Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ОАО «Кирово-Чепецкое управление строительства» о признании недействительным договора купли-продажи от Дата изъята года, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Кирово-Чепецкое управление строительства» (далее по тексту ОАО «КЧУС») о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что Дата изъята между ОАО «КЧУС» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Адрес изъят, кадастровый № Номер изъят. Считает, что договор купли-продажи был заключен с нарушением его прав и действующего законодательства РФ. Дата изъята его пригласили в фирму ... , где сообщили, что земельный участок, расположенный по адресу: Адрес изъят подлежит застройке. Ему предложили подписать договор купли-продажи 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок и взамен предложили двухкомнатную квартиру в строящемся жилом доме по адресу: Адрес изъят Номер изъят Адрес изъят. В декабре 2013 года от соседей ему стало известно, что реальная рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Адрес изъят, составляет ... рублей, в том числе, рыночная стоимость жилого дома ... рублей, а стоимость земельного участка площадью 769 кв. м. составляет ... рублей. Таким образом, реальная рыночная стоимость 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок составляет ... рубля. Предложенная же ему ответчиком выкупная цена в размере ... рублей слишком занижена, не является рыночной и не отражает реальную стоимость недвижимого имущества, в связи с чем, считает, что нарушены его права в части определения реальной стоимости принадлежащего ему имущества. На предложение в добровольном порядке уплатить разницу в размере ... рубля ответчик ответил отказом. Поскольку стоимость договора купли-продажи необоснованно занижена, а цена договора является существенным условием договора купли-продажи от Дата изъята 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, то данный договор является ничтожным, и все последующие сделки являются также ничтожными. Просит признать недействительным договор купли-продажи 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Адрес изъят, кадастровый № Номер изъят, заключенный между ФИО1 и ОАО «КЧУС» Дата изъята года, применить последствия недействительности сделки - обязать ответчика вернуть имущество, полученное по сделке.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, просил признать договор купли-продажи от Дата изъята недействительным, применить последствия недействительности сделки, путем возврата ФИО1 проданного им имущества ( доли в жилом доме и земельном участке)..

В судебное заседание истец ФИО1 поддержал все изложенное в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении требований, суду дополнительно пояснил, что Дата изъята между ним и ОАО «КЧУС» был заключен договор купли-продажи 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, цена сделки определена ... рублей. На момент заключения договора с данной суммой он был согласен. Позже от соседей ему стало известно, что их участки куплены по другой цене. В соответствии с заключением о рыночной стоимости недвижимого имущества, копию которого он получил от соседей, цена была занижена на ... рубля. Он обратился в ООО ... за компенсацией разницы, но получил отказ.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал все изложенное в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении требований, суду пояснил, что стоимость всего земельного участка составляет около ... рублей, реальная рыночная цена 70/300 доли составляет ... рубля. Считает, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи был введен в заблуждение относительно реальной стоимости его доли ввиду возраста и юридической неграмотности.

В судебном заседании представитель ответчика ОАО «КЧУС» по доверенности ФИО3 исковые требования не признал, поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, согласно которому между ОАО «КЧУС» и ФИО1 заключен договор купли-продажи от Дата изъята, в соответствии с п. 1 которого, покупатель приобретает 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом Адрес изъят и земельный участок под этим домом. В этот же день между сторонами подписано соглашение о выкупной цене и соглашение об изъятии земельного участка, согласно п. 1 которого, стороны достигли договоренности о выкупной цене за изымаемую 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в виде предоставления истцу другого жилого помещения - двухкомнатной квартиры Адрес изъят, общей площадью 48,52 кв.м. с зачетом стоимости в размере ... руб. в выкупную цену. Выкупная цена определена соглашением сторон и включает в себя как рыночную стоимость 70/300 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, так и все убытки, причиненные ФИО1 в связи с их продажей, включая убытки и расходы, которые он понесет в связи с изменением места проживания, переездом, упущенную выгоду, связанную с потерей урожая, получаемого от земельного участка, примыкающего к жилому дому. Выкупная цена является окончательной и не подлежит изменению. В п.п. 2-3 соглашения об изъятии земельного участка, ФИО1 выразил свое согласие на изъятие земельного участка и снос своей доли в жилом доме. Претензий по выкупной цене за изъятие доли земельного участка и расположенного на нем жилого дома к ОАО «КЧУС» ФИО1 не имеет. С видом, порядком уплаты и размером выкупной цены истец согласился. Обязанность по оплате выкупной цены ОАО «КЧУС» выполнена в полном объеме еще до подписания договора купли-продажи. Собственноручным подписанием договора купли-продажи и прилагаемых к нему соглашений о выкупной цене и об изъятии земельного участка, ФИО1 выразил добровольное согласие на передачу в собственность ОАО «КЧУС» 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом Адрес изъят и земельный участок с кадастровым номером Номер изъят по цене ... руб. В исковом заявлении ФИО1 указывает, что основанием признания сделки недействительной является необоснованное занижение цены продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, чем нарушены положения ст. 32 ЖК РФ. В обоснование своей позиции истец ссылается также на положения ст. 166 ГК РФ в старой редакции. Согласно ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ», изменения в ГК РФ, в том числе и касающиеся недействительности сделок, вступили в силу 01.09.2013 г. Ссылка истца на положения ст. 32 ЖК РФ основана на неправильном применении норм материального права и неправильном понимании природы возникших отношений, в связи с чем, правила об определении выкупной цены изымаемого имущества, установленные ст. 32 ЖК РФ к рассматриваемой ситуации неприменимы. Подписав договор купли-продажи, ФИО1 выразил согласие с условиями заключенной между сторонами сделки, в том числе и с ценой продаваемого имущества. При наличии каких-либо сомнений, ФИО1 мог свободно и беспрепятственно отказаться от подписания договора купли-продажи, дополнительно проконсультироваться у специалистов по правовым и экономическим сторонам данной сделки, обратиться за проведением оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. Пункт 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает двухстороннюю реституцию, то есть в случае признания сделки недействительной обязанность возвратить все полученное сторонами по сделке лежит не только на ОАО «КЧУС», но и на ФИО1 Действия ФИО1 противоречат установленному в ч. 3 ст. 1 ГК РФ принципу добросовестности при установлении, осуществлении и защите гражданских прав. ФИО1 желает лишь необоснованно обогатиться за счет ОАО «КЧУС». Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседании не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил отзыв, согласно которому по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Адрес изъят:

- жилой дом, назначение: жилое помещение, 1 - этажный, общая площадь 63,1 кв.м., кадастровый номер Номер изъят (предыдущий кадастровый номер Номер изъят, было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 на 70300 долей в праве (за Номер изъят от Дата изъята; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 769 кв. м., кадастровый номер Номер изъят, было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 на 70/300 долей в праве (за Номер изъят от Дата изъята). Дата изъята записи в ЕГРП о правах общей долевой собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости были прекращены в связи с заключением договора купли-продажи от Дата изъята с ОАО «КЧУС», на настоящий момент в ЕГРП имеются записи о правах на вышеуказанные доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок за ОАО «КЧУС». Документы, представленные на государственную регистрацию договора купли-продажи от Дата изъята г., соответствовали требованиям закона, и не свидетельствовали о наличии признаков недействительности сделки. Государственная регистрация была проведена в соответствии с законом. ФИО1 обращался на государственную регистрацию лично, договор подписан им собственноручно. Воля в заявлениях, представленных на государственную регистрацию соответствовала волеизъявлению сторон, выраженному в договоре. В пункте 4 договора купли-продажи от Дата изъята определена цена сделки и указано, что расчет произведен до подписания договора. Условие договора купли-продажи от Дата изъята о цене и порядке оплаты было согласовано и к тому же исполнено. Права истца при заключении сделки не были ограничены, в частности право на проведение дополнительной (самостоятельной) оценки продаваемого имущества при совершении оспариваемой сделки. Кроме того, на объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, номер этажа: Номер изъят, номер объекта: Номер изъят проектная (планируемая) площадь: 48,52 местоположение: Адрес изъят зарегистрирован договор о долевом участии в строительстве жилья от Дата изъята № Номер изъят, дата регистрации Дата изъята, Номер изъят, заключенный между застройщиком ОАО «КЧУС» и ФИО1 Считает, что оснований для удовлетворения требований не имеется.

Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Суд, выслушав сторон, допросив свидетеля, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что жилой дом, общей площадью 63,1 кв.м., с кадастровым номером Номер изъят (предыдущий кадастровый номер Номер изъят и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, общей площадью 769 кв. м. с кадастровым номером Номер изъят, расположенные по адресу: Адрес изъят, находились в общей долевой собственности ФИО1 (70/300 долей).

Дата изъята между ОАО «КЧУС» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Адрес изъят, кадастровый номер Номер изъят. Дата изъята произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок Номер изъят.

Документы, представленные ФИО1 на государственную регистрацию договор купли-продажи от Дата изъята соответствовали требованиям закона.

Договор ФИО1 подписан лично, что сторонами не оспаривается.

Истец ФИО1 просит признать данный договор недействительным, ссылаясь на нарушение его прав в части определения стоимости принадлежащего ему имущества, поскольку предложенная ему выкупная цена в размере ... рублей является заниженной и не отражает фактическую стоимость недвижимого имущества.

В обоснование своей позиции истцом в материалы дела представлено заключение об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества Номер изъят от Дата изъята г., в соответствии с которым величина рыночной стоимости недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 63,1 кв.м., кадастровый номер Номер изъят с хозяйственными постройками и земельного участка, общей площадью 769 кв.м., кадастровый номер Номер изъят, расположенных по адресу: Адрес изъят по состоянию на Дата изъята составляла ... рублей, из них ... рублей – стоимость жилого дома, ... рублей – стоимость земельного участка.

Согласно статье 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по в предусмотренной договором купли-продажи.

В силу п.п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Условие договора купли-продажи от Дата изъята о цене и порядке оплаты было согласовано сторонами, о чем свидетельствуют их подписи.

Пунктом 4 договора купли-продажи от Дата изъята определена цена договора ... рублей, из которых ... рублей стоимость 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и ... рублей – стоимость 70/300 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора.

Дата изъята между ОАО «КЧУС» и ФИО1 были подписаны соглашение о выкупной цене и соглашение об изъятии земельного участка.

Согласно п. 1 соглашения о выкупной цене, стороны достигли договоренности о выкупной цене за изымаемую 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом Номер изъят и земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, хозяйственными постройками и плодово-ягодными насаждениями, расположенный по адресу: Адрес изъят, в виде предоставления ФИО1 другого жилого помещения - двухкомнатной квартиры Адрес изъят, общей площадью 48,52 кв.м. с зачетом стоимости в размере ... руб. в выкупную цену.

Выкупная цена определена соглашением сторон и включает в себя как рыночную стоимость 70/300 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, так и все убытки, причиненные ФИО1, в связи с их продажей, включая убытки и расходы, которые он понесет в связи с изменением места проживания, переездом, упущенную выгоду, связанную с потерей урожая, получаемого от земельного участка, примыкающего к жилому дому. Выкупная цена является окончательной и не подлежит изменению.

В силу п. 5 соглашения о выкупной цене, оплата выкупной цены в размере ... рублей производится согласно п. 2, то есть оплачивается ОАО «КЧУС» путем зачета встречных требований по договору долевого участия в строительстве жилья двухкомнатной квартиры Адрес изъят, что прекращает обязательства ОАО «КЧУС» по отношению к ФИО1 за необходимость изъятия земельного участка с расположенной на нем 7/30 долей на жилой дом и лишает его права предъявлять какие-либо материальные претензии, в том числе требования о предоставлении другого жилого помещения, либо помещений и изменении выкупной цены.

В соответствии с п.п. 2 - 3 соглашения об изъятии земельного участка, ФИО1 выразил свое согласие на изъятие доли земельного участка и снос своей доли в виде 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом Адрес изъят. Претензий по выкупной цене за изъятие доли земельного участка и расположенного на нем жилого дома к ОАО «КЧУС» ФИО1 не имеет. С видом, порядком уплаты и размером выкупной цены истец согласился.

Более того, Дата изъята между застройщиком ОАО «КЧУС» и ФИО1 заключен договор о долевом участии в строительстве жилья № Номер изъят, в соответствии с которым ФИО1, являясь участником долевого строительства многоквартирного жилого дома Адрес изъят, обязуется своим вкладом в размере ... рублей профинансировать затраты по строительству квартиры Номер изъят общей площадью 47,30 кв.м., а ОАО «КЧУС» на время строительства дома выполнять функции застройщика и осуществить строительство дома в срок до 4-го квартала 2013 года. Дата изъята произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве Номер изъят.

Исходя из требований закона, при заключении договора купли-продажи стороны исходят из добросовестности и свободы волеизъявления.

Таким образом, подписав договор купли-продажи, ФИО1, тем самым, выразил свое согласие с условиями заключенного договора, в том числе и с ценой недвижимого имущества. При наличии каких-либо сомнений, истец мог отказаться от подписания договора купли-продажи, обратиться за проведением оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

Данные обстоятельства подтвердил в судебном заседании свидетель Р., который пояснил, что он, являясь сотрудником ООО ... вел переговоры с собственниками жилых домов Адрес изъят, готовил документы для возможных сделок. С ФИО1 он встречался не один раз, в итоге они заключили договор купли-продажи и долевого участия в строительстве. При обсуждении условий договора ФИО1 осознавал свои действия, задавал грамотные вопросы, претензий по цене недвижимого имущества он не высказывал. Переговоры с ним длились некоторый промежуток времени, в связи с чем, у ФИО1 было время ознакомиться с предоставленными документами.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть: признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Под правовой природой сделки понимается содержание договорного обязательства как совокупность признаков позволяющих отличить один тип сделки от другого и в зависимости от содержания совокупности этих признаков правовые последствия сделки, на которые такая сделка направлена.

Доводы истца о том, что при заключении сделки в силу возраста и юридической неграмотности он был введен в заблуждение о цене договора, не принимается судом во внимание, поскольку незнание истцом действующего законодательства регулирующего данные виды сделок, отсутствие опыта и возраст не относятся к указанным в п. 1 ст. 178 ГК РФ обстоятельствам, с которыми закон связывает существенность заблуждения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не заблуждался относительно цены договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата изъята г.

Поскольку условия договора купли-продажи от Дата изъята о цене и порядке оплаты были сторонами согласованы, обязанность по оплате выкупной цены ОАО «КЧУС» выполнена в полном объеме еще до подписания договора купли-продажи, в связи с чем, оснований полагать, что каким-либо образом ОАО «КЧУС» нарушил права истца при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества от Дата изъята у суда не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от Дата изъята недействительным, применение последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по сделке купли- продажи, не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО «Кирово-Чепецкое управление строительства» о признании недействительным договора купли-продажи 70/300 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: Адрес изъят, кадастровый Номер изъят, заключенного между ОАО «Кирово-Чепецкое управление строительства» и ФИО1, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15.04.2014 года.

Судья Е.В. Катаева