Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации обременения жилого дома с земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, в котором (с учетом уточнения) просил произвести государственную регистрацию ограничения (обременения) права в виде ипотеки принадлежащего на праве собственности ответчику имущества в виде земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР, и жилого дома, с кадастровым номером НОМЕР, расположенных по АДРЕС в АДРЕС края в связи с заключением между сторонами договора займа с залогом недвижимого имущества от ДАТА.

В обоснование иска указал, что ДАТА между истцом и ответчиком заключен договор денежного займа с залоговым обеспечением. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами был заключен договор о залоге жилого дома с земельным участком, принадлежащих заемщику. Истец обязательства по договору займа выполнил своевременно и в полном объеме, передал в собственность ответчику сумму займа в размере 4 000 000 руб. После чего осенью 2020 стороны подали совместно заявления в Управление Росреестра по Алтайскому краю о государственной регистрации ипотеки на жилой дом и земельный участок, расположенные по АДРЕС в АДРЕС края, для обеспечения возврата суммы займа по договору займа с залоговым обеспечением от ДАТА. Однако ДАТА была приостановлена государственная регистрация ипотеки в связи с тем, что ранее поданы документы для государственной регистрации другой сделки с этим же объектом недвижимости. Таким образом, ответчик ввел в заблуждение истца, заключив еще один договор залога на спорное имущество с ФИО3 По мнению истца,ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации ипотеки в обеспечение договора займа.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

На стадии рассмотрения дела по существу к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены к участию в деле ФИО4, ФИО5

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить. Пояснил, что в настоящее время препятствием в регистрации залога является наличие арестов на спорное имущество.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, возражений не представил.

Представитель ответчика ФИО2 – К.О. не возражала против иска.

Третье лицо ФИО3 возражал против иска, пояснив, что ответчик с ним также заключил аналогичный договор займа с залогом спорного имущества, залог на которое зарегистрирован по решению суда.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства, извещены, возражений не представили.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В силу ст. 334, 334.1, 339.1 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР, и жилой дом, с кадастровым номером НОМЕР, расположенные по АДРЕС в АДРЕС края, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

В материалы дела представлены несколько договоров, в соответствии с которыми ответчиком ФИО2 передается в залог вышеуказанное имущество.

Согласно материалам дела ДАТА между ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа на сумму 4 000 000 руб., согласно п. 1.3 которого в обеспечение исполнения его условий между займодавцем и заемщиком заключен договор ипотеки, предметом которого выступили жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

ДАТА между ФИО5 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа под залог на сумму 3 000 000 руб., согласно п. 1.3 которого в обеспечение исполнения его условий и заемщик предоставляет займодавцу в залог жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

ДАТА ФИО5 (займодавец) и ФИО2 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации залога, однако последний впоследствии отозвал свое заявление, регистрация была приостановлена, что сторонами не оспаривалось.

ДАТА между ФИО3 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа на сумму 2 400 000 руб., согласно п. 2.5 которого в обеспечение исполнения его условий между займодавцем и заемщиком заключен договор ипотеки, предметом которого выступили жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.

В тот же день ФИО3 и ФИО2 заключили договор о залоге (ипотеке) указанного недвижимого имущества, согласно которому данный договор о залоге заключен в обеспечение исполнения заемщиком его обязательств по договору займа от ДАТА между ФИО3 и ФИО2 Сумма обязательства, обеспеченная ипотекой, составляет 2 400 000 руб. Срок уплаты суммы обязательства – не позднее ДАТА.

В ту же дату ДАТА ФИО3 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлениями о регистрации залога.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДАТА с указанной даты приостановлена государственная регистрация прав на указанное имущество по п. 11. ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ поскольку установлено, что по указанному адресу уже было представлено на государственную регистрацию ипотеки в силу договора ДАТА заявление ФИО5, ФИО2 Данная регистрация была приостановлена на срок до ДАТА, поскольку не представлены документы, необходимые для ее осуществления.

Впоследствии ДАТА на государственную регистрацию поступило заявление о прекращении осуществления действий по регистрации ограничения в виде ипотеки на спорный объект недвижимости от ФИО2 (в отношении сделки с истцом).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДАТА с указанной даты приостановлена государственная регистрация прав на указанное имущество по сделке ответчика с ФИО3 по п. 41. ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ поскольку не представлены заявления на прекращение регистрации всеми лицами (л.д. 7).

Между тем, согласно уведомлению от ДАТА Управлением Росреестра отказано ФИО5 в государственной регистрации прав с отношении спорных объектов недвижимости на основании п. 5 ч. 1 ст. 216 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ, в связи с истечением ДАТА срока приостановления, указанного в направленном уведомлении от ДАТА, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета (л.д. 98).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДАТА с указанной даты приостановлена государственная регистрация прав на указанное имущество в отношении сделки ответчика с ФИО1 по п. 11. ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ поскольку ранее представлены документы на регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости (л.д. 48).

Данные обстоятельства установлены решением Новоалтайского городского суда от ДАТА по делу НОМЕР, которым исковые требования ФИО3 удовлетворены.Постановлено произвести государственную регистрацию обременения – ипотеки (залога) жилого дома с кадастровым номером НОМЕР и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенных по адресу: АДРЕС, принадлежащих ФИО2, на основании договоров займа и залога указанного недвижимого имущества от ДАТА, заключенных между ФИО3 к ФИО2

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на препятствие ответчика в регистрации залога.

Между тем в ходе рассмотрения дела установлено, что регистрация аналогичного договора залога, заключенного с ФИО5 прекращена. Следующим после нее обратился регистрирующий орган ФИО3 Несмотря на то, что аналогичный договор залога спорного имущества раньше был заключен с ФИО1 Последний в судебном заседании пояснил, что сразу не обратился в регистрирующий орган, поскольку рассчитывал на добровольное исполнение ответчиком заемных обязательств в срок.

На основании вышеприведенного решения городского суда ДАТА произведена регистрация залога спорного имущества в пользу ФИО3, что подтверждается сведениями ЕГРН от ДАТА.

Вопреки доводам третьего лица ФИО3 суд приходит к выводу, что отсутствие письменного согласия первого залогодержателя (которым является ФИО3, в силу того, что его залог зарегистрирован первым) на последующий залог, не влечет невозможность удовлетворения требования о регистрации залогов следующих залогодержателей.

Согласно п. 1.12 договора залога от ДАТА, заключенного с ФИО3, последующий залог предмета залога не допускается.

Согласно положениям ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 342 ГК РФ).

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах (п. 3 ст. 342 ГК РФ).

Статьей 342.1 ГК РФ установлена очередность удовлетворения требований залогодержателей при последующих залогах.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

В соответствии с положениями ст. 43 Федерального закона РФ от ДАТА N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

В рассматриваемом случае предыдущий договор о залоге, заключенный с ФИО3, не предусматривал выдачу закладной, поэтому последующая ипотека не запрещена законом.

Таким образом, в отсутствие законодательного запрета на заключение договора последующего залога, а также учитывая, что невыполнение ответчиком обязанности сообщить последующим залогодержателям о наличии предшествующего залога и получить письменное согласие предшествующего залогодержателя, не влечет недействительности последующих залогов, а только влияет на очередность удовлетворения требований залогодержателей.

Исходя из смысла заявленного иска и обстоятельств, которые приводит в качестве оснований ФИО1 следует вывод, что требования истца сводятся к регистрации залога (ипотеки).

Согласно положениям ст. 9, 10, 11 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 19, п. 1 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от ДАТА N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для существа заявленных требований являются: соответствие формы сделки требованиям нормативных актов и факт уклонения другой стороны от государственной регистрации сделки.

Как следует из материалов дела, договор, заключенный между ФИО1 и ФИО2, приведенным выше требованиям удовлетворяет: указан размер обязательства, возникшего из договора займа 4 000 000 руб., срок его исполнения - до ДАТА, существо залога, его предмет – жилой дом на земельном участке по адресу: АДРЕС, оценка предмета залога – 4 500 000 руб. (п. 1.5 договора залога от ДАТА). Указанный договор находится в материалах реестрового дела.

Договоры займа и залога, заключенные между истцом и ответчиком не оспорены, в подтверждение передачи денежных средств представлена расписка.

Сумма в договорах указана по согласованию сторон, ФИО6 добровольно заключил договор ипотеки с ФИО1, предъявив его для регистрации в Управление Росреестра.

Таким образом истец не доказал факт уклонения ответчика от регистрации сделки. Напротив совместное заявление сторон находится на рассмотрении в Управлении Росреестра по Алтайскому краю. Ответчик свое заявление не отзывал.Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил намерение ФИО6 зарегистрировать залог.

Суд не подменяет органы исполнительной власти, при таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Кроме того, по смыслу п. 2 ст. 165 ГК РФ, помимо установления обстоятельств уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов об отсутствии препятствий для государственной регистрации сделки.

Вместе с тем из материалов дела и пояснений истца следует, что действительным препятствием на момент рассмотрения дела в регистрации спорного залога является наличие запретов проведения государственной регистрации.

Так, согласноуведомлению Росреестра от ДАТА по данным ЕГРН в отношении спорного здания с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, зарегистрированы запрет Управлению Росреестра совершать любые регистрационные действия в отношении здания на основании выписки из ФССП НОМЕР от ДАТА, выданной Новоалтайским МОСП, а также запрет на любые регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете НОМЕР от ДАТА. В связи с чем ФИО1 рекомендовано обратиться в орган, вынесший решение о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорного имущества, в связи с чем регистрация была приостановлена до ДАТА.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что на дату рассмотрения иска, ответчик от регистрации залога не уклонялся, подав соответствующее заявление в регистрирующий орган, однако имеются препятствия к совершению регистрационных в виде наложенных запретов службой судебных приставов, что является самостоятельным основанием к отказу в иске. Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требованияФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации обременения жилого дома с земельным участком оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.П. Мельникова

Мотивированное решение изготовлено 20.05.2022 года