Гражданский кодекс часть 1

ООО «Хаус Комфорт» обратилось в суд с иском к Солдатову С.И., в котором просило взыскать с ответчика сумму задолженности за оказанные услуги по управлению и содержанию имущества и мест общего пользования и за коммунальные услуги по помещению <адрес> в размере 169 986 руб.61 коп., пени в размере 35 190 руб. 25 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 252 руб. 00 коп.

В обоснование своих исковых требований истец указал, что Солдатов С.И., является собственником жилых помещений № (дата регистрации права собственности 27.06.2011 года, номер регистрации №), расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, входящего в состав жилого комплекса «Грин Парк».

В соответствии с частью 2 ст. 161 ЖК РФ собственниками ЖК «Грин Парк» избран способ управления - управление управляющей организацией.

16.02.2013г. на общем собрании собственников помещений в ЖК «Грин Парк» утвержден соответствующим протоколом Договор на управление, содержание и ремонт ЖК «Грин Парк» между ООО «Хаус Комфорт» и собственниками помещений в ЖК «Грин Парк».

ООО «Хаус Комфорт» в период с 04 марта 2013г. по 21 ноября 2014г. на основании Договора на управление, содержание и ремонт ЖК «Грин Парк» предоставляло собственникам помещений ЖК «Грин Парк» коммунальные услуги, а также оказывало услуги (работы) по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в ЖК «Грин Парк».

В период с марта 2013г. по ноябрь 2014г. в связи с неоплатой Солдатовым С.И. счетов за оказанные ООО «Хаус Комфорт» услуги (работы) по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в ЖК «Грин Парк» и коммунальные услуги, образовалась задолженность в размере 169 986,61 (сто шестьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят шесть ) руб.61 коп.

В связи с указанной задолженностью, соответствии с п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ Солдатов С.И. обязан уплатить управляющей организации пени в размере 35 190,25 (тридцать пять тысяч сто девяносто) руб. 25 коп.

Итого общая сумма задолженности Солдатова С.И. перед ООО «Хаус Комфорт» составляет 205 176,86 (двести пять тысяч сто семьдесят шесть) руб. 86 коп, которую ответчик в добровольном порядке погашать отказывается.

После отмены заочного решения суда от 04.04.2016 года представителем истца уточнен период и размер исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика задолженность за оказанные услуги по управлению и содержанию имущества и мест общего пользования, и за коммунальные услуги по помещению <адрес>, образовавшуюся за период с 04.03.2013 по 21.09.2014 года, в размере 163 740 руб. 62 коп., пени в размере 34 311 руб. 30 коп.

Представитель ООО «Хаус Комфорт» Сергеева Н.С., на удовлетворении исковых требований настаивала, указав, что жилой дом по факту является многоквартирным и имеет общее имущество, содержание которого собственники жилья доверили управляющей компании. Просит учесть, что Государственной жилищной инспекцией по Краснодарскому краю не раз проводилась проверки на предмет правомерности избрания собственниками помещений жилых домов № по <адрес> управляющей компании истца и качество оказания услуг населению. Результаты проверок не выявили нарушений требований жилищного законодательства. Фактически ответчик пользовался коммунальными услугами, оказываемыми УК, а теперь под предлогом того, что дом юридически не признан многоквартирным отказывается оплачивать понесённые истцом расходы на содержание общего имущества и оказанных ответчику коммунальных услуг по водоснабжению, электроснабжению жилого помещения, вывозу ТБО и др.

В судебном заседании ответчик Солдатов С.И. и его представитель Галызин И.В. иск не признали. В обоснование своих возражений указали, что объект капитального строительства, расположенный по <адрес>, является индивидуальным жилым домом, а не многоквартирным жилым домом. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 582 кв.м. с кадастровым номером №, имеющем целевое назначение «индивидуальное жилищное строительство». До настоящего времени правовой статус строения не менялся. Действующее жилищное законодательство РФ не наделяет собственника индивидуального жилого дома (или собственников жилых помещений в нем) возможностью выбора способа управления, в том числе и в виде управления управляющей организацией. Собственник индивидуального жилого дома (или собственники жилых помещений в нем) осуществляют управление им и его содержание самостоятельно, в силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, управление индивидуальным жилым домом по <адрес> посредством управления управляющей организацией противоречит Жилищному кодексу РФ, а потому считает договор управления жилым домом ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ и не влечет юридических последствий в силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Ответчик просит учесть, что не вступал ни в какие гражданско-правовые отношения с истцом - обществом с ограниченной ответственностью «Хаус Комфорт», в том числе и в сфере услуг по содержанию индивидуального жилого дома по <адрес>, в котором расположены принадлежавшие ему ранее жилые помещения № и, соответственно, никакихденежных задолженностей и, вообще, никаких финансовых обязательств по отношению к указанному юридическому лицу не имеет.

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Статьи 249 ГК РФ и 158 ЖК РФ предусматривают обязанность участия каждого собственника, соразмерно со своей долей, в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решения общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела и установлено с судебном заседании, ответчик являлся собственником жилых помещений № (дата регистрации права собственности 27.06.2011 года, номер регистрации №), расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, входящего в состав жилого комплекса «Грин Парк» (л.д. 8). Жилое помещение № было продано ответчиком по договору купли-продажи Ф., переход права зарегистрирован в ЕГРП 22.09.2014 года, № регистрационной записи №.

ЖК «Грин Парк» является комплексом из пяти индивидуальных жилых домов (дома <адрес>). Указанные жилые дома разделены на отдельные жилые помещения, принадлежащие различным собственникам, которые не находятся между собой в родственных отношениях, то есть дома <адрес> фактически являются многоквартирными. При этом у каждого дома в отдельности имеется общее имущество (места общего пользования: лестницы, подъезды, крыша и пр.). Кроме того, у домов <адрес> есть также имущество общего пользования для всех домов - этопридомовая территория, детская площадка, стоянка, шлагбаум.

Согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими

Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Для обслуживания общего имущества, 16.02.2013г. на общем собрании собственников помещений в Жилом комплексе «Грин Парк», имеющем кворум, в соответствии с частью 2 ст.161 ЖК РФ выбран способ управления общим имуществом собственников жилья - управление управляющей организацией и утвержден соответствующим протоколом Договор на управление, содержание и ремонт ЖК «Грин Парк» (далее - «Договор») между ООО «Хаус Комфорт» (управляющая организация) и собственниками помещений в ЖК «Грин Парк (собственниками всех пяти домов по <адрес>).

Таким образом, своими фактическими действиями собственники помещений жилого дома <адрес> согласились и используют для содержания и обслуживания жилого дома предусмотренную ЖК РФ форму управления управляющей организацией, которая установлена для управления многоквартирными домами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, протокол общего собрания собственников помещений ЖК «Грин Парк» от 16.02.2013г., которым, в частности, оформлено указанное решение об избрании ООО «Хаус Комфорт» в качестве управляющей организации ЖК «Грин Парк», является обязательным и для тех собственников ЖК «Грин Парк», которые не участвовали в голосовании (ч. 5 статьи 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищном кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 статьи 46 ЖК РФ).

В настоящее время Протокол общего собрания собственников, помещений ЖК «Грин Парк» от 16.02.2013г. никем не оспорен, не отменен, не признан недействительным.

Так же суд учитывает, что по заявлениям собственников помещений ЖК «Грин Парк» (домов <адрес>) в отношении управляющей, организации ООО «Хаус Комфорт» Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края неоднократно проводились внеплановые проверки.

По результатам проведенной Государственной жилищной инспекции Краснодарского края проверки был подтвержден факт избрания собственниками помещений домов <адрес> (ЖК «Грин Парк») ООО «Хаус Комфорт» в качестве управляющей организации, что подтверждается актом Государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 27.01.2016г.

Кроме того, по запросу Государственной жилищной инспекции Краснодарского края ООО «Хаус Комфорт» в рамках внеплановой проверки, проведенной в соответствии с распоряжением № 2425 от 12.08.2014г., предоставляло следующие документы: договор управления с приложениями, протокол общего собрания собственников, уведомление о проведении общего собрания, книгу регистрации участников общего собрания и итоги голосования собственников (письмо ООО «Хаус Комфорт» от 15.08.2014г.). По результатам указанной проверки каких-либо нарушений требований жилищного законодательства к порядку проведения, общего собрания собственников помещений ЖК «Грин Парк» от 16.02.2013г., а также к процедуре заключения Договора на управление, содержание и ремонт ЖК «Грин Парк» не выявлено, что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 19.08.2014г.

Предметами проверок Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края было и качество оказания услуг ООО «Хаус Комфорт», и производимые оправляющей организацией расчеты начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги по Договору, по результатам которых каких-либо нарушений выявлено не было, что подтверждается актом проверки Государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 19.08.2014г., актом проверки Государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 27.01.2016г..

Таким образом, ООО «Хаус Комфорт» на законных основаниях в период с 04 марта 2013г. по 21 ноября 2014г. на основании Договора на управление, содержание и ремонт ЖК «Грин Парк» предоставляло собственникам помещений ЖК «Грин Парк» коммунальные услуги, а также оказывало услуги (работы) по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в ЖК «Грин Парк».

16.02.2013г. на общем собрании собственников помещений в ЖК «Грин Парк» утвержден соответствующим протоколом Договор на управление, содержание и ремонт ЖК «Грин Парк» между ООО «Хаус Комфорт» (Управляющая организация) и собственниками помещений в ЖК «Грин Парк».

При утверждении проекта Договора и при последующем его заключении Стороны исходили из того, что дома <адрес> входят в состав единого жилого комплекса «Грин Парк», для которого протоколом общего собрания от 16.02.2013г. была утверждена единая смета на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества ЖК «Грин Парк».

Согласно ст. 210 ГК РФ, ст. ст. 30, 153, 154, 155 ЖК РФ, Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме и обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанная обязанность у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; а также плату за коммунальные услуги.

В силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений ЖК «Грин Парк» должны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ООО «Хаус Комфорт» как управляющей организации ЖК «Грин Парк».

Согласно части 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений.

При этом не имеет правового значения тот факт, подписали или не подписали отдельные собственники помещений договор управления с управляющей организацией, так как договор управления, условия которого были утверждены общим собранием, является публичным.

В соответствии с утвержденным протоколом общего собрания собственников ЖК «Грин Парк» от 04 марта 2013г. Договором на управление, содержание и ремонт ЖК «Грин Парк» (п. 5.8) все собственники помещений должны были вносить плату управляющей организации за услуги и работы по управлению, а также за коммунальные услуги на основании выставленного ООО «Хаус Комфорт» платежного документа. Согласно п. 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, являются обязательными платежами. В связи с чем, отсутствие договора управления в виде одного документа, подписанного между собственником и управляющей организацией не является основанием для невнесения платы за оказанные услуги.

Отсутствие между ООО «Хаус Комфорт» и Солдатовым С.И. договорных отношений не может являться основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы, в том числе на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг, не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.

На основании постановления Правительства РФ от 06 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах» собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Собственники помещений ЖК «Грин Парк» обязаны нести расходы за оказание коммунальных услуг в местах общего пользования, которые должны ими оплачиваться независимо фактического проживания и индивидуального потребления ресурса (п.88 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. №354).

Расчет коммунальных услуг, потребленных на места общего пользования (электроэнергия, холодное водоснабжение мест общего пользования) производится ООО «Хаус Комфорт» в соответствии с формулами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», оплата за которые распределяется управляющей организацией между всеми собственниками пропорционально площади помещения, находящегося в собственности.

Судом установлено, что услуги ООО «Хаус Комфорт» по управлению и обслуживанию имущества и мест общего пользования ответчику оказывались, однако он не оплачивал счета, в результате чего образовалась задолженность за период с 04 марта 2013 года по 21 сентября 2014 год в размере 163740 рублей 62 копейки и пени в размере 34 311 рублей 30 копеек, что подтверждается расчетом истца. Данный расчет, ровно как факт предоставления услуг, ответчиком не оспорен, доказательств оплаты жилищно-коммунальных услуг непосредственным поставщикам коммунальных услуг за период с марта 2013 по сентябрь 2014 года ответчик суду не представил, при таких обстоятельствах исковые требования истца суд находит законным и обоснованными.

Требования о погашении образовавшейся задолженности ответчик игнорировал.

Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно представленному истцом расчету, размер пеней за вышеуказанный период составил 34 311,30 руб.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера взыскиваемой неустойки до 5000 рублей.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При этом уменьшение судом неустойки не влияет на размер госпошлины, взыскиваемой с ответчика в пользу истца согласно абз. 4 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

С учетом изложенного в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика Солдатова С.И. подлежат возмещению в пользу истца расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 5 161,04 руб. при цене иска равной 198051,92 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Хаус Комфорт» к Солдатову С.И. о взыскании задолженности и пени – удовлетворить в части.

Взыскать с Солдатова С.И. в пользу ООО «Хаус Комфорт» задолженность по управлению и содержанию имущества и мест общего пользования и за коммунальные услуги по помещению №<адрес> размере 163740,62 руб., пени в размере 5 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 161,04 руб., итого 173 901 (Сто семьдесят три тысячи девятьсот один) рубль66 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения.

Мотивированное решение составлено 10 мая 2017 года.

Судья И.В. Власенко

На момент публикации не вступило в законную силу.