Гражданский кодекс часть 1

рассмотревв открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Кулибабина А.А. к ООО «Южтехмонтаж» о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Кулибабин А.А. обратился в суд с иском к ООО «Южтехмонтаж» о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи и просил обязать ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью 103 кв.м., находящейся по адресу Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>, с кадастровым номером 26:16:070201:822, стоимостью 3590400 руб. на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 21.06.2021.

Иск мотивирован тем, что 21.06.2021 ООО«Южтехмонтаж» иКулибабин А.А.заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>. Согласно п. 1.7. предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 21.03.2022. Стоимость квартиры определена соглашением сторон и составляет 3590400 руб. Расчет оплаты приобретаемой квартиры производится путем оплаты первоначального взноса в размере 5385601 руб. и оставшейся суммы в размере 3051840 руб., которая должна быть оплачена за счет кредитных средств. Квартира была передана ответчиком истцу, начаты подготовительные ремонтные работы. По согласованию с ответчиком денежные средства были возвращены истцу в связи с тем, что оплата должна была произведена за счет сертификата. В начале марта 2022 года ответчик сообщил, что утратил интерес в продажи квартиры. 16.03.2022 истец обратился к ответчику с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи недвижимости, однако согласно ответа от 17.03.2022, ответчик уведомил о расторжении в одностороннем порядке предварительного договора купли-продажи от 21.06.2021. Указывает, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Истец Кулибабин А.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Указал, что он, попросив ответчика вернуть деньги по предварительному договору купли-продажи недвижимости, не отказывался от него.

Представитель истца Борисенков С.С.в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Указал, что истец попросив вернуть деньги по предварительному договору купли-продажи недвижимости, не отказывался от него.Вплоть до окончания действия предварительного договора купли-продажи недвижимости предпринимал меру по заключению основного договора купли-продажи, а именно обращался в кредитные организации за выдачей кредита на покупку квартиры, произвел ее оценку, общался с представителями истца по поводу подготовки документов, необходимых для покупки квартиры, направил письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости.

Представитель ответчика Ерошкин Д.В. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Указал, что согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.06.2021 истец оплатил ответчику 538560 руб., согласно условиям договора оставшуюся часть стоимости квартиры истец должен был оплатить путем ипотечного кредита, оформленного в ПАО Сбербанк. 25.02.2022Кулибабин А.А. обратился в офис ответчика с просьбой вернуть денежные средства по предварительному договору купли-продажи квартиры, поскольку получить одобрение на выдачу кредита у него не получается. Кулибабин А.А. попросил расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и не применять к нему положения п.2.5 данного договора, а именно право продавца в случае расторжения договора удержать неустойку в сумме 538560 руб. Ответчик пошел на встречу истцу согласившись расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и вернуть истцу денежные средства в сумме 538560 руб., оплаченные истцом по указанному договору. Таким образом предварительный договор купли-продажи квартирыот 21.06.2021 фактически расторгнут с 02.03.2022, то есть с даты возврата ответчиком денежных средств истцу в полном объеме.

Суд, выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 21.06.2021 между ООО «Южтехмонтаж» и Кулибабиным А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого ООО «Южтехмонтаж» обязался продать Кулибабину А.А. квартиру по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. <адрес> кадастровый номер № за 3590400 руб., из которых 350000 руб. продавец получил до подписания договора, 188560 руб. покупатель обязуется внести на расчетный счет продавца до 21.07.2021, оставшуюся часть денежных средств в размере 3051840 руб. выплачивается покупателем продавцу кредитными средствами ПАО Сбербанк.

Срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры был установлен сторонами до 21.03.2022.

Денежные средства в размере 538560 руб. были переданы истцу Кулибабиным А.А.ООО «Южтехмонтаж» в счет покупки квартиры, что не оспаривается сторонами.

Как усматривается из материалов дела 25.02.2022 Кулибабин А.А.обратился в ООО «Южтехмонтаж» с просьбой вернуть денежные средства по предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.06.2021 в размере 538560 руб.

Согласно платежным документам ООО «Южтехмонтаж» возвратилоКулибабину А.А. денежные средства по предварительному договору купли-продажи квартиры от 21.06.2021 в размере 538560 руб. в полном объеме 02.03.2022, с указанием основания - возврат за квартиру <адрес>

Согласно п. 2.5 Договора в случае расторжения договора продавцу возвращается квартира, а покупателю – лишь сумма, фактически выплаченная на момент расторжения договора за вычетом неустойки в размере 538560 руб.

Как указал в ходе судебного разбирательства представитель ответчика Ерошкин Д.В., Кулибабин А.А. обратился в ООО «Южтехмонтаж» и просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, возвратив денежные средства, внесенные по нему, поскольку он не может получить кредит на покупку квартиры.ООО «Южтехмонтаж» расторгло предварительный договор купли-продажи квартиры от 21.06.2021, вернув покупателю денежные средства и возвратила себе квартиру, сменив замки.

Истец Кулибабин А.А. в судебном заседании пояснил, что он не хотел расторгать предварительный договор купли-продажи квартиры, а просил вернуть деньги, чтобы оплатить их сертификатом. Не отрицал, что фактически денежных средств на покупку квартиры у него не имелось, были проблемы с получением кредита в ПАО Сбербанк, однако мог получить кредит в иных банках, о чем свидетельствует переписка с Банком ВТБ, ответ АО «Россельхобанка».

16.03.2022Кулибабин А.А. направил ООО «Южтехмонтаж» предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости.

17.03.2022ООО «Южтехмонтаж» уведомило Кулибабина А.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 21.06.2021 и отказе от заключения договора купли-продажи, поскольку на основаниизаявления Кулибабина А.А. предоплата по договору была возращена, что является нарушением порядка оплаты договора.

Давая оценку установленным выше обстоятельствам, суд приходит к выводу, что именно Кулибабин А.А. потерял интерес к заключению основного договора купли-продажи квартиры, письменно попросив продавца вернуть денежные средства по предварительному договору купли-продажи квартиры, и поскольку денежные средства возвращены покупателю, а квартира продавцу, с учетом п. 2.5 предварительного договора купли-продажи квартиры, суд соглашается с доводами ответчика, что указанный договор фактически был расторгнут.

Помимо указанного, суд находит справедливым замечание стороны ответчика об отсутствии подтверждения со стороны истца о наличии возможности произведения оплаты по договору купли-продажи и нарушение порядка расчетов в связи с возвратом по заявлению истца денежных средств, что нарушает условия предварительного договора купли–продажи квартиры.

Доводы истца о том, что он согласовал с ответчиком возврат денежных средств по предварительному договору купли–продажи квартиры, в связи с последующей оплатой их сертификатом, ни чем не подтверждены.

Каких-либо дополнительных соглашений в рамках предварительного договора купли–продажи квартиры изменяющих порядок оплаты, сторонами не заключалось.

Кроме того все действия истца по вопросам получения кредита, проведение оценки, были совершены до подачи его заявления о возврате денежных средств.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для понуждения ООО «Южтехмонтаж» к заключению договора купли-продажи квартиры.

Руководствуясьст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кулибабина А.А. к ООО «Южтехмонтаж» о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.06.2021 – отказать.

Решение может быть обжаловановСтавропольский краевой суд через Невинномысский городской судвтечение одного месяца со дня изготовленияв окончательной форме.

Судья А.А. Ульянов