Гражданский кодекс часть 1

Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с иском к ФИО1 об осуществлении государственной регистрации права собственности ответчика на объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № НОМЕР от ДАТА – квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, о государственной регистрации права залога в силу закона Банка ВТБ (ПАО) на указанную квартиру с момента регистрации права собственности на нее на ответчика. Истец просит возместить за счет ответчика судебные расходы.

В обоснование требований указано, что ДАТА между банком и ответчиком был заключен кредитный договор на сумму в 500 000 руб. на срок в 182 месяца для приобретения ответчиком квартиры по адресу: АДРЕС по договору участия в долевом строительстве. Обеспечением исполнения заемщиком данного договора является залог прав требования по договору долевого участия на период оформления права собственности заемщика на объект недвижимости, залог (ипотека) объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта в собственность заемщика. ФИО1 были нарушены следующие обязательства по кредитному договору: по своевременному возврату кредита и процентов, по составлению закладной, по предоставлению в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в пользу кредитора одновременно с предоставлением документов о регистрации своего права собственности на квартиру. Решением Железнодорожного районного суда АДРЕС от ДАТА с ФИО1 в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 503 973,85 руб., обращено взыскание на квартиру по адресу: АДРЕС, определен способ ее реализации с публичных торгов, т.е. данным решением уже констатирован факт принадлежности квартиры ФИО1 Вместе с тем, данное решение суда до настоящего времени не исполнено по причине отсутствия в регистрирующем органе данных о регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру. Истцу известно, что многоквартирный дом и квартира введены в эксплуатацию; застройщиком и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры от ДАТА. Однако ответчик уклоняется от регистрации права собственности на квартиру и залога на нее, что препятствует обращению взыскания на нее. Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае уклонения стороны от государственной регистрации перехода права собственности такая регистрация может быть произведена на основании решения суда.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, судом были приняты надлежащие меры к его неоднократному извещению.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра в Алтайском крае в судебное заседание не явился, извещен.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Согласно ч. 10 ст. 40 данного Федерального закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Частями 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в действующей редакции установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Положениями данной статьи по состоянию на 06.12.2013 было предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу пунктов 1, 2 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Пунктом 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В соответствии с ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 5 ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

По делу установлены следующие обстоятельства.

ДАТА между Банком ВТБ (ЗАО) (кредитор) и ФИО1 (заемщик) был заключен кредитный договор НОМЕР, согласно которому банк предоставляет заемщику кредит в сумме 500 000 руб. на срок в 182 месяца для строительства и приобретения прав на оформление в собственность объекта недвижимости – квартиры по адресу: АДРЕС.

В разделе 6 кредитного договора указано, что объект недвижимости приобретается на основании договора участия в долевом строительстве № НОМЕР от ДАТА (застройщик ЗАО «Главалтайстрой»).

Согласно разделу 7 кредитного договора обеспечением кредита является залог (ипотека) права требования по договору участия в долевом строительстве до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости; залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика. В случае, предусмотренном п. 6.1.9 Правил, подлежат регистрации залог (ипотека) в силу договора об ипотеке объекта недвижимости не позднее 30 дней с даты оформления права собственности заемщика.

Согласно п. 10.1.3 кредитного договора объект недвижимости считается находящимся в залоге (ипотеке) у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки, которая производится одновременно с регистрацией права собственности заемщика на объект недвижимости. Права кредитора удостоверяются закладной.

Правилами предоставления и погашения кредита Банка ВТБ (ЗАО), которые являются неотъемлемой частью кредитного договора, установлено следующее: права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком после завершения строительства объекта недвижимости и до государственной регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости (п. 3.4); обязанности заемщика: обеспечить составление при участии кредитора надлежащим образом оформленной закладной, предоставить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу кредитной организации одновременно с предоставлением документов на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости и закладную (п. 6.1).

ДАТА между ЗАО «Главалтайстрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № К-203/38, согласно которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом и передать ФИО1 в срок до ДАТА объект долевого строительства – однокомнатную АДРЕС в г. Новоалтайске Алтайского края.

Условиями данного договора (п. 2.1.2) предусмотрено, что оплата ФИО1 денежных средств по договору производится, в том числе, за счет кредитных средств в сумме 500 000 руб. по договору ипотечного кредита.

В п. 3.3 договора участия в долевом строительстве указано, что с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона права требования на объект долевого строительства считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка. При регистрации договора долевого участия одновременно по заявлению подлежит государственной регистрации обременение прав требований в виде залога (ипотеки), возникающее на основании залога. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, завершенный строительством, право получения которого было оплачено за счет кредита.

Согласно п. 3.4 данного договора с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, завершенный строительством, объект долевого строительства считается находящимся в залоге у банка. При регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства одновременно по заявлению участника долевого строительства подлежит государственной регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона. Залогодержателем завершенного строительством объекта является банк, залогодателем – участник долевого строительства.

ДАТА регистрирующим органом произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона.

Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от ДАТА, вступившим в законную силу, с ФИО1 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) взыскана задолженность по кредитному договору от ДАТАНОМЕР в сумме 503 973,85 руб., обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, определен способ реализации – путем продажи с публичных торгов.

В решении суда указано, что на спорную квартиру возникла ипотека в силу закона в пользу банка.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДАТА, выданному ЗАО «Главалтайстрой» Администрацией г. Новоалтайска, многоквартирный жилой АДРЕС в АДРЕС введен в эксплуатацию.

Истцом в материалы дела представлена копия справки-акта от ДАТА, согласно которой застройщик ЗАО «Главалтайстрой» передало, а участник долевого строительства ФИО1 принял АДРЕС в г. Новоалтайске.

В данном акте указано, что с момента подписания настоящего документа право владения, пользования, распоряжения квартирой, а также бремя ее содержания перешли к участнику долевого строительства (п. 3); расчет по договору участия в долевом строительстве от ДАТА № НОМЕР произведен полностью (п. 4); одновременно с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства переданы все принадлежности данного объекта (ключи, техническая документация) (п. 5); настоящий документ составлен в четырех подлинных экземплярах, один для застройщика и три – для участника долевого строительства (п. 6).

В письменных объяснениях ФИО1, данных ДАТА судебному приставу-исполнителю Новоалтайского МОСП, указано, что ФИО1 не оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру по причине отсутствия в его паспорте сведений о регистрации по месту жительства по адресу спорной квартиры; в ближайшее время ФИО1 намерен собрать пакет документов для оформления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время спорная квартира не поставлена на кадастровый учет, право собственности ФИО1 на нее и ипотека в пользу банка не зарегистрированы.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Вышеназванными нормами закона установлена обязанность собственника объекта недвижимого имущества производить регистрацию своего права собственности в государственном органе регистрационного учета.

Как следует из представленных документов, право собственности ФИО1 в отношении спорной квартиры возникло в установленном законом порядке – при принятии квартиры от застройщика, при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве акта приема-передачи спорной квартиры. При этом в акте указано, что обязанность ФИО1 по оплате квартиры исполнена в полном объеме.

По делу установлено, что ответчик уклоняется от своих обязанностей по регистрации права собственности на квартиру и по передаче соответствующих документов истцу, который, в силу закона, является залогодержателем в отношении этой квартиры.

Данные действия ответчика расцениваются судом как злоупотребление правом.

Из содержания акта приема-передачи квартиры следует, что в распоряжении застройщика имеется только один экземпляр акта приема-передачи.

В отношении оригиналов актов, находящихся от ответчика, у истца отсутствует объективная возможность получения данных документов по причине уклонения ответчика от их предоставления залогодержателю и в орган регистрационного учета недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах регистрация права собственности ФИО1 в отношении спорной квартиры должна быть осуществлена на основании решения суда.

Отсутствие такой регистрации нарушает права истца, лишенного возможности реализовать спорное заложенное имущество, на которое обращено взыскание решением суда.

Дополнительно суд полагает необходимым констатировать следующее.

В отзыве представителя Управления Росреестра по Алтайскому краю указано, что для государственной регистрации права собственности на квартиру должны быть представлены подлинные правоустанавливающие документы (акт передачи квартиры от застройщика, справка о полном расчете по договору), а в случае отсутствия подлинных документов – решение суда о признании права собственности ответчика на квартиру.

Как указано выше, в распоряжении судебного пристава-исполнителя, банка и суда не имеется оригинала акта приема-передачи квартиры.

Между тем, суд приходит к выводу, что вышеназванными документами, в том числе и копией акта приема-передачи квартиры, который никем не оспорен, возникновение права собственности ФИО1 на квартиру достоверно подтверждено.

Частью 3 ст. 196 ГПК РФ установлено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку по делу установлена объективная невозможность банка или судебного пристава-исполнителя представить в орган регистрационного учета оригинал акта приема-передачи квартиры, а из отзыва представителя Управления Росреестра по Алтайскому краю следует, что случае невозможности представления подлинных документов должно быть представлено решение суда именно о признании права собственности ответчика на квартиру, то при вынесении решения по настоящему делу суд полагает возможным, на основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, дополнительно указать в резолютивной части решения на признание права собственности ответчика на спорную квартиру.

Такое указание фактически будет носить правоподтверждающий характер и необходимо для исполнения решения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру.

Наряду с государственной регистрацией права собственности ответчика на спорную квартиру подлежит государственной регистрации и ипотека в силу закона в отношении данной квартиры в пользу Банка ВТБ (ПАО).

Отсутствие кадастрового учета квартиры не препятствует удовлетворению исковых требований, поскольку такой кадастровый учет может быть осуществлен по заказу судебного пристава-исполнителя или залогодержателя.

Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ истцу за счет ответчика подлежат возмещению судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Банка ВТБ (ПАО) удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС.

Осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.

Осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, в пользу залогодержателя – Банка ВТБ (ПАО) по кредитному договору НОМЕР от ДАТА.

Взыскать с ФИО1 в пользу Банка ВТБ (ПАО) денежные средства в сумме 6 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья А.В. Трунова

Мотивированное решение изготовлено 08.04.2021.