоквартирный дом, соглашение о долевом участии в содержании и ремонте многоквартирного дома, его техническом обслуживании и придомовой территории. До момента оформления права собственности на объект долевого строительства обязуется осуществлять предварительную оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги, исходя из среднегородских расчетных ставок на расчетный счет жилищной организации, принявшей многоквартирный жилой дом на баланс или во временное управление.

Указанные пункты договора не содержат обязанности ответчика ФИО1 по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги до передачи объекта долевого строительства, а предусматривает обязанность последней нести расходы компенсации расходов по техническому и коммунальному обслуживанию доли в общем имуществе жилого дома с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до передачи квартиры участнику, в сумме, соразмерно площади квартиры по сравнению с общей суммарной площадью всех жилых и нежилых помещений в жилом доме.

Положения ст. 153 ЖК РФ к пунктам 4.2.3, 4.2.4 Договора участия в долевом строительстве №ДУ-К2 от 30.06.2008 года применению не подлежат, поскольку указанными пунктами не предусматривается обязанность участника долевого строительства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а предусмотрена обязанность участника компенсировать застройщику его расходы по техническому и коммунальному обслуживанию доли в общем имуществе жилого дома, с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до передачи квартиры, которые являются необходимыми и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг, в связи с чем суд приходит к выводу, что данное условие договора не противоречит положениям ЖК РФ и не нарушает прав ответчика как потребителя.

Судом установлено, что управление многоквартирным домом осуществляет ООО « Областная управляющая компания» с 01.04.2016 г. Дом введен в эксплуатацию 04.02.2016 года. Квартира не передавалась ответчику по акту приема-передачи, в связи с банкротством застройщика и отсутствием у лица, достраивавшего многоквартирный дом, обязанности в передаче квартиры участнику, что установлено судебным актом арбитражного суда Московской области о признании права собственности ответчика на спорную квартиру.

При этом, дата регистрации права собственности ответчика на квартиру не имеет правового значения для определения момента оплаты.

По ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Часть 3 ст. 30 ЖК РФ предусматривает, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Ответчик не оплачивала компенсационные расходы с момента ввода дома в эксплуатацию до настоящего времени. Оплату не производит, сумма задолженности с 01.04.2016 года по 18.06.2019 года составляет 112 254 руб.38 коп. и пени 49 464 руб. 09 коп., согласно расчету, представленному истцом.

В соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В силу статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что Договор управления многоквартирным домом между истцом и ответчиком не заключен. Между тем, истец фактически осуществляет услуги по управлению многоквартирным домом, несет затраты по содержанию многоквартирного дома и коммунальным услугам.

Отсутствие договора между истцом и ответчиком не освобождает ответчика от бремени содержания своего имущества. Как видно из платежных документов и расчета исковых требований, ответчик с момента ввода дома в эксплуатацию до регистрации права собственности начислял ответчику только услуги по содержанию и отоплению, потребление электроэнергии на общедомовые нужды, по тарифам, установленным органом местного самоуправления и пропорционально его доли в собственности в многоквартирном доме.

Таким образом, условия договора, определяющие обязанность по возмещению расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества в период с момента ввода его в эксплуатацию до передачи участнику, не противоречат действующему законодательству и не ущемляет права потребителя, а являются необходимыми и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг.

В соответствии со ст. 420, 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условия договора, в части компенсационной оплаты до передачи квартиры или оформлению права собственности не противоречит ЖК РФ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.04.2016 года по 18.06.2019 года в размере 112 254 руб. 38 коп.

Согласно ст.155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пени не допускается.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика пени за период с 01.04.2016 года по 18.06.2019 года в сумме 49 464 руб. 09 коп., вместе с тем, с учетом фактических обстоятельств дела, неопределенности начального момента оплаты, суд полагает необходимым применить к заявленным требованиям положения ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика в пользу истца пени в сумме 2000 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Кодекса.

Истцом при подаче иска в суд оплачена государственная пошлина в размере 2269 руб., что подтверждается платежным поручением №859 от 26.09.2019 г.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2269 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Областная управляющая компания» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Областная управляющая компания» задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.04.2016 года по 18.06.2019 года в размере 112 254 руб. 38 коп., пени в размере 2000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2269 руб., всего 116 523 (сто шестнадцать тысяч пятьсот двадцать три) руб. 38 коп.

В удовлетворении иска в части требований, превышающих взысканный размер пени - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Электростальский городской суд Московской области.

Судья К.А. Михайличенко

Решение суда в окончательной форме принято 08.09.2020 года.

Судья К.А. Михайличенко