Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о признании договора заключенным и о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании договора заключенным и о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ. представитель истца по доверенности ФИО14 и представитель ответчика по доверенности ФИО3 заключили Договор купли-продажи недвижимости по условиям которого ответчик передал в собственность истцу принадлежащие ему следующее имущество:

- земельный участок площадью 10 005 м.кв., категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , по цене 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей;

- офисное здание общей площадью 157,7 м.кв., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: по цене 3 000 000 (три миллиона) рублей;

- промышленный цех общей площадью 593 м.кв., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , по цене 3 000 000 (три миллиона) рублей;

- нежилое здание, общей площадью 1238,4 м.кв., с кадастровым номером № расположенное по адресу: , по цене 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей;

- артезианская скважина по цене 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;

- весы автомобильные по цене 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

Обозначенное имущество принадлежало ответчику на праве собственности на основании определения Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись о регистрации.

В соответствии с п. 2 Договора купли-продажи стороны оценили имущество. Общая сумма оценки составила 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.

В п. 2.1 Договора купли-продажи стороны подтвердили, что расчёт между ними произведён полностью до подписания Договора. Финансовых и имущественных претензий у сторон нет.

Условиями Договора купли-продажи определено, что во исполнение положений ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача имущества осуществлена без подписания дополнительных документов, на основании п. 3 Договора, который имел силу передаточного акта.

Договор купли-продажи соответствует требованиям Закона, все существенные условия согласованы сторонами, сделка между сторонами исполнена.

На основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в установленном Законом порядке было зарегистрировано право собственности истца на указанное недвижимое имущество.

На момент заключения Договора купли-продажи сведениями о спорности недвижимого имущества, о каких-либо притязаниях на него со стороны третьих лиц, истец не обладал и не мог обладать. При совершении сделки ответчик предоставил истцу выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ., в которых указано на отсутствие ограничений (обременение) права на предмет Договора.

Таким образом, при заключении сделки истец, действуя разумно и осмотрительно, принял необходимые меры для проверки её юридической чистоты, проверил сведения об обременениях на имущество и при регистрации перехода права собственности на недвижимость дополнительно убедился в отсутствии каких-либо прав третьих лиц на имущество.

В момент совершения сделки купли-продажи имущества истец не знал и не мог знать о том, что ответчик не имел права на отчуждение объектов недвижимости. Более того, сам ответчик об этом также не знал и не мог знать.

Сомнений в правах ответчика распоряжаться имуществом по своему усмотрению, а также в правомерности сделки в момент её совершения не было и не могло быть.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в п. 1 постановления от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу Закона, договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации.

Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ имущество, возмездно приобретённое у лица, которое не имело права его отчуждать, не может быть истребовано прежним собственником в том случае, если приобретатель не знал и не мог знать о том, что отчуждатель был не вправе осуществлять соответствующие юридические действия.

Таким образом, договор считается заключенным, а истец является добросовестным приобретателем.

Однако, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № третье лицо, ООО «Альтаир» признано несостоятельным (банкротом).

Как впоследствии стало известно истцу, в рамках дела о банкротстве оспариваются сделки должника, совершённые им в трёхлетний период до введения процедуры банкротства, в т.ч. и поименованное ранее определение Теучежского районного суда Республики Адыгея.

Между тем истец, как собственник объектов недвижимости является физическим лицом, требования к которому не могут быть предъявлены путём подачи виндикационного иска в рамках дела о банкротстве по правилам ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ с учётом подведомственности спора.

В соответствии с разъяснениями п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010г. № «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у её второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

В обоснование уточненного искового заявления, так же указал, что, заключением экспертов от 19.11.2021г. № определена итоговая величина рыночной стоимости объектов экспертизы по состоянию на 10.12.2019г. составляющая 11 523 000,00 рублей. Таким образом, истец приобрёл спорное имущество по договору купли-продажи недвижимости при равноценном встречном исполнении.

На основании изложенного просит суд:

- признать заключенным договор купли-продажи недвижимости от 10.12.2019г., заключенный между ФИО2, от имени которого по доверенности действовал ФИО6, с одной стороны и ФИО5, от имени которого по доверенности действовал ФИО3 с другой стороны, и зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.12.2019г.

- признать исполненным договор купли-продажи недвижимости от 10.12.2019г., заключенный между ФИО2, от имени которого по доверенности действовал ФИО6, с одной стороны и ФИО5, от имени которого по доверенности действовал ФИО3 с другой стороны, и зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.12.2019г.

- признать истца, ФИО4 , добросовестным приобретателем земельного участка площадью 10 005 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ; офисного здания общей площадью 157,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного но адресу: ; промышленного цеха общей площадью 593 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ; нежилого здания, общей площадью 1 238,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ; артезианской скважины, расположенной но адресу: ; весов автомобильных, расположенных по адресу: .

Истец ФИО2, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, воспользовался своим правом на ведение дел в суде через представителя

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы иска, просил его удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО5, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил рассмотреть настоящее дело в его отсутствие, направил в адрес суда письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ. их с ФИО2, представители по доверенности заключили договор купли-продажи принадлежавшей ему на праве собственности недвижимости:

- нежилое здание, общей площадью 1238,4 м.кв., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , по цене 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей;

- артезианская скважина по цене 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;

- весы автомобильные по цене 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей.

Указанное имущество было приобретено им на основании определения Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, какие-либо ограничения, запреты и споры в отношении него отсутствовали.

После передачи ему недвижимости, он в установленном законом порядке зарегистрировал переход право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ. он по рыночной цене продал недвижимость ФИО2

Перед подписанием Договора купли-продажи он предоставил ФИО2, по его требованию, подлинник определения Теучежского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, а также подлинники выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ., из которых следует отсутствие ограничений (обременений) права на предмет заключаемого Договора.

Наличные денежные средства, за проданную ФИО2 недвижимость, он получил в полном объёме, сама недвижимость и документы на неё им переданы ФИО7., в связи с чем, считает договор купли-продажи недвижимости исполненным сторонами, а заявленные истцом требования обоснованными и справедливыми. При удовлетворении заявленных ФИО7. требований полагается на усмотрение суда.

Третье лицо – конкурсный управляющий ООО «Альтаир» ФИО8, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Суд, руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из абз. 1 ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствие с положениями ч. 1 ст. 223 и абз. 1 ч. 1 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 2 ст. 549 ГК РФ, правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

В соответствие со ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из положений ч.ч. 1-3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По смыслу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абз. 1).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (абз. 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3).

Как следует из ч. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Истец просит признать заключенным договор купли-продажи недвижимости от 10.12.2019г., признать указанный договор исполненным и признать себя добросовестным приобретателем имущества, переданного в соответствии с этим договором, ссылаясь на то, что все условия договора выполнены, а в момент совершения сделки, он не знал, что ответчик не имел права отчуждать переданное им в соответствии с договором недвижимое имущество.

Между тем, суд считает, что требования истца не основаны на вышеуказанных нормах Закона, ввиду следующего.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту – Договор) (том № л.д. 6-8), ФИО5 в лице ФИО3, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО9 Врио нотариуса ФИО10, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и ФИО4 в лице ФИО15, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом ФИО11, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор, по которому продавец передал в собственность Покупателю, а Покупатель принял и оплатил на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок общей площадью 10005 кв.м., категория: земли населенных пунктов, расположенный по адресу:, кадастровый номер № и расположенные на нем следующие объекты недвижимости:

- Офисное здание общей площадью - 157.7 кв.м, с кадастровым номером №;

- Промышленный цех общей площадью - 593 кв.м, с кадастровым номером №;

- Нежилое здание общей площадью - 1238.4 кв.м, с кадастровым номером №

не подлежащие регистрации:

- артезианская скважина;

- весы автомобильные,

(вместе именуемые - Объекты).

Согласно п. 2.1 вышеуказанного Договора, 2.1. оплата объектов осуществляется наличным способом. Расчет между Сторонами производится перед подписанием настоящего договора. Подписание договора Сторонами означает отсутствие у них финансовых претензий друг к другу по существу договора.

Согласно п. 3.2. Договора, 3.2. право собственности на Объекты переходит к Покупателю – ФИО2 (истцу) с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Судом так же установлено, что право собственности по Договору от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего иска в суде, собственником перечисленного выше недвижимого имущества с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , т.е. с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2, а так же на объекты, не подлежащие регистрации - с момента подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка истца на требования ст. 301 ГК РФ, из которой следует, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и ссылка на ст. 302 ГК РФ, которая регулирует истребование имущества от добросовестного приобретателя, к правоотношениям истца – ФИО2 и ответчика - ФИО5, связанным с договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не применимы, поскольку как установлено судом, объяснениями истца и ответчика, ответчик ФИО5 не истребует имущество от истца. ФИО2

Кроме того, ответчик по настоящему делу не оспаривает сделку с истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Других ответчиков по делу не указано.

Истцом не представлено доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ об истребовании ответчиком по делу - ФИО5 данного имущества, в отношении которого истец просит признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице ФИО3, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с одной стороны и ФИО2 в лице ФИО16., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; признать данный договор исполненным, а его (истца) - добросовестным приобретателем Объектов, перечисленных в договоре. Истцом так же не представлено доказательств того, что ответчик ФИО5 каким-либо иным образом оспаривал указанный Договор.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предмета спора о движимом и недвижимом имуществе, находящимся во владении, пользовании и распоряжении (в собственности) истца, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО5 о признании заключенным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО4 , от имени которого по доверенности действовал ФИО17, с одной стороны и ФИО5 , от имени которого по доверенности действовал ФИО3 с другой стороны, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ; о признании исполненным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО4 , от имени которого по доверенности действовал ФИО18, с одной стороны и ФИО5 , от имени которого по доверенности действовал ФИО3 с другой стороны, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.; о признании ФИО4 добросовестным приобретателем земельного участка площадью 10 005 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: офисного здания общей площадью 157,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного но адресу: ; промышленного цеха общей площадью 593 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ; нежилого здания, общей площадью 1 238,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного но адресу: ; артезианской скважины, расположенной по адресу: ; весов автомобильных, расположенных по адресу: - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд РА в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 11 июля 2022 года.

Председательствующий