Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-926/2022 по иску Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Потребнадзор», действующей в интересах ФИО1, к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнжиниринг» о взыскании уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

МРОО ЗПП «Потребнадзор», действуя в интересах ФИО1, обратилось в суд с исковым заявлением к ООО «СтройИнжиниринг», в котором просило взыскать с ответчика:

- в пользу ФИО1 денежные средства в размере 195 250 руб. в счет возврата переплаты цены договора участия в долевом строительстве; неустойку в размере 1% от задолженности по возврату переплаты цены договора за каждый день просрочки за период с 13 мая 2021 года до фактического погашения задолженности; компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.; штраф в размере 25% от присужденной суммы;

- в пользу МРОО ЗПП «Потребнадзор» штраф в размере 25% от присужденной ФИО1 суммы;

- признать ничтожным п.12.3 ( в части подсудности споров суду по месту нахождения застройщика) договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований МРОО ЗПП «Потребнадзор» указало, что анализ положений ч.1 ст.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» позволяет сделать вывод, что он содержит две нормы, регулирующие определение цены договора: общее правило о свободе сторон в определении цены договора, если цена твердая; исключение из общего правила в случае определения цены на единицу площади жилого помещения, частью которого является лоджия, веранда, балкон, терраса. Указанное исключение предусматривает применение общей приведенной площади. Следовательно, если стороны определяют цену договора из цены единицы площади, то они связаны императивной нормой о применении общей приведенной площади. Общая приведенная площадь состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами согласно приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр (для лоджий – 0,5, для балкона – 0,3).

В силу п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условие договора, ущемляющее права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Между потребителем и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 13 мая 2021 года №. Во исполнение договора ответчик передал истцу объект долевого строительства – жилое помещение по адресу: . В передаточном акте указаны следующие характеристики помещения: общая площадь без учета холодных помещений – 41, 5 кв.м., общая площадь холодных помещений( балкон/лоджия) – 6,3 кв.м.

Согласно п.3.2 договора застройщик обязан передать помещение площадью 47, 4 кв.м., площадь лоджии должна составлять 6,6 кв.м. Цена в договоре определена как произведение цены 1 кв.м. на общую площадь помещения. При этом, площадь помещения определена без применения понижающего коэффициента, а цена договора при окончательном расчете – с применением понижающего коэффициента. Кроме того, договор оперирует терминами «инвестиционная площадь» и «фактическая площадь» вместо «приведенная площадь». Следовательно, в п.3.2 договора общая площадь подлежащего передаче помещения 47,4 кв.м. указана с учетом площади лоджии 6,6 кв.м. без понижающего коэффициента.

Цена договора по правилам п.4.6 договора должна быть определена в размере 3 131 100 руб., из расчета: 71 000 руб.х (47,4 кв.м. + (6,6 кв.м. х 0,5), вместо 3 365 400 руб.

Цена фактически переданного помещения составляет 3 170 150 руб., из расчета: 71 000 руб. х (41,5 кв.м. + (6,3 кв.м. х 0,5 ). Таким образом, переплата по договору составила 195 250 руб. (3 365 400 руб. – 3 170 150 руб.)

Переплата возникла не из-за изменения фактической площади построенного помещения, а в связи с нарушением застройщиком при составлении договора императивных требований ч.2 ст.5 Закона в части определения цены договора исходя из площади с применением понижающего коэффициента.

Поскольку законом и договором не предусмотрена неустойка за просрочку застройщиком возврата части цены договора, то подлежат применению положения п.1 ст.23 Закона РФ « О защите прав потребителей» в части уплаты за каждый день просрочки неустойки в размере 1% от цены товара, т.е. цены помещения. Ответчик не удовлетворил досудебную претензию о возврате переплаты цены договора. В связи с этим, истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 13 мая 2021 года по день фактического погашения задолженности по уменьшению цены договора, по состоянию на 11 февраля 2022 года неустойка оставляет 9 254 850 руб. (3 365 400 руб. х 1% х 275 дн.).

С учетом факта нарушения прав потребителя истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. и штраф.

Условие договора о подсудности спора по адресу застройщика ухудшает правовое положение потребителя по сравнению с гражданским процессуальным законодательством и федеральным законом, регулирующим правоотношения по участию в долевом строительстве, в связи с чем, является ничтожным.

Определением Ленинского районного суда г.Орска от 21 июля 2022 года, вынесенным в протокольной форме, в порядке ст. 47 ГПК РФ к участию в деле привлечен Юго-Восточный территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области.

В судебное заседание истец - представитель МРОО ЗПП «Потребнадзор», ФИО1, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «СтройИнжиниринг», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.

Согласно представленному отзыву на исковое заявление, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Указал, что в соответствии с п.4.1 договора, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, который составляет 3 365 400 руб. В договоре предусмотрена твердая сумма денежных средств, подлежащих уплате. Цена по такому договору может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения. Договором не предусмотрено изменение цены договора в связи с применением какого-либо понижающего коэффициента. Изложенные истцами обстоятельства не могут расцениваться как нарушающие их права, поскольку не предполагают ограничение прав участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при наличии законных оснований.

Представитель Юго-Восточного территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание также не явился, представил заключение по делу, в котором полагал, что исковые требования потребителя подлежат удовлетворению.

На основании ст. 167 ГПК РФ принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации", в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данная норма принята в развитие положения статьи 47 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен права на рассмотрение дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых отнесено рассмотрение дела, и направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданско-правовых отношениях с организациями.

В силу статьи 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Согласно пункту 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СтройИнжиниринг» заключен договор участия в долевом строительстве №

Пунктом 12.3 Договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров стороны могут обратиться в суд по месту нахождения застройщика. При этом, письменный досудебный претензионный порядок является обязательным. В отступление от Закона РФ «О защите прав потребителей» с п.12.3 договора о рассмотрении споров по месту нахождения застройщика участник долевого строительства согласен в полном объеме, что подтверждается его подписью.

Из искового заявления, материалов дела следует, что истец ФИО1 зарегистрирован по адресу: , что находится в пределах административно-территориальных границ Ленинского района г.Орска.

Исковое заявление подано истцом по месту регистрации в Ленинский районный суд г.Орска. Иск принят судом к производству, возбуждено гражданское дело.

В соответствии с абз. 3 пункта 2 статьи 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.

Учитывая, что установленное п. 2. ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" право потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору носит императивный характер, поэтому не может быть изменено соглашением сторон. Кроме того, данная норма прямо предусматривает право потребителя, а не лица, оказывающего услугу, выполняющего работу, определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей. Именно потребителю, являющемуся слабой стороной в отношениях с оказанием услуг, выполнением работ, при предъявлении иска предоставлено право выбора.

Ограничение этого права является ущемлением прав потребителей, а потому условие договора участия в долевом строительстве, содержащиеся в пункте 12.3, содержащее такое ограничение, ущемляет право истца на выбор подсудности, предусмотренное пунктом 2 статьи 17 Закона "О защите прав потребителей", в связи с чем, является недействительным.

Согласно п. 1.1.7 договора участия в долевом строительстве, заключенном между ФИО1 и ООО «СтройИнжиниринг» инвестиционная площадь – площадь объекта долевого строительства, из расчета которой участником долевого строительства производится оплата цены договора участия в долевом строительстве, определенной соглашением сторон.

Согласно п.1.1.8 договора фактическая площадь - площадь по результатам кадастровых работ (технической инвентаризации), проведенных по окончании строительства.

В силу п.3.1 договора участия в долевом строительстве, по настоящему договору застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом, указанный в п. 1.1.3 договора, и после получения разрешения на ввод многоэтажного жилого дома в эксплуатацию и передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе квартиру, в соответствии с характеристиками, которые определены в п.3.2 договора и приложении № 2 «Техническое описание объекта долевого строительства», а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома.

Согласно п.3.2 договора объект долевого строительства имеет следующие характеристики: площадь – 47,4 кв.м., количество комнат- 1, подъезд – 1, этаж – 18.

Согласно п.3.3 договора, площадь объекта долевого строительства будет уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения результатов кадастровых работ (технической инвентаризации).

В соответствии с п.4.1 договора, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, который определен на момент заключения настоящего договора, и составляет 3 365 400 руб. Стороны установили, что окончательная стоимость (цена) объекта долевого строительства будет определена и оплачена в соответствии с пунктами 4.4-4.6 настоящего договора.

Согласно п.4.3 договора, окончательный взаиморасчет сторон по настоящему договору определяется исходя из уточненной фактической площади передаваемой квартиры и уточненной фактической площади балкона и лоджии.

В соответствии с п.4.6 договора, стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п.4.3 – 4.5 настоящего договора производятся исходя из:

- стоимости одного квадратного метра фактической площади квартиры, из расчета 71 000 руб. за 1 кв.м.;

- стоимости одного квадратного метра фактической площади балкона/лоджии, из расчета 71 000 руб. за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 0,3, и (или) 0,5.

В силу п.4.7 договора, рассчитанную в соответствии с п.4.5, п.4.6 сумму участник долевого строительства обязуется перечислить на открытый им счет в течение 10 календарных дней с момента получения им письменного требования застройщика.

В соответствии с Приложением № 2 к договору участия в долевом строительстве от 13 мая 2021 года, основными характеристиками объекта долевого строительства являются: общая площадь квартиры – 40,8 кв.м., количество жилых комнат - 1, площадь комнаты – 19 кв.м., количество лоджий -1, площадь лоджии -6,6 кв.м.

30 сентября 2021 года между ФИО1 и ответчиком был составлен акт приема-передачи квартиры, из которого следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность созданный застройщиком объект долевого строительства со следующими характеристиками: общая площадь без учета холодных помещений– 41,5 кв.м., количество комнат -1, общая площадь холодных помещений (балкона/лоджии) -6,3 кв.м.

7 января 2022 года истец обратился к ответчику с досудебной претензией, в которой просил перечислить ему переплату по договору участия в долевом строительстве в размере 195 250 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. Данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно