Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюЗ.Д.О. к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ш.З.Ш., М.Б.Г. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

З.Д.О. обратился в суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ш.З.Ш., М.Б.Г. и просит перевести на З.Д.О. права и обязанности по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенному между главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ш.З.Ш. и М.Б.Г., мотивируя следующим.

На части территории земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> находятся объекты недвижимости: животноводческая стоянка, состоящая из дома животновода 2000 года постройки, здания овчарни 2000 года постройки. Указанные объекты недвижимости построены З.Д.О. и являются его собственностью. С указанного периода З.Д.О. владеет и пользуется объектами строения как своими собственными. За аренду земельного участка З.Д.О. осуществлял арендную плату М.Б.Г., который представлялся арендодателем. По факту получения арендной оплаты М.Б.Г. не выдавал З.Д.О. расписки или иные подтверждающие арендную оплату документы. Поскольку указанные объекты строились на собственные средства истца, то и возможности приемки строений в эксплуатацию или оформления права собственности в таком порядке не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком по причине аренды земельного участка под строениями М.Б.Г.. На сегодняшний день земельный участок под указанными объектами недвижимости по адресу: <адрес> на земельном участка с кадастровым номером № который использовался З.Д.О. передан в аренду третьему лицу М.Б.Г. с нарушением преимущественного права действующего арендатора З.Д.О.. Однако, З.Д.О. не прекратил по сегодняшний день фактическое использование земельного участка, несмотря на препятствия М.Б.Г.. Истец неоднократно уведомлял арендодателя о своем желании заключить договор аренды и выражал желание осуществлять оплату за аренду данного земельного участка в размере не меньше чем М.Б.Г.. Арендодатель проигнорировал обращение истца о желании заключить договор аренды, фактически, отказав истцу в заключении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ. ответчик заключил новый договор субаренды земельного участка № с третьим лицом (новый арендатор) с М.Б.Г., что подтверждается зарегистрированным договором субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. и актом приема-передачи. Указанным ответчик нарушил положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве З.Д.О. на заключение договора субаренды. На заявление об истребовании землеустроительных дел из Управления Росреестра по Ставропольскому краю и с Нефтекумского отдела управления Росреестра по Ставропольскому краю на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ истцу не предоставлен ответ.

В судебное заседание истецЗ.Д.О., будучи извещенным о времени и месте слушания по делу, не явился, уполномочил доверенностью представлять свои интересы при рассмотрении настоящего дела З.З.О..

В судебном заседании представитель истца З.Д.О. по доверенности З.З.О. исковые требования просил удовлетворить.

В судебное заседание ответчик глава КФХ Ш.З.Ш. не явился, о времени и месте слушания по делу извещен надлежащим образом, уполномочил доверенностью представлять свои интересы при рассмотрении настоящего дела М.Б.Г..

В судебном заседании ответчик М.Б.Г., который также является представителем по доверенности ответчика - главы КФХ Ш.З.Ш., возражал против удовлетворения исковых требований З.Д.О., просил отказать по основаниям указанным в письменных возражениях, согласно которым, ознакомившись с исковым заявлением З.Д.О. к М.Б.Г. и главе КФХ Ш.З.Ш. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды, считает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению. ДД.ММ.ГГГГ им был заключен договор субаренды № с М.Б.Г., по которому в пользование последнему предоставлен, среди прочих, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> га, имеющий адресные ориентиры: <адрес>, в границах МО Зимнеставочного сельсовета с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Договор прошел государственную регистрацию, запись от ДД.ММ.ГГГГ№. Постановлением главного государственного инспектора Нефтекумского района Ставропольского края по использованию и охране земель Д.Г.И. от ДД.ММ.ГГГГЗ.Д.О. признан виновным в использовании земельного участка с кадастровым номером № без правоустанавливающих документов, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере <данные изъяты> рублей. Решением Нефтекумского районного суда Ставропольского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. удовлетворены исковые требования М.Б.Г. к З.Д.О. об истребовании из чужого незаконного владения последнего земельного участка с кадастровым номером № обязании его освободить. Установлено отсутствие правовых оснований для пользования спорным земельным участком. Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по аналогичному делу по иску СПК «Ашты» к главе КФХ Ш.З.Ш. отказано кооперативу в переводе на него прав и обязанностей субарендатора. Ни правоустанавливающими, ни правоподтверждающими документами на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости истец не обладает. Отсутствие договорных отношений между ним и З.Д.О. в отношении спорного земельного участка в период, предшествующий заключению договора субаренды с М.Б.Г., а также иных оснований для его использования истцом не подтверждает выполнение условий, предусмотренных ст.621 ГК РФ, что исключает возможность перевода на З.Д.О. прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным просит отказать в удовлетворении исковых требований З.Д.О. о переводе на него прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ш.З.Ш. и М.Б.Г..

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ.

Исследовав представленные доказательства в совокупности, суд по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как установлено судом, 23.03.2020г. между индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ш.З.Ш. и М.Б.Г. заключен договор субаренды земельных участков, в числе которых спорный земельный участок, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> га, имеющий адресные ориентиры: <адрес> с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Настоящий договора заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Указанный земельный участок был передан субарендатору по акту приема-передачи части земельного участка от 23.03.2020г..

Данный договор субаренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 и ч.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ч.6 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением особенностей, установленных данной частью, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно частям 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из вышеизложенного следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору субаренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора. Таких условий судом установлено не было.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, с 2000 года договор субаренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:22:010601:66, площадью1653,0 га между истцом и ответчиком главой КФХ Ш.З.Ш. не заключался, в органах государственной регистрации не регистрировался.

Каких-либо доказательств, достоверно свидетельствующих об обратном, в том числе того, что истец обращался к главе КФХ Ш.З.Ш. с заявлением о намерении заключить договор субаренды в отношении спорного земельного участка, суду не представлено.

Отсутствие договорных отношений между главой КФХ Ш.З.Ш. и З.Д.О. в отношении спорного земельного участка, а также иных оснований для его использования истцом не подтверждает выполнение условий, предусмотренных ст.621 ГК РФ, что исключает возможность перевода на З.Д.О. прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, постановлением главного государственного инспектора Нефтекумского района Ставропольского края по использованию и охране земель Д.Г.И. от ДД.ММ.ГГГГЗ.Д.О. признан виновным в использовании земельного участка с кадастровым номером № без правоустанавливающих документов, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере <данные изъяты> рублей.

Доводы истца о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора субаренды земельного участка, с кадастровым номером №, так как на части территории земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> находятся объекты недвижимости: животноводческая стоянка, состоящая из дома животновода 2000 года постройки, здания овчарни 2000 года постройки, которые были им построены и являются его собственностью, суд признает несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч.4 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом, каких-либо документов, позволяющих сделать вывод о нахождении на спорном земельном участке нежилых зданий – животноводческой стоянки, состоящей из дома животновода 2000 года постройки и здания овчарни 2000 года постройки, принадлежащих истцу, в настоящем гражданском деле не имеется.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления З.Д.О. к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ш.З.Ш., М.Б.Г. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка,– отказать.

Мотивированное решение изготовлено13.12.2021 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Нефтекумского районного суда М.А. Мазикин