Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, поданному в его интересах ФИО2 по доверенности, к ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, в интересах которого действует ФИО2, обратился в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения, указав, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от <нет данных>. В спорном жилом доме зарегистрированы: ответчик ФИО3, ее супруг Ю.Ю.П., дочь Ч.К.В.., внучка Ч.А.В. внук Ч.П.В. Членом семьи истца ответчик не является. Спорное жилое помещение принадлежало сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ольхово». Решением Ярцевского городского суда Смоленской области от <нет данных> был установлен факт заключения между ФИО3 и кооперативом договора найма. Соглашение о порядке оплаты жилого помещения и коммунальных услуг между истцом и ответчиком отсутствует. Ответчиком плата за пользование жилым помещением не вносится. <нет данных> 2016 года истец обратился к ответчику с предложением о заключении договора найма жилого помещения, однако ответчик отказался. Оплата за наем жилого помещения ответчиком не производится более двух лет, в связи с чем, он вынужден обращаться в суд с требованием о взыскании задолженности за пользование жилым помещением.

Просит расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между СПК «Ольхово» и ФИО3.

Определением Ярцевского городского суда Смоленской области от 06 сентября 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен СХПК «Ольхово».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель третьего лица СХПК «Ольхово» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В судебном заседании представитель третьего лица ФИО4 пояснил, что плата по договору найма жилого помещения за пользование жилым помещением была установлена распоряжением СХПК «Ольхово» № от <нет данных> с <нет данных> в размере 10 руб.13 коп. за 1 кв.метр.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал, пояснил, что договор найма жилого помещения с прежним собственником СХПК «Ольхово», ФИО3 подписан не был. Основанием расторжения договора найма от <нет данных> 2013 года является систематическая неуплата за найм жилого помещения. Его доверитель плату за найм жилого помещения не получал, а предыдущий собственник получал оплату только после взыскания платы по решению суда. Добровольно плата ответчиком не производилась. С <нет данных> 2015 года, когда собственником спорного жилого помещения стал ФИО1, плата за жилое помещение ответчиком не вносилась. Бычков письменно обращался к ФИО3 с просьбой в добровольном порядке заключить договор найма жилого помещения и аренды земельного участка, но ответчик отказался. Там была установлена другая оплата за найм. На сегодняшний день никаких соглашений между его доверителем и ответчиком не подписано. Сумма, которую ФИО3 заплатила в счет оплаты по договору найма не существенна.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, пояснила, что им присылали договор СПКХ «Ольхово», они хотели подписать его, приходили, но контора не работала. Затем им адвокат сказал, что если в течение месяца от них не будет возражений, то договор будет считаться действующим. Она всегда платила, но в какой-то момент ФИО4 сказал, что не будет брать с них деньги, а будет подавать в суд, и выгнал ее из кабинета. На основании судебных решений они все оплачивали. ФИО1 им присылал письмо, на которое получил ответ с просьбой высылать им квитанции, однако квитанции им не поступали. Согласна платить, но не знала куда оплачивать. Ранее денежные средства по договору найма отдавались невестке ФИО4 – председателя кооператива на руки, им выдавалась квитанция. Потом ФИО4 перестал брать деньги, ничего не объяснил, сказал, что в суд будет обращаться. С 2013 года оплата составила 550 рублей, она была с ней согласна. По решению суда ею все оплачено. После того, как Бычков стал собственником жилого помещения, она не знала, как платить, квитанции он не присылал, на контакт не шел. Они готовы были платить 550 рублей, как и платили по договору, заключенному между ней и СХПК «Ольхово». Договор найма с Бычковым отказались подписывать, так как он обременительный, поскольку стоимость указана в 9000 рублей. Считает, что был заключен договор, он считается действующим. Предполагала, что сумма по договору найма может увеличиться до 1000 рублей. В настоящее время ею выплачена сумма задолженности в полном объеме, исходя из ранее установленного размера. Ни о каких других суммах по договору найма с новым собственником договоренностей не было. Он избегает разговора с нею.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 просила отказать в удовлетворении исковых требований, пояснила, что в качестве основания для расторжения договора найма жилого помещения, истец ссылался на размер найма, который определен тем проектом, который им был прислан ответчику в <нет данных> 2016 года ФИО3. Никаких мер для того, чтобы плата за жилое помещение была получена в том размере, который был определен ранее, истец не предпринимал. Собственник квартиры поменялся, однако, никаких квитанций, реквизитов для оплаты за жилое помещение новым собственником выставлено не было. Он сейчас ссылается только на то письмо и проект договора, который не был сторонами согласован и подписан. Ранее был рассмотрен иск ФИО1 о выселении Ю-вых, но в иске было отказано. Требования о выплате денежных средств в той сумме, которую он просил в проекте договора найма, считает неосновательным обогащением истца.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Смоленская область, <адрес>, на основании договора купли-продажи от <нет данных> (л.д.9). Прежним собственником жилого помещения являлся сельскохозяйственный кооператив «Ольхово».

Согласно справке администрации <данные изъяты> сельского поселения Ярцевского района Смоленской области № от <нет данных> ФИО3 зарегистрирована и проживает по адресу: Смоленская область, <адрес>, с <нет данных> 1992 года. Совместно с ней зарегистрированы и проживают следующие члены ее семьи: муж Ю.Ю.П. дочь Ч.К.В. внучка Ч.А.В. внук Ч.П.В. (л.д.10).

Доводы ответчика ФИО3 о предоставлении жилого помещения в связи с трудовыми отношениями в колхозе «Россия», правопреемником которого в дальнейшем являлся сельскохозяйственный кооператив «Ольхово», нашли свое подтверждение в судебном заседании, и ответчиком не опровергались.

Статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. С согласия собственника жилого помещения наниматель ФИО3 и члены ее семьи были вселены в квартиру, зарегистрированы по месту жительства. Данные обстоятельства подтверждаются договором найма жилого помещения от <нет данных>.

Материалами дела установлено, что между ФИО3 - нанимателем и прежним собственником жилого помещения СХПК «Ольхово» сложились правоотношения по найму жилого помещения.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В связи с этим при переходе права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к ФИО1, право пользования жилым помещением сохраняется за ответчиком, иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно имеющемуся в материалах дела договору найма жилого помещения от <нет данных> 2013 года, заключенному между СХПК «Ольхово» и ФИО3, срок найма жилого помещения устанавливается на период работы в СХПК «Ольхово» с заключением трудового договора. Иных сроков найма жилого помещения в договоре не указано. Таким образом, в соответствии с положениями статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма, сторонами которого являются СХПК «Ольхово» и ФИО3, в отношении жилого помещения, собственником которого с <нет данных> является ФИО1, считается заключенным до <нет данных> 2018 года.

Одним из существенных условий договора найма жилого помещения должна быть договоренность о стоимости найма жилого помещения, чего в договоре найма жилого помещения от <нет данных> (л.д.33) указано не было. Вместе с тем, как следует из материалов дела, стоимость найма жилого помещения была установлена распоряжением СХПК «Ольхово» № от <нет данных> с <нет данных> в размере 10 руб.13 коп. за 1 кв.метр. Исходя из требований истца в размере, не превышающем эту стоимость, учитывая площадь жилого помещения, была взыскана задолженность прежним собственником в судебном порядке. Ее также не оспаривала ответчик ФИО3 Таким образом, суд считает такой размер оплаты найма жилого помещения установленным (л.д. 34,35).

Представитель третьего лица – СХК «Ольхово» ФИО4 пояснил в судебном заседании <нет данных>, что в связи с неоплатой найма жилья он вынужден был обращаться по этому вопросу в судебном порядке, поскольку ФИО3 отказывалась получать письма о задолженности, направленные ей почтовыми отправлениями.

Как следует из пояснений ФИО3, она не могла осуществить платежи за найм жилого помещения в связи с возникшей конфликтной ситуацией между нею и председателем СПХК «Ольхово» ФИО4

Оценивая представленные доказательства - почтовые уведомления в адрес ФИО3 от прежнего собственника жилого помещения с пометкой «о задолженности», суд не может признать их надлежащими доказательствами по делу, поскольку самих писем с указанием задолженности представлено в суд не было (л.д.48-53).

В судебном заседании сторонами по делу и представителем третьего лица –СХК «Ольхово» оспорено не было, что платежи по решениям суда в пользу наймодателя СХПК «Ольхово» за найм квартиры ФИО3 были осуществлены полностью.

В связи с этим указанные обстоятельства не могут быть основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно пункту 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно пункту 4.1. статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения, если данным договором не предусмотрено внесение нанимателем платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.

Частью 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя.

В качестве основания расторжения договора найма жилого помещения истцом произведена ссылка на пункт 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Поскольку в судебном порядке вопрос о расторжении договора найма жилого помещения с прежним собственником - СПХК «Ольхово» не разрешался, суд не принимает распоряжение СПХК «Ольхово» о досрочном расторжении договора найма, направленное ФИО3 достаточным основанием считать расторгнутым указанный договор (л.д.40).

На основании договора купли-продажи от <нет данных>, истец ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области <нет данных> (л.д.9), то есть наймодателем жилого помещения используемого ответчиком.

Однако, ни истцом, ни его представителем в судебное заседание не было представлено доказательств выставления ответчику ежемесячно платежных документов для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Более того, ответчиком ФИО3 представлено заявление от <нет данных> на имя истца с просьбой выслать реквизиты для возможности оплаты жилья, что также является подтверждением того, что истец не выставлял ответчику ежемесячно платежные документы для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Обратного суду не представлено.

Принимая во внимание, что истец в нарушение требований действующего законодательства и условий договора найма не представлял ответчику платежных документов для оплаты за занимаемое жилое помещение и потребленные коммунальные услуги за период с <нет данных> по настоящее время, а также не представил ответчику возможности оплаты найма жилого помещения иным способом (путем переводов денежных средств, получения денег наличными от ответчика), суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для расторжения договора найма жилого помещения, в связи с невнесением ответчиками платы длительное время, так как у нее отсутствовали основания для оплаты за занимаемое жилое помещение и потребляемые коммунальные услуги.

Кроме того, ответчиком ФИО3 в судебном заседании представлена квитанция от <нет данных> о перечислении ею посредством простого перевода с доставкой на адрес истца денежных средств в счет погашения задолженности за пользование вышеуказанным жилым помещением по договору найма в размере 13962 рублей 35 копеек. Сумма не оспорена ответчиком, иного расчета стороной ответчика не представлено, в связи с чем, указанный расчет суд принимает в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего оплату размера задолженности.

Таким образом, в судебном заседании оснований для удовлетворения требований истца в силу ст. 687 Гражданского кодекса РФ не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между СПК «Ольхово» и ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной через Ярцевский городской суд Смоленской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья И.В. Царькова

Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2017 года