Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 (третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК) о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности и возврате недвижимости, взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности и возврате недвижимости, взыскании денежных средств и судебных расходов, указав в обоснование о заключенном сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи недвижимости дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес><адрес>/2.

По условиям договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составляет 1230000 рублей, из которых 680000 рублей оплачены покупателем в момент подписания договора, оставшаяся сумма подлежала оплате продавцу после присвоения адреса дому.

Положениями п.4 дополнительного соглашения № к указанному договору сторонами определено отсутствие залога у продавца на продаваемые объекты недвижимости с момента передачи их покупателю и до момента полной оплаты в обеспечении обязательств принятых по Договору и дополнительного соглашения№, согласно которому стоимость отчуждаемого имущества определена соглашением сторон и составляет 3 050 000 рублей, из которых ответчиком оплачено 2 500 000 рублей до государственной регистрации сделки. Оставшаяся сумма в размере 550 000 рублей подлежала оплате ответчиком в течение пяти рабочих дней с момента получения Постановления администрации <адрес> о присвоении адреса жилому дому.

Государственная регистрация сделки состоялась ДД.ММ.ГГГГ, обязательство по присвоению дому адреса истцом исполнено в полном объеме согласно выписке из ЕГРН, однако ответчиком обязательство по оплате суммы задолженности в размере 550 000 рублей не исполнено.

В связи с указанным, ссылаясь на положения ст.ст.309,310,454,485 и 549 Гражданского кодекса РФ и полагая данные обстоятельства существенным нарушением условий договора стороной ответчика, с учетом уточнения исковых требований просила расторгнуть заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу <адрес>» №, кадастровый №, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ,peгистрационная запись №, прекратить право собственности ответчика на спорное недвижимое имущество и вернуть его истцу, взыскать с истца в пользу ответчика денежные средства в сумме 2500000 рублей, а также взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании при надлежащем извещении не присутствовала, направив в материалы дела письменное заявление о рассмотрении в ее отсутствие с участием представителя ФИО6, поддержавшего уточненные исковые требования по заявленным в иске основаниям, признав в судебном заседании получение от ответчика согласно распискам денежных средств в сумме 2500 000 рублей, в которые входят полученные по договору о намерениях денежные средства в сумме 500000 рублей.

Ответчик ФИО2 при надлежащем извещении не присутствовала, направив в материалы дела письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя ФИО8, не согласившегося в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями в полном объеме, указав о недобросовестном поведении истца и злоупотреблении им правом, в виду оплаты ответчиком фактически всей суммы договора согласно дополнительному соглашению № к договору в сумме 2500000 рублей и по условиям предварительного договора купли-продажи в размере 550000 рублей.

Также стороной ответчика в письменных возражениях указано о согласованном сторонами сроке для оплаты ДД.ММ.ГГГГ произведенных ответчиком неотделимых улучшениях в спорном недвижимом имуществе в виде установки капитального кирпичного ограждения и бетонирования двора стоимостью 800000 рублей, спорное имущество является единственным жильем для ответчика, в нем зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Ссылаясь на несоблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора, указывает, что претензии направлялись на иную фамилию ФИО7, тогда как фамилия ответчика ФИО2, в виду искажения фамилии ответчика корреспонденция не получена последним, равно как и исковое заявление, и уточненное исковое заявление.

В судебном заседании представителем ответчика признавались исковые требования в размере 50000 рублей, в виду обнаружения ответчиком в доме конструктивных нарушений.

Представители третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, не заявляющего самостоятельных требований в судебном заседании при надлежащем извещении не присутствовали, судебное разбирательство проведено в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Положениям статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями ст.451 Гражданского кодекса под существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, понимается изменение обстоятельств настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно представленным в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости следует, что право собственности на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом, площадью 112,9 кв.м. (кадастровый №), расположенные по адресу <адрес> ДНТ Горка №, зарегистрировано за ФИО3ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации № и № соответственно), каких-либо ограничений, обременений в праве собственности не зарегистрировано.

Право собственности продавца ФИО1 на земельный участок ранее зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Согласно условиям договора о намерении покупки-продажи недвижимости (предоплате) от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 внесена предоплата за дом общей стоимостью 3050000 рублей по адресу Горки 34/2, а именно: в сумме 300000 рублей ФИО1, а также ДД.ММ.ГГГГ внесены 200000 рублей. Данный договор подписан сторонами, в судебном заседании подтверждено внесение записи о получении продавцом 200000 рублей в рамках рассматриваемых правоотношений, сторонами в судебном заседании предъявлены суду идентичные экземпляры данного договора.

По договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3, продавец продал принадлежащее ему на праве собственности имущество - индивидуальный одноэтажный жилой дом площадью 112,9 кв.м., кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования под сад, площадью 442 +/- 7 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу <адрес>, №; а покупатель купил, оплатил и принял указанное недвижимое имущество (п.1 Договора).

Условиями п.4 указанного договора, сторонами определена стоимость указанного недвижимого имущества в размере 1230000 рублей, из которых: 990000 рублей - стоимость жилого дома; 240000 рублей стоимость земельного участка.

Порядок оплаты указанной стоимости сторонами определен следующий: 120000 рублей покупателем оплачено и передано продавцу в качестве задатка до заключения договора купли-продажи недвижимости и до подачи документов на государственную регистрацию; 560000 рублей также в счет стоимости жилого дома и земельного участка, оплачены покупателем и переданы продавцу до заключения договора купли-продажи и до подачи документов для его государственной регистрации; оставшуюся часть суммы в размере 550000 рублей покупатель обязуется оплатить продавцу в течение пяти рабочих дней с момента получения постановления Администрации г.Ставрополя о присвоении адреса жилому дому, но не позднее №, после подачи документов на государственную регистрацию права.

Условиями п.7 сторонами закреплена передача недвижимости продавцом в собственность покупателя.

Договор подписан сторонами, проведена государственная регистрация вышеуказанной сделки сторон ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №№.

Дополнительным соглашением № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о дополнении п.4 Договора купли-продажи положением о том, что указанно в п.1 основного договора объект права - индивидуальный одноэтажный жилой дом, общей площадью 112,9 кв.м., кадастровый № и земельный участок из категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использованием под сад площадью 442 +/- 7 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу по адресу <адрес><адрес>, с момента их передаче покупателю и до момента полной оплаты не будут находиться в залоге у продавца согласно п.5 ст.488 и ст.489 Гражданского кодекса РФ, в обеспечении обязательств, принятых по настоящему договору.

Соглашение подписано сторонами, в судебном заседании ими не оспорено.

Условиями дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что п.4 основного договора купли-продажи, установив стоимость отчуждаемых жилого дома и земельного участка в сумме 3050000 рублей, из которых 120000 рублей в счет стоимости жилого дома и земельного участка оплачены и переданы продавцу в качестве задатка до заключения договора купли-продажи и до его государственной регистрации; 2380000 рублей в счет стоимости спорного жилого дома и земельного участка оплачены и переданы продавцу покупателем до заключения договора купли-продажи недвижимости и до его государственной регистрации; 550000 рублей в счет оставшейся части стоимости спорного имущества покупатель обязуется оплатить продавцу в течение пяти рабочих дней с момента получения постановления администрации г.Ставрополя о присвоении жилому дому адреса, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно после подачи документов на государственную регистрацию перехода права в Управление Росреестра по Ставропольскому краю.

Указанное соглашение подписано обеими сторонами, указано о его вступлении в силу ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо оговорок, иных записей не содержится.

Согласно представленным в материалах делах распискам истца ФИО1 о получении от ответчика ФИО2 денежных средств в счет оплаты стоимости спорного недвижимого имущества, истцом приняты от ответчика следующие денежные средства:

- распиской ФИО1 зафиксировано получение продавцом от ФИО2 денежных средств, в сумме 330000 (триста тридцать тысяч) рублей в счет продажи спорного недвижимого имущества. Расписка содержит подпись истца и не оспаривалась в судебном заседании.

- согласно расписке ФИО1 зафиксировано получение истцом от ФИО2 денежных средств, в сумме 1270000 (один миллион двести семьдесят тысяч) рублей в счет продажи спорного недвижимого имущества. Расписка содержит подпись истца, что также не оспаривалось его стороной и в судебном заседании.

- в расписке ФИО1 зафиксировано получение истцом от ФИО2 денежных средств, в сумме 560 000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей в счет продажи спорного недвижимого имущества. Расписка содержит подпись истца, что также не оспаривалось его стороной и в судебном заседании.

- также распиской зафиксирована передача истцу ответчиком суммы задатка в размере 120000 (сто двадцать тысяч) рублей, в расписке содержится подпись продавца, в судебном заседании не оспорена.

- согласно расписке истца, им также получены денежные средства от ответчика в счет продажи спорного имущества, в том числе 120000(сто двадцать тысяч) рублей задаток и 100000 (сто тысяч) рублей оплата;

Таким образом, из представленных в материалах дела письменных доказательств следует, что истцом в счет оплаты стоимости спорного недвижимого имущества от ответчика получены денежные средства в общей сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей (500000 +330000+1270 000+560000+120000+120 000 +100000).

В досудебных претензиях от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, истцом предъявлялись требования к ответчику об оплате денежных средств в сумме 550000 рублей или расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.

Учитывая вышеприведенные правовые положения и представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности материалами дела факта передачи истцу ответчиком по спорному договору купли-продажи недвижимого имущества - индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу <адрес> денежных средств в счет оплаты его стоимости в общей сумме 3000000 (три миллиона) рублей, что подтверждается договором о намерениях, представленными расписками, дополнительными соглашениями к договору купли-продажи и самим договором.

Таким образом, оставшаяся сумма задолженности у ответчика перед истцом по рассматриваемой сделке купли-продажи составляет 50000 рублей, что также признавалось стороной ответчика в судебном заседании и не оспорено стороной истца какими-либо достоверными и допустимыми доказательствами по делу.

В этой связи суд приходит к выводу, что исполнение ответчиком обязательства по оплате стоимости спорного имущества в виде выплаты большей части его цены в размере 3000000 (три миллиона) рублей из согласованной сторонами цены имущества в сумме 3050000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей, а также добровольная передача спорного имущества истцом ответчику во владение и пользование на условиях, указанных в договоре купли-продажи и дополнительных соглашениях к нему, исключает возможность квалификации действий ответчика в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что мнение истца о наличии существенного нарушения ответчиком условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества и, как следствие наличие оснований для его расторжения, не нашло своего подтверждения в судебном заседании.

Судом учитывается установленный факт оплаты большей части суммы договора купли-продажи, отсутствие каких-либо иных, не указанных стороной истца, существенных нарушений условий договора ответчиком, а также принимается во внимание отсутствие в спорном договоре купли-продажи условия о его расторжении в случае частичной неоплаты имущества покупателем.

В связи с указанным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части расторжения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и прекращении права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, кадастровый №, № соответственно.

В свою очередь, рассматривая исковые требования о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств по спорному договору купли-продажи недвижимого имущества в сумме 2500000 рублей, судом учитывается установленный факт оплаты ответчиком истцу в счет стоимости объектов недвижимости 3000000 (три миллиона) рублей из оговоренных сторонами 3050000 (три миллиона пятьдесят тысяч) рублей, признаваемых стороной ответчика в судебном заседании.

Учитывая отсутствие оснований для расторжения рассматриваемого договора купли-продажи недвижимости и прекращения права собственности ответчика на него, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дела каких-либо достоверных, достаточных и допустимых доказательств, опровергающих установленный судом факт выплаты ответчиком истцу стоимости имущества в сумме 3000 000 рублей, суд приходит к выводу о доказанности факта задолженности ответчика перед истцом в размере оставшейся суммы невыплаченной цены договора в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей и не усматривает оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств, в сумме 2500000 рублей.

Таким образом, судом не усматривается оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2

Между тем, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца в счет оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес> ДНТ Горка, 34/2 денежных средств в сумме 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Принимая во внимание отказ суда в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя.

В свою очередь, с ответчика надлежит взыскать госпошлину в сумме 1 700 рублей, исходя из требований ст.333.19 Налогового кодекса РФ в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 (третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК) о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №, заключенный между ФИО1 и ФИО3; прекращении права собственности ФИО3 на дом, расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ Горка, №, кадастровый № и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, с указанием, что решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН; возврате в собственность ФИО1 дома, расположенного по адресу: <адрес>34/2, кадастровый № и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, указании, что решение суда является основанием для восстановления записи о праве собственности ФИО1 в ЕГРН; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 расходов на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №, заключенного между ФИО1 и ФИО3 в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1700 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.Г. Дубровская

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2021 года.

Судья М.Г. Дубровская