Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Юшина Алексея Анатольевича, Гричанова Сергея Петровича, Христенко Сергея Васильевича, Кузнецова Сергея Петровича о признании незаконным действия регистратора Белоглинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

У С Т А Н О В И Л:

Юшин А.А., Гричанов С.П., Христенко С.В., Кузнецов С.П. обратились в суд с заявлением о признании незаконным действий регистратора Белоглинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В обоснование заявления указано, что заявители являются собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения. 25.01.2007 г. Ими был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с ОАО «Агроинвестсоюз». Срок окончания действия договора - 07.02.2012 г.

Государственным регистратором приостановлены регистрационные действия по снятию обременения.

В адрес заявителей направлено уведомление о предоставлении дополнительных документов.

Заявители полагают, что действия регистратора Белоглинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю нарушают их права и препятствуют в распоряжении и владении собственностью. Требования в предоставлении дополнительных документов считают незаконными.

По мнению заявителей, обращение с заявлениями участников договора аренды, заключенного на определенный срок, в силу ст. 425 и ч. 1 ст. 610 ГК РФ является основанием для погашения регистрационной записи.

Указание в уведомлении регистратором на условие ч.2 ст. 621 ГК РФ заявители считают необоснованным и несоответствующим действительности.

В соответствии с ч.1 ст. 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Законодательством РФ не предусмотрено уведомление арендатора арендодателем по истечении срока договора аренды о намерениях не заключать договор в дальнейшем.

В судебном заседании заявители Юшин А.А., Гричанов С.П., Христенко С.В., Кузнецов С.П. и их представитель Замошников А.А. требования заявления поддержали и просили признать незаконными действия регистратора, обязать его возобновить государственную регистрация прекращения обременения и погасить регистрационную запись об аренде земельных участков.

Представитель Белоглинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственный регистратор Скребцова С.П. требования заявления не признала в полном объеме и пояснила, что регистрация прекращения договора аренды возможна только на основании заявления одной из сторон договора, то есть либо множественности лиц на стороне арендодателя, либо на основании заявления арендатора. При вынесении уведомлений руководствовалась также и внутренними письмами Управления.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований заявления.

Из материалов дела следует, что истцы, являясь собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения, 25.01.07 г. заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с ОАО «Агроинвестсоюз» со сроком окончания действия договора 07.02.2012 г.

По истечении срока договора аренды заявители обратились в Белоглинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о снятии обременения (аренды).

Однако, после подачи заявления получили уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из уведомлений следует, что регистрация приостановлена по причине отсутствия должным образом оформленного уведомления арендатора о прекращении арендных отношений.

Также регистратор указывает, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Государственным регистратором также для возобновления регистрации предложено предоставить один из следующих документов: должным образом оформленное уведомление арендатора о прекращении арендных отношений, либо соглашение о расторжении договора аренды, либо решение суда о погашении регистрационной записи об аренде.

Суд полагает, что приостановление государственной регистрации произведено при отсутствии на то законных оснований.

В соответствии со ст.131 ГК РФ, п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРП в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N219, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее - Инструкция), утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N135.

Согласно п.22 и п.23 Инструкции государственная регистрация прекращения договора аренды (погашение регистрационных записей) проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Перечень оснований для государственной регистрации установлен п.1 ст.17 Закона N122-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия.

В данном случае основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст.425 ГК РФ, ч.1 ст.610 ГК РФ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например, арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора.

Указание в уведомлении регистратором на условие ч.2 ст. 621 ГК РФ суд признает необоснованным.

Согласно п. 4.2. договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.01.2007 г. – по истечении срока действия настоящего договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за тридцать дней до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

То есть, только заключение договора на новый срок носит уведомительный характер.

Уведомление арендатора арендодателем по истечении срока договора аренды о намерениях не заключать договор в дальнейшем ни законом, ни договором не предусмотрено.

Кроме того, ст. 621 ГК РФ предполагает ее применение только в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды.

Установление факта продолжения пользования арендатором имуществом не входит в полномочия государственного регистратора, разрешать материально-правовые споры между сторонами регистратор не уполномочен.

Регистратор должен исходить из имеющихся у него документальных сведений, а не предположений о возможном использовании арендатором земли по истечении срока договора.

Кроме того, ст. 621 ГК РФ предусматривает возможность продления договора аренды только в случае отсутствия возражений со стороны арендодателей.

Заявителями представлены копии направленных арендатору заявлений о нежелании продолжать арендные отношения, что также опровергает обоснованность ссылки государственным регистратором на положения ст. 621 ГК РФ.

Не соответствует закону и требование государственного регистратора предоставить соглашение о расторжении договора аренды, поскольку в силу положений гражданского законодательства расторжение договора по своей правовой природе предполагает досрочное изменение прав и обязанностей сторон договора.

В данном случае договор аренды, как обязательство, прекратил свое действие в связи с истечением срока, и не требует дополнительной констатации в виде каких-либо дополнительных соглашений.

Требование о погашении регистрационной записи об аренде исключительно в судебном порядке законом не предусмотрено.

Доводы государственного регистратора о возможности подачи заявления о прекращении договора аренды только всеми лицами, составляющими множественность на стороне арендодателя, не могут быть приняты во внимание и оценены судом, поскольку они не указаны в уведомлениях о приостановлении регистрации в качестве оснований для приостановления регистрации, а, соответственно, не могут являться предметом спора в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст. 258 ГПК РФ, п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.09 г. «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» при удовлетворении заявления в резолютивной части решения суда необходимо указать на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости возложения на лицо, чьи действия обжалуются, обязанности по устранению нарушенных прав.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявление Юшина А.А., Гричанова С.П., Христенко С.В., Кузнецова С.П. удовлетворить.

Признать незаконным приостановление государственной регистрации прекращения договора аренды на объекты недвижимого имущества: земельный участок по адресу: РФ, Краснодарский край, Белоглинский район, ЗАО «Кулешовское», бригада 1, поле 7, клетка 1 с кадастровым № 23:03:0302000:1322; земельный участок по адресу: РФ, Краснодарский край, Белоглинский район, ЗАО «Кулешовское», бригада 4, поле 9, клетка 3 с кадастровым № 23:03:0302000:957; земельный участок по адресу: РФ, Краснодарский край, Белоглинский район, ЗАО «Кулешовское», бригада 4, поле 6, клетка 2-3 с кадастровым № 23:03:0302000:1031; земельный участок по адресу: РФ, Краснодарский край, Белоглинский район, ЗАО «Кулешовское», бригада 4, поле 8, клетка 1 с кадастровым № 23:03:0302000:755, согласно уведомлений № 40/002/2012-176 от 10.02.12 г. № 40/002/2012-340 от 10.02.12 г. № 40/002/2012-339 № 40/002/2012-177 от 10.02.12 г.

Обязать государственного регистратора Белоглинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возобновить государственную регистрацию прекращения договора аренды и погасить регистрационные записи об аренде вышеназванных земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белоглинский райсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 24 февраля 2012 года.

СУДЬЯ П.А.ХИЖНЯК