Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Динкелакер Елены Валериевны, Наймушиной Татьяны Владимировны, Крыжановской Тамары Петровны, Луневской Ксении Владимировны, Чернышкова Алексея Сергеевича, Чернышковой Натальи Викторовны к Маевской Виктории Игоревне о признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Динкелакер Е.В., Наймушина Т.В., Крыжановская Т.П., Луневская К.В., Чернышков А.С., Чернышкова Н.В. обратились в суд с иском к Маевской В.И. о признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что они являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме (далее – МКД) <адрес>. В указанном доме находится нежилое помещение № 13П, общей площадью 103,8 кв.м, в котором располагается башня, ротонда, чердак, лестничная клетка, а также эвакуационный (запасной) выход и шпиль. В октябре 2014 г. собственниками МКД были обнаружены явные дефекты и повреждения стен башенной надстройки нежилого помещения, в связи с чем, в мае 2015 г. на общем собрании собственников квартир МКД было принято решение о проведении ремонтных работ указанной конструкции. Однако осуществить ремонт оказалось невозможным, поскольку доступ к данному помещению перекрыт ответчиком, которая является собственником данного нежилого помещения. Полагают, что спорное помещение принадлежит собственникам квартир в МКД <адрес> в связи с чем, просят признать за собой право общей долевой собственности на нежилое помещение № 13П, общей площадью 103,8 кв.м, как на общее имущество собственников квартир пропорционально площади принадлежащих им квартир, истребовать из незаконного владения Маевской С.В. указанное нежилое помещение.

Истцы в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в своё отсутствие, о чём представили заявления.

Представитель истцов Динкелакер Е.В., Луневской К.В., Крыжановской Т.П. - Бондаренко В.В. (в соответствии с полномочиями доверенности) в судебном заседании поддержала доводы искового заявления, нескольких письменных дополнительных пояснений к иску, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что согласно постановлению Законодательного Собрания Омской области от 27.09.2001 № № нежилое помещение № 13П передавалось в муниципальную собственность не как самостоятельное отдельное нежилое помещение, а включалось в общую площадь жилого многоквартирного дома, соответственно, его использование в нуждах всех собственников многоквартирного дома и, установление его правового режима как относящегося к общей долевой собственности, предполагается. В нежилом помещении находится эвакуационный выход, предусмотренный для повышения безопасности людей при пожаре. Кроме того, о том, что нарушено право собственности на нежилое помещение, как на общее имущество многоквартирного дома, истцы узнали из определения Верховного Суда РФ по делу №, в котором чётко указано, что нежилое помещение 13П (башня) общей площадью 103,8 кв.м, будучи включённое в общую площадь 4626,3 кв.м 62-квартирного жилого <адрес>, принадлежит собственникам квартир в данном многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Указала, что Маевская В.И. не является добросовестным приобретателем, приобрела спорное имущество на основании договора дарения от Маевского С.В. В силу ч. 2 ст. 302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Полагает, что протокол общего собрания собственников МКД № 4, положенный в основу отказа от иска в Арбитражном суде Омской области по делу №, не может свидетельствовать об отказе собственников от общего имущества или признании его не таковым ввиду отсутствия на то законных оснований. Полагает, что статус спорного нежилого помещения как общего имущества МКД, очевиден.

Представитель истцов Наймушиной Т.В., Черышковой Н.В., Чернышкова А.С. – Дейнеко Ю.Е. (в соответствии с полномочиями доверенности) в судебное заседание не явилась, предыдущих судебных заседаниях поддержала доводы иска и письменные пояснения к нему.

Ответчик Маевская В.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, предоставила отзыв на исковое заявление, согласно которому она стала собственником указанного помещения на основании договора дарения от Маевского С.В., который в свою очередь стал собственником данного помещения на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и Варнавским Е.В. Варнавский Е.В. являлся собственником спорного помещения на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ООО «Музыка и кино», которое стало собственником нежилого помещения 13П на основании договора купли-продажи, заключенного между обществом и МУП г. Омска «Город». Право собственности ООО «Музыка и кино» было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Указанное помещение было ранее закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП г. Омска «Город» распоряжением Мэра города Омска от 25.12.2003 № № и передано МУП г. Омск «Город» из муниципальной казны города Омска. Таким образом, она является добросовестным приобретателем указанного нежилого помещения. Кроме того, помещение 13П никогда фактически не использовалось владельцами квартир данного дома и поскольку спорные нежилые помещения были включены в реестр муниципальной собственности, на 1992 год учтены в экспликации на жилой дом как прочие нежилые помещения, не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, не являются частью квартир и не имеют оборудования или коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, считает, что нежилые помещения 13П, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, не являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Истцами не представлено доказательств, подтверждающих наличие эвакуационного выхода на крышу через указанное помещение. Более того, даже само по себе наличие (в случае такового) указанного выхода на крышу не указывает на тот факт, что доступ к нему каким-либо образом ограничен, в данном случае возможно установление сервитута между собственником помещения 13П и непосредственно ТСЖ «Дом со шпилем», членами которого являются истцы по данному делу. Более того, необходимо учитывать, что за время пользования нежилыми помещениями его собственниками произведены значительные улучшения указанного имущества, влияющие на его рыночную стоимость, что также повышает интерес ТСЖ «Дом со шпилем» к завладению объектом со стороны согласованных действий недобросовестных собственников жилых помещений и председателем ТСЖ. Доводы истцов на указание в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 года на якобы установление факта принадлежности спорного нежилого помещения 13П к общей собственности жильцов указанного многоквартирного дома, является ошибочным, так как Верховный Суд РФ при рассмотрении жалобы по административному делу вышел за рамки своих полномочий и не рассматривал по существу вопрос о том, является ли спорное нежилое помещение 13П собственностью жильцов многоквартирного дома, так как и не исследовал по существу доказательства, в том числе ответ ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, нежилые помещения 13П, содержащий информацию о том, что они не относятся к местам общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, а учтены в экспликации как прочие нежилые помещения. В Арбитражном суде Омской области по аналогичному вопросу по иску ТСЖ «Дом со шпилем» к Варнавскому Е.В. истцы от своих требований отказались в полном объеме и протокол № 4 внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме указывает на то, что большинством голосов было принято решение об отказе от иска и о признании того факта, что нежилые помещения в башне обшей площадью 103,8 кв.м, не относятся к объектам долевой собственности жильцов в многоквартирном доме, так как изначально являлись объектом нежилого фонда, а также принято решение не оспаривать в дальнейшем право собственности владельцев указанного помещения. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Маевской В.И. - Саньков В.Н. (в соответствии с полномочиями доверенности) в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что Маевская В.И. является добросовестным приобретателем. Указанные нежилые помещения никогда фактически не использовались владельцами квартир данного дома, - ни до, ни после приватизации данные помещения никогда не являлись собственностью жильцов. Доказательств иного истцами не представлено, так же не доказан факт того, что помещения находятся в аварийном состоянии. Поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истцов ТСЖ «Дом со шпилем» Захарова Н.В. (по доверенности) в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в полном объёме, поддержала доводы стороны истцов и их письменные пояснения. Также полагает, что статус спорного нежилого помещения как общего имущества МКД, очевиден. Относительно протокола общего собрания собственников МКД № 4, положенного в основу отказа от иска в Арбитражном суде Омской области по делу № №, указала, что в полномочия собрания собственников МКД не входит принятие решений о том, относится ли нежилое помещение к общему имуществу МКД или нет. Кроме того, в Арбитражном суде Омской области выступал иной круг лиц, участвующих в деле. Подтвердила, что спорное имущество действительно находится в аварийном состоянии и требует ремонта. Башня со шпилем, входящие в состав спорного имущества, являются элементами всего МКД, его «визитной карточкой». На этой конструкции размещены сигнальные огни, наличие которых является обязательным, и собственники дома несут бремя исполнения необходимых обязательств, связанных с ними (закупка светодиодных ламп, креплений и пр.). Отсутствие возможности доступа к шпилю, на крышу путём прохода через нежилое помещение, не позволяет собственникам МКД, а также ТСЖ «Дом со шпилем» полноценно, безопасно выполнять возложенные на них обязанности. Также указала, что под лестницей, ведущей в ротонду, расположен электрический шкаф, обслуживающий проводное радио города, а также интернет. Полагает, что о нарушение прав собственников жильцам дома стало известно с того момента, когда они узнали в начале 2015 г., что Маевский С.В. установил перегородку с дверью с замком на лестничной клетке при входе на 6 этаж.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО «Музыка и кино» Кошель Д.В. (в соответствии с полномочиями доверенности) возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях и дополнительных возражениях на исковое заявление. Дополнительно пояснил, что согласно ответу ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, нежилые помещения 13П, не относятся к местам общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, а учтены в экспликации как прочие нежилые помещения. Кроме того, помещения никогда фактически не использовались владельцами квартир дома - ни до, ни после приватизации. Поскольку спорные нежилые помещения были включены в реестр муниципальной собственности, на 1992 год учтены в экспликации на жилой дом как прочие (нежилые помещения, не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома), не являются частью квартир и не имеют оборудования или коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, считает, что спорные нежилые помещения 13П, не являются общим имуществом жильцов МКД. Кроме того, 07.07.2007 года ТСЖ «Дом со шпилем», действующее в интересах собственников МКД №, обращалось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ООО «Музыка и кино - Сибирь», Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Управлению Росреестра по Омской области о признании договора купли-продажи нежилых помещений ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в котором приводились те же аргументы, что и в настоящем исковом заявлении. Производство по делу было прекращено в связи с отказом истца от иска, при этом истец сослался на протокол № внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где большинством голосов было принято решение об отказе от иска и о признании того, что нежилые помещения в башне 13П, общей площадью 103,8 кв.м, не относятся к объектам долевой собственности жильцов МКД, так как изначально являлись объектом нежилого фонда, а также не оспаривать в дальнейшем право собственности на указанные помещения. Также указал, что собственники МКД № более десяти лет знают о факте продажи спорного нежилого помещения различным собственникам, однако иск подан только сейчас.

Ранее, в судебном заседании представитель ООО «Музыка и кино» Санников А.В. (в соответствии с полномочиями доверенности) также возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях и дополнительных возражениях на исковое заявление.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Маевский С.В., Варнавский Е.В., представители ООО «Музыка и кино-Сибирь», Администрации г. Омска в судебное заседание не явились, извещены надлежаще о месте и времени рассмотрения дела.

Ранее, в судебном заседании представитель Варнавского Е.В. – Грюканова И.В. (в соответствии с полномочиями доверенности) с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы представителя ООО «Музыка и кино» Кошеля Д.Е.

Ранее, в судебном заседании представитель Администрации г. Омска Веселкова И.А. (в соответствии с полномочиями доверенности) не согласилась с доводами иска, просила отказать в его удовлетворении.

Выслушав явившихся лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы настоящего дела, гражданского дела №, суд приходит к следующему.

Динкелакер Е.В., Наймушина Т.В., Крыжановская Т.П., Луневская К.В., Чернышков А.С., Чернышкова Н.В. являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 11-17).

Собственники помещений в многоквартирном <адрес> выбрали способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, организовали ТСЖ «Дом со шпилем» и заключили договор на содержание общего имущества указанного многоквартирного дома с обслуживающей организацией <данные изъяты>».

В многоквартирном доме <адрес> находится нежилое помещение № 1ЗП общей площадью 103,8 кв.м (в котором располагаются башня, ротонда, чердак, лестничная клетка, запасной выход и шпиль).

Судом установлено, что нежилое помещение 13П, общей площадью 103,8 кв.м, номера на поэтажном плане: башня: 1-4, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, ранее учитывалось в реестре муниципального имущества города Омска на основании постановления Законодательного Собрания Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об объектах жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства».

Как следует из копии дела правоустанавливающих документов (том 1 л.д. 38-231), с 29.12.2003 г. нежилые встроенные помещения общей площадью 103,80 кв.м, находящиеся в башне шестиэтажного кирпичного строения, литера А, расположенного по адресу: <адрес>, на основании распоряжения мэра г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ№ «О передаче имущества муниципальной казны по <адрес> в хозяйственное ведение» на праве хозяйственного ведения принадлежали МУП города Омска «Город», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2003 г.

На основании договора купли-продажи № от 29.12.2003 г., заключенного между МУП города Омска «Город» и ООО «Музыка и кино», указанные нежилые помещения общей площадью 103,80 кв.м были приобретены в собственность ООО «Музыка и кино», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2004 г.

Далее, из свидетельства о государственной регистрации права от 13.02.2004 г. следует, что на основании договора купли-продажи б/н от 05.02.2004 г. право собственности на нежилые встроенные помещения общей площадью 103,80 кв.м., находящиеся в башне, расположенные по адресу: <адрес> перешло к ООО «Музыка и кино-Сибирь».

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от 26.03.2007 г., на основании договора купли-продажи недвижимости от 12.07.2006 г. право собственности на указанное нежилое помещение перешло к Варнавскому Е.В.

Далее право собственности на основании договора купли-продажи от 24.12.2009 г., заключённого между Варнавским Е.В. и Маевским С.В. перешло к Маевскому С.В.

На основании договора дарения от 17.08.2017 г. право собственности на нежилое помещение 13П с кадастровым номером № общей площадью 103,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, перешло к Маевской В.И., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 09.10.2017 №.

Согласно утверждениям собственников МКД <адрес> ими были обнаружены явные дефекты и повреждения стен башенной надстройки.

По договору от 22.05.2015 №, заключенному между ТСЖ «Дом со шпилем» и <данные изъяты> проведено обследование кирпичной кладки стен башенной надстройки здания, расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам обследования <данные изъяты> был составлен отчет от 29.05.2015 г., в результате которого было установлено, что существует нехватка несущей способности кирпичных простенков на восприятие нагрузки от стального шпиля. Стены башенной надстройки здания по ГОСТ Р 53778-2010 находятся в ограниченно работоспособном состоянии. При не проведении восстановительных мероприятий (усиление по проекту восстановление первоначального состояния), в течение года состояние простенков ухудшится до аварийного и с высокой степенью вероятности произойдет обрушение конструкций башенной надстройки здания. Для обеспечения дальнейшей безаварийной эксплуатации здания необходимо выполнение восстановительных мероприятий (том 1 л.д. 18-22).

Допрошенный в судебном заседании генеральный директор <данные изъяты>ФИО20 подтвердил доводы, позицию, мотивы и выводы, изложенные в отчёте от 29.05.2015 г.

В подтверждение доводов о разрушении и необходимости проведения восстановительного ремонта башенной конструкции также был допрошен свидетель ФИО21, который составлял локальный сметный расчёт на ремонт карниза спорного жилого дома для ТСЖ «Дом со шпилем» (расчёт представлен в материалы дела).

Установлено, что в мае 2015 г. на общем собрании собственников квартир МКД было принято решение о проведении ремонтных работ указанной конструкции. Однако доступ к данному нежилому помещению был ограничен ответчиком (установлена перегородка, дверь закрыта, сквозного прохода по чердаку нет).

Собственники многоквартирного дома вынуждены были обратиться с заявлением в Прокуратуру Центрального административного округа г. Омска в защиту своих нарушенных прав.

Из ответа первого заместителя Мэра г. Омска директора Департамента городского хозяйства Администрации г. Омска ФИО22 от 22.04.2016 г. № следует, каким образом и на основании чего нежилое помещение 13П стало муниципальной собственностью города Омска, как в последующем продавалось и что на момент подготовки ответа собственников спорного помещения является Маевский С.В. (том 1 л.д. 23-24).

Согласно акту осмотра № от 13.11.2017 г., составленному специалистом <данные изъяты>», осуществить ремонт спорного нежилого помещения невозможно, поскольку доступ к данному помещению перекрыт. Установлен факт отсутствия прохода на крышу через 2-ой подъезд многоквартирного дома. Также установлено, что в 1-ом подъезде есть выход на чердак. Сквозного прохода по чердаку нет, в помещении чердака упираемся в стену квартиры, расположенной на 6 этаже. В 3-ем подъезде ситуация аналогичная, есть выход на чердак, но сквозного прохода по всему чердаку нет (том 1 л.д. 33-36).

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Из ст. 290 ГК РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Указанная норма является развитием положений ст. 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», утратившей силу в связи со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ.

Согласно указанной статье собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Развернутое определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, было дано в Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и Федеральном законе от 21.04.1997 № 68-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

С момента принятия Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» до настоящего времени основополагающим признаком общего имущества многоквартирного жилого дома является обслуживание нескольких, в том числе и всех, собственников квартир многоквартирного жилого дома.

Также в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из п.п. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ следует, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В Определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ указано, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Постановлением Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ по делу № № установлено, что правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома не были выделены для целей самостоятельного использования, то они переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения пава собственников помещений на общее имущество такого дома.

Как установлено, первая квартира в спорном многоквартирном <адрес> была приватизирована в 1992 г., что подтверждается регистрационным удостоверением от 15.09.1992 №. Спорное нежилое помещение на момент первой приватизации являлось неотъемлемой частью многоквартирного дома, не имело самостоятельного назначения, не подлежало отдельному учету и использовалось для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме, так как являлось его общим имуществом.

Не согласившись с передачей спорного нежилого помещения 13П в муниципальную собственность на основании постановления Законодательного Собрания Омской области от 27.09.2001 № «Об объектах жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства», собственники многоквартирного дома обратились в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании указанного постановления Законодательного Собрания Омской области в части.

Решением Омского областного суда от 20.09.2016 г. по административному делу № отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку установлено, что нежилое помещение 13П оспариваемым нормативным правовым актом в собственность муниципального образования г. Омск, не передавалось (том 1 л.д. 26-29).

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ от 25.01.2017 г. оставила без изменения решение Омского областного суда от 20.09.2016 г.

Определением судьи Верховного Суда РФ Борисовой Л.В. от 27.06.2017 г. по делу № отказано в передаче надзорной жалобы Динкелакер Е.В., Наймушиной Т.В. для рассмотрения в судебном заседании Президиума ВС РФ (том 1 л.д. 30-32).

Вместе с тем, в данном определении указано, что Постановлением Законодательного Собрания Омской области от 27.09.2001 № «Об объектах жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства» утвержден перечень помещений, передаваемых в муниципальную собственность. В указанный перечень включен 62-квартирный жилой <адрес>, общей площадью 4623,3 кв.м, в том числе нежилые помещения общей площадью 162,5 кв.м... Нежилое помещение 13П (башня) общей площадью 103,8 кв.м включено в общую площадь жилого дома (4626,3 кв.м.), в качестве самостоятельного нежилого помещения в муниципальную собственность, не передавалось, в нежилые помещения общей площадью 165,5 кв.м, не входило. Исходя из этого, на основании статей 289, 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ данное нежилое помещение относится к общей долевой собственности многоквартирного дома (том 1 л.д. 30-32).

Также в этом определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. указано, что вопрос о праве собственности физических и юридических лиц на указанное нежилое помещение 13П (башня) подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

Учитывая, что согласно постановлению Законодательного Собрания Омской области от 27.09.2001 № нежилое помещение передавалось в муниципальную собственность не как самостоятельное отдельное нежилое помещение, а включалось в общую площадь жилого многоквартирного дома (4626,3 кв.м), то его использование в нуждах всех собственников многоквартирного дома и, соответственно, установление его правового режима как относящегося к общей долевой собственности, по мнению суда, предполагается.

Заключением специалиста <данные изъяты> от 28.03.2018 г. № установлено, что помещение ротонды и выход на кровлю (составляющие нежилого помещения 13П) являются аварийным и предусматривается для повышения безопасности людей при возникновении пожара (том 2 л.д. ).

Кроме того, решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 26.03.2012 г. по делу № по иску Маевского С.В. к Администрации ЦАО г. Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, установлено, что вопрос в части перевода нежилого помещения (башни) в жилое был оставлен Администрацией ЦАО г. Омска без удовлетворения 23.12.2010 года, так как комиссия усмотрела увеличение площади данного помещения после его перевода из нежилого в жилое за счет присоединения к площади подъездного коридора, являющегося общим имуществом жильцов дома, согласие которых на перевод, истец не представил. Впоследствии, 21.04.2011 г. и 21.10.2011 г. Администрация ЦАО г. Омска установила еще ряд недостатков, имеющихся в проекте истца, в том числе перекрытие после производства работ эвакуационного выхода с крыши дома и т.д. (том 2 л.д. ).

В судебном заседании установлено и не опровергнуто участвующими в деле лицами, что под лестницей, ведущей в ротонду расположен электрический шкаф, обслуживающий проводное радио города, а также интернет.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Расположенный на башне шпиль является элементом всего многоквартирного дома, и несёт визуально-архитектурную нагрузку. На спорной конструкции размещены «сигнальные огни», наличие которых является обязательным по требованиям законодательства РФ, в частности в соответствии со ст. 51 Воздушного кодекса РФ, п. 3.3.6 РЭГА РФ-94 собственники зданий и сооружений, а также организации, которые их строят или эксплуатируют в целях обеспечения безопасности полётов ВС, обязаны размещать на объектах за свой счёт маркировочные знаки и устройства в соответствии с федеральными авиационными правилами.

Собственники дома несут бремя исполнения норм указанного законодательства - обязанность по закупке светодиодных ламп, светосигнальных приборов, креплений для заградительного огня (счета-фактура и товарная накладная, договор на техническое обслуживание многоквартирного дома и дополнительное соглашение к нему представлены в материалы дела (том 2 л.д. )), а также обязанность по их замене.

За невыполнение правил размещения на зданиях, сооружениях, линиях связи, линиях электропередачи, радиотехническом оборудовании или других объектах дневных и ночных маркировочных знаков и устройств, устанавливаемых в целях обеспечения безопасности полётов воздушных судов должностное лицо – председатель правления ТСЖ «Дом со шпилем» Степанова Н.П. была привлечена к административной ответственности по ч. 6 ст. 11.3 КоАП РФ постановлением УГАН НОТБ СФО Ространснадзора от 28.11.2013 г. (том 2 л.д. ).

Отсутствие возможности доступа к шпилю, на крышу путём прохода через нежилое помещение 13П, не позволяет собственникам многоквартирного дома, ТСЖ «Дом со шпилем» полноценно, безопасно выполнять возложенные на них обязанности также согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В судебном заседании установлено, что определением Арбитражного суда Омской области от 08.10.2007 г. № № производство по делу по иску ТСЖ «Дом со шпилем» г. Омска к ООО «Музыка и кино-Сибирь», Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращено в связи с отказом истца от иска.

В основу отказа от иска положен протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>, проведённого в форме заочного голосования в период с 15.08.2007 г. по 26.08.2007 г.

Собранием собственников помещений МКД большинством голосов было принято решение отказаться от искового заявления в связи с тем, что нежилые помещения в башне (номер на поэтажном плане 13П: 1-4), общей площадью 103,8 кв.м, не относятся к объектам долевой собственности жильцов в многоквартирном доме, так как изначально являлись объектом нежилого фонда, и не оспаривать в дальнейшем право собственности Варнавского Е.В. на указанные выше помещения (том 1 л.д. 98-99).

Как уже выше указывалось, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме. В этой связи, собственники многоквартирного дома не вправе впоследствии самостоятельно определить относится ли нежилое помещение к общему имуществу многоквартирного дома или нет.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Из анализа ч. 2 ст. 44 ЖК РФ следует, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не относится возможность собственниками помещений многоквартирного дома добровольно отказаться от нежилого помещения, кроме как по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, таким как: передача объектов общего имущества в многоквартирном доме по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ), а также уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). Иных пределов и оснований распоряжения собственниками МКД общим имуществом многоквартирного дома, не предусмотрено.

Таким образом, протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений не может свидетельствовать об отказе собственников от общего имущества или признании его не таковым, ввиду отсутствия на то законных оснований.

Статус спорного помещения, как общего имущества многоквартирного дома, очевиден. Ротонда и башня, входящие в состав нежилого помещения, являются неотъемлемой частью многоквартирного дома (частью чердака и крыши - элементами, которые ЖК РФ безусловно отнесены к общему имуществу), его продолжением и создают оригинальную конфигурацию дома.

В качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований представитель ООО «Музыка и кино» указывает на письмо ГП «Омский Центр ТИЗ», адресованное Законодательному Собранию Омской области в ответ на запрос от 09.11.2016 № №, из содержания которого следует, что в материалах архивного дела на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, нежилое помещение 13П, общей площадью 105,7 кв.м, по состоянию на 24.04.2013 (ротонда № 1 общей площадью 16,6 кв.м., помещение № 2 общей площадью 65,1 кв.м., лестница № 3 общей площадью 9,6 кв.м., башня № 4 общей площадью 14,4 кв.м.) не относится к местам общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, а учтены в экспликации как прочие нежилые помещения (том 1 л.д. 247-251).

Между тем информация, изложенная в указанном письме, не имеет ссылок на нормы закона, подзаконные акты, иные документы, на основании которых спорные помещениям были изъяты из состава общего имущества многоквартирного дома.

В письме ГП «Омский Центр ТИЗ» и приложенных к нему документах, а также в техническом паспорте нежилого помещения по состоянию на 24.12.2003 г., имеются расхождения и противоречия, в частности, в площадях.

Из экспликации жилого <адрес> следует, что спорное нежилое помещение отображено в графе как «прочее» нежилое помещение (том 1 л.д. 251). Вместе с тем, какие-либо указания о характеристике помещений как относящихся, либо не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отсутствуют, из чего следует, что нахождение нежилого помещение в графе «прочие» не лишает его статуса общего имущества собственников многоквартирного дома, а лишь отмечает, что оно не попадает под иные графы таблицы, такие как «жилые», «торговые», «промышленные», «складские», «канцелярские», «школьные» помещения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что нежилое помещение 13П с кадастровым номером № общей площадью 103,8 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом <адрес>, является общим имущество собственников многоквартирного жилого дома пропорционально площади принадлежащих им помещений (квартир) в указанном доме.

Из чего следует вывод, что распоряжение указанным нежилым помещением, в том числе, его передача нынешнему собственнику Маевской В.И., является незаконным.

В связи с тем, что право собственности за Маевской В.И. на нежилое помещение 13П возникнуть не могло, зарегистрированное право подлежит прекращению путем исключения (погашения) из Едином государственном реестре недвижимости записи от 25.09.2017 г. № о государственной регистрации за Маевской В.И. права собственности на нежилое помещение 13П.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Из постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

По смыслу вышеприведенной нормы права и разъяснений по ее применению в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения, входят: установление права собственности истца на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика, незаконность владения ответчиком спорным имуществом.

Из п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.042010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество. Истцы, как долевые собственники спорного имущества, вправе в соответствии со ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать это имущество от лица, за которым зарегистрировано право собственности на имущество и которое фактически владеет этим имуществом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество.

Даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП.

Таким образом, учитывая, что спорное нежилое помещение 13П фактически принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, однако доступ жильцов к нему перекрыт в связи с действиями Маевского С.В. (установка перегородки с дверью), а затем ответчика, указанное нежилое помещение подлежит истребованию у последней.

Сторона ответчика и третьего лица ООО «Музыка и кино» ссылались на то, что бывшими собственниками нежилого помещения 13П (в т.ч. ООО «Музыка и кино», Маевским С.В.) были проведены финансовые вложения, что значительно улучшило состояние спорного помещения.

Вместе с тем, согласно нормам ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, данные обстоятельства не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела, и кроме того, эти обстоятельства могут быть предметом рассмотрения отдельных самостоятельных исковых требований в будущем.

Виндикационный иск может быть заявлен в течение трех лет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд полагает, что в данном случае необходимо иметь в виду, что о нарушении своих прав жильцы узнали в 2015 г., когда появилась установленная Маевским С.В. перегородка с дверью при входе на 6 этаж, перекрывающая вход на ротонду, башню, лестничную клетку. После этого собственники обратились в Прокуратуру ЦАО г. Омска в защиту своих прав, и из ответа от 22.04.2016 г. № им стало известно о переходе прав собственности на нежилое помещение 13П и о том, что на тот момент собственником спорного помещения являлся Маевский С.В.

По мнению суда, наличие размещенной рекламной конструкции «Радио Сибирь» на части здания МКД, заключенные договоры на потребление коммунальных услуг с ООО «Музыка и кино», проведение ремонта и факт оказания ТСЖ благотворительной помощи, не являются для собственников дома очевидными обстоятельствами, свидетельствующими о наличии зарегистрированного в ЕГРП права индивидуальной собственности (переходе права) на спорное нежилое помещение.

Таким образом, исковые требования поданы в течение установленного законом срока.

Отсутствие владения нежилым помещением 13П нарушает конституционные права собственников квартир многоквартирного <адрес>, которые на сегодняшний день не имеют доступа к спорному помещению, возможности надлежащим образом исполнять обязанности по содержанию и обслуживанию общего имущества, обеспечивать надежность и безопасность жизни и здоровья граждан, поддерживать архитектурный облик указанного многоквартирного дома.

С учётом изложенного, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Динкелакер Еленой Валериевной, Наймушиной Татьяной Владимировной, Крыжановской Тамарой Петровной, Луневской Ксенией Владимировной, Чернышковым Алексеем Сергеевичем, Чернышковой Натальей Викторовной право общей долевой собственности на нежилое помещение 13П с кадастровым номером № общей площадью 103,8 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом <адрес>, как на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома пропорционально площади принадлежащих им квартир в указанном доме.

Истребовать из незаконного владения Маевской Виктории Игоревны нежилое помещение 13П с кадастровым номером № общей площадью 103,8 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись от 25.09.2017 г. № о государственной регистрации за Маевской Викторией Игоревной прав собственности на нежилое помещение 13П с кадастровым номером № общей площадью 103,8 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом <адрес>.

Взыскать с Маевской Викторией Игоревной в пользу Динкелакер Елены Валериевны расходы по оплате госпошлины в размере 4149,39 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд путём подачи жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Котельникова