Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1, третьи лица- ООП УСЗН Затеречного МО <адрес>, Управление Росреестра РСО-Алания, о признании договора купли-продажи квартиры, акта приема-передачи, записи о регистрации права собственности недействительными, прекращении права собственности, признании права собственности за несовершеннолетними детьми,

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 01.10.2014г., заключенного между ФИО7 и ФИО8, акт приема-передачи от 01.10.2014г. и запись о регистрации права собственности от .... недействительными, прекращении права собственности ФИО8, признании права общей долевой собственности на квартиру несовершеннолетних ФИО9 и ФИО10

В судебном заседании представитель истца по доверенности №№ от 23.01.2017г. ФИО11 поддержала исковые требования и показала, что в конце 2016г. истцу от его бывшей супруги ФИО7 стало известно, что собственником <адрес>,23, в которой проживают их общие дети, является ответчица ФИО8 Ответчица требует освободить квартиру, угрожая выселить их. Основанием для регистрации права собственности ФИО8 на указанную квартиру явился договор купли-продажи от 01.10.2014г., заключенный между ФИО7 и ФИО8 Фактически между ФИО7 и ФИО8 состоялся договор займа, по которому ФИО8 передала ФИО7 в долг 400.000 руб. С того времени ФИО7 вернула ФИО8 200.000 руб. ФИО8 не отрицает это обстоятельства. Таким образом, договор купли-продажи от 01.10.2014г. является притворной сделкой, прикрывающей договор займа и в силу ч.2 ст.170 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Кроме того, спорная квартира была приобретена истцом и ответчицей ФИО7 в период брака по договору купли-продажи от 24.06.2011г. По решению мирового судьи судебного участка №24 Затеречного МО г.Владикавказ от 14.02.2012г. брак между истцом и ФИО7 расторгнут. Согласия на продажу квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, истец не давал.

В квартире, собственником которой в настоящее время является ФИО8 на момент совершения сделки проживали несовершеннолетние дети истца. Другого жилья, где бы дети могли проживать нет.

Таким образом, при заключении 01.10.2014г. договора купли-продажи ответчицей ФИО7 и ФИО8, которой было известно о том, что в квартире проживают несовершеннолетние дети, нарушено право несовершеннолетних детей ФИО10 и ФИО12 на жилище. Соответственно на основании п.4 ст.292 ГК РФ и ст.168 ГК РФ такой договор является недействительным. Такая сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью и недействительна с момента её совершения.

Просит удовлетворить исковые требования ФИО4 в полном объема.

Ответчица ФИО7 и её представитель по доверенности № от .... ФИО13 исковые требования признали.

При это ФИО7 показала, что ей срочно нужны были деньги и в октябре 2014г. она взяла у ФИО8 в долг 400.000 руб. под 7%, сроком на полгода. 200.000 руб. из суммы займа она вернула ФИО8 При этом договор займа они не заключали. Расписки о возврате части займа она у ФИО8 не брала. В настоящее время вернуть ФИО8 сумму оставшегося долга она не может, т.к. не работает и дохода не имеет. 01.10.2014г. был заключен договор купли-продажи спорной квартире с ФИО8 При регистрации купли-продажи она сообщила, что с истцом ФИО4 разведены. ФИО4 о заключенной с ФИО8 она не сообщала. До настоящего времени она вместе со своими несовершеннолетними детьми проживает в спорной квартире. ФИО8 в спорную квартиру не вселялась.

Просит удовлетворить исковые требования ФИО4

Ответчица ФИО8 в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчицы ФИО8 по доверенности №№ от 07.03.2017г. ФИО14 исковые требования ФИО4 не признал, считает требования истицы необоснованными. При этом показал, что 01.10.2014г. между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи <адрес>,23. 17.10.2014г. право собственности ФИО8 на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке. С того времени ФИО7 никаких претензий о не соблюдении ФИО8 условий договора купли-продажи не заявляла. ФИО7 не сообщила о наличии в квартире детей. ФИО8 выясняла, кто является собственником квартиры. Из полученной ею выписке в ЕГРП следовало, что единоличным собственником квартиры является ФИО7 На момент заключения сделки несовершеннолетние дети не были зарегистрированы в квартире. При заключении договора по просьбе ФИО7 покупатель ФИО8 позволила ФИО7 какое-то время проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги. Утверждения ФИО7 о том, что между ними был заключен договор займа, и договор купли-продажи квартиры был заключен в обеспечение займа голословны, и ничем не подтверждаются.

Просил в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать, поскольку ФИО8 является добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица- ООП УСЗН Затеречного МО <адрес> по доверенности № от 09.01.2017г. ФИО15 показала, что в связи с отсутствием у детей права собственности на квартиру разрешение органа опеки и попечительства при заключении сделки не требовалось. Наличие регистрации детей в квартире не является основанием для получения согласия органа опеки и попечительства. В данном случае только родители несут ответственность за своих детей. ФИО7 получив материнский капитал на приобретение квартиры, не оформила собственность детей на доли в квартире, тем самым нарушила права детей на жилье. Вместе с тем требования о признании договора купли-продажи квартиры заявлены истцом в интересах несовершеннолетних детей, поэтому не возражает против удовлетворения иска ФИО4

Представитель Росреестра РСО-Алания в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, ООП УСЗН Затеречного МО г.Владикавказ, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО4 необоснованны и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.ст.420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Судом установлено, что 01.10.2014г. между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи <адрес>. Согласно п.3 договора расчет между сторонами произведен до подписания договора. Составлен передаточный акт, согласно п.3 которого стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью.

Право собственности ФИО8 надлежащим образом зарегистрировано, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2014г. сделана регистрационная запись №.

В соответствии с положениями ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст.555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст.554 ГК РФ).

Анализируя оспариваемый договор купли-продажи, суд считает, что при его заключении процедура не была нарушена, договор соответствует требованиям ст.ст. 549, 556 ГК РФ.

Из договора купли-продажи следует, что по согласованию сторон квартира продана за 400.000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В договоре указано, что продавец гарантирует, что до заключения договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, не обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц. Стороны подтверждают, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях. С содержанием ст.ст.167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

В судебном заседании представитель истца -ФИО11 утверждала, что договор купли-продажи от 01.10.2014г. является притворной сделкой, поскольку в действительности между ФИО8. и ФИО7 был заключен договор займа, по которому ФИО7 взяла у ФИО8 в долг 400.000 руб. сроком на 6 месяцев. Во исполнение исполнения ФИО7 обязательств по договору займа ФИО8 потребовала заключить договор купли-продажи квартиры. Однако, на момент заключения договора купли-продажи спорная квартира не стоила 400.000 руб.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2016г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» указано, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст. 123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, суду не представлено доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи от 01.10.2014г. является притворной сделкой, прикрывающей договор займа, наличия между ФИО16 и ФИО7 (участниками сделки) каких-либо договорных отношений (займа, залога), которые бы прикрывали договор купли-продажи спорной квартиры.

Воля сторон была направлена на переход права собственности от продавца ФИО7 покупателю ФИО8

Из содержания договора купли-продажи следует, что предметом договора являлось жилое помещение, все условия договора непосредственно относились к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, каких-либо условий по залогу имущества оспариваемый договор не содержал и истцом и ответчицей ФИО7 не представлено.После заключения сделки произведена государственная регистрация договора.

При таких обстоятельствах материалами дела и установленными судом обстоятельствами опровергается довод представителя истца и ответчицы ФИО7 о том, что договор купли-продажи от 01.10.2014г. является притворной сделкой, прикрывающей иную сделку в целях обеспечения исполнения обязательств ФИО7

Суду не представлено письменных доказательств, подтверждающих заключение договора займа между ФИО8 и ФИО7 и его исполнения на протяжении нескольких лет.

Таким образом, договор купли-продажи заключен в соответствии с волеизъявлением сторон, с целью создать юридические последствия, предусмотренные данным договором. Судом установлено, что до совершения данной сделки стороны никаких обязательств, в том числе по договору займа, друг перед другом не имели.

Заключение договора займа не может подтверждаться звонками или устными договоренностями, поскольку в силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Поскольку представителем истца не представлены доказательства иного волеизъявления сторон по оспариваемой сделке, у суда отсутствуют основания считать указанную сделку притворной.

Кроме того, предъявляя иск о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, истец указал на нарушение прав несовершеннолетних детей, проживающих в спорной квартире, ссылаясь на ч.4 ст.292 ГК РФ.

В силу п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Абзац третий пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения в части, требующей представления на государственную регистрацию договора продажи разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в тех случаях, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не находящиеся под опекой или попечительством либо не оставшиеся без родительского попечения признан недействующим с 01.01.2005г. решением Верховного Суда РФ от 15.12.2008г. № ГКПИ08-2069.

При решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17, и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей.

Родители несут по закону ответственность за детей, обязаны должным образом управлять и руководить детьми в осуществлении их прав.

Семейным законодательством предусмотрено, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Предметом защиты являются права и интересы детей, предусмотренные как семейным законодательством, так и другими отраслями законодательства (гражданское, жилищное, и др.).

Таким образом, именно ФИО7 при заключении договора купли-продажи должна была действовать в интересах своих несовершеннолетних детей, если спорная квартира являлась местом жительства детей. Презумпция добросовестности родителя предполагалась, однако, ФИО7 нарушила интересы детей, дав 19.08.2011г. нотариально заверенное обязательство о том, что в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом средств материнского капитала оформит принадлежащую ей на праве собственности <адрес> в общую долевую собственность членов семьи, в том числе детей. Но в течение шести лет не оформила права собственности своих детей на жилое помещение.

Между тем, представитель ответчицы- ФИО8 утверждал, что на момент заключения договора купли-продажи, в квартире несовершеннолетние дети не проживали и собственниками квартиры не являлись, в домовой книге зарегистрированными не значились.

Из договора купли-продажи спорной квартиры от 01.10.2014г. следует, что Продавец гарантирует, что до заключения договора указанная квартира не обременена правами третьих лиц, с содержание ст.292 ГК РФ стороны ознакомлены.

Все перечисленные представителем истца факты могли бы быть основанием для удовлетворения исковых требований ФИО4, если бы несовершеннолетние дети были лишены собственности на жилье, что само по себе является достаточным основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.

Однако, признание недействительным договора в такой ситуации создает условия для нарушения прав добросовестного участника гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч.3 ст.17 Конституции РФ (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п.1 ст.10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).

Приобретая спорную квартиру у ФИО7 покупатель ФИО8 не знала и не могла знать о том, что могут быть нарушены жилищные права несовершеннолетних детей, поскольку на момент заключения сделки несовершеннолетним детям доли в квартире не принадлежали, ФИО7 не оформила права собственности детей на квартиру, скрыла то, что в квартире проживают несовершеннолетние дети.

В данном случае спорное имущество выбыло из владения собственника ФИО7 по её воле на основании заключенного договора купли-продажи.

Никаких доказательств того, что ФИО8 при заключении сделки знала о проживании детей в спорной квартире истцом и ответчицей ФИО7 не представлено.

ФИО7 при заключении сделки представила договор купли-продажи, заключенный в 2011г., подтверждающий её право собственности.

Следовательно, совершенная ФИО7 и ФИО8 сделка не может быть признана недействительной и на неё не могут распространяться общие положения о последствиях недействительности сделки.

ФИО7 допустила злоупотребление правом, именно ею нарушены жилищные права несовершеннолетних детей, когда после получения материнского капитала и приобретения в 2011г. спорной квартиры, она не выполнила обязательства и не оформила права собственности детей на квартиру, приобретенную по её утверждению, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, а в последующем заключив договор купли-продажи с ФИО8, ФИО7 взамен не было приобретено никакого недвижимого имущества в собственность детей.

Поэтому права несовершенных детей должны быть восстановлены ФИО7 путем выплаты соответствующей денежной суммы за доли на счета детей.

Из договора купли-продажи от 01.10.2014г. следует, что ФИО7 продала принадлежащую ей квартиру за 400.000 руб., поэтому суд считает, что 2/3 части указанной суммы ФИО7 должна перечислить на счет своих несовершеннолетних детей.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что требования ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 01.10.2014г. между ФИО7 и ФИО8, не подлежат удовлетворению, поскольку отчуждение спорного имущества было произведено единоличным собственником имущества ФИО7 в соответствии с волеизъявлением, с целью создать юридические последствия, предусмотренные данным договором.

Доказательств обратного истцом в ходе рассмотрения дела предоставлено не было.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи с доводами и возражениями сторон и их представителей по правилам ст.67 ГПК РФ, а также руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд, принимая во внимание, что ответчицей ФИО8 представлены допустимые доказательства в подтверждение довода о том, что она не знала при заключении договора купли-продажи о проживании в квартире несовершеннолетних детей, пришел к выводу о том, что совершенная единоличным собственником ФИО7 сделка купли-продажи недвижимого имущества, не противоречит требованиям п.4 ст.292 ГК РФ, в связи с чем не имеется оснований для признания договора недействительным.

У суда имеются все основания полагать, что настоящий иск был предъявлен с целью выведения имущества из собственности ФИО7, что можно расценивать как злоупотребление правом.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки, удостовериться в личности продавца, соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в правоустанавливающих документах информацией о собственнике, убедиться в отсутствии в документах сведений об обременениях.

По общему правилу п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Представитель ответчицы ФИО8 обратился в суд со встречным иском к ФИО7 о признании добросовестным приобретателем.

Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение.
Суд при рассмотрении дела пришел к выводу, что ФИО7 правомочна была отчуждать принадлежащее ей имущество.

Поэтому с учетом установленных выше обстоятельств такое требование представителя ответчицы ФИО8 заявлено излишне.

ФИО8 является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от 01.10.2014г., заключенного с ФИО7 (государственная регистрация 17.10.2014г.). Доказательств нарушенного права и необходимости в судебной защите по восстановлению права ФИО8 не представлено.

При указанных обстоятельствах встречные исковые требования ФИО8 не подлежат удовлетворению, поскольку право ФИО8 на спорное имущество бесспорно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от 01.10.2014г., заключенного между ФИО3 и ФИО1, акта приема-передачи от 01.10.2014г. и записи о регистрации права собственности от 17.10.2014г. недействительными, прекращении права собственности ФИО1, признании права общей долевой собственности на квартиру несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6, отказать.

ФИО1 в удовлетворении встречного иска о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца.

Судья- Амбалова Ж.Х.