Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области к Дерюгину С. В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения об установлении арендной платы

и встречному иску Дерюгина С. В. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.09.2011г.

УСТАНОВИЛ:

Истец Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее ТУ Росимущество) обратился в суд с иском к ответчику Дерюгину С.В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения об установлении арендной платы.

В обоснование иска указано, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1300 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственного здания, по адресу ... А, находится в федеральной собственности РФ.

07.09.2011г. между ТУ Росимущество в Нижегородской области и ОАО «Обеспечение РФЯЦ - ВНИИИИЭФ» был заключен договор аренды № указанного земельного участка.

Дополнительным соглашением от 14.08.2015г. к договору аренды земельного участка от 07.09.2011 №, в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 11.09.2014 между ОАО «Обеспечение РФЯЦ-ВНИИИЭФ» и Дерюгиным С.В. права и обязанности арендатора по договору аренды № от 07.09.2011 в полном объеме перешли к Дерюгину С.В. с ****.

Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № от 07.09.2011 определен на основании его кадастровой стоимости и рассчитан в размере 2% от кадастровой стоимости, т.к. земельный участок был предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (Распоряжение № от 02.09.2011 г.).

В соответствии с п. 3.1 договора аренды земельного участка № от 07.09.2011 арендная плата по данному земельному участку составляет 84028,88 рублей в год.

Территориальным управлением предложено Дерюгину С.В. согласовать условия по изменению арендной платы с 01.01.2019г. на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от 07.09.2011. В дополнительном соглашении от 29.12.2018г. Дерюгину С.В. предложено изложить пункты 3.1, 3.4 договора аренды земельного участка № от 07.09.2011 в следующей редакции:

П.3.1. С 01 января 2019г. размер арендной платы за участок составляет 97769,97 рубля в год согласно приложению к настоящему дополнительному соглашению».

П. 3.4. Размер арендной платы изменяется в следующем порядке: 1) Ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем, с предварительным уведомлением Арендатора, на размер инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Уведомлением Арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции является: - опубликование (первая публикация) в «Парламентской газете», «Российской газете» или Собрании законодательства Российской Федерации, официальном интернет - портале правовой информации федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- размещение на официальном сайте Арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес Арендатора посредством почтовой связи.

2) Размер арендной платы пересматривается в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производится, исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании направленных Арендодателем уведомлений с приложением нового расчета арендной платы. Указанные изменения являются обязательными для сторон и не могут рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке. Изменения арендной платы действуют с даты, указанной в уведомлении. В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор».

Заказным письмом с уведомлением № СЧ-07/1138 от 29.12.2018 г. Территориальное управление направило в адрес ФИО5. дополнительное соглашение от 29.12.2018 к договору аренды земельного участка № от 07.09.2011. В настоящее время дополнительное соглашение от 29.12.2018 г. не подписано, условия по изменению арендной платы с 01.01.2019 г. к договору аренды земельного участка № от 07.09.2011 не согласованы.

Истец просит суд понудить Дерюгина С.В. к заключению дополнительного соглашения от 29.12.2018 г. об установлении арендной платы с 01.01.2019 г. к договору аренды земельного участка № от 07.09.2011.

Ответчик Дерюгин С.В. иск не признал и обратился к ТУ Росимущество в Нижегородской области со встречным иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения, с учетом уточненных требований просил суд:

понудить ТУ Росимущество в Нижегородской области к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.09.2011г. № в следующей редакции:

1). Пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды земельного участка от 07.09.2011 г. № изложить в следующей редакции:

С 01 сентября 2017г. размер арендной платы за земельный участок составляет 1 816 рублей 27 копейки в год, согласно расчету арендной платы (приложение 1 к настоящему дополнительному соглашению).

3.2 Арендная плата вносится арендатором ежегодно вперед не позднее 31 января текущего года путем перечисления на счет Арендодателя, открытом в <данные изъяты>

3.4 Размер арендной платы определяется в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства РФ от ****№.

Установленный размер арендной платы применяется:

- до отмены или соответствующего изменения абзаца 8 «Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» - принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, или

до отмены или соответствующего изменения абз. 2 подпункта «г» пункта 3 «Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №, или

- до изменения кадастровой стоимости земельного участка, влекущей изменение размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Изменение величины арендной платы производится после вступления в силу соответствующего нормативного акта через месяц с даты письменного уведомления Арендатора Арендодателем об изменении размера земельного налога и, соответственно, об изменении размера арендной платы.

Изменение размера арендной платы в данном случае не требует подписания сторонами дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы за земельный участок.

Пункты 3.5, 3.6 исключить.

Пункт 3.7. считать пунктом 3.5.

Дополнить раздел 4 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 07 сентября 2011 года № пунктом 4.4.9 следующего содержания: «4.4.9 Производить регулярную уборку мусора и покос травы».

Заявленные требования обоснованы тем, в 2011г. договор аренды земельного участка был заключен между ТУ Росимущесто и ОАО Обеспечение РФЯЦ-ВНИИЭФ с протоколом разногласий, согласно которому арендная плата составляла 63 000 рублей. В 2014г. объект недвижимости, находящийся на земельном участке был продан Дерюгину С.В., в связи с чем все права и обязанности по договору аренды перешли к нему. Арендная плата была установлена в том же размере, который уплачивал АО Обеспечение РФЯЦ-ВНИИЭФ. В начале января 2019г. Росимущество предложило Дерюгину дополнительное соглашение, согласно которому арендная плата будет ежегодно индексироваться. С дополнительным соглашением не согласны, так как согласно постановления Правительства РФ о порядке исчисления арендной платы с 12.04.2016 г. арендная плата устанавливается в размере, не превышающем земельного налога в сумме 1816 рублей в год, так как земельный участок не может быть выкуплен. Территориальное управление не вправе требовать с ответчика арендной платы с учетом индексации. Считают, что арендная плата должна быть установлена не более размера земельного налога. Продажа земельных участков, находящихся на территории ЗАТО не допускается. Если гражданин не может приобрести его в собственность, в этом случае у Территориального управления возникает обязанность применять нормы о регулировании арендных платежей и арендная плата не должна превышать земельного налога. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается из стоимости исходя 1,5 % от кадастровой стоимости, но не выше размера земельного налога в отношении данных участков. Кадастровая стоимость спорного земельного участка в настоящее время составляет 1816 240 рублей, поэтому размер арендной платы за данный участок, должен составлять 1816 рублей.

В судебное заседание представитель истца ТУ Росимущество не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

Представитель ответчика Зиновкина М.Г. исковые требования не признала, поддержала встречный иск о понуждении к заключению дополнительного соглашения в предложенной редакции.

Заслушав объяснения стороны ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п.1 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно п.5 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.

Постановлением №, вступившим в законную силу с 12.08.2017, закреплены Основные принципы определения арендной платы.

Принцип № предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1300 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственного здания, местоположение участка: ... А, находится в федеральной собственности.

Право собственности Российской Федерации зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области за номером № от ****.

07.09.2011г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области и Открытым акционерным обществом «Обеспечение РФЯЦ - ВНИИИИЭФ» был заключен договор аренды указанного земельного участка.

Размер арендной платы за земельный участок по соглашению сторон был установлен в размере 63021.66 руб. ( протокол разногласий л.д.40). 11.09.2014г. между ОАО «Обеспечение РФЯЦ-ВНИИЭФ» и Дерюгиным С.В. был заключен договор купли-продажи № производственного здания, находящегося на земельном участке по адресу ... А, площадью 1300 кв.м.

Одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости к Дерюгину С.В. перешли права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 07.09.2011г.

14.08.2015г. между ТУ Росимущество и Дерюгиным С.В. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.09.2011 №, в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. Согласно дополнительному соглашению права и обязанности арендатора по договору аренды № от 07.09.2011 перешли к Дерюгину С.В. в полном объеме с 11.09.2014.

С указанного времени Дерюгин С.В. уплачивает арендную плату за земельный участок в том же размере, как и бывший арендатор, то есть в размере 63021.66 руб.

Из материалов дела следует, что 29.12.2018г. ТУ Росимущество в Нижегородской области направило в адрес Дерюгина С.В. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 07.09.2011.

В дополнительном соглашении арендатору предложено изложить пункты 3.1, 3.4 договора аренды земельного участка № от 07.09.2011 в следующей редакции:

«3.1. С 01 января 2019 года размер арендной платы за участок составляет 97769,97 рубля в год.

«3.4. Размер арендной платы изменяется в следующем порядке: 1) Ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем, с предварительным уведомлением Арендатора, на размер инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

В настоящее время дополнительное соглашение от 29.12.2018 г. не подписано, условия по изменению арендной платы с 01.01.2019 г. к договору аренды земельного участка № от 07.09.2011 не согласованы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В ходе рассмотрения спора Дерюгин С.В. представил свой вариант дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.09.2011г., согласно которому:

«3.1 С 01 января 2015г. размер арендной платы за земельный участок составляет 27 244 рубля 04 коп. в год, согласно расчету арендной платы (приложение 1 к настоящему дополнительному соглашению). С 01 сентября 2017г. размер арендной платы за земельный участок составляет 1 816 рублей 27 копейки в год, согласно расчету арендной платы (приложение 1 к настоящему дополнительному соглашению).

3.2 Арендная плата вносится арендатором ежегодно вперед не позднее 31 января текущего года путем перечисления на счет Арендодателя, открытом в Управлении Федерального Казначейства (УФК) по реквизитам: УФК по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области), Волго-Вятское ГУ Банка России, <данные изъяты>. Датой оплаты считается дата зачисление средств на счет Управлении Федерального Казначейства (УФК).

3.4 Размер арендной платы определяется в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №.

Установленный размер арендной платы применяется:

Пункты 3.5, 3.6 исключить.

Пункт 3.7. считать пунктом 3.5.

Рассматривая представленные сторонами проекты дополнительных соглашений к договору аренды № от 07.09.2011, суд исходит из следующего.

На основании пунктов 1, 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, ограничены в обороте, то есть не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Законодательством не предусмотрен единый документ, подтверждающий отнесение земельных участков к ограниченным в обороте.

В отсутствие такого документа отнесение земельных участков к ограниченным в обороте может быть подтверждено документами о предоставлении земельных участков, сведениями из государственного кадастра объектов недвижимости, сведениями об особом статусе лица, занимающего земельный участок, иными сведениями, подтверждающими фактическое использование земельного участка для целей обороны, безопасности и таможенных нужд. Ограничение таких земельных участков в обороте и их исключение из объектов налогообложения по земельному налогу связано с категорией земель, разрешенным использованием, а также фактическим использованием земельного участка для целей обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. В связи с этим к ограниченным в обороте по указанному основанию могут быть отнесены земельные участки как из земель обороны и безопасности, так и из земель иных категорий, в том числе земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации в закрытом административно-территориальном образовании устанавливается особый режим использования земель по решению Правительства Российской Федерации.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 05.07.2001 № муниципальное образование город Саров является закрытым административно-территориальным образованием (ЗАТО).

Правовой статус закрытого административно-территориального образования и особенности местного самоуправления такого образования определены Законом Российской Федерации от 14.07.1992 № «О закрытом административно-территориальном образовании».

Спорный земельный участок по адресу ...А, расположен в границах г.Сарова, который является закрытым административно-территориальным образованием, следовательно в силу вышеизложенного он относится к землям, ограниченным в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность.

Указанное обстоятельство также подтверждается письмом Главы администрации г.Сарова Нижегородской области от 12.08.2019г.( л.д.102).Как установлено

Согласно п.5 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, ограниченный в обороте, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства N 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582, в редакции постановления N 531 от 05.05.2017г., разъяснено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что предложенная истцом редакция дополнительного соглашения, не соответствуют требованиям действующего законодательства, так как не учитывает, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте.

Следовательно, в удовлетворении иска ТУ Росимущество в Нижегородской области к Дерюгину С.В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения об установлении арендной платы в предложенной истцом редакции следует отказать.

В данном случае при определении размера арендной платы за спорный земельный участок необходимо руководствоваться положениями пунктов 1, 5 статьи 39.7 Земельного кодекса, а также принципом № 7, содержащимся в постановлении Правительства N 582, в соответствии с которыми размер арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу ... А, не может быть выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из Росреестра кадастровая стоимость спорного земельного участка 13:60:0010009:21, составляет 1816269 рублей. Размер земельного налога составляет 1816 рублей. ( л.д.84-88).

Иных доказательств о кадастровой стоимости земельного участка суду не представлено.

Следовательно, размер арендной платы за спорный участок должен составляет 1816 рублей в год.

Учитывая, что стоимость аренды федеральной земли относится к категории регулируемых цен, новый размер арендной платы подлежит применению с 1 января 2019г., в связи с чем требования ответчика об установлении размера арендной платы, изложенные в п.3.1 с даты 01.01.2015г., с 01.09.2017г. не подлежат удовлетворению.

Таким образом, судом принимается предложенная Дерюгиным С.В. и его представителем редакция дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.09.2011г. за исключением пункта 3.1.

Пункт 3.1 договора аренды земельного участка следует изложить в следующей редакции: «С 01 января 2019г. размер арендной платы за земельный участок составляет 1 816 рублей 27 коп. в год.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, вопрос о взыскании с истца государственной пошлины судом не рассматривался.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области к Дерюгину С. В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения об установлении арендной платы отказать.

Встречный иск Дерюгина С. В. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области о понуждении к заключению дополнительного соглашения об установлении арендной платы удовлетворить частично.

Изложить условия договора аренды земельного участка № от 07.09.2011г., расположенного по адресу ...А в редакции дополнительного соглашения, предложенного Дерюгиным С.В., за исключением редакции пункта 3.1.

Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «С 01 января 2019г. размер арендной платы за земельный участок составляет 1816 рублей 27 коп. в год».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

<данные изъяты>

Судья Т.В.Максименко