Гражданский кодекс часть 1

Явкин А.А. обратился в суд с иском к ТСЖ «Август ТСЖ» об обязании произвести перерасчет, указав, что ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>Б. Данные нежилые помещения являются частью здания (жилого многоэтажного дома), в виде пристроя, и имеют отдельный вход. Ежемесячно ТСЖ «Август ТСЖ» выставляет в адрес собственника вышеуказанных нежилых помещений, квитанции на оплату сумм за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. В расчет предъявляемых сумм, в числе прочих включаются: техобслуживание, из расчета кв.м., услуги вахтера, из расчета кв.м., резервный фонд, из расчета кв.м. Учитывая тот факт, что доступ в помещение собственника осуществляется через отдельный вход, то использование общего имущества дома, а именно входа в подъезды и сами подъезды, через которые осуществляется вход в жилые помещения (квартиры) иных собственников, являющихся членами ТСЖ «Август ТСЖ », Явкиным А.А. не происходит. Соответственно, услугами вахтера (консьержки) Явкин А.А. не пользуется. Также, собственник нежилых помещений, не использует и иное имущество общего пользования, в которых располагаются жилые помещения (квартиры), а именно: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец, с учетом уточнений, просил обязать ответчика произвести перерасчет, за последние три года, с даты обращения в ТСЖ с письмом, за оказанные услуги по содержанию и ремонту помещений и за коммунальные услуги, и предоставить Явкину А.А. новые квитанции, за вычетом позиций, фактически не оказанных и документально не подтвержденных услуг по видеонаблюдению и услуг вахтера в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу <адрес>Б, принадлежащих Явкину А. А..

В судебном заседании представитель истца по доверенности Екатеринчева Т.Л. уточненные заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности Седенкова К.Г. возражала против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ст.210 Гражданского кодекса РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 настоящего Кодекса.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электроэнергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме: 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плата за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что Явкину А.А. на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>Б с кадастровыми номерами №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-17), выписками ЕГРН (л.д.115-124).

Данные нежилые помещения являются частью здания (жилого многоэтажного дома), но имеют отдельный вход, указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Управление вышеуказанным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Август ТСЖ» на основании Устава (л.д.188-183).

Согласно представленным в материалы дела квитанциям, выставляемым ТСЖ «Август ТСЖ» в адрес собственника вышеуказанных нежилых помещений, в расчет предъявляемых сумм, в числе прочих включаются: техобслуживание, из расчета кв.м., услуги вахтера, из расчета кв.м., резервный фонд, из расчета кв.м. (л.д.18-20).

ДД.ММ.ГГГГЯвкин А.А. в лице представителя по доверенности, обратился в ТСЖ «Август ТСЖ» с заявлением о предоставлении информации о фактически оказанных услугах ресурсоснабжающими организациями и непосредственно ТСЖ «Август» по нежилым помещениям с кадастровыми номерами №, принадлежащим Явкину А.А., с указанием цен и объема оказанной услуги, за последние 3 года, а также просил произвести перерасчет и предоставить новые квитанции за вычетом позиций, за фактически не оказанные и документально не подтвержденные услуги ресурсноснабжающими организациями и непосредственно ТСЖ «Август» по нежилым помещениям принадлежащим Явкину А.А, за последние 3 года (л.д.99-102).

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Август ТСЖ» №Явкину А.А. было отказано в перерасчете (л.д.103-105).

Статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации определены компетенция, порядок и формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также процедура обжалования принимаемых ими решений.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

На основании ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 10-П, поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации); в силу того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по этому имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме составляет не просто неотъемлемую часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Соответственно, не может расцениваться как неправомерное возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Правительство Российской Федерации во исполнение полномочий, возложенных на него ч. 3 ст. 39 и ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливающие, в частности, порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и исчисления размера расходов на его содержание, а постановлением от ДД.ММ.ГГГГ N 290 - Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и минимальный перечень таких услуг и работ. Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме, как разъяснил - в целях обеспечения единства практики применения судами соответствующих положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, а также изданных в соответствии с ними нормативно-правовых актов Правительства Российской Федерации - Пленум Верховного Суда Российской Федерации, понимается комплекс работ и услуг, направленных на его поддержание в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (п. 14 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности").

Согласно пункту 20 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания дома, к работам выполняемым в целях надлежащего содержания электрооборудования относится техническое обслуживание и ремонт лифтов.

Согласно пункту 22 Минимального перечня работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме, включают в себя организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта; обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов); обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов); обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

В соответствии с подпунктом «в» п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее перечень услуг и работ периодичность их оказания, выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного в реализованного способа управления многоквартирным домом, в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, - в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья.

Согласно п. 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Из пункта 33 указанных выше правил следует, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П "По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Л." собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя, в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Судом установлено, что в соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений МКД было принято решение — установить с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячный сбор в резервный фонд в размере 5 руб. с квадратного метра (л.д. 208-213).

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений было принято решение — утвердить тарифы по содержанию и ремонту для нежилых помещений на 2017 год. Были утверждены тарифы, предложенные Постановлением Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, был утвержден тариф на лифтовое обслуживание (л.д.198-203).

В соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений Товарищества собственников жилья было принято решение — утвердить тарифы по содержанию и ремонту для нежилых помещений с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Приложению № к протоколу «Смета» — были утверждены расходы на Вахту (л.д.194-197).

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений было принято решение — установке видеокамер, утверждении графика вахтеров, и тарифа «услуги вахтеров».

Таким образом, поскольку вышеуказанные решения общего собрания незаконными не признаны, несогласие истца с возложением обязанности по оплате содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе по оплате дополнительных услуг вахтера и виделнаблюдения, не исключает его обязанности исполнять решение общего собрания собственников помещений дома.

Доводы истца о том, что принадлежащие ему нежилые помещения не входит в состав многоквартирного дома, наличие самостоятельных договоров в отношении нежилых помещений не подтверждают факта нахождения нежилого помещения в отдельном от многоквартирного дома здании, не являющемся составной частью этого дома, и не освобождают собственника данного помещения от обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание нежилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги, полученные в результате эксплуатации этого нежилого помещения.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме приняты решения о возложении обязанности по оплате содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе по оплате дополнительных услуг. Данные решения в установленном порядке оспорены не были. Обязанность истца по оплате услуг возникла из указанных решений собраний, обязательных для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Итоги принятых собственниками решений в силу п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации обязательны для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, но не участвовавших в голосовании.

Приведенными выше нормами предусмотрены требования к содержанию общего имущества, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Из представленных в материалы дела копий трудового договора и должностной инструкции (л.д.230-231) следует, что в обязанности вахтера входит проводить обходы и визуальные осмотры территории, звонить в полицию в случае преступных действий, спрашивать согласие жильцов на визиты прибывших к ним лиц, таким образом, вахтер фактически осуществляет функцию охраны общедомового имущества. С той же целью в доме установлена система видеонаблюдения.

Учитывая, что вопрос установления размера платы за содержание и ремонт общего входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном решением собственников помещений в МКД утвержден перечень работ по содержанию общедомового имущества и размер платы за них, указанное решение не оспорено и не недействительным, решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Явкина А. А. к ТСЖ «Август ТСЖ» об обязании произвести перерасчет - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Г.В.Космынцева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.