Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению К.А.В. к акционерному обществу «~~~», обществу с ограниченной ответственностью «~~~» о взыскании денежной суммы за соразмерное уменьшение цены договора,

УСТАНОВИЛ:

К.А.В. обратился в суд с иском к акционерному обществу «~~~», обществу с ограниченной ответственностью «~~~» о взыскании неустойки, арендной платы, компенсации морального вреда, взыскании стоимости устранения недостатков, денежной суммы за соразмерное уменьшение цены договора.

Требования о взыскании денежной суммы за соразмерное уменьшение цены договора на основании определения суда от **/**/**** выделены в отдельное производство.

В обоснование заявленных требований истец указал, что **/**/**** между истцом и ЗАО «~~~» заключен договор участия в долевом строительстве №. Объектом долевого строительства по договору согласно п. 1.2 является объект недвижимости проектной площадью (без учета понижающего коэффициента) квартира – 54,09 кв.м.

Цена квартиры по условиям договора составляет ~~~ рубля. Обязанность по оплате стоимости квартиры выполнена им своевременно и в полном объеме.

В процессе оформления документов в МУП «БТИ г. Иркутска» было установлено расхождение между договорной и фактической площадями квартиры. .... квартиры составила 52,4 кв.м., то есть меньше проектной на 1,69 кв.м.

Согласно п. 4.6 договора, в случае если после проведения обмеров объекта проектная площадь объекта будет отличаться от площади, рассчитанной без учета применения понижающих коэффициентов более чем на 1 кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, в течение 14 дней застройщик обязан произвести перерасчет цены договора, исходя из фактической площади объекта, рассчитанной без применения понижающих коэффициентов.

Как следует из п. 4.7 договора, если фактическая площадь объекта будет больше проектной площади объекта по договору, цена договора изменяется в сторону увеличения и рассчитывается исходя из фактической площади объекта без применения понижающих коэффициентов и стоимости одного квадратного метра по цене, установленной договором.

Согласно п. 4.8 договора, если фактическая площадь объекта будет меньше проектной площади объекта по договору, цена договора изменяется в сторону уменьшения и рассчитывается исходя из фактической площади объекта без применения понижающих коэффициентов и стоимости одного квадратного метра по цене, установленной договором.

Как следует из п. 4.2 договора, цена за 1 кв.м. определена в размере ~~~ рублей.

Письменное требование застройщику им не направлялось.

Размер денежной суммы за соразмерное уменьшение цены договора составляет ~~~ рублей, исходя из следующего расчета: 1,69 кв.м. (расхождение площади)~~~ рублей (договорная стоимость одного квадратного метра)=~~~.

Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения является существенным изменением качественной характеристики объекта и ущемляет права потребителя.

Просит взыскать с АО «~~~», ООО «~~~» денежную сумму за соразмерное уменьшение цены договора в размере ~~~ рублей.

В судебном заседании истец К.А.В. заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика АО «~~~» по доверенности З.Е.В. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что уменьшение фактической площади квартиры истца связано с различным измерением площади балкона. В квартире истца балкон полностью застеклен, имеет алюминиевые контуры. В связи с тем, что балкон из стекла, по периметру остекления с внутренней стороны балкона установлено металлическое ограждение в целях обеспечения безопасности. Согласно кадастровому паспорту площадь балкона составляет 5,1 кв.м., тогда как в техническом паспорте истца площадь балкона замерена техником по ограждению и составляет 4,3 кв.м.

Полагала, что следует принимать площадь балкона равную 5,1 кв.м., в связи с чем фактическая площадь помещения составляет 53,2 кв.м. (48,1 + 5,1), что меньше проектной площади на 0,89 кв.м. (54,09 - 53,2). Поскольку данном случае разница площадей мене одного квадратного метра, выплата разницы стоимости квартиры не положена.

Представитель ответчика по доверенности ООО «~~~» Л.А.Н. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что ООО «~~~» по данным требованиям является ненадлежащим ответчиком, поскольку им переданы лишь гарантийные полномочия по договорам долевого участия в строительстве, по требованиям о возмещении денежных средств вследствие разницы площадей, ответственность несет застройщик.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Согласно ст. 5 ФЗ № 124-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что **/**/****К.А.В. заключил с ЗАО «~~~» договор № участия в долевом строительстве.

Объектом долевого строительства по договору согласно п. 1.2 является объект недвижимости квартира проектной площадью без учета понижающего коэффициента 54,09 кв.м.

Цена квартиры согласно условиям п. 4.1 договора составляет ~~~ рубля.

Обязанность по оплате стоимости квартиры дольщиком выполнена.

Согласно п. 7.1 договора фактическая площадь объекта по договору определяется в соответствии с замерами, проведенными специалистами компетентных организаций (МУП БТИ г. Иркутска или иных организаций).

В процессе оформления документов в МУП «БТИ г. Иркутска» было установлено расхождение между договорной и фактической площадями квартиры. Фактическая площадь квартиры согласно техническому паспорту от **/**/**** составляет 52,4 кв.м., то есть меньше проектной на 1,69 кв.м. (54,09-52,4).

Как следует из п. 4.2 договора, цена за 1 кв.м. определена в размере ~~~ рублей от проектной площади объекта (в том числе, вспомогательных помещений, лоджий, балконов, террас, холодных кладовых) без учета понижающего коэффициента.

Следовательно, размер денежной суммы за соразмерное уменьшение цены договора составляет ~~~ рублей, исходя из следующего расчета: 1,69 кв.м. (расхождение площади) х ~~~ рублей (договорная стоимость одного квадратного метра) и в соответствии с условиями п.п. 4.6, 4.8 договора подлежит возврату дольщику.

Суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что разница в площадях составляет менее 1 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту площадь балкона объекта долевого строительства составляет 5,1 кв.м.

Согласно техническому паспорту фактическая площадь балкона определена специалистом БТИ г. Иркутска по внутреннему контуру ограждения и составляет 4,3 кв.м.

Согласно пояснениям допрошенного в качестве специалиста ведущего инженера производственного технического отдела АО «~~~» З.П.Н., балкон в квартире истца полностью остеклен, витраж крепится к алюминиевым перекрытиям. В связи с тем, что балкон остеклен, в целях соблюдения безопасности его эксплуатации по периметру остекления установлено металлическое ограждение высотой 1.20 м. В кадастровом паспорте указана проектная площадь балкона 5.1 кв.м., то есть общая площадь балкона, тогда как в техническом паспорте определена площадь балкона по ограждение. Ограждающая конструкция предусмотрена проектом. Без данного ограждения использование балкона недопустимо, в случае его демонтажа требуется усиление алюминиевых конструкций витража. Замер площади балкона при передаче квартиры произведен по контуру остекления, поскольку строительные правила регулируют необходимость замера по внутреннему контуру без учета площади, занятой ограждением лишь в случае определения площади неостекленного балкона – п. В.1.3 Приложения В к СП 54.13330.2011.

Суд не принимает приведенные доводы по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 Требованиями к определению площади здания, помещения, утвержденными Приказом Министерства экономического развития РФ от **/**/****№ и действовавших на момент определения фактической площади объекта, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

Учитывая, что ограждение на балконе истца возведено на высоте в пределах 1,1 – 1,3 метра от пола, при определении площади данного помещения, специалистом БТИ .... правильно определена его фактическая площадь по внутреннему контуру ограждения. Зафиксированная в кадастровом паспорте площадь балкона соответствует проектной площади, данные сведения внесены без учета фактической площади балкона.

В связи с чем, суд находит заявленные исковые требования К.А.В. о взыскании с застройщика АО «~~~» денежной суммы за соразмерное уменьшение цены договора обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом оснований для возложения обязанности по возврату денежных средств, связанных с уменьшением цены договора, на ответчика ООО «~~~» не имеется, поскольку в соответствии с соглашением № от **/**/**** о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от **/**/**** к новому арендатору ООО «~~~» по договорам участия в долевом строительстве были переданы гарантийные обязательства, тогда как обязанность по возврату денежных средств, полученных по договору, лежит на застройщике.

Суд также не усматривает оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного статьей 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, поскольку согласно п. 4.10 договора возврат денежных средств в случае, предусмотренном п. 4.8 договора, осуществляется застройщиком в течение 20 календарных дней с момента направления дольщиком письменного требования застройщику с указанием способа возврата денежных средств.

Письменного требования застройщику с указанием способа возврата денежных средств потребителем не направлялось, указанные требования были заявлены лишь в процессе судебного разбирательства, в связи с чем ответчик не имел возможности осуществить возврат денежных средств в добровольном порядке.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, которая пропорционально удовлетворенной части иска составляет ~~~ рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление К.А.В. удовлетворить частично.

Взыскать с АО «~~~» в пользу К.А.В. денежную сумму ~~~ рублей ~~~ за соразмерное уменьшение цены договора.

Взыскать с АО «~~~» государственную пошлину в размере ~~~ в доход местного бюджета.

В удовлетворении иска К.А.В. к ООО «~~~» о взыскании денежной суммы за соразмерное уменьшение цены договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: О.П. Коткина