Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павлова А.А. к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с учетом протокола разногласий

У С Т А Н О В И Л:

Палов А.А. обратился в суд с иском к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с учетом протокола разногласий.

Исковые требования мотивированы тем, что администрация Чебоксарского района Чувашской Республики является собственником земельного участка площадью 3666 кв. метров с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи данного земельного участка, на которое получен проект договора купли-продажи по цене за земельный участок в размете 11 650 рублей 18 коп.

В данный договор купли-продажи ответчиком включен пункт 7.5, по условиям которого плата за фактическое пользование указанным земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 116 351,31 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 81 246,55 руб., подлежащие уплате единовременно в месячный срок с даты подписания договора и акта приема-передачи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику протокол разногласий с просьбой исключить из договора пункт 7.5.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Чебоксарского района Чувашской Республики ответило истцу об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных Истцом и исключении спорного пункта из договора.

Истец считает, что требование администрация Чебоксарского района Чувашской Республики о заключении договора купли-продажи земельного участка с включением условия об оплате за фактическое пользование земельным участком противоречит существу договорных отношений, а также требованиям Земельного законодательства.

Истец является собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, и имеет преимущественное право на приобретение земельного участка, а требования ответчика об оплате за фактическое пользование земельным участком могут быть разрешены иным способом защиты нарушенного права.

По приведенным основаниям истец просит понудить администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики заключить с Павловым А.А. договор купли-продажи земельного участка площадью 3666 кв. метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: исключением из договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ пункта 7.5 об оплате за фактическое пользование земельным участком.

Истец Павлов А.А., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца Павлов А.А., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал по вышеприведенным основаниям, пояснив, что включение в договор купли-продажи земельного участка условия об оплате за фактическое пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не соответствует существу договора купли-продажи земельного участка, заключение которого для ответчика является обязательным.

При этом ответчик не лишается права на предъявление требований об уплате за фактическое пользование земельным участком путем предъявления самостоятельного иска. Полагает, что администрация Чебоксарского района ФИО1 Республики уклоняется от заключения договора купли-продажи, создавая истцу препятствия в приобретении земельного участка в собственность за плату.

Представитель ответчика –администрации Чебоксарского района Чувашской Республики Хрисанова И.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала, указав, что отсутствие договорных отношений по использованию земельного участка не освобождает Павлова А.А. от обязанности внести оплату за весь период фактического использования земельного участка.

При оплате истцом указанной в пункте 7.5 договора денежных средств, препятствий к заключению договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка не будет.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица администрация Шинерпосинского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики представителя в судебное заседание не направила, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третьи лица: Управления Росреестра по Чувашской Республике и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике представителей в судебное заседание не напраили, не известив о причинах неявки.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, за истцом Павловым А.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 26,2 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: . Основанием регистрации права истца на объект недвижимости указано решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, которым признано право собственности за Павловым А.А. на вышеуказанный жилой дом.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному адресу поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 3666 кв. метров с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Как следует из межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, данный земельный участок с установлением характерных точек границ был сформирован в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Вышеприведенным решением Чебоксарского районного суда Чувашской Республики Павлову А.А. отказано в удовлетворении исковых требований о признании за ним права собственности приобретательной давности на земельный участок площадью 3666 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , по основаниям, что в силу положений статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок относится к государственной собственности, права на которые могут быть приобретены по основаниям, установленным земельным Кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. п. 2. п. 1 ст. 39.1. Земельного участка Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение установлен статьями 39.14 (п. 1 пп. 7), 39.20 (п. 1) Земельного кодекса Российской Федерации. В силу пп. 7 п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из приведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, истец Павлов А.А., являющийся собственником жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 3666 кв. метров с кадастровым номером №, имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность (аренду).

Как следует из заявления Павлова А.А., ДД.ММ.ГГГГ им было подано заявление в администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу:

Администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики на заявление представлен ответ, оформленный в форме письма № от ДД.ММ.ГГГГ, и в адрес Павлова А.А. направлен проект договора купли-продажи для ознакомления и оплаты стоимости выкупа земельного участка с приложением квитанции.

Согласно договору № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Продавец: администрация Чебоксарского района Чувашской Республики обязуется передать, а Покупатель принять в собственность и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3666 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» (приусадебный земельный участок), (далее Участок), в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Разделом 2.1 договора установлена цена договора, согласно которому Цена Участка в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10. 2007 года № 269 «О размерах платы за землю» устанавливается в размере 11 650 руб. 18 коп.

В раздел 7 договора «Заключительные положения» Продавцом включен пункт 7.5, согласно которому Плата за фактическое пользование Участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 116 531,31 руб. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 81 246,55 руб. Итого к оплате сумма в размере 197 597,86 руб., которая подлежит к оплате единовременно в месячный срок с даты подписания настоящего договора и акта приема-передачи земельного участка.

По данному пункту Покупателем представлен протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ с предложением исключить пункт 7.5 из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поступившее в администрацию Чебоксарскоог района Чувашской Республики ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики отказано в согласовании протокола разногласий с указанием на фактическое пользование Павловым А.А. земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и предложением внести оплату в сумме 116 351,31 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 81 246,55 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования истца Павлова А.А. об исключении из договора купли продажи спорного пункта 7.5, предусматривающую оплату за фактическое пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами являются законными и подлежат удовлетворению.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как установлено статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Нормами статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязательные требования к договору купли-продажи недвижимости, касающиеся предмета и цены договора.

Исходя из вышеизложенного следует, что при формировании условий договора купли-продажи земельного участка обязательному включению в договор подлежат условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (существенные условия); остальные условия могут быть включены только при достижении соглашения обеими сторонами договора.

Для заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, условия об оплате за фактическое пользование земельным участком до заключения договора купли-продажи не являются существенными, и включение в договор купли-продажи такого условия допустимо лишь по согласованию сторонами договора.

В рассматриваемом случае Покупателем было заявлено возражение относительно пункта 7.5 договора купли-продажи, которое должно быть принято продавцом, поскольку данные условия предложены одной стороной, и не принятые другой стороной, в связи с чем не могут быть включены в договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, истец Павлов А.А. имеет исключительное право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность, и в силу пункта 7 части 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации обязан заключить с ним договор купли-продажи на согласованных сторонами условиях.

Ссылка ответчика на нормы статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности применения условий договора к ранее возникшим правоотношениям, в данном случае не состоятельна.

Пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из изложенного следует, что включение в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия об оплате за фактическое пользование земельным участком за предыдущий период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ возможно лишь при достижении соглашения сторонами договора, которое в рассматриваемом случае не достигнуто.

Между тем, администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, отклоняя протокол разногласия к договору купли-продажи, фактически уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка, тем самым необоснованно создает препятствия для реализации истцом права на получение земельного участка в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

При установленных судом вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца об исключении из договора купли-продажи земельного участка пункта 7.5 о внесении платы за фактическое пользование земельным участком являются правомерными и его требования о понуждении к заключению договора в предложенной им редакции следует удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Павлова А.А. удовлетворить.

Обязать администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики заключить с Павловым А.А. договор купли-продажи земельного участка площадью 3666 кв. метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: исключением из договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ пункта 7.5 в редакции: «Плата за фактическое пользование Участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 116 531,31 руб. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 81 246,55 руб. Итого к оплате сумма в размере 197 597,86 руб., которая подлежит к оплате единовременно в месячный срок с даты подписания настоящего договора и акта приема-передачи земельного участка, перечислив в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике ( «Арендная плата за земельный участок».

Взыскать с администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в пользу Павлова А.А. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме подачей апелляционной жалобы через Чебоксасркий районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий: А.Ю. Тяжева.

Решение в окончательной форме принято 29 августа 2022 года.

Решение13.09.2022