Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ИнвестГрупп-Апарт» о признании права собственности и к Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» о прекращении обременения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ИнвестГрупп-Апарт» о признании права собственности на апартаменты №, расположенные по <адрес> в <адрес>, и к Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» о прекращении обременения в виде залога. В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Инвест Групп-Апарт» заключен договор купли-продажи апартаментов №, площадью 80,1 кв.м., расположенных по вышеуказанному адресу. Цена согласована и составила 8 500 000 рублей. Свои обязательства она выполнила надлежащим образом, произвела оплату по договору в размере 8 500 000 руб.. ДД.ММ.ГГГГ продавец передал ей апартаменты и ключи, о чем составлен акт приема-передачи. На момент заключения указанного договора купли-продажи недвижимое имущество (апартаменты) находились в залоге у Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» в обеспечение обязательств ООО «ИнвестГрупп-Апарт» по кредитным соглашениям. Она фактически пользуется апартаментами на законных основаниях, однако переход права собственности до настоящего времени не осуществлен, чем со стороны ответчика ООО «ИнвестГрупп-Апарт» нарушены положения п. 2.1, 2.4, 4.7 договора, согласно которых продавец гарантировал погашение записи в ЕГРП о залоге недвижимости имущества в пользу Внешэкономбанк к моменту регистрации перехода права собственности к покупателю. Кроме того, продавец обязался зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество после получения необходимых согласий Внешэкономбанка, обязанность получения которых лежит на продавце. До настоящего времени данные условия со стороны ООО «ИнвестГрупп-Апарт» не выполнены.

Представитель ответчика ООО «Инвест Групп-Апарт» - ФИО2, действующая по доверенности, в разрешении спора полагалась на усмотрение суда, пояснив, что действительно с истицей был заключен договор купли-продажи апартаментов, при этом покупатель был проинформирован об условиях приобретения имущества, о наличии обременения в отношении объекта в виде залога в пользу ГК Внешэкономбанк, а также порядка осуществлениями сторонами действий для прекращения залога, условий государственной регистрации перехода права. Соответственно обязанности продавца исполнены надлежащим образом, и не нарушены. В настоящее время фактически регистрация перехода права собственности невозможна в виду отсутствия согласия залогодержателя.

Представитель Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» просила в иске отказать, поскольку согласия на отчуждение апартаментов № истице ФИО1 Внешэкономбанк не давал, Внешэкономбанк не является стороной договора, следовательно, никакими обязательствами по сделке с истицей не связан. ООО «ИнвестГрупп-Апарт» не исполнило своих обязательств по кредитным соглашениям, обеспеченных залогом апартаментов, следовательно, не имеется основания для прекращения обременения в виде залога.

Представитель Администрации МО город-курорт Геленджик в разрешении спора полагается на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Инвест Групп-Апарт» заключен договор купли – продажи апартаментов №, по условиям данного договора общество, выступая в качестве продавца, приняло на себя обязанность передать в пользу Истца (покупатель) недвижимое имущество за плату в размере, установленном договором.

Предметом договора купли-продажи предметом данного договора являлось нежилое помещение - апартаменты № площадью 80,1 кв.м., расположенное по <адрес> в г.Геленджике, находящееся в залоге у ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» на основании договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.4 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что при условии полного выполнения покупателем своих обязательств по оплате недвижимого имущества, продавец гарантирует погашение записи в ЕГРП о залоге недвижимости в пользу Внешэкономбанка к моменту регистрации перехода права собственности к покупателю.

В пункте 4.1. договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что на отчуждение Недвижимого имущества на предусмотренных настоящим договором условиях должно быть получено письменное согласие Внешэкономбанка (Залогодержателя).

Ни истцом, ни представителем ООО «Инвест Групп-Апарт» не представлено письменное согласие залогодержателя - Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» на отчуждение заложенного имущества – нежилое помещение - апартаменты № площадью 80,1 кв.м., расположенное по <адрес> в г.Геленджике.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Покупатель исполнил свое обязательство по оплате недвижимого имущества, вместе с тем, в нарушение п. 4.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец не получил разрешение залогодержателя на отчуждение имущества, не представил необходимые для государственной регистрации перехода права собственности за покупателем документы.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 307 ГК РФ регламентировано, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Признание права собственности на недвижимое имущество невозможно ввиду отсутствия согласия залогодержателя Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» на отчуждение заложенной обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Групп-Арт» вещи истцу.

Данные обстоятельства нельзя расценивать как уклонение ООО «ИнвестГрупп-Апарт» от государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

На момент вынесения решения по настоящему делу согласие залогодержателя - Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» на отчуждение заложенного имущества – апартаментов № площадью 80,1 кв.м., расположенного по <адрес> в г.Геленджике, отсутствует, поэтому за истицей не может быть признано право собственности на заложенное имущество.

В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Представителем ООО «ИнвестГрупп-Апарт» не отрицается, что обязательства по кредитным соглашениям, обеспеченных залогом апартаментов, ООО «ИнвестГрупп-Апарт» перед Внешэкономбанком не выполнило, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июля 2018г. указывается, что решением от 22.03.2016г. Арбитражный суд г.Москвы взыскал солидарно с ООО «ИнвестГрупп-Апарт», ЗАО «ИнвестГрупп» задолженность по кредитному соглашению, доказательств исполнения данного решения не представлено, поэтому ни одного основания для прекращения залога, предусмотренного п.1 ст.352 ГК РФ либо договором, не имеется.

Таким образом, за ФИО1 не может быть признано право собственности на спорное недвижимое имущество и не может быть прекращено обременение в виде залога.

Руководствуясь ст.ст.194, 198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «ИнвестГрупп-Апарт» о признании права собственности и к Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» о прекращении обременения отказать за необоснованностью исковых требований.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через городской суд.

Судья: