Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области и ЗАО «Маяк» о признании права собственности на квартиру, признании недействительными договоров найма и встречному иску ЗАО «Маяк» к Администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области и ФИО1 о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области о признании права собственности на квартиру, в обоснование требований указав, что в 1989 году она заселилась в освободившуюся квартиру по адресу: <адрес> по устному распоряжению администрации муниципального образования Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области, т.к. прибыла с семьей в с. Михайловка из другого хозяйства и прописалась 07.03.1989 года. Указанной квартирой она владеет и пользуется с 1989 года по настоящее время. Многоквартирный (двухквартирный) одноэтажный жилой дом был построен хозяйственным способом колхозом «Маяк Ильича» в 1989 году. В связи с тем, что построенному дому в свое время не был присвоен адрес и колхозом «Маяк Ильича» не был оформлен ввод его в эксплуатацию надлежащим образом, этот дом не был поставлен на баланс, а его квартиры периодически заселяли нуждающимися в жилье работающими сельчанами по устному распоряжению администрации Михайловского сельсовета. Общая площадь квартиры №2, согласно техническому плану, составляет 69,6 кв.м. Квартира №1 стоит на кадастровом учете с кадастровым номером № общей площадью 70,0 кв.м. Земельный участок под многоквартирным (двухквартирным) жилым домом с кадастровым номером № будет находиться у неё на праве общей долевой собственности после признания права собственности на квартиру №2. С 1989 года по настоящее время она добросовестно и непрерывно владеет вышеуказанной квартирой и несет бремя её содержания, производит постоянно текущий и капитальный ремонт.

Истец просит на основании ст.ст.12,209,210,218,234 Гражданского кодекса Российской Федерации признать за ней право собственности на квартиру №№ в одноэтажном многоквартирном (двухквартирном) жилом доме общей площадью 69,6 кв.м., этаж 1, находящуюся по адресу: <адрес>

Решением Карасукского районного суда Новосибирской области от 13 сентября 2018 года постановлено принять признание представителем ответчика Администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области иска, исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Определением от 28 декабря 2018 года отменено решение Карасукского районного суда Новосибирской области от 13 сентября 2018 года по гражданскому делу №2-646/2018 по иску ФИО1 к Администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области о признании права собственности на квартиру и постановлено пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ЗАО «Маяк».

Соответчиком ЗАО «Маяк» предъявлено встречное исковое заявление, которым ЗАО «Маяк» просит признать право собственности на спорное жилое помещение, в обоснование указав, что в 1989 году колхозом «Маяк Ильича» Михайловского сельского совета с. Михайловка Карасукского района Новосибирской области за счет собственных средств колхоза был построен двухквартирный жилой дом. На базе колхоза «Маяк Ильича» учреждено акционерное общество закрытого типа, агропромышленный акционерный фирме было присвоено наименование «Маяк». Согласно п.9 учредительного договора от 28.02.1992 г. акционерная агропромышленная фирма «Маяк» является правопреемником всех обязательств преобразованного колхоза «Маяк Ильича». Имущество, принадлежащее колхозу «Маяк Ильича» было передано в Акционерную агропромышленную фирму «Маяк» на основании акта по состоянию на 01.11.1991 г. Согласно п.1.2 акта акционерной фирме «Маяк» были переданы непроизводственные основные средства, в том числе и жилье, в состав которого входила спорная квартира №№ в двухквартирном доме №№ по ул. <адрес>. Постановлением главы Михайловской сельской администрации №36 от 20.06.1999 г. присвоен адрес объекту. 11.04.2002 г. АОЗТ ААФ «Маяк» было реорганизовано в ЗАО «Маяк». В состав имущества колхоза «Маяк Ильича» входил жилищный фонд, который, как и все остальное имущество, перешел в собственность членов колхоза пропорционально стоимости их имущественных паев. После того, как на имущественные паи их владельцами были приобретены акции ЗАО (АОЗТ) «Маяк», жилищный фонд перешел в собственность ЗАО (АОЗТ) «Маяк». Таким образом, имущество, переданное в сумме имущественных паев членами колхоза «Маяк Ильича» в виде вкладов в уставный капитал ЗАО (АОЗТ) «Маяк», в том числе жилищный фонд, следовательно, перешло в его собственность. Таким образом, колхоз «Маяк Ильича» мог, имел право на отчуждение жилищного фонда, чем признавалось право собственности за ним, так как распорядиться имуществом согласно гражданскому законодательству, вправе собственник. Обязанность колхоза «Маяк Ильича» по передаче (отчуждению) жилищного фонда правовыми нормативными актами на него не возлагалась. Доказательства того, что колхоз «Маяк Ильича» передал жилищный фонд сельсовету, отсутствуют. Следовательно, право собственности на жилищный фонд имеет ЗАО «Маяк». В настоящее время двухквартирный дом, в составе которого находится спорная квартира, состоит на балансе ЗАО «Маяк», был создан (введен в эксплуатацию) колхозом «Маяк Ильича» в 1989 году, что подтверждается инвентарной карточкой учета основных средств. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости общая площадь квартиры составляет 69,6 кв.м., кадастровый номер №, остаточная стоимость на момент подачи заявления составляет 120 000 рублей. Спорная квартира была предоставлена 25 и его семье (ныне ФИО1) администрацией колхоза «Маяк Ильича» как работнику хозяйства на время работы с 1989 года. С 01.01.2015 г. спорная квартира по договору коммерческого найма была предоставлена ФИО1 На момент обращения в суд в спорном жилом помещении на регистрационном учете состоят ФИО1, ФИО4, 26

Истец ФИО1 увеличила исковые требования и просила на основании ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации признать договоры найма жилого помещения от 1 января 2015 года, 1 января 2016 года, 1 декабря 2016 года, заключенные между нею и ЗАО «Маяк» недействительными сделками, не соответствующими требованиям закона и правовых актов, так как ЗАО «Маяк» не является собственником жилого помещения, договоры в Росреестре не регистрировались вопреки требованиям ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так как ими вносились платежи за квартиру, на основании ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 2014 по 2019 годы истец просил взыскать в её пользу неосновательное обогащение в сумме 31 422 рубля.

В судебном заседании ФИО1 исковые поддержала, встречный иск не признала, суду пояснила, что добросовестно владеет, как своим собственным имуществом более 30 лет с 1988 года, оплачивает платежи, проводит ремонт, заменила печь, проводку, провела воду, а ЗАО «Маяк» отказало провести, частично заменила крышу, поменяла окна. Они всегда считали, что ЗАО «Маяк» является собственником квартиры. У ЗАО «Маяк» документы отсутствуют. В материалах дела нет документов, что данный дом передан по акту приема-передачи ЗАО «Маяк». В акте нет вообще квартир, а в 1999 году произошло изменение и названии улиц. ЗАО можно вывести эти дома и зарегистрировать, но эти квартиры нигде не числятся. Если и есть правовые документы, то ЗАО должны были передать квартиры в собственность тем, кто живет, или поставить их на баланс. С 1988 года её муж являлся акционером ЗАО, об этом документе, по которому можно было приватизировать квартиру, знало мало людей. Её мать могла забрать дом по приватизации, но она не стала этого делать, просто переехала. ЗАО «Маяк» на баланс квартиру не поставили, инвентарная карточка не является доказательством, заполнена неправильно. Номер проставлен только дому, а не квартире. Стоимость затрат берется на весь дом, а не на квартиру. В инвентарной карточке не указано, когда поставлен дом на баланс. Договоров не было, они не подписывали. Её муж уволился и выписался из квартиры, а она там до сих пор живет. Директор мог с ней заключить договор, но не заключил. Её мать подарила ей пай. На баланс ЗАО дом не ставит, а должны платить налоги. Агрофирма должна была передать ЗАО акт о передаче на баланс через налоговую, где был бы проставлен кадастровый номер, указана была бы площадь. Договор найма ей не нужен. Агрофирма заключила договор с мужем, и включили в него её и дочь. Они жили там и с мужем договор заключили, чтобы он был прописан по этому адресу, так как им нужно было по опеке. Директор отказал в прописке и она обратилась к 27, где объяснили, что она просила о прописке. Квартира считается бесхозной. Она владеет данной квартирой открыто и без споров и содержит этот дом. Земельный участок, на котором стоит этот дом, оформлен на частное лицо. Стоимость непонятно откуда взята, кадастровый номер проставлен только в 2018 году. Налоги она не платила и не платит, так как инвалид. Если налоги придут, то будет платить. Договор найма ничтожен в силу закона. Для проведения воды в ЗАО она обращалась, так как думала, что они собственники. В 2010 году она принесла акции в бухгалтерию, но ей сказали, что её акции не котируются, дивиденды не платят по ним, квартиру получить за акции не может. Земельный участок на неё не оформлен, надо вместе с соседями оформлять.

Представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования истца, указав, что договоры найма являются недействительными, так как у ответчика не было права заключать договоры ввиду отсутствия правоустанавливающих документов. ФИО7 более 15 лет проживает в спорной квартире, пользуется ею, как своей собственной, делает ремонт, содержит, чем ответчик не занимался и не занимается. В судебном заседании данные обстоятельства подтверждены свидетельскими показаниями.

Представитель истца ФИО3 пояснила, что в связи с отсутствием документов ФИО1 отдала ей для оформления в собственность квартиру. Земля была неотмежевана. Потом земля была отмежевана в целом под домом. Объект отмежеван и имеется общая долевая собственность. Общая долевая собственность переходит по закону. По земле они выписки не брали. Из документов на строительство не следуют адреса.

Третье лицо ФИО4 суду пояснил, что он почитал в интернете и выяснил, что договор коммерческого найма должен быть заключен 1 раз и только с одним человеком и все. Ему пока право собственности не нужно, впоследствии он будет приватизировать данную квартиру. В данном деле никаких требований не заявляет, так как они и так собственники, на себя он данную квартиру не оформлял.

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признала, суду пояснила, что факт строительства колхозом дома исходит из годового финансового отчета. Факт реорганизации подтвержден. Правопреемникам, которыми являются акционеры, распределено имущество на имущественные паи, которые распределены на акции. В 2005 году на собрании решался вопрос о продаже квартир в собственность на территории, которые могли выкупить акционеры. Акционеры не работающие имели право выкупить по стоимости 50%. Мать ФИО7 имела право, но она не воспользовалась правом приватизировать квартиру. Все квартиры стоят на балансе ЗАО, являются собственностью ЗАО. Люди платят квартплату. Стоимость квадратного метра устанавливалась сельсоветом с 2015 года. На собрании была установлена норма оплаты за квартиру. С этой нормой был зарегистрирован договор коммерческого найма. Договор считает действительным. Факт того, что ФИО7 производили оплату, подтверждает, что договор действителен. Когда построили дом в 1988 году, брался кредит и строились дома в Михайловке. Людей заселяли на основании ордера. Колхоз Маяк строил дома, ставил их на баланс с учетом затрат, заводились инвентарные карточки, что является доказательством, что колхоз строил дома. ЗАО платит налоги за жилищный фонд. Кроме колхоза Маяк никто дома в с.Михайловка не строил. Было несколько объектов: школа, здание администрации, которые не строились колхозом. ФИО7 за оформлением квартиры в собственность не обращалась, обращалась за справкой о балансовой стоимости квартиры. Согласно решению собрания ФИО7 имеет право выкупить квартиру по договорной цене. Акции ФИО7 не участвуют в приватизации, они дают право только на получение дивидендов, которых нет. Остаточная стоимость квартиры на сегодняшний день 120 000 рублей, так как соседняя квартира продана, расходы поделены на 2 и с баланса соседняя квартира списана. На момент строительства не указывались улицы, номера дома. Все указано в архивных справках. Есть технические паспорта на наши дома, которые строил ЗАО «Маяк». Оформления не было, так как это не требовалось. Кадастровый номер присваивали в конце 90-х годов. ЗАО «Маяк» являются правопреемниками, квартиры принадлежат ЗАО, на оформление квартир нет денежных средств, оформление производится по мере возможности.

Представитель ЗАО «Маяк» ФИО5 поддержал позицию представителя ФИО6, предоставил отзыв, согласно которому спорное жилое помещение было построено в 1989 году колхозом «Маяк Ильича», предоставлено 28 и его семье, как работнику хозяйства в 1989 году на период работы. Между истцом и ЗАО «Маяк» заключен договор найма жилого помещения, следовательно, распространяются положения ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации, где о регистрации договора ничего не сказано. Истец ежемесячно оплачивала 540 рублей за пользование жилым помещением. Дом состоит на балансе ЗАО «Маяк», что подтверждается карточкой учета основных средств.

Представитель ответчика Администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области ФИО8 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия.

Суд, выслушав стороны, их представителей, третье лицо, заслушав показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли – продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица. В случаях и в порядке, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора иной сделки об отчуждении имущества.

Согласно положениям ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно ч.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно положениям ч.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Пункт 36 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленума) предусматривает, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица, сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно п.58 указанного Постановления Пленума лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно п.59 Постановления Пленума если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, в случае, предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В п.15 Постановления Пленума указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Таким образом, исходя из положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение более 18 лет (с учетом давности обращения в суд).

В судебном заседании установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером № по адрес: <адрес> имеет площадь 3154 кв.м. относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Участники судебного разбирательства не являются обладателями прав на данный земельный участок, вопреки утверждениям стороны истца в судебном заседании 11 апреля 2019 года.

Согласно справки от 13 июня 2018 года на балансе администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области спорная квартира не состоит, исходя из справки от 28 февраля 2019 года жилой фонд, принадлежащий колхозу «Маяк Ильича» на баланс администрации Михайловского сельсовета Карасукского района не передавался. В квартире по адресу: <адрес> с 7 марта 1989 года состоит на регистрационном учете ФИО1, которая имеет семью: ФИО4 (муж), 29 (внучка) и 30 (дочь), которая не проживает с истцом с 2008 года.

Согласно справке центра независимой оценки и экспертизы от 16 июля 2018 года стоимость спорной квартиры, 1989 года постройки составляет 200 000 рублей.

В 1988-1989 годах на территории с.Михайловка Карасукского района Новосибирской области велось строительство жилых домов колхозом «Маяк Ильича», что подтверждается шестью актами ввода в эксплуатацию за 1988 года и семью актами ввода в эксплуатацию за 1989 год, из которых следует, что ввели в эксплуатацию дома, при этом от заказчика дома принимались председателем колхоза и другими работниками колхоза.

Согласно протоколу №1 общего собрания трудового коллектива колхоза «Маяк Ильича» Карасукского района Новосибирской области от 14 февраля 1992 года принято решение об учреждении на базе колхоза «Маяк Ильича» акционерное общество закрытого типа совместно к Карасукским отделением железной дороги, присвоить агропромышленной акционерной фирме наименование «Маяк».

Протоколом №2 общего собрания акционеров от 28 февраля 1992 года утвердили учредительный договор, утвердили Устав акционерного общества «Маяк». Из учредительного договора от 28 февраля 1992 года следует, что учредители акционерной агропромышленной фирмы «Маяк» - собственники земельных и имущественных паев бывшего колхоза «Маяк Ильича» и государственное предприятие Карасукское отделение Западно-Сибирской железной дороги согласились создать акционерную агропромышленную фирму «Маяк» (акционерное общество закрытого типа). Фирма функционирует на основе общей долевой собственности, имущество создается из паевых взносов (земельных и имущественных) паев физических лиц и юридического лица. При этом также установлено, что фирма выпускает только именные обыкновенные акции с правом голоса и привилегированные без права голоса. С правом голоса акции выдаются акционерам (физическим лицам), работающим в фирме и юридическому лицу, согласно вкладов в уставной капитал, а привилегированные акции физическим лицам, не участвующим в работе фирмы (пенсионерам) (п.11).

Актом передачи имущества было передано имущество колхоза «Маяк Ильича» акционерной агропромышленной фирме «Маяк» по состоянию на 1 ноября 1991 года. В том числе в данном акте указаны непроизводственные основные средства, в том числе жилье балансовой стоимостью 1 642.0 тыс.руб.

Согласно постановлению от 27 апреля 1992 года №166 зарегистрирована Акционерная агропромышленная фирма «Маяк» с указанием на правопреемство реорганизованного колхоза «Маяк Ильича».

Протоколом №1 общего собрания акционеров ААФ «Маяк» от 5 апреля 2002 года были внесены изменения в Устав, а постановлением от 11 апреля 2002 года №115 главы территориальной администрации Карасукского района Новосибирской области зарегистрированы изменения в Устав с изменением наименования на Закрытое акционерное общество «Маяк».

Таким образом, жилье, построенное колхозом «Маяк Ильича» вошло в состав имущественных паев всех членов вновь образованного юридического лица и внесено в качестве уставного капитала в акционерную агропромышленную фирму «Маяк», которая впоследствии изменила наименование на ЗАО «Маяк».

Из справки ЗАО «Маяк», инвентарной карточки учета основных средств, следует, что спорная квартира состоит на балансе ЗАО «Маяк» с годом постройки 1989, на 1 января 2019 года имеет балансовую стоимость 175 283,00 рублей, остаточную стоимость 120 000 рублей.

Согласно выписке из постановления главы Михайловской сельской администрации от 20 июня 1999 года №36 присвоены наименования улиц сел Михайловского сельсовета: <адрес>. Из справки администрации от 7 мая 2019 года также следует, что наименования улиц и нумерация домов была проведена в 1999 году.

Из архивной выписки от 23 апреля 2019 года следует, что протоколом заседания правления колхоза «Маяк Ильича» Карасукского района Новосибирской области от 27 сентября 1988 года №7 слушали заявление 31 о предоставлении квартиры, приняли решение о выделении. Из пояснений истца ФИО1, а также свидетельств о расторжении брака с 32 о заключении брака с ФИО4 следует, что она была замужем за 33., 17 апреля 2012 года вступила в брак с ФИО4 До заключения брака с ФИО7ом имела фамилию ФИО9.

Согласно протоколу №1 общего собрания ЗАО «Маяк» от 25 марта 2005 года по вопросу о передаче и продаже жилого фонда в собственность приняли решение о разрешении передавать в собственность жилой фонд акционерам, проживающим в квартирах ЗАО «Маяк», работающим в обществе, за счет акций, по остаточной стоимости в ценах 1992 года, на момент образования хозяйства. Разрешить передачу и продажу жилого фонда неработающим акционерам, но проживающим в квартирах ЗАО «Маяк»: 50% от стоимости квартир за счет акций на момент преобразования, 50% за денежную плату от остаточной стоимости квартиры в ценах 1992 года. Не акционерам, проживающим в квартирах ЗАО «Маяк», разрешить продажу жилого фонда (квартир) по договорной цене, с учетом остаточной стоимости по состоянию на 1 января 2005 года. Пенсионерам, имеющим акции, проживающим в квартирах ЗАО «Маяк», разрешить передачу жилого фонда (квартир) по п.1.

Согласно техническому плану помещения по адресу: <адрес>, площадь жилого помещения составляет 69,6 кв.м., кадастровый номер здания, в котором расположено помещение, №

После принятия судом решения 13 сентября 2018 года ФИО1 произвела государственную регистрацию права собственности на основании данного решения, что подтверждается выпиской (л.д.57), кадастровый номер квартиры №.

01.01.2015 г. и 01.12.2016 г. между ЗАО «Маяк» и ФИО1, ФИО4 заключены договоры коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>. Копиями квитанций, а также справкой ЗАО «Маяк» подтверждается начисление и оплата за найм жилого помещения (квартплата) в кассу ЗАО «Маяк» ФИО7 за период с 2013 года по 2019 год.

В судебном заседании были допрошены свидетели. Свидетель 34 пояснила, что ФИО1 ранее была замужем за 35, она переехала в 2006 году и знает, что ФИО1 в квартире клеила обои, меняла двери в зале, стоят пластиковые окна, есть водопровод. Свидетель 36 суду пояснила, что она родилась в этой квартире. В квартире мать поменяла обои, отопление, каждый год делала ремонт. Квартиру предоставляло ЗАО «Маяк», когда еще был колхоз и 37 был руководителем. Свидетель 38 пояснил, что около 20 лет возил ФИО1, как таксист, с адреса <адрес>. В том числе привозил стойматериалы, колосники в печь. Свидетель 39 пояснила, что с 1988 года ФИО1 живет в квартире в <адрес>. Сначала проживала с 40, теперь с ФИО7ом. В 1988 году были недоделки, он с сестрой помогал доделывать, белили, клеяли обои. ФИО7 поменяла проводку, окна, двери, линолеум, санузел, содержит дом и приусадебный участок в отличном состоянии.

Свидетель 41 суду пояснил, что выполнял для ФИО1 в квартире работы по ремонту проводки, проводил воду. Дом этот строили наемные лица, которых нанимал директор 42, представители колхоза «Маяк Ильича», дом состоит из двух квартир. Свидетель 43 суду пояснила, что по коммерческому договору у нее тоже была квартира, тоже была такая ситуация. Она переехала в 2014 году, её внук на опеке, нужна была прописка. Они пошли в паспортный, им отказали, так как данный дом не числился. Обратилась в ЗАО «Маяк», дали договор, прописались. Потом выкупили у ЗАО. Обратилась в ЗАО «Маяк», так как они считались собственниками.

Таким образом, судом установлено, что квартира была построена колхозом «Маяк Ильича», правопреемником которого является ЗАО «Маяк», в силу чего встречные исковые требования ЗАО «Маяк» подлежат удовлетворению, за ЗАО «Маяк» следует признать право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер №.

Истцом ФИО1 не представлено суду доказательств того, что она открыто, добросовестно, в течение более 18 лет пользовалась квартирой, как своей собственной, более того установлено владение на основании договора найма.

Из пояснений истца, третьего лица следует, что она знала о том, что у неё отсутствуют основания возникновения права собственности на квартиру, что квартира построена колхозом «Маяк Ильича» и принадлежит ЗАО «Маяк», однако обратилась в суд, указав ненадлежащего ответчика. Никаких доказательств того, что ей, либо 44 квартира передавалась в собственность, нет.

Произведение истцом ФИО4 ремонта (отделимых и неотделимых улучшений) в квартире, оплата коммунальных платежей не порождает в силу закона возникновение права собственности на это имущество, как не порождает возникновение права собственности и проживание в квартире более 15 лет с разрешения собственника жилого помещения. О наличии такого разрешения свидетельствует протокол о выделении 45 и членам его семьи квартиры. Кроме того, между истцом ФИО1 и ЗАО «Маяк» заключались договоры найма, истцом, либо её супругом производилась оплата ежемесячно за проживание в квартире в ЗАО «Маяк». Следует отметить, что даже отсутствие письменных доказательств наличия каких-либо договоров (найма, социального найма) между истцом и ЗАО «Маяк» на проживание в квартире не свидетельствует об отсутствии у ЗАО «Маяк» права собственности, так как собственник имеет права любым способом распоряжаться имуществом, в том числе предоставляя это имущество в безвозмездное пользование. А в данном случае пользование являлось возмездным.

Доводы стороны истца о том, что инвентарная карточка основных средств и нахождение на балансе квартиры, отсутствие в актах приемки в эксплуатацию адресов не свидетельствуют о праве собственности ЗАО «Маяк» на спорную квартиру, не влияет на решение суда по делу, так как при разбирательстве дела установлено, что именно ЗАО «Маяк» является собственником квартиры в силу того, что является правопреемником колхоза «Маяк Ильича», который вел строительство жилых домов в с.Михайловка Карасукского района Новосибирской области, выступал заказчиком строительства и принял на баланс жилые дома, включив дома в состав основных фондов. При этом жилье, как входящее в состав основных фондов, входило в имущественные паи, и было внесено акционерами в уставной капитал ААФ «Маяк».

Отсутствие регистрации в Росреестре жилого фонда не свидетельствует об отсутствии права собственности у ЗАО «Маяк», поскольку жилье было построено в 1988-1989 годах, а обязательность государственной регистрации введена с 1999 года.

Довод стороны истца о том, что заключение договора необходимо было только для оформления опеки, правового значения по делу не имеет.

Довод ФИО1 о наличии у неё, полученных в порядке наследования от матери 46 акций также правового значения по делу не имеет. Действительно ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22 мая 1997 года получила имущественный пай в размере 33 788 рублей, находящемуся в ААФ «Маяк», что подтверждается свидетельством и сертификатами акций. Согласно справок об операциях и ответу на запрос Сибирской регистрационной компании от 2 апреля 2019 года по лицевому счету ФИО1, она является владельцем одной привилегированной акции. Как следует из Протокола №2 общего собрания акционеров от 28 февраля 1992 года привилегированные акции выпускались без права голоса, без каких либо иных прав, кроме выплаты дивидендов.

Таким образом, исковые требования ЗАО «Маяк» подлежат удовлетворению, в иске о признании за ФИО1 право собственности на спорное жилое помещение следует отказать.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании договоров найма жилого помещения недействительными сделками по основании, предусмотренному ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации и о взыскании с ЗАО «Маяк» неосновательного обогащения в сумме 31 422 рубля, суд приходит к следующему.

В силу ч.ч.1,2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Правоотношения между сторонами по предоставлению жилого помещения регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ФИО1 на ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации, как обоснованно указывает представитель ЗАО «Маяк» в данном случае применению не подлежит, так как между сторонами не возникали арендные отношения.

Согласно ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, регистрация договоров найма, заключенных на срок более года, не требуется, а ч.2 ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация не договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, а ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, что влечет различные правовые последствия.

Факт проживания в спорном жилом помещении не только не оспаривается ФИО1, но и активно доказывается при обосновании иска. Таким образом, ФИО1 и ФИО4 пользовались жилым помещением и обосновано выполняли условия договора о возмездном пользовании, уплачивая соответствующий размер платы. Оснований для освобождения от внесения платы судом не установлено.

ЗАО «Маяк» имело право на заключение такого договора, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, поскольку права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Данные положения предусмотрены ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Оснований для применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении и его возврате (глава 60) также не возникло, поскольку ФИО1 и члены её семьи проживают в спорном жилом помещении на основании возмездного договора, факта проживания их в спорном жилом помещении доказан, оснований для освобождения их от обязанности оплаты за пользование жилым помещением не установлено.

Согласно ст.56 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений.

В силу ст.443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда). Суд, которому дело передано на новое рассмотрение, обязан по своей инициативе рассмотреть вопрос о повороте исполнения решения суда и разрешить дело в новом решении или новом определении суда, что предусмотрено ст.444 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено выше, ФИО1 на основании решения Карасукского районного суда Новосибирской области от 13 сентября 2018 года произвела государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру. Данная регистрация подлежит прекращению.

Признание иска представителем ответчика Администрации Михайловского сельсовета Карасукского района Новосибирской области (л.д.36) принятию не подлежит, поскольку противоречит закону и нарушает права и законные интересы ЗАО «Маяк».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Встречные исковые требования ЗАО «Маяк» удовлетворить.

Признать за ЗАО «Маяк право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер №.

Решение является основанием для регистрации:

- прекращения права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: Новосибирская <адрес>, общей площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер №;

- права собственности ЗАО «Маяк» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский облсуд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Карасукский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 14 июля 2019 года.

СУДЬЯ: подпись