Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ЗАО «Строительный трест» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору долевого участия, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, указав, что 14.02.2014 года между ФИО3 и ЗАО «Строительный трест» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой закрытого типа, расположенного по адресу: Х. 14.02.2014 года между участником и застройщиком заключено соглашение о порядке разрешения споров и об определении территориальной подсудности, согласно которому определена территориальная подсудность – в Калининском районном суде СПб. Пунктом 1.2 договора от 14.02.2014года определено, что объектом долевого строительства является жилое помещение многоквартирного дома со следующими характеристиками: площадь квартиры – 64,06 кв.м., приведенная площадь балконов, лоджий, террас – 1,91 кв.м, проектная площадь объекта долевого строительства – 65,97 кв.м. На основании п. 1.2.2 договора от 14.02.2014 года площадь квартиры является проектной (определена с проектной документацией по строительству многоквартирного дома), а также на основании п. 1.3 – по окончании строительства многоквартирного дома и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома и получения данных технической инвентаризации жилых помещений многоквартирного дома, характеристики квартиры: площадь квартиры, приведенная площадь балконов, лоджий, террас, подлежат уточнению и будут обозначены исходя из полученной документации по технической инвентаризации помещений многоквартирного дома. 14.10.2014 года между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого участия (квартиры) по договору от 14.02.2014 года, согласно которому в связи с завершением строительства жилого дома, расположенного по адресу: Х застройщик передает, а Участник принимает квартиру, имеющей в соответствии с ведомостью помещений и их площадей от 15.05.2014 года, выданной филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Х района, следующие характеристики: предварительный номер квартиры – Х, фактический номер квартиры – Х, проектная площадь квартиры – 65,97 кв.м, фактическая площадь квартиры по результатам обмеров ПИБ – 64,80 кв.м, площадь квартиры (без учета площади балконов, лоджий, террас) – 62,90 кв.м, площадь балконов, лоджий, террас, по результатам обмеров ПИБ, снижающим коэфф., применяемым ПИБ) – 1,10 кв.м. В соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи от 14.10.2014 года окончательный размер стоимости квартиры составляет 5671000 рублей. Застройщик подтверждает, что участником цена договора оплачена полностью. Однако, согласно техническому паспорту на квартиру от 15.05.2014 года, выданному СПб ГУП «ГУИОН» Филиала – ПИБ Калининского района. Общая площадь квартиры составляет 62,9 кв.м и площадь лоджии, балкона, веранд и террас с коэффициентом 1,1, итого фактическая площадь 62,9 кв.м +1,1 кв.м=64 кв.м. Согласно п. 3.1 договора от 14.02.2014 года цена договора составляет 5671000 рублей. сторонами установлена цена в размере 85963,32 рублей за одни квадратный метр. Пунктом 3.1.2 предусмотрено, что цена договора может быть изменена только на основании пункта 3.3, а именно в том случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2 договора на 2% и более (как в сторону уменьшения площади, так и в сторону увеличения). Цена договора подлежит изменению в ниже следующем порядке: в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства, будет меньше проектной площади объекта долевого строительства, в п. 1.2 договора, на 2% и более, цена договора подлежит уменьшению. При этом цена договора составит сумму, рассчитанную сторонами исходя из цены за 1 кв.м объекта долевого строительства, установленной в п. 3.1.1 договора, умноженной на фактическую площадь объекта долевого строительства, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение к договору. Таким образом, по договору от 14.02.2014 года проектная площадь объекта долевого строительства составляет 65,97 кв.м. 2% от 65,97 кв.м=1,32 кв.м. Фактическая площадь согласно техническому паспорту на квартиру от 15.05.2014 года составляет 64 кв.м, 2% от 64 кв.м=19,7кв.м. Из расчета пункта 3.1.1 договора от 14.02.2014 года цена договора должна быть уменьшена на 1,97Х85963,32=169347,74. Т.е. общая стоимость квартиры должна быть : 64 кв.мХ85963,32=5501652,48 рублей. Однако, дольщиком на основании п. 3.1 договора от 14.02.2014 года цена договора составила 5671000 рублей, которая им уплачена полностью при подписании данного договора. 5671000 – 5501652=169348 рублей. На основании ст. 3.3.2 договора от 14.02.2014 года возврат денежных средств застройщиком Участнику производится в срок не позднее 30 дней с момента подписания дополнительного соглашения к договору об изменении цены. Дважды, 17.11.2014 года и 08.12.2015 года Участником направлена в адрес застройщика претензия с просьбой подготовить дополнительное соглашение об уменьшении цены договора и произвести возврат денежных средств. 10.03.2015 года застройщик направил в адрес Участника ответ, в котором указал, что фактическая площадь квартиры составляет 64,80 кв.м (62,9+1,9), что меньше проектной площади, составляющей 65,97 кв.м на 1,17 %, и, следовательно, оснований для заключения дополнительного соглашения об уменьшении цены договора не имеется. С данным выводом истец не согласен по следующему основанию. В ответе от 10.03.2015 года застройщиком ошибочно указано, что приведенная площадь балконов, лоджий, террас, в соответствии с положениями договора от 14.02.2014 года представляет собой площадь балконов, лоджий, террас с понижающим коэффициентом 0,5. К ответу от 10.03.2015 года застройщиком приложена Выписка из Ведомости помещений и их площадей, выданная филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Х района, в которой указано, что площадь лоджий, балконов, террас по квартире № Х составляет 1,1 кв.м. Однако, в данном ответе от 10.03.2015 года Застройщиком специально указана площадь лоджий, балконов, террас по квартире 490 – 1,9 кв.м, исходя из чего и получается неправильный расчет метража. Следует применять следующие показатели- 62,9 кв.м – общая площадь квартиры, 1.1 кв.м – площадь лоджии, балкона, веранд и террас с учетом понижающего коэффициента, 64,0 кв.м – фактическая площадь квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.11.2014 года по 01.09.2014 года составляет 10672,45 рублей. Неустойка за нарушение сроков удовлетворения требования о возврате Участнику денежных средств в сумме 169347,74 рублей за период с 27.11.201 4года по 01.09.2015 года в сумме 465704,25 рублей. Штраф в соответствии со ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» составляет сумму 322 862,02 рублей. Также истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 20000 рублей.

Представитель истца в судебное заседание явилась, на исковых требованиях настаивает по основаниям, изложенным в иске, в письменных объяснения по делу. Пояснила, что площадь квартиры, приведенная площадь балконов, лоджий, террас должны рассчитываться исходя из полученной документации по технической инвентаризации помещений многоквартирного дома. Ответчик неправильно произвел расчет уменьшения процентного соотношения исходя из квадратных метров фактической площади. Фактическая площадь квартиры отличается от проектной площади на 2,98% в сторону уменьшения. Не оспаривала, что прилегающий к квартире балкон является остекленным.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в возражениях, в которых указано, что стороны согласовали и установили в п. 1.3 договора, что по окончании строительства многоквартирного дома и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, данных технической инвентаризации жилых помещений многоквартирного дома, характеристики объекта долевого участия (номер квартиры, площадь квартиры, приведенная площадь балконов, лоджий, террас) подлежат уточнению и будут обозначены исходя из полученной документации по технической инвентаризации помещений многоквартирного дома. Исходя из этого сторонами было предусмотрено понятие «фактическая площадь объекта долевого строительства» представляющее собой площадь объекта долевого строительства, включающую в себя, в том числе, приведенную площадь лоджий, балконов, террас, прилегающих к объекту долевого строительства, исчисленную на основании данных технической инвентаризации жилых и (или) нежилых многоквартирного дома. Под понятием «приведенной площадью балконов, лоджий, террас» стороны понимают площадь балконов, лоджий, террас, рассчитанными следующим образом: общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, террас с понижающим коэффициентом 0,5. Проектная площадь объекта долевого строительства – квартиры Х относительно фактической площади объекта долевого строительства уменьшилась менее чем на 2%. Площадь объекта долевого строительства составляет 62,9 кв.м, что подтверждается ведомостью помещений и их площадей от 15.05.2014 года, выданной Филиалом ГУП «ГУИОН ПИБ Х района и техническим паспортом на квартиру. К квартире № Х прилегает остекленный балкон площадью 3,8 кв.м. без учета понижающего коэффициента, в соответствии с поэтажным планом этажа, выданным филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Х района. Приведенная площадь балконов, лоджий, террас в соответствии с положениями договора, представляет собой площадь балконов, лоджий, террас, рассчитанную следующим образом: общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, террас с понижающим коэффициентом 0,5. Таким образом, при расчете фактической площади объекта долевого строительства приведенная площадь остекленного балкона, пониженная на коэффициент 0,5. Составляет 1,9 кв.м (3,8Х0,5=1,9). Соответственно, фактическая площадь объекта строительства, принимаемая сторонами при расчете цены договора равна 64,80 кв.м (62,9+1.9). Фактическая площадь объекта долевого строительства. Равная 64,80 кв.м, меньше проектной площади объекта долевого строительства, составляющей 65,97 кв.м на 1,17%. Таким образом, у ЗАО «Строительный Трест» не возникло оснований для возврата участнику долевого строительства денежных средств из-за разницы в проектной и фактической площадях объекта долевого строительства, т.к. данная разница не превышает 2%.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства и материалы дела в целом, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 14.02.2014 года между ФИО3 и ЗАО «Строительный трест» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой закрытого типа, расположенного по адресу: Х (л.д. 10-16).

В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства по настоящему договору является жилое помещение многоквартирного дома (квартира) со следующими характеристиками: номер квартиры – Х, количество комнат – 2, этаж – Х, строительные оси Х, площадь 64,06 кв.м, приведенная площадь балконов и лоджий, террас – 1,91 кв.м, проектная площадь объекта долевого строительства – 65,97 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 договора по окончании строительства многоквартирного дома и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также получения данных технической инвентаризации жилых помещений многоквартирного дома, характеристики квартиры, указанные в п. 1.2 договора (номер квартиры, площадь квартиры), приведенная площадь балконов, лоджий, террас, подлежат уточнению и будут обозначены исходя из полученной документации по технической инвентаризации помещений многоквартирного дома.

На основании п. 3.1 договора цена договора составляет 5671000,00 рублей.

В соответствии с п. 3.3. договора цена договора подлежит изменению в том случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2 договора на 2% и более.

Согласно п. 3.3.2 договора в случае если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2 настоящего договора, на 2% и более, цена договора подлежит уменьшению. При этом цена договора составит сумму, рассчитанную сторонами исходя из цены за 1 кв.м. объекта долевого строительства, установленной в п. 3.1.1 договора, умноженной на фактическую площадь объекта долевого строительства, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору. При этом возврат денежных средств застройщиком участнику долевого строительства производится в срок не позднее 30 дней с момента подписания дополнительного соглашения к настоящему договору об изменении цены договора.

В силу п. 3.4 в случае если фактическая площадь объекта долевого строительства будет равна проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2 договора, либо будет отличаться от нее на величину менее чем на 2 %, стороны признают изменение площади объекта долевого строительства несущественным, цена договора в таком случае изменению не подлежит.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого участия от 14.10.2014 года застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства (квартиру), имеющей в соответствии с ведомостью помещений и их площадей от 15.05.2014 года, выданной ГУП «ГУИОН» ПИБ Х района следующие характеристики: предварительный номер квартиры – Х, фактический номер квартиры – Х, проектная площадь объекта долевого строительства по договору – 65,97 кв.м, фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров ПИБ – 64,80 кв.м, площадь объекта долевого строительства (без учета площади балконов, лоджий, террас) – 62,90 кв.м, площадь балконов, лоджий, террас, по результатам обмеров ПИБ, с понижающим коэффициентом, применяемым ПИБ – 1,10 кв.м, количество комнат – 2, этаж – 15. (л.д. 17).

В акте от 14.10.2014 года также установлен окончательный размер цены договора в сумме 5671000,00 рублей. Стороны не имеют друг к другу каких-либо финансовых или иных претензий по договору.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как следует из материалов дела, истица подписала договор долевого участия от 14.02.2014 год и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривала.

При этом условие договора содержит понятие фактической площади объекта долевого строительства, представляющее собой площадь объекта долевого строительства, включающую в себя, в том числе, приведенную площадь лоджий, балконов, террас, прилегающих к объекту долевого строительства, исчисленную на основании данных технической инвентаризации жилых и (или) нежилых помещений многоквартирного дома, выполненной уполномоченным на то органом после окончания строительства многоквартирного дома и получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке.

Под понятием «приведенной площади балконов, лоджий, террас» стороны понимают площадь балконов, лоджий, террас, рассчитанные следующим образом: общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, террас с понижающим коэффициентом 0,5.

Согласно ведомости помещений и их площадей по адресу: Х, выданной Филиалом ГУП «ГУИОН ПИБ Х района и техническому паспорту на квартиру, площадь объекта долевого строительства составляет 62,9 кв.м (л.д. 44-47).

К квартире № Х прилегает остекленный балкон площадью 3,8 кв.м. без учета понижающего коэффициента, в соответствии с поэтажным планом этажа, выданного филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Х района (л.д. 44-47). То обстоятельство, что прилегающий к квартире балкон является остекленным, сторонами в судебном заседании не оспаривается.

При расчете фактической площади объекта долевого строительства приведенная площадь остекленного балкона, пониженная на коэффициент 0,5, составляет 1,9 кв.м (3,8Х0,5=1,9).

Соответственно, фактическая площадь объекта строительства, принимаемая сторонами при расчете цены договора равна 64,80 кв.м (62,9+1.9).

Проектная площадь квартиры составляет 65,97 кв.м, а разница между проектной площадью квартиры и фактической составляет 65,97-64,80=1,17 кв.м, что не превышает 2% (2%Х65,97=1,31).

Таким образом, проектная площадь объекта долевого строительства – квартиры Х, относительно фактической площади объекта долевого строительства уменьшилась менее чем на 2%.

Следовательно, правовых оснований для удовлетворения требований истицы о возврате денежных средств за излишне уплаченные квадратные метры, не имеется.

Указание в акте приема-передачи объекта долевого участия квартиры Х от 14.10.2014 года площади балконов, лоджий, террас, по результатам обмеров ПИБ размером 1,10 кв.м, не может повлиять на окончательный размер цены договора объекта долевого строительства, установленного сторонами договора, поскольку данная площадь указана с понижающим коэффициентом, применяемым ПИБ для целей официального статистического учета жилищного фонда РФ, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и других сходных целей, но не для расчетов сторон по гражданско-правовым договорам.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года № 37 была разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других населениях РФ.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе, для целей налогообложения, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Вместе с тем для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно акту приема-передачи объекта долевого участия от 14.10.2014 года, собственноручно подписанному истицей, стороны друг к другу никаких претензий по договору не имеют, окончательная цена договора составляет 5671000,00 рублей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца о взыскании денежных средств за излишне уплаченные квадратные метры, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа, морального вреда, являются необоснованными, подлежат отклонению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

В иске ФИО3 к ЗАО «Строительный трест» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, процентов за пользования чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: