Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 17.11.2021 (до 31.12.2022), представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 11.04.2022 (до 31.12.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Оникс» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, ущерба, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ООО «Оникс» (далее истец) обратилось в суд с иском к ФИО3 (далее ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, ущерба, судебных расходов. В обоснование искового заявления указано, что между ООО «Оникс» и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения №20-117/Б4 от 01.11.2020 и агентский договор №20-117/Б4 от 01.11.2020. Согласно п. 1.1. договора и акту приема-передачи нежилых помещений от 01.11.2020 истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже девятиэтажного здания по адресу: /________/ помещения на поэтажном плане 1, 2, 4, а ответчик принял помещения в состоянии пригодном для использования в целях аренды. При этом стороны не имели замечаний по состоянию помещения. С 12.04.2021 по 17.04.2021 в помещениях 1, 2 и 4 по адресу: <...>, произошло затопление, о котором ИП ФИО3 уведомил истца письмом №0419-2А от 19.04.2021. Факт затопления, его последствия и состояние помещений после затопления зафиксированы актом осмотра от 14.04.2021, актом осмотра №2 от 28.04.2021. По результатам осмотра выявлено: отделка стен пострадала, краска и штукатурка вспучена, дверные короба 4-х межкомнатных дверей в нижней части деформированы, плиточные полы во всех помещениях покрыты слоем песка и грязи, короба, закрывающие трубы, пропитаны водой и деформированы, на полу помещения №1 обнаружена выбоина, открывающая проходящую под поверхностью пола трубу, во всём помещении ощущается повышенная влажность. Причиной подтопления подвальных помещений многоквартирного жилого дома явился несанкционированный запрещенный сброс талых сточных вод в централизованные системы водоотведения Города Томска, организованный третьими неустановленными лицами, а также не герметичность внутридомовых систем. Письмом №0419-2А от 19.04.2021 ИП ФИО3 сообщил, что помещения не эксплуатируются, клиентские грузы не пострадали и были эвакуированы, ответчик попросил остановить расчёт арендной платы с 13.04.2021. В ответ №10 от 27.04.2021 истец указал ответчику на обязанность арендатора проводить текущий ремонт (п. 6.4.8, 6.4.5 договора), необходимость принятия им мер по приведению помещений в надлежащее техническое и санитарное состояние, скорейшему осушению помещений в целях недопущения ущерба от воздействия воды и сырости, воспрепятствования появлению грибка. 13.05.2021 истец получил от ответчика уведомления о досрочном расторжении договора аренды, агентского договора. Ответчику отказано в досрочном расторжении договора письмом №13 от 31.05.2021. Из пункта 6.1.8 договора аренды следует, что риск случайной гибели имущества арендодателя после передачи арендатору лежит на арендаторе. Из пункта 6.2.2. договора аренды также следует, что арендодатель обязуется в случае аварий, иных форс-мажорных обстоятельств, произошедших не по вине арендатора оказывать необходимое посильное содействие по устранению их последствий. Во исполнение п. 6.2.2. договора аренды истец предпринял необходимые меры по предотвращению затопления помещений, каких-либо требований от арендодателя не поступало. Согласно условиям договора, срок его действия определен с 01.11.2020 по 30.09.2021. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до даты окончания срока аренды, указанного в договоре. Не освобождение помещения арендатором после окончания срока аренды не продляет действие настоящего договора, ни при каких условиях, при этом за арендатором остается обязательство по выплате арендной платы до полного освобождения помещений (п. 5.1. договора аренды). 01.06.2021 мастером ФИО4 произведён осмотр помещений 1, 2, 4 по адресу: <...>, в присутствии арендатора ИП ФИО3 По результатам осмотра выявлено несоответствующее состояние помещения условиям договора, о чём составлена дефектная ведомость. 09.06.2021 ответчику направлено предписание о проведении текущего ремонта помещений. Предписание получено ответчиком 28.06.2021, текущий ремонт помещений не произведён. Из пункта 6.4.8 договора аренды следует, что при отказе от проведения текущего ремонта арендатором арендодатель осуществляет ремонтные работы за свой счёт с выставлением счета арендатору. Арендатор обязуется оплатить данный счёт в течение 10 календарных дней. 08.07.2021 ООО «Томский экспертный центр» бюро оценки и экспертизы подготовлено заключение специалистов №58/21 о стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>. Согласно заключению специалистов, стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений оценена в размере 188283 руб. 15.09.2021 ООО «Оникс» заключило с ООО «Континент-Мастер» договор подряда №203 на проведение ремонтных работ объекта, расположенного по адресу: /________/ помещения 1, 2, 4. Согласно техническому заданию, акту выполненных работ стоимость произведенных работ составила 116268 руб. ООО «Оникс» для проведения ремонтных работ заказало у ООО «Премьера» материалы для проведения ремонтных работ. Стоимость материалов составила 72554,35 руб. Согласно п. 6.4.14 договора аренды, в случае допущенного арендатором ухудшения состояния помещений он обязуется возместить арендодателю причиненные убытки. Таким образом, размер реального ущерба, причиненного ИП ФИО3, в виде стоимости восстановительных работ помещений 1,2,4 в здании по адресу: /________/, составил 188822,35 руб. У арендатора также сформировалась задолженность по оплате платежей за аренду и коммунальные услуги, так как нарушены условия пункта 6.4.2 договора аренды и п. 2.1. агентского договора. Во исполнение условий п. 4.1.1 договора аренды и агентского договора ИП ФИО3 оплачены обеспечительные платежи в размере 11750 руб. и 3000 руб. По условиям договора арендодатель, агент вправе в бесспорном внесудебном порядке удержать из суммы обеспечительного платежа сумму основного долга, неустойку, пеню, а также возмещение убытков. Таким образом, задолженность по арендным и коммунальным платежам составила 44666,63 руб. Согласно п. 5.6 агентского договора в случае нарушения принципалом сроков внесения платежей и получения платежных документов, предусмотренных настоящим договором, агент начисляет принципалу пеню в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Принципал обязан оплатить начисленную пеню. 10.09.2021 истцом заключен договор аренды нежилых помещений с новым арендатором. Поэтому расчёт арендных, коммунальных платежей и пени осуществляется по 09.09.2021. Размер пени, подлежащей уплате, составил 7569,21 руб. Таким образом, общая сумма задолженности составила 241058,19 руб. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ФИО3 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 17.05.2021. На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 233488,98 руб., пени в размере 7569,21 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5611 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «Оникс» ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания, о причинах не явки суд не уведомил.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поддержав доводы отзыва на иск и дополнений к нему, поскольку между истцом и ответчиком заключен договор аренды на срок с 01.11.2020 по 30.09.2021. С 12.04.2021 по 17.04.2021 - возникло подтопление арендуемого помещения. Так, в связи с подтоплением талыми водами, произошедшим 12.04.2021, помещение перестало находиться в состоянии, пригодном для целей аренды и ведения деятельности, о чем арендатор уведомил арендодателя. Данный факт зафиксирован актом от 14.04.2021 с участием ООО «Томскводоканал» и представителей арендодателя и арендатора, актом № 1 от 23.04.2021, актом № 2 от 28.04.2021, актом № 3 от 05.05.2021. В письме ООО «Оникс» №10 от 27.04.2021, направленному в адрес ИП ФИО3 о необходимости приведения помещения в надлежащее техническое и санитарное состояние, осушению и недопущению грибка, на 27.04.2021 грибок не зафиксирован в актах.

Перекладывая на ответчика обязанности по устранению последствий подтопления помещения, ООО «Оникс» ссылается в своем письме на пункты 6.4.8, 6.4.5 договора - в этих пунктах говорится об обязанности арендатора обеспечивать надлежащее техническое состояние и проведение текущего ремонта помещения. В указанных выше актах подробно описано состояние полов, стен, технических сетей, мебели, элементов отделки помещения, вызванного подтоплением помещения. В связи с тем, что после подтопления состояние помещения резко ухудшилось и перестало быть пригодным для целей его дальнейшей эксплуатации арендатором для ведения в нем торговой деятельности, принято решение о расторжении договора аренды и агентского договора, о чем направлено уведомление от 29.04.2021, получено 13.05.2021, поскольку арендатор считает, что в данном случае в его обязанность не входит устранение ущерба, так как ущерб возник по не зависящим от воли сторон обстоятельствам. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так как восстановление помещения после подтопления не является работами по предотвращению повреждений, оно не может относиться к текущему ремонту, следовательно, арендатор не обязан его восстанавливать. Истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком договорных обязательств или противоправности действий ответчика. Истец отказал ответчику в расторжении аренды, указав в ответе, что аренда будет действовать до 30.09.2021, при этом сдал помещение с 10.09.2021. Тем самым он признал договор аренды расторгнутым. Таким образом, в результате подтопления помещения, оно оказалось в состоянии, не пригодном для его использования по не зависящим от арендатора обстоятельствам, в связи с чем, в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды. Отказ арендодателя от расторжения договора аренды сам по себе не влечет сохранения права на начисление и взыскание арендных и коммунальных платежей лишь по одному несогласию арендодателя с расторжением договора. Кроме того, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по арендной плате и коммунальным платежам, поскольку имеется переплата в размере 2659,07 руб. Начисление арендной платы за май, июнь, июль, август и сентябрь 2021 года и начисление пени незаконно и необоснованно. У арендатора отсутствует задолженность, как по договору аренды, так и по агентскому договору.

Представитель истца в отзыве на возражения ответчика ссылается на необоснованность вывода ответчика о том, что восстановление помещения после подтопления не является работами по предотвращению повреждений и не может относиться к текущему ремонту. Истец в своих уведомлениях №12 от 31.05.2021, №10 от 27.04.2021, №15 от 29.06.2021, № 14 от 07.06.2021 просил ответчика произвести работы по обработке помещения от появления плесени, его осушению, также просил обеспечить доступ в помещения сотруднику ООО «Оникс». Ответчик никаких мер по предотвращению повреждений и гибели имущества не принял, доступ в помещение истцу не предоставил, вывез груз, закрыл помещение и отправил уведомление о расторжении договора.

Согласно п. 6.4.16 договора аренды, арендатор обязался при обнаружении признаков ухудшения или аварийного состояния принять меры по устранению аварийного состояния. Согласно строительным нормам и правилам к имуществу (зданию, нежилому или жилому помещению) относится в том числе: внутренняя отделка (штукатурка, облицовка, потолочная плитка, линолеум и др.) стен, полов, потолка.

Экспертным заключением №58/21 установлена гибель поверхности стен, дверей, пола отслоение штукатурки, вздутие и деформация материала, поражение грибком стен, потолочной и половой плитки.

Согласно п. 6.1.8 договора аренды, арендатор принял на себя риск случайной гибели имущества арендодателя после передачи ему помещения.

В данном случае вред имуществу арендодателя был причинен бездействием ответчика, не принятием мер по обработке помещения и его окончательному осушению, а также в связи с недопущением истца в помещение, не передачей ключей.

Сумма обеспечительного платежа не была зачтена арендатору в связи с наличием у арендатора задолженности по договору аренды.

Определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие ответчика, изучив доводы отзыва на иск, дополнений к отзыву, возражений на отзыв, исследовав доказательства по делу, суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что 01.11.2020 между ООО «Оникс» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №20-117/Б4 от 01.11.2020, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 40,7 кв.м. Нежилое помещение расположено в цокольном этаже девятиэтажного здания по адресу: /________/ помещение № 1,2,4, в соответствии с техническим планом (далее – «помещение») (п. 1.1 договора аренды). Помещения передаются в аренду для их использования в качестве торговых помещений (п. 1.2 договора аренды).

Ежемесячная арендная плата на момент подписания настоящего договора составляет 10175 руб. (п. 2.3 договора аренды).

До подписания акта приема-передачи арендуемых помещений арендатор обязан оплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере одной ежемесячной суммы арендной платы и платы за содержание помещений равной: 10 175 рублей (без НДС), за площадь всего помещения, передаваемого в аренду. В случае, если арендатор нарушит условия договора аренды, арендодатель вправе в бесспорном внесудебном порядке удержать из суммы обеспечительного платежа сумму основного долга, неустойку, пени, установленные договором аренды, а также возмещение убытков, причиненных действиями арендатора, его персоналом и посетителями, и связанных с нанесением ущерба (повреждений) имуществу и оборудованию арендодателя (п. 4.1.1 договора аренды).

В случае отсутствия в течение срока действия настоящего договора, случаев нарушения арендатором его условий, отсутствия на дату прекращения действия договора задолженности арендатора перед арендодателем по арендной плате и (или) иным причитающимся с арендатора платежам, а также при условии не нарушения арендатором порядка расторжения настоящего договора, сумма обеспечительного платежа подлежит зачислению в качестве оплаты за последний месяц аренды (п. 4.1.2 договора аренды).

Настоящий договор действует с 01.11.2020 по 30.09.2021 (п. 5.1 договора).

Арендуемое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2020.

Также сторонами заключен агентский договор №20-117/Б4 от 01.11.2020, по условиям которого агент (ООО «Оникс») за вознаграждение от своего имени, но за счет принципала (ИП ФИО3) и по его поручению обязуется совершать юридические и фактические действия в целях обеспечения электричеством, тепловой энергией, холодной водой и канализацией арендуемое принципалом нежилое посещение общей площадью 40,7 кв.м., по адресу: /________/, помещение № 1,2,4, - представлять интересы принципала в отношениях с энергоснабжающими организациями, производить с ними расчеты за потребляемые принципалом коммунальные услуги (п. 1.1 агентского договора).

До 10 числа через месяц, следующий за расчетным, принципалом производится расчет по агентскому вознаграждению (п 2.2.3 агентского договора).

В день подписания агентского договора принципал обязан выплатить агенту обеспечительный (авансовый) платеж в размере 3000 руб. В случае, если принципал нарушит условия агентского договора, агент вправе в бесспорном внесудебном порядке удержать из суммы обеспечительного платежа сумму основного долга, неустойку, пени, установленные агентским договором, а также возмещение убытков, причиненных действиями принципала, его персоналом и посетителями, и связанных с нанесением ущерба (повреждений) имуществу и оборудованию агента (п. 4.1.1 агентского договора).

В случае отсутствия в течение срока действия настоящего договора, случаев нарушения принципалом его условий, отсутствия на дату прекращения действия договора задолженности принципала перед агентом по арендной плате и (или) иным причитающимся с принципала платежам, а также при условии не нарушения принципалом порядка расторжения настоящего договора, сумма обеспечительного платежа подлежит зачислению в качестве оплаты за последний месяц аренды (п. 4.1.2 агентского договора).

С 12.04.2021 по 17.04.2021 в помещениях 1, 2 и 4 по адресу: /________/ произошло затопление.

В письме ООО «Томскводоканал» от 19.04.2021 указано, что причиной подтопления подвальных помещений многоквартирного жилого дома, явился несанкционированный, запрещенный сброс талых сточных вод в централизованные системы водоотведения город Томск, организованный третьими не уставленными лицами, а также не герметичность внутридомовых систем водоотведения многоквартирного жилого дома, находящихся на обслуживании ЖК «Удача».

Факт затопления, его последствия и состояние помещений после затопления зафиксированы актом осмотра №2 от 28.04.2021. По результатам осмотра выявлено: отделка стен пострадала, краска и штукатурка вспучена, дверные короба 4-х межкомнатных дверей в нижней части деформированы, плиточные полы во всех помещениях покрыты слоем песка и грязи, короба, закрывающие трубы, пропитаны водой и деформированы, на полу помещения №1 обнаружена выбоина, открывающая проходящую под поверхностью пола трубу, во всём помещении ощущается повышенная влажность.

Письмом №0419-2А от 19.04.2021, направленным в адрес истца, ИП ФИО3 сообщил, что 12 апреля 2021 года нежилые помещения, находящиеся по адресу: /________/ (помещения №1,2,4), принятые во временное пользование (аренду) от ООО "Оникс" по договору №20-117/Б4 от 01 ноября 2020 года, подвергнуты затоплению предположительно талых вод, поступающих из стыков между полом и стенами этих помещений. Незамедлительно о поступлении воды в помещения были оповещены по телефону инженер со стороны арендодателя ФИО4 и председатель ЖК "Удача" ФИО5, которые начали принимать необходимые меры по предотвращению затопления помещений. К сожалению, предпринятых мер оказалось недостаточно и вышеуказанные помещения к 20:00 местного времени 12 апреля 2021 года были подтоплены водой на 5 см от уровня пола по всей площади арендуемых помещений и с тех пор уровень воды постоянно менялся, достигая максимально уровня 25 см от уровня пола. Во избежание порчи, ИП ФИО3 был вынужден в срочном порядке эвакуировать клиентские грузы, находящиеся в этих помещениях, и они не пострадали, но само помещение и мебель пострадали от воздействия воды и влаги. Таким образом, начиная с 13 апреля 2021 годя по настоящее время арендуемые помещения не эксплуатируются. В связи с чем, ответчик просил истца остановить расчет арендной платы с 13.04.2021, для составления акта о затоплении в составе комиссии назначить ответственного инженера от ООО "Оникс" в ближайшие 1-2 дня.

В ответе №10 от 27.04.2021 истец указал ответчику на обязанность арендатора проводить текущий ремонт (п. 6.4.8, 6.4.4, 6.4.5 договора аренды), необходимость принятия им мер по приведению помещений в надлежащее техническое и санитарное состояние, скорейшему осушению помещений в целях недопущения ущерба от воздействия воды и сырости, воспрепятствованию появлению плесени (грибка).

29.04.2021 ответчик направил истцу уведомления о досрочном расторжении агентского договора и договора аренды с 12.04.2021, которые получены истцом 13.05.2021.

ООО «Оникс» 31.05.2021 направило письмо об отказе в досрочном расторжении договора аренды и необходимости внесения арендной платы до окончания срока действия договора, то есть до 30.09.2021.

23.11.2021 ООО «Оникс» направило претензию ФИО3 о возмещении убытков в виде произведенных работ по восстановительному ремонту помещения, задолженности по арендным платежам, коммунальным платежам в размере 233488,98 руб.

В ответе на указанную претензию, полученном истцом 16.12.2021, ответчик указал на то, что в результате подтопления помещения, оно оказалось в состоянии, не пригодном для его использования по не зависящим от арендатора обстоятельствам, в связи с чем, арендатором направлено в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды на основании п. 7.1, 7.2.2 договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что для наступления ответственности за причинение вреда необходимо наличие совокупности следующих элементов: наступление вреда, причинная связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, вина причинителя вреда.

Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности вышеуказанных элементов.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец указал, что в результате произошедшей аварии ему причинен ущерб, выразившийся в повреждении имущества и несении затрат на восстановительный ремонт, в подтверждение чего в материалы дела представлены: заключение ООО «Томский экспертный центр» № 58/21 от 08.07.2021, согласно которого стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений по адресу: /________/ в результате повреждения (ущерба) по состоянию на 30.06.2021 составляет 188283 руб., кроме того, представлен договор подряда от 15.09.2021 с ООО «КонтинентЪ-Мастер», стоимость работ в рамках которого составила 116268 руб., техническое задание на выполнение работ, акт выполненных работ от 11.10.2021, товарная накладная от 15.09.2021.

В обоснование исковых требований истец ссылается также на пункты 6.4.4., 6.4.5, 6.4.16 договора аренды, предусматривающие обязанности арендатора своими силами и за свой счет содержать помещения в исправном рабочем состоянии до их возврата арендодателю проводить в них текущий ремонт не реже чем 1 (один) раз в год. Самостоятельно содержать арендуемые помещения в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять текущее содержание помещений за свой счет, соблюдать и нести ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, техники безопасности, требования государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а также пользоваться коммуникациями электро-, тепло- и водоснабжения и канализации в соответствии с установленными правилами. Арендатор обязан постоянно следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерных коммуникаций помещений, обеспечить их работу и сохранность. При обнаружении признаков ухудшения или аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю и принять меры по устранению аварийного состояния. Производить за свой счет текущий ремонт оборудования и помещений и нести расходы за его содержание, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов.

Вместе с тем, истцом не доказано, что затопление возникло вследствие действий арендатора. Согласно письму ООО «Томскводоканал» от 19.04.2021, причиной подтопления явился несанкционированный, запрещенный сброс талых сточных вод в централизованные системы водоотведения город Томск, организованный третьими не уставленными лицами, а также не герметичность внутридомовых систем водоотведения дома.

В соответствии со ст. ст. 210 и 211 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, равно как и риск случайной гибели или случайного повреждения своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Также истец ссылается на п. 6.1.8 договора аренды, согласно которому риск случайной гибели имущества арендодателя после передачи арендатору лежит на арендаторе. Однако данный пункт договора не применим к рассматриваемому спору, поскольку гибель переданных в аренду помещений не произошла. Имели место только их повреждения в результате затопления, причиной которого не являлись действия арендатора.

Довод истца о не принятии мер к ликвидации последствий затопления и отсутствии доступа арендодателя в помещения, противоречит материалам дела, поскольку согласно письму ИП ФИО3, направленному истцу 19.04.2021, о затоплении незамедлительно были оповещены инженер арендодателя ФИО4 и председатель ЖК «Удача». 30.06.2021 составлялся акт осмотра нежилых помещений, принадлежащих истцу, в его присутствии, следовательно, у ООО «Оникс» имелся доступ к ним.

На основании чего, истцом не доказана необходимая совокупность условий, являющихся основанием для возмещения ответчиком ущерба, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика 188822,35 руб. ущерба не подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за период с апреля 2021 года по 09.09.2021 в размере 32002 руб. (за аренду помещений), коммунальные услуги в размере 12664,63 руб., пени за просрочку уплаты коммунальных платежей в размере 7569,21 руб., ссылаясь на то, что данный расчет подтверждается актами сверки. Вместе с тем, данные акты подписаны истцом в одностороннем порядке.

Сторонами не оспаривается, что за март задолженность по аренде у ответчика отсутствовала, с 13.04.2021 ответчик перестал пользоваться арендуемыми помещениями по причине того, что в результате затопления они оказались непригодны для эксплуатации, о чем ответчик уведомил истца письмом от 19.04.2021, затем направил истцу 29.04.2021 уведомления о расторжении договора аренды и агентского договора. Таким образом, за апрель задолженность ответчика по арендной плате составляла 4070 руб. По расчету истца за март у ответчика была задолженность по коммунальным платежам в размере 5077, 39 руб., за апрель – 3421,34 руб., учитывая освобождение ответчиком помещений с 13.04.2021, задолженность по коммунальным платежам должна составлять 1368,54 руб. При этом истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены документы, подтверждающие начисление коммунальных платежей в размере 5077, 39 руб.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ответчиком был перечислен истцу обеспечительный платеж в размере 10175 руб. (п.4.1.1 договора аренды), 3000 руб. (п. 4.1.1 агентского договора), следовательно, задолженность ответчика перед истцом до момента освобождения помещений подлежала погашению за счет указанных обеспечительных платежей в соответствии с условиями п. 4.1.2 договоров.

Вместе с тем, истцом начислена задолженность по коммунальным платежам и по арендной плате до 09.09.2021, истцу отказано в досрочном расторжении договора аренды, агентского договора.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 7.1 договора аренды, он может быть расторгнут досрочно во внесудебном порядке: по соглашению сторон, по инициативе соответствующей стороны в случаях, предусмотренных п.п. 7.2.1., 7.2.2 настоящего договора; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 7.2.2 договора аренды от 01.11.2020 предусмотрено, что одним из оснований расторжения договора по инициативе арендатора является случай, если помещения по не зависящим от арендатора обстоятельствам окажутся в состоянии, не пригодном для их использования по целевому назначению.

На основании изложенного, истец не вправе был отказать ответчику в досрочном расторжении договоров, поскольку ответчик в письме от 19.04.2021, уведомлениях от 29.04.2021 о досрочном расторжении договоров обосновал невозможность использования арендуемых помещений.

От исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

Поскольку задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных и коммунальных платежей отсутствует, не подлежит начислению также пеня в размере 7569,21 руб.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче данного иска истец уплатил государственную пошлину в размере 5611 руб., что подтверждается платежным поручением № 3 от 14.01.2022. Учитывая, что исковые требования оставлены без удовлетворения, оснований для взыскания с ответчика с пользу истца указанных судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Оникс» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, ущерба, судебных расходов оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд
через Кировский районный суд г. Томска в течение 1 месяца со дня принятия решения в
окончательной форме.

Судья -подпись- Романова Ю.А.

Решение суда в окончательной форме принято 13.05.2022.

Копия верна: судья

Секретарь Ефимова А.С.