Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующего от своего имени и от имени недееспособного <ФИО>1, к ИП главе КФХ ФИО3 о прекращении договора аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, действующий от своего имени и от имени недееспособного <ФИО>1., обратился в суд с иском к ИП главе КФХ ФИО3 о признании прекращенным с 17 апреля 2019 года договора аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 17 апреля 2007 года в части земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 43 900 кв. м с кадастровым номером <№> и площадью 43 900 кв. м с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, х.Незаймановский, <адрес>, с погашением в ЕГРН записей регистрации обременения <№> от 21 июля 2009 года, в котором просит также обязать ответчика после уборки урожая в 2019 года не производить сельскохозяйственные работы на указанных участках, произвести выплату арендной платы и возвратить участки собственникам.

Свои требования мотивировал тем, что он и недееспособный <ФИО>1, опекуном которого он является, после смерти родителей являются собственниками указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения. 17 апреля 2007 года между собственниками земельных участков «арендодателями» и крестьянским (фермерским) хозяйством Нагорного в лице главы КФХ ФИО3 заключен договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей. В списке арендодателей к договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 17 апреля 2007 года указаны их наследодатели <ФИО>2 и <ФИО>3 Договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 17 апреля 2007 года заключен сроком на пять лет. По истечению срока его действия он считается продленным на пять лет, если не поступило уведомлений от одной из сторон о его расторжении, государственная регистрация продления договора аренды не производилась. 18 февраля 2019 года они в досудебном порядке обратились к ответчику с уведомлением о расторжении (прекращении) договора аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 17 апреля 2007 года, к которому приложили соглашение о расторжении договора аренды. 02 марта 2019 года он получил от ответчика отказ в расторжении договора аренды, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 уточнили исковые требования, просили суд признать расторгнутым (прекращенным) с 17 апреля 2019 года договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 17 апреля 2007 года, заключенный между собственниками земельных участков «арендодателями», список, паспортные данные которых и реквизиты свидетельств на право собственности на землю указаны в приложении к договору, и крестьянским (фермерским) хозяйством Нагорного в лице Главы КФХ ФИО3, в части земельного участка сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 43 900 кв. м, кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, х.Незаймановский, <адрес>; земельного участка сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 43 900 кв. м, кадастровый номер <№>, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, х.Незаймановский, <адрес>. Погасить в едином государственном реестре прав запись регистрации <№> от 16 мая 2007 года об обременении арендой указанных земельных участков и обязать индивидуального предпринимателя главу КФХ ФИО3 после уборки урожая 2019 года не производить сельскохозяйственные работы (посев сельскохозяйственных культур урожая 2020 года) на указанных земельных участках, произвести выплату арендной платы в полном объеме, подготовить земельные участки к передаче и вернуть их в том состоянии, в котором они были при передаче в аренду, по акту приемки-передачи собственникам ФИО1 и <ФИО>1 в срок до 01 августа 2019 года; пояснив, что срок действия договора аренды заканчивался в 2017 году, автоматически он пролонгирован. До настоящего времени они получали арендную плату в натуральном виде, в размере, указанном в договоре аренде. В настоящее время они заключили соглашение с другим КФХ, в соответствии с которым будут получать более высокую арендную плату, чем ту, которую они получают от ответчика. Права недееспособного ничем не ущемляются и не нарушаются, а нарушаются их права собственников, так как они не могут распоряжаться принадлежащим им имуществом. Отказ УСЗН в Тимашевском районе считают необоснованным и ничем не подтвержденным.

В судебном заседании представитель ответчика ИП главы КФХ ФИО3 - ФИО4 просила отказать в удовлетворении иска, мотивировав тем, что между ответчиком и наследодателями истцов <ФИО>2 и <ФИО>3 заключен договор аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 17 апреля 2007 года сроком на пять лет, который зарегистрирован в установленном законом порядке 16 мая 2007 года управлением Росреестра. Договором предусмотрено продление договора аренды на пять лет по истечению его срока, поэтому 16 мая 2012 года договор пролонгирован до 16 мая 2017 года, и соответственно в этот день пролонгирован еще на пять лет до 16 мая 2022 года, так как от сторон не поступило уведомлений о расторжении данного договора. Уведомление о расторжении договора аренды истцами подано в феврале 2019 года, то есть по истечению года и шести месяцев с момента возобновления договора аренды на новый срок. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что договор аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорока девяти лет. По истечению срока договора аренды преимущественное право на заключение договора на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности. Срок аренды земель сельскохозяйственного назначения является комплексным юридическим и агротехническим вопросом. Для характеристики вопроса о сроках аренды, как элемента агротехнической экономической деятельности, следует учитывать, что обработка пашни, залежей и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий осуществляется с использованием либо трехлетнего цикла (сев, пар, полупар), либо семилетнего цикла севооборота. Севооборот - научно обоснованное чередование сельскохозяйственных культур и паров во времени и на территории или только во времени. Возможный диапазон сроков аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет определен с учетом данных особенностей. Ротация севооборота - это период (обычно 4-10 лет), в течение которого все сельскохозяйственные культуры и пар занимают последовательно (согласно схеме их чередования) каждое поле севооборота. Период ротации зависит от числа полей севооборота. По сравнению с монокультурой севооборот обеспечивает восстановление и повышение плодородия почвы, рациональное использование земли. Таким образом, в связи с отсутствием от истцов своевременных уведомлений, то есть за три месяца до истечения срока договора аренды о расторжении договора, то договор аренды пролонгирован еще на пять лет, тогда как истцы пытаются фактически расторгнуть договор досрочно. Основания для расторжения договора предусмотрены ст.450 ГК РФ и ст.619 ГК РФ, но ФИО3 не допущены нарушения договора. В силу ст. 46 ЗК РФ прекращение договора аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ. Истец также не входит в круг лиц, имеющих право пользования данной категорией земли, предусмотренный ст. 78 ЗК РФ. У ФИО1 отсутствует реальная возможность использовать земельный участок по его назначению, именно по сельскохозяйственному назначению, поскольку у него нет сельскохозяйственного образования и необходимой сельскохозяйственной техники, тогда как КФХ ФИО3 это крупное фермерское хозяйство, оно является проверенным и не нарушает условия договора, заключенного с истцами. Кроме того, ввиду небольшого размера земельных участков истцу невозможно будет организовать севооборот. Местонахождение земельных участков исключает свободный доступ к ним, так как они находятся посередине земельного поля, что означает невозможность обрабатывания и возделывания культур сельскохозяйственного назначения, а также необходимость ежегодное согласование планируемых к посеву культур и внесения удобрений. Для того, чтобы к ним подойти необходимо пройти через другие земельные участки и установить сервитут на четырех полях. Ответчик является ИП главой КФХ, то есть лицом, который имеет право пользования данной категорией земли, он использует земельные участки с 2007 года по назначению, соблюдает севооборот, следит за сохранением и улучшением плодородия почвы, вносит органические удобрения, производит очистку земли от сорняка. Кроме этого, расторжение договора аренды приведет к ущемлению прав недееспособного <ФИО>1, который лишится дохода в виде арендной платы.

Представитель третьего лица УСЗН в Тимашевском районе ФИО5 просила отказать в удовлетворении иска, поскольку управление считает, что расторжение договора аренды будет невыгодным для недееспособного <ФИО>1 По договору аренды, независимо от того будет ли получен урожай, недееспособный <ФИО>1 получит арендную плату, в случае расторжения договора аренды недееспособный будет лишен своего дохода в виде арендной платы. Таким образом, требования иска ущемляют интересы недееспособного. Истец обратился в УСЗН с заявлением, в соответствии с которым просил разрешение на расторжение договора аренды, но распоряжением <№> от 27 июня 2019 года ФИО1 отказано в расторжении договора аренды земельного участка с КФХ ФИО3

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО6 в суд не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором полагался на вынесение решение по усмотрению суда.

Выслушав истца и представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно договору <№> аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 17 апреля 2007 года, <ФИО>2 и <ФИО>3 передали крестьянскому (фермерскому) хозяйству Нагорного в лице главы КФХ ФИО3 земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью 43 900 кв. м с кадастровым номером <№> и площадью 43 900 кв. м с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, х.Незаймановский, <адрес>.

Обременение в виде аренды указанного имущества зарегистрировано управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 16 мая 2007 года, запись о регистрации обременения <№> на земельный участок с кадастровым номером <№>, при этом срок обременения участка установлен по 17 апреля 2012 года, а также запись о регистрации обременения <№> на участок с кадастровым номером <№>, срок обременения установлен по 17 апреля 2015 года, что подтверждается выписками из ЕГРН от 29 апреля 2019 года.

В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из свидетельств о праве на наследство по завещанию и о праве на наследство по закону от 13 ноября 2018 года, а также регистрационного дела на участок с кадастровым номером <№>, в котором имеется свидетельство о праве на наследство по закону от 13 апреля 2009 года, после смерти <ФИО>2 принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером <№> унаследовали жена <ФИО>3 в размере 3/4 доли и сын <ФИО>1 в размере 1/4 доли, затем после смерти <ФИО>3 и после смерти ее сына <ФИО>4, принявшего наследство после смерти матери <ФИО>3, но не оформившего наследственных прав, вступили в наследство на спорные земельные участки с кадастровыми номерами <№> и <№>.

Согласно выпискам из ЕГРН от 29 апреля 2019 года ФИО1 является собственником 3/4 доли земельного участка с кадастровым номером <№> и 9/16 доли земельного участка с кадастровым номером <№>, <ФИО>1 является собственником 1/4 доли земельного участка с кадастровым номером <№> и 7/16 доли земельного участка с кадастровым номером <№>.

Согласно уведомлению от 18 февраля 2019 года ФИО1, действующий от своего имени и от имени опекаемого <ФИО>1, направил ИП главе КФХ ФИО3 уведомление о расторжении договора аренды вместе с соглашением о расторжении договора аренды, которое получено ответчиком 02 марта 2019 года.

Из ответа ИП главы КФХ ФИО3 от 02 марта 2019 года следует, что он считает невозможным расторжение договора, срок которого продлен до 17 апреля 2022 года, при этом ФИО1 не предоставил документы, подтверждающие его право собственности на земельные участки, а также документы, подтверждающие право на расторжение договора аренды от имени опекаемого <ФИО>1

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пункт 5 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения закрепляет указанную норму права.

Согласно п.1 договора аренды от 17 апреля 2007 года, договор заключен сроком на пять 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 2 указанного договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора он считается продленным сроком на пять лет, если не поступило уведомлений от одной из сторон о его расторжении, за один месяц до окончания срока договора.

Указав в договоре на возможность дальнейшего продления срока аренды, стороны конкретизировали, что договор будет считаться продленным на такой же срок на тех же условиях, как и заключенный договор, что свидетельствует о наличии условий для возобновления арендных отношений на определенный срок.

В соответствии с позицией, высказанной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Из изложенного следует, что срок договор аренды от 17 апреля 2007 года после окончания срока его действия 17 апреля 2012 года пролонгирован до 17 апреля 2017 года, и соответственно 17 апреля 2017 года срок договора пролонгирован до 17 апреля 2022 года, так как за месяц до 17 апреля 2017 года от сторон не поступило уведомлений о расторжении договора.

Из пункта 9 договоров аренды, следует, что изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ, досрочное расторжение в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

На основании ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Ни истцом, ни его представителем не представлено суду ни одного доказательства того, что ответчик каким-либо образом существенно нарушает условия договора, существенно ухудшает имущество истца и его опекаемого брата.

Как пояснил суду сам ФИО1, ответчик условия договора не нарушал, регулярно и во время выплачивал арендную плату, а расторжение договора связано только с тем, что он хочет использовать земельные участки совместно с ИП главой КФХ ФИО7 для выращивания сельскохозяйственных культур.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Однако, истцом не представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых его родители исходили при заключении договора. Так, основание о том, что истец самостоятельно решил обрабатывать участки для выращивания сельскохозяйственных культур и получения дохода, не относятся к категории существенных изменений, данное обстоятельство могло возникнуть как до заключения договора, так и после окончания срока его действия.

Более того, в соответствии со ст. 46 ЗК РФ прекращение договора аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

На основании ст.79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии со ст.78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; иными товариществами, обществами и организациями.

Данной нормой права ограничен круг лиц имеющих право пользования данной категорией земли.

Из ст.7 ЗК РФ следует, что все земельные участки имеют целевое назначение и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статей 42 ЗК РФ закреплены основные обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в силу которых указанные лица обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Как установлено судом, ФИО1 и его опекаемый брат <ФИО>1 не входят в круг лиц, указанных в ст.78 ЗК РФ, у них отсутствует реальная возможность использовать земельный участок по его назначению для сельскохозяйственного производства, поскольку у них отсутствуют сельскохозяйственное образование и необходимая сельскохозяйственная техника, доказательств обратного истцом суду не предоставлено, тогда как ответчик является ИП главой КФХ, то есть лицом, который имеет право пользования данной категорией земли, он использует земельные участки с 2007 года по назначению, соблюдает севооборот, следит за сохранением и улучшением плодородия почвы, вносит органические удобрения, производит очистку земли от сорняка и не нарушает условия договора, заключенного с истцами, что подтверждается представленной ответчиком суду справкой о произведенных работах на спорных участках.

Как видно из данных взятых с публичной кадастровой карты, спорные земельные участки находятся посередине земельного массива поля, что исключает свободный доступ к ним и означает невозможность обрабатывания и возделывания культур сельскохозяйственного назначения, а также необходимость ежегодного согласования планируемых к посеву культур, поскольку они могут друг с другом опыляться, и внесения удобрений, в связи с чем, невозможно будет организовать севооборот небольших размеров земельных участков.

В соответствии с ч.2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

На основании п.2 ст.19 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

Распоряжением УСЗН в Тимашевском районе <№> от 06 мая 2014 года ФИО1 назначен опекуном над недееспособным <ФИО>1

Как следует из обращения ФИО1 от 17 июня 2019 года, он обратился в УСЗН в Тимашевском районе с заявлением о даче разрешения на расторжение договора аренды земельных участков от 17 апреля 2007 года, в связи с заключением с ИП главой КФХ ФИО7 договора о совместной деятельности для выращивания сельскохозяйственных культур.

Распоряжением УСЗН в Тимашевском районе <№> от 27 июня 2019 года ФИО1 отказано в расторжении договора аренды земельных участков, принадлежащих недееспособному <ФИО>1, с КФХ ФИО3, в связи с тем, что указанная сделка приведет к ущемлению интересов подопечного.

Несогласие представителя истца с указанным решением УСЗН правового значения не имеет, так как указанное распоряжение до настоящего времени не отменено и недействительным не признано.

Доводы представителя истца ФИО2 о том, что ФИО1 от своего имени и имени недееспособного <ФИО>1 заключил договор о совместной деятельности с ИП главой КФХ ФИО7 от 15 марта 2019 года не могут служит основанием для расторжения либо прекращения договора аренды с ответчиком и соответствии истца установленному ст.78 ЗК РФ кругу лиц, имеющих право использовать земли сельскохозяйственного назначения, так как ни сам истец, ни его опекаемый брат такими лицами не являются, при этом соглашением о совместной деятельности от 15 марта 2019 года определенный доход недееспособного <ФИО>1 не предусмотрен, тогда как по договору аренды от 17 апреля 2007 года недееспособный до настоящего времени ежегодно получает арендную плату.

Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которые были исследованы в судебном заседании, а также все обстоятельства дела в их совокупности, учитывая, что имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном размере.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО1, действующему от своего имени и от имени недееспособного <ФИО>1, в удовлетворении исковых требований к ИП главе КФХ ФИО3 о признании расторгнутым (прекращенным) договора аренды земельных участков, погашении записи регистрации об обременении, выплате арендной платы, возврате земельных участков и понуждении не производить сельскохозяйственные работы.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2019 года.

Председательствующий Справка: решение не вступило в законную силу.