Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-95/12 по иску Алексинского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ОАО «Муниципальная Управляющая Компания города Алексина», администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района о признании недействительными условий проекта договора управления многоквартирным домом,

установил:

Алексинский межрайонный прокурор Тульской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с иском к ОАО «Муниципальная Управляющая Компания города Алексина» (далее ОАО «МУК г. Алексина»), администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района о признании недействительными условий проекта договора управления многоквартирным домом.

В обоснование заявленных требований указал, что в ходе осуществления надзора за соблюдением жилищных прав граждан, Алексинской межрайонной прокуратурой установлены нарушения жилищного законодательства, выразившиеся в следующем.

ОАО «МУК г. Алексина» по результатам проведенного администрацией муниципального образования город Алексин Алексинского района открытого конкурса по выбору управляющей организации, в орган местного самоуправления был направлен проект договора управления многоквартирным домом, срок действия которого с 01.04.2011 года по 31.03.2014 год, который был согласован главой администрации муниципального образования г. Алексин Алексинского района ...

Согласно ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО «МУК г. Алексина» с собственниками помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории ...., были заключены договоры управления такими домами, условия которых аналогичны условиям проекта договора многоквартирным домом от 01.04.2011 года.

Как показала проверка, проект договора управления многоквартирным домом от 01.04.2011 года, в соответствии с которым управляющей организацией заключаются договоры управления многоквартирными домами с собственниками помещений в многоквартирных домах содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства РФ.

Анализом проекта договора управления многоквартирным домом от 01.04.2011 года установлено, что п. 2.2.3 договора противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 2.2.3 договора собственник и наниматель помещений в многоквартирном доме (а также лица, совместно с ним проживающие) обязаны, в том числе не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети, помещения общего имущества многоквартирного дома без согласования проекта перепланировки или переустройства с Управляющей организацией.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность согласовать с Управляющей организацией переустройство, перепланировку жилых и подсобных помещений и переоборудование внутренних сетей многоквартирного дома противоречит названным нормам законодательства РФ.

При заключении ОАО «МУК г.Алексина» договоров управления многоквартирными домами с собственниками помещений в таких домах, нарушены права значительного числа граждан - собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории .....

Просит суд признать недействительным п. 2.2.3 проекта договора управления многоквартирным домом от 01.04.2011 года, согласно которого собственник и наниматель помещений в многоквартирном доме (а также лица, совместно с ним проживающие) обязаны, не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети, помещения общего имущества многоквартирного дома без согласования проекта перепланировки или переустройства с Управляющей организацией.

Определением Алексинского городского суда Тульской области от 25.01.2012 года администрация муниципального образования город Алексин Алексинского района привлечена в качестве соответчика.

В судебном заседании:

Представитель истца помощник прокурора Власова К.А. заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по изложенным в иске обстоятельствам.

Представитель ответчика ОАО «МУК г. Алексина» по доверенности ФИО1 заявленные требования не признала и пояснила, что согласно п.1 ст.26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Порядок создания и состав приемочной комиссии определяется, в виду отсутствия указаний об этом в федеральном законодательстве, нормативными документами органов местного самоуправления каждого конкретного муниципального образования. Как правило, комиссия назначается главой муниципального образования, в состав которой входят руководители отделов местной администрации, ведающие вопросами строительства и архитектуры. Также, при соответствующем согласовании, в комиссии могут принимать участие представители управляющей компании, инспектора экологического контроля, органов санитарно-эпидемиологического надзора, органов государственного пожарного надзора, представителей иных заинтересованных лиц.

Согласно распоряжению Администрации Муниципального Образования .... .... от 12.10.2010г. «О создании постоянно действующей межведомственной комиссии для разрешения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» в соответствии с главой 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» Жилищного кодекса РФ, Федеральным законом от 06.10.2003года №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», на основании статей 6, 40 Устава муниципального образования город Алексин Алексинского района ОАО «МУК г. Алексина» входит в постоянно действующую комиссию для разрешения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

ОАО «МУК г. Алексина» осуществляет содержание общего имущества многоквартирных домов по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного 28 марта 2011 года Администрацией МО г.Алексин Алексинского района.

В соответствии со ст. 161 Жилищного Кодекса РФ Управляющая Компания несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ.

На основании вышеизложенного, в целях надлежащего содержания общего имущества, безопасности, а также соблюдения прав и законных интересов граждан, проект на переустройство (перепланировку) должен быть согласован, в том числе и с Управляющей организацией.

Представитель ответчика администрации МО город Алексин Алексинского района ... заявленные требования не признал. При этом пояснил, что считает, что при составлении и согласовании проекта договора управления многоквартирным домом не были нарушены нормы жилищного кодекса РФ.

Перед тем как собственнику произвести перепланировку он должен обратиться в администрацию с проектом перепланировки, переустройства жилого помещения, для его утверждения. После чего собственнику выдается лист согласования проекта перепланировки, переустройства жилого помещения. После его заполнения, согласование проходит с управляющей компанией, собственнику разрешается произвести перепланировку, переустройство жилого помещения. Затем создается межведомственная комиссия для разрешения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Межведомственная комиссия проверяет в соответствии ли с утвержденным проектом перепланировки и (или) переустройства жилого помещения произведены данные работы. В состав комиссии входит 5 человек согласно распоряжению о создании постоянно действующей межведомственной комиссии для разрешения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В состав комиссии всегда входит представитель ОАО «МУК г. Алексина». В настоящий момент действует несколько комиссий, которые дают разрешение на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения и которые вводят жилое помещение в эксплуатацию.

Регламента, кто назначается главой муниципального образования в состав комиссии, в администрации не имеется.

Граждане обращаются в суд с исковыми заявлениями о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии в том случае, если перепланировка и (или) переустройство жилого помещения производились без согласования проекта перепланировки и (или) переустройства жилого помещения с администрацией МО г. Алексин Алексинского района и без согласования с управляющей компанией.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу п.п. 90, 91 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 г., победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что ОАО «МУК г. Алексина» по результатам проведенного администрацией муниципального образования город Алексин Алексинского района открытого конкурса по выбору управляющей организации, в орган местного самоуправления был направлен проект договора управления многоквартирным домом от 01.04.2011 года, который был согласован главой администрации муниципального образования .... (л.д.10- 20).

Распоряжением Администрации муниципального образования .... .... от 12.10.2010года создана постоянно действующая межведомственная комиссия для разрешения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и утвержден ее состав.

Распоряжением Администрации муниципального образования .... .... от 14.10.2010 года создана постоянно действующая межведомственная комиссия по приемке в эксплуатацию переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений и утвержден ее состав.

Как показала прокурорская проверка, заключенный ОАО «МУК г. Алексина» договор управления многоквартирным домом содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от 26.01.2996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Анализом проекта договора управления многоквартирным домом от 01.04.2011 года установлено, что пункт 2.2.3 договора, противоречит действующему законодательству.

Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма согласуется с положениями статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Кроме того, в ситу части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.

Согласно пункту 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, что включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность согласовать с Управляющей организацией переустройство, перепланировку жилых и подсобных помещений и переоборудование внутренних сетей многоквартирного дома противоречит названным нормам законодательства РФ.

При заключении ОАО «МУК города Алексина» договоров управления многоквартирными домами с собственниками помещений в таких домах, нарушены права значительного числа граждан - собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории .....

Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ст.ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, с учетом вышеприведенных норм, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Алексинского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Алексинского межрайонного прокурора к ОАО «Муниципальная Управляющая Компания города Алексина», администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать недействительным п. 2.2.3 проекта договора собственник управления многоквартирным домом от 01.04.2011года, согласно которого собственник и наниматель помещений в многоквартирном доме (а также лица, совместно с ним проживающие) обязаны не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети, помещения общего имущества многоквартирного дома без согласования проекта перепланировки или переустройства с Управляющей организацией.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Алексинский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья