Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Струковой П.С., при секретаре судебного заседания Музыченко А.В., с участием истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ответчика по встречному иску ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о признании преимущественного права покупки и перевода прав покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, по встречному исковому заявлению ФИО5, ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, определении порядка пользования,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Ленинский районный суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5 в котором, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать преимущественное право покупки 2/3 долей, принадлежавших ФИО2 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя указанной доли по договору купли-продажи от 26.01.2021, внести соответствующие изменения в ЕГРН в сведениях о квартире, расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 150).

В обоснование иска указывает, что является сособственником спорной квартиры на основании договора дарения 1/3 доли, право собственности зарегистрировано в ЕГРН. 2/3 доли в праве принадлежали ответчику ФИО2 26.01.2021 ФИО2 заключил договор купли-продажи своей доли в праве собственности на квартиру с ФИО5, от имени которой действовала ФИО6 на основании доверенности. Отчуждение доли произведено ответчиком без надлежащего извещения истца как сособственника, имеющего преимущественное право покупки. О заключении сделки ему стало известно 04.02.2021 при попытке представителя покупателя вселиться в жилое помещение. При ознакомлении с договором купли-продажи истцу стало известно, что цена, за которую произведена продажа доли, составила 2 700 000 рублей.

С данной сделкой он не согласен, так как не был надлежащим образом извещен о продаже, при этом имел денежные средства в указанном в договоре размере для выкупа доли.

Указанная в договоре сумма, а так же сумма иных расходов зачислена им на счет Управления Судебного департамента по г. Севастополю.

Истец в судебном заседании иск поддержал, просил удовлетворить, представил дополнительные письменные пояснения, в которых указал о наличии конфликтных отношений с ФИО2, сокрытием последним факта сделки.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал в отношении иска, пояснил, что в связи с невозможностью совместного проживания с ФИО1 и его матерью ФИО4 решил продать долю в праве на квартиру, устно предлагал выкупить, однако, ФИО1 отказывался, ответчик счел, что у него отсутствуют денежные средства. О продаже доли истец был извещен нотариусом.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражала в отношении иска, представила письменные возражения, указав на законность оформления сделки, выразила желание проживать в спорной квартире.

Третье лицо ФИО4 просила удовлетворить иск ФИО1

Иные лица в судебное заседание не явились о его проведении извещались.

Нотариусы ФИО7 и ФИО8 просили рассмотреть дело в их отсутствие.

ФИО5, ФИО9 обратились в суд с иском к ФИО1 ФИО4 в котором просят вселить ФИО5 и ФИО3 в квартиру по <адрес> и обязать ответчиков не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, определить порядок пользования квартирой, выделив в пользование ФИО5 и ФИО3 комнату площадью 18,3 кв.м. и комнату площадью 10,1 кв.м., в пользование ответчиков – комнату 15,5 кв.м., кухню, ванную, уборную, коридор – определить местами общего пользования.

В обоснование иска указывают, что ФИО5 является собственником 2/3 доли в праве на спорную квартиру. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 26.01.2021, однако ответчики препятствуют во вселении и проживании, в принадлежащей ФИО5 квартире, сменили замки.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчики ФИО1 и ФИО4 просили отказать, поскольку договор купли-продажи заключен с нарушением права преимущественной покупки.

Суд, выслушав объяснения и доводы сторон, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

По смыслу указанных законоположений, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, являются наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, других участников долевой собственности, а также подтверждение платежеспособности других участников долевой собственности.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ФИО1 и ФИО2 являлись сособственниками квартиры, расположенной по адресу: <...>, по 1/3 и 2/3 доли в праве соответственно.

Согласно нотариально оформленному заявлению от 23.11.2020 года ФИО2 сообщил ФИО1 о продаже доли за 2 700 000 рублей, путем передачи наличных денежных средств единовременным платежом при заключении договора купли-продажи. Кроме того, указал об отсутствии его согласия на снижение цены, предоставление отсрочки или рассрочки платежа. Разъяснив право преимущественной покупки как совладельца, просил в заявлении не позднее 1 месяца со дня получения настоящего заявления сообщить нотариусу ФИО7 о желании или отказе в приобретении 2/3 доли в праве собственности на квартиру.

23.11.2020 года нотариусом ФИО7 оформлена передача заявления.

Отправление РПО № № 1 подтверждается кассовым чеком ФГУП «Почта России» от 24.11.2020, описью (т. 1, л.д. 117, 118).

Ответ ФИО1 на предложение о преимущественном праве покупки 2/3 доли в праве собственности на квартиру в нотариальную контору в предусмотренный законом срок не поступил.

22.01.2021 года нотариусом ФИО7 составлено свидетельство о направлении документов с отметкой о том, что заявление передать не удалось по причине того, что оно вернулось по истечении срока хранения на почтовом отделении связи.

Как установлено из документов, представленных нотариусом ФИО8, 26.01.2021 года ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса города Севастополя ФИО8, был удостоверен договор купли-продажи доли квартиры по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ФИО6, действующей от имени ФИО5 по доверенности, удостоверенной ФИО11, временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского городского нотариального округа ФИО12, от 25.02.2017 года.

В подтверждение факта соблюдения ст. 250 ГК РФ стороны представили свидетельство о направлении документов, выданное 22.01.2021 года нотариусом ФИО7

Согласно условиям договора купли-продажи (п.3) стороны оценили отчуждаемое недвижимое имущество в 2 700 000 рублей.

В соответствии с п.4 договора предусмотрен порядок расчета, согласно которому покупатель, в лице представителя, до подписания настоящего договора передал продавцу сумму наличными денежными средствами в размере 2 150 000 рублей в качестве оплаты. Своей подписью под договором продавец подтверждает получение им указанной денежной суммы за проданную долю квартиры и отсутствие к покупателю каких-либо претензий финансового характера. Кроме того, стороны пришли к соглашению о том, что окончательный расчет по договору будет осуществлен посредством депонирования у нотариуса денежных средств в сумме 550 000 рублей в целях их передачи продавцу после государственной регистрации перехода права собственности.

Стороны договорились, что данные денежные средства должны быть переданы продавцу по его требованию в течении 3х рабочих дней при условии получения нотариусом документов, подтверждающих государственную регистрацию права.

В день подписания договора купли-продажи между сторонами был составлен передаточный акт.

Согласно выписке ЕГРН, материалам реестрового дела регистрация права собственности ФИО5 произведена 01.02.2021 года, номер государственной регистрации №

ВРИО нотариуса ФИО10 представлены в материалы гражданского дела документы подтверждающие зачисление на публичный депозитный счет денежных средств: распоряжение от 26.01.2021 года, квитанция № № от 26.01.2021, справка о внесении нотариусу наличных денег для депонирования от 26.01.2021, выписка за 26.01.2021 с публичного депозитного счета нотариуса ФИО8

В учетом произведенной государственной регистрации права собственности ФИО5 – 01.02.2021 года, ФИО13, действующий на основании доверенности от продавца ФИО2 04.02.2021 года обратился с заявлением о выдаче принятых на депонирование денежных средств в сумме 550 000 рублей.

Факт выдачи денежных средств, представителю продавца в указанном размере, подтверждается распоряжением и выпиской по счету за 04.02.2021 года.

Вышеуказанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Между тем ответчиками приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истолкованы как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.

Такое нарушение норм материального права является существенным, поскольку не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности.

В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи», Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 234 (далее - Правила), и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации в области почтовой связи разработан Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденный Приказом ФГУП «Почта России» от 7 марта 2019 года № 98-п (далее - Порядок).

В силу пункта 10.3.3 Порядка почтовые отправления, поступившие в объект почтовой связи до выхода почтальонов в доставку, передаются почтальонам и доставляются в день поступления.

При невозможности вручить РПО почтальон опускает извещения ф. 22 (ф. 22-0, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе «Особые отметки» накладной поименной ф. 16-дп (пункт 10.3.5 Порядка).

Пунктом 32 Правил предусмотрено, что почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи, а также иными способами, определенными оператором почтовой связи.

Согласно пункту 34 Правил письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 24.11.2020 в отделении связи Севастополь 299020 принято письмо с объявленной ценностью № № с заказным уведомлением получателем которого является ФИО1, отправитель письма – ФИО7 В тот же день указанное письмо прибыло в сортировочный центр и затем в место вручения Севастополь 299040.

28.12.2020 за истечением срока хранения и не явки адресата за получением, письмо с объявленной ценностью № № с заказным уведомлением возвращено по обратному адресу. 11.01.2021 письмо вручено отправителю в ОПС Севастополь 299014. (т.2 л.д. 155)

Таким образом сведений о передаче почтальону, неудачной попытке вручения заказного письма адресату в сведениях обособленного структурного подразделения Севастопольский почтамт, представленных по запросу суда, а так же на сайте Почта России не содержится.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правила доставки почтовой корреспонденции не были соблюдены.

При таких обстоятельствах подтвердить факт выручения извещения ФИО1 о поступлении почтового отправления невозможно.

На обстоятельство невручения заявления ФИО1 указал нотариус ФИО7 в свидетельстве от 22.01.2021 года.

Однако, заявление от 23.11.2020 года и свидетельство от 22.01.2021 года нотариуса ФИО7 были без сомнения приняты врио нотариуса ФИО8 – ФИО10 как доказательство выполнения требования ст. 250 ГК РФ при удостоверении договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество по истечении двух месяцев с момента направления извещения.

Вместе с тем, согласно п. 4.6. «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. При определении срока действия указанных документов необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, и при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.

При этом, в условиях договора купли-продажи п. 16 содержится заверение продавца об обстоятельствах - об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях. Согласно 5.4. Методических рекомендаций, данное положение применяется если продавец самостоятельно извещал сособственников, и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке статьи 431.2 ГК РФ.

Помимо изложенного, анализ положений договора купли-продажи свидетельствует об отличных от предложенных ФИО1 в извещении нотариуса условиях.

Так, согласно заявлению от 23.11.2020 ФИО2 сообщил ФИО1 о продаже доли за 2 700 000 рублей, путем передачи наличных денежных средств единовременным платежом при заключении договора купли-продажи, а так же указал об отсутствии его согласия на снижение цены, предоставление отсрочки или рассрочки платежа.

Однако, стороны договора купли-продажи договорились об иных условиях оплаты и 550 000 рублей были оплачены безналичным расчетом посредством депонирования и получения денежных средств продавцом после регистрации права собственности.

Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО2, он ранее поменял ключи от почтового ящика, один ключ оставил себе, другой – отдал соседке с первого этажа, поскольку был зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире, получал почтовую корреспонденцию на данный адрес.

Изложенное свидетельствует о том, что ответчик ФИО2 пользовался почтовым ящиком, куда приходит почтовая корреспонденция для лиц, проживающих в спорной квартире, являясь отцом истца, имеющим право собственности на долю в праве на квартиру, пользующийся жилым помещением, имеющий возможность вручения предложения о продаже своей доли Яровому В.О, не сообщил ему о продаже, избрал способ извещения посредством почтового отправления.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку при продаже доли в праве собственности на квартиру ответчиком ФИО2 не были соблюдены условия, предусмотренные ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, об извещении иного собственника (истца ФИО1) долей в квартире о намерении продать свою долю. При этом у нотариуса при заключении договора купли-продажи, имелись основания ставить под сомнение сведения, предоставленные продавцом о праве преимущественной покупки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Истцом внесены денежные средства на расчетный счет Управления судебного департамента в г. Севастополе в размере 2 700 000 рублей и 23 980 рублей, что подтверждается платежными поручениями № № 4149, 5702.

С учетом установленных по делу обстоятельств, на ФИО1 подлежат переводу права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 26.01.2021, а с ФИО1 в пользу ФИО5 подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения понесенных ею при покупке доли в праве на спорное жилое помещение расходов.

Разрешая вопрос о выплате истцом расходов в пользу ответчика ФИО5 суд приходит к выводу о том, что подлежат взысканию денежные средства в сумме 2 723 980 рублей, которые включают расходы на: оформление договора купли-продажи – 19500; передаточного акта – 1400; услуги депонирования – 2700; получение выписки ЕГРН - 380.

Сведений об иных расходах, понесенных покупателем в материалах дела не содержится, суду стороной ответчика не представлено.

Относительно исковых требования ФИО5 и ФИО3 о вселении, нечинении препятствий в пользований жилым помещением и определении порядка пользования квартирой, расположенной по адресу: <...>, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.

При наличии нескольких собственников спорной квартиры положения статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежат применению судом в нормативном единстве с положениями статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В связи с тем, что материалами гражданского дела доказано нарушение требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки, при изложенных выше обстоятельствах, а на ФИО1 подлежат переводу права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 26.01.2021 № 2/3 доли в праве собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 69,8 кв.м. и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на квартиру № №, расположенную по адресу: г<адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 69,8 кв.м, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска ФИО5 и ФИО3 о вселении, нечинении препятствий в пользовании и определении порядка пользования спорным жилым помещением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО5 – удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 26.01.2021 № 2/3 доли в праве собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: г. <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 69,8 кв.м. и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на квартиру № №, расположенную по адресу: <...> с кадастровым номером №, общей площадью 69,8 кв.м.

Взыскать с истца ФИО1 в пользу ответчика ФИО5 денежные средства в размере 2 723 980 (два миллиона семьсот двадцать три тысячи девятьсот восемьдесят) рублей, находящиеся на лицевом счете Управления Судебного Департамента в г. Севастополе.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО5, ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, определении порядка пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательном виде составлено 10.09.2021.

Судья П.С. Струкова