Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО9, ФИО5 ФИО10 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сила Гектара», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании отказа арендатора согласовать выдел доли земельного участка незаконным, возложении обязанности на арендатора предоставить согласие на выдел доли земельного участка, возложении обязанности провести регистрацию земельного участка,

установил:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Сила Гектара» (далее – ООО «Сила Гектара»), Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просили суд признать незаконным отказ ООО «Сила Гектара» - согласовать выдел по 1/124 доли от земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 9990000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежащей ФИО4 и ФИО5, каждой; обязать ООО «Сила Гектара» предоставить согласие на выдел по 1/124 доли от земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 9990000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащей ФИО4 и ФИО5, каждой; возложить на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области обязанность провести регистрацию земельного участка, выделенного в счет 1/124 доли от земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 9990000кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежащей ФИО4 и ФИО5, каждой.

Требования мотивированы тем, что истцы (каждый), являются собственниками по 1/124 доли от земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 9990000кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> 25 марта 2017 года истцы заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с ФИО3 Для заключения с указанным лицом основного договора, им необходимо было выделить в натуре свои земельные доли, а именно сформировать границы выделяемого участка, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать свое право собственности на выделенный земельный участок. После выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка путем выдела долей в праве общей собственности, истцы подали документы на регистрацию прав на земельный участок в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, однако уведомлением от 25 сентября 2017 года государственная регистрация прав истцов на земельный участок была приостановлена. Основанием для приостановления регистрации послужило наличие обременения выделяемого земельного участка правом аренды и отсутствие соответствующего соглашения арендатора на выдел доли земельного участка.

На обращения истцов о согласовании выдела земельного участка как в адрес ООО «СПК им.Панфилова» (первоначальный арендатор), так и в адрес ООО «Сила Гектара» (действующий арендатор), от представителей арендаторов были получены отказы.

Считая нарушенными свои права действиями арендатора по отказу в согласовании выдела доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, действиями Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по приостановлению государственной регистрации прав на земельный участок, истцы обратились в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истцы ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, направили в суд своего представителя.

Представитель истцов – ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО4, ФИО5 поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика – ООО «Сила Гектара» - ФИО2, поддержав доводы представленных возражений на исковое заявление, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - ФИО6, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, представила отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований к Управлению – отказать, указала, что регистрирующий орган в силу специфики своей деятельности, не претендует на права в отношении указанного недвижимого имущества, не оспаривает чьих-либо прав на него и не допускал в отношении истцов нарушений Федерального закона. Заявленное к Управлению требование об обязании осуществить государственную регистрацию, противоречит ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

В судебном заседании третье лицо – ФИО3 не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО4 и ФИО5

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон и их представителей, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 и ФИО5, каждая, является собственником 1/124 доли в праве общей долевой собственности от земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 9990000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

06 июня 2014 года между собственниками земельных долей (к числу которых относятся истцы ФИО4 и ФИО5) (Арендодатели) и ООО «СПК им.Панфилова» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому, Арендодатели передали, а Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 11160000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> По соглашению сторон договор заключен на срок 15 лет, вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 19 июня 2014 года (рег. №).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Юридическая судьба земельного участка, находящегося в долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена сроком действия договора аренды.

Согласно договору № 5 замены стороны в обязательстве от 06 сентября 2017 года, ООО «СПК им.Панфилова» уступила права и обязанности ООО «Сила Гектара» по договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения от 06 июня 2014 года на оставшийся срок по вышеуказанному договору.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 02 октября 2017 года (рег. №), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в зарегистрированное право аренды по договору за ООО «Сила Гектара» в порядке универсального правопреемства.

В 2017 году истцами ФИО4 и ФИО5 в соответствии со ст.ст. 13 и 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон №101-ФЗ) было организовано выделение земельного участка в счет принадлежащих им долей в исходном земельном участке с кадастровым номером № путем определения размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, подготовки кадастровым инженером соответствующего проекта межевания земельных участков, и его представления к согласованию с остальными сособственниками земельных долей в исходном земельном участке посредством размещения необходимых сведений о нем в средствах массовой информации 30 марта 2017 года, с предоставлением заинтересованным лицам возможности в течение 30 дней с даты размещения таких сведений подать возражения относительно площади и местоположения границ выделяемого земельного участка.

После выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка путем выдела долей в праве общей долевой собственности, ФИО4 и ФИО5 подали документы на регистрацию прав на земельный участок в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Уведомлением от 25 сентября 2017 года Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановило государственную регистрацию прав истцов на земельный участок. Основанием для приостановления регистрации послужило, в том числе, наличие обременения выделяемого земельного участка правом аренды и отсутствие соответствующего соглашения арендатора на выдел доли земельного участка, представление заявителями для государственной регистрации права межевого плана, изготовленного с нарушениями п.5 ст.13 Федерального закона №101-ФЗ.

30 ноября 2017 года представитель истцов - ФИО1 обратилась к ООО «Сила Гектара» с просьбой предоставить согласие на выдел земельных долей ФИО4 и ФИО5 в установленном законом порядке.

Письмом от 18 декабря 2017 года в адрес представителя истцов, ООО «Сила Гектара» отказало в согласовании выдела земельных долей из переданного ему в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, мотивировав свой отказ тем, что срок аренды земельного участка истекает 19 июня 2029 года, а выдел земельных участков повлечет изменение характеристик арендуемого земельного участка.

На основании ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно п.п. 1, 4 и 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением прямо указанных в п. 4 случаев. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 101-ФЗ.

В силу п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом №101-ФЗ.

Исходя из положений п. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ «участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и данным Федеральным законом.

Порядок проведения участниками долевой собственности такого выдела установлен ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ, которая не предусматривает возможности выдела земельного участка в счет своих земельных долей в находящемся в аренде исходном земельном участке без согласия арендатора.

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 этого Федерального закона (то есть путем подготовки проекта межевания выделяемого земельного участка и ознакомления с ним заинтересованных лиц), и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в определениях от 25 февраля 2016 года № 348-О, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Пункт 1 ст. 13 и п. 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ, предусматривающие право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли в находящемся в аренде исходном земельном участке и условия реализации данного права, к которым относится несогласие такого участника с передачей в аренду исходного земельного участка или с условиями договора аренды такого земельного участка в случае передачи его в аренду, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков.

Содержание перечисленных правовых норм федерального законодательства и правовых позиций Конституционного Суда РФ дает основания для вывода о том, что право на выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду, имеют только те участники долевой собственности, которые на общем собрании участников долевой собственности, когда решался вопрос о передаче земельного участка в аренду, или в случае отсутствия решения такого собрания - непосредственно при заключении договора аренды - выражали свое несогласие на передачу в аренду исходного земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст. 13 этого Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Иное толкование закона о возможности выдела без согласия арендатора нового земельного участка из арендуемого исходного земельного участка в счет своих земельных долей теми лицами, которые ранее согласились с передачей исходного земельного участка в аренду, приводит к серьезному нарушению прав арендатора исходного земельного участка, поскольку в этом случае фактически происходит произвольное одностороннее изменение арендодателями существенных условий договора аренды исходного земельного участка (условий о предмете договора), что противоречит п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 450 ГК РФ.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что решение о передаче земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № в аренду первоначальному арендатору ООО «СПК им.Панфилова» сроком на 15 лет было принято всеми участниками долевой собственности, в том числе и истцами ФИО4 и ФИО5, единогласно. Добровольно подписав договор аренды этого земельного участка от 06 июня 2014 года, они тем самым выразили свое волеизъявление на его передачу в аренду. Впоследствии указанный договор аренды, а также последующий договор переуступки прав арендатора по договору аренды от 06 июня 2014 года, недействительными в судебном порядке не признавались и не расторгались. Следовательно, выделение истцами нового земельного участка в счет своих земельных долей в арендуемом ответчиком исходном земельном участке с кадастровым номером № без согласия арендатора в соответствии с законом не допускается.

Договором аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 06 июня 2014 года установлен 15-ти летний срок аренды, который в настоящее время еще не истек. На основании указанных выше правовых норм следует, что образование земельных участков истцов повлечет за собой изменение существенных условий договора аренды земельного участка, а именно условий о предмете договора, которым является единый земельный массив площадью 9990000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>

При таких обстоятельствах, суд находит не состоятельными доводы истцов о том, что выдел земельных долей не нарушает прав и законных интересов арендатора - ООО «Сила Гектара», поскольку образование земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей, повлечет за собой изменение условий договора аренды от 06 июня 2014 года.

Кроме того, суд учитывает, что действующее законодательство не закрепляет критериев, на основании которых суд мог бы оценить законность и обоснованность ответчика, отказывающегося согласовать в письменной форме выдел (образование) земельных участков, выделяемых истцами в счет их долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, следовательно, обязать ООО «Сила Гектара» не создавать препятствий истцам в выделе (образовании) земельных участков из исходного земельного участка, суд не имеет оснований. Отказ ответчика, как арендатора земельного участка, в даче письменного согласия на образование выделяемых истцам в счет их земельных долей земельных участков, применительно к положениям п. 2 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ и п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, не может быть признан нарушающим права и законные интересы истцов – собственников земельных долей, поскольку законом такое согласование для арендатора как обязательство не определено. При этом мотивы, по которым арендатор, отказывает истцам в даче согласия на выдел нового земельного участка, правового значения не имеют.

При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований о признании незаконным отказа ответчика – арендатора земельного участка предоставить согласие на выдел доли земельных участков, принадлежащих истцам и обязании его предоставить согласие на выдел доли земельных участков, принадлежащих истцам.

Рассматривая требования истцов о возложении на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области обязанности провести регистрацию земельного участка, выделенного в счет 1/124 доли от земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 9990000кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежащей ФИО4 и ФИО5, каждой, суд приходит к следующему.

Предъявленные к ответчику - Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области исковые требования истцы обосновывают тем, что по их заявлению о проведении государственной регистрации прав в отношении выделенного земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения, государственная регистрации прав была приостановлена с указанием оснований для приостановления.

В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Уведомлением от 25 сентября 2017 года государственная регистрации прав истцов на земельный участок была приостановлена. Основанием для приостановления регистрации послужило наличие обременения выделяемого земельного участка правом аренды, отсутствие соответствующего соглашения арендатора на выдел доли земельного участка, а также представление заявителями межевого плана, изготовленного с нарушениями п. 5 ст. 13 Федерального закона № 101-ФЗ, п. 5 Требований к проекту, так как межевой план изготовлен на образование земельного участка, площадь которого не соответствует площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю.

В соответствии с ч. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ, приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Указанная норма предусматривает, что возложение обязанности осуществить государственную регистрацию возможно только в случае неправомерного отказа (приостановления) или уклонения регистрирующего органа от проведения учетно-регистрационных действий.

Поскольку приостановление Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области государственной регистрации прав истцов на земельный участок незаконным не признавалось, оснований для возложения на ответчика - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области обязанностей по государственной регистрации прав истцов на земельный участок, не имеется, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований об обязании регистрирующий орган провести государственную регистрации прав истцов на выделенный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО11, ФИО5 ФИО12 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сила Гектара», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании отказа арендатора согласовать выдел доли земельного участка незаконным, возложении обязанности на арендатора предоставить согласие на выдел доли земельного участка, возложении обязанности провести регистрацию земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления полного текста решения в Саратовский областной суд путем обращения с апелляционной жалобой в Петровский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 19 марта 2018 года.

Председательствующий Е.В. Романова