Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку исполнения обязательств,

у с т а н о в и л:

Истец ТУ Росимущества в Костромской области обратилось с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 365 719,78 руб., пени за просрочку исполнения обязательств в размере 9432,83 руб. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ООО «КГС-ТЕХНОЛОГИИ» на объект недвижимого имущества корпус №, площадью 95,86 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Костромской области и ООО «КГС-Технологии» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КГС-ТЕХНОЛОГИИ» и ФИО2 заключен договор купли-продажи здания и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2 на этот объект. Затем ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение о внесение изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, которым ФИО2 была определена арендатором по договору. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи здания, из которого следует, что ФИО1 знал, что земельный участок передан продавцу на праве аренды, на основании договора. Затем к данному договору аренды заключено дополнительное соглашение №, в соответствии с которым ФИО1 был определен стороной по договору. Условия данного дополнительного соглашения распространены на отношения, возникшие между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ. Об изменении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, которая стала составлять 1189 692 руб. в год, ФИО1 был уведомлен. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 трижды были направлены претензии о взыскании задолженности по арендной плате, но оплата в федеральный бюджет так и не поступила. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи здания, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрирован перехода права собственности, и заключено дополнительное соглашение № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Условия данного дополнительного соглашения распространены на отношения, возникшие между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком ФИО1 числится основная задолженность по арендной плате в размере 365 719,78 руб., а за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислены пени в размере 9432,83 руб.

В судебное заседание истец ТУ Росимущества своего представителя не направил, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО1, надлежаще извещенный о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился, действует через представителя.

Представитель ответчика по доверенности адвокат Чернега М.А. в суде возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Пояснила, что ФИО1 в полном объеме исполнил свои обязательства по договору аренды, уплатил арендную плату и пени за просрочку её внесения. Обязанность по уплате арендной платы у него возникла с ДД.ММ.ГГГГ- даты регистрации за ним права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке. За весь период арендных отношений между ТУ Росимущества и ФИО1, а именно с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы в порядке, предусмотренном п. 3.5. договора аренды изменен не был. Являясь стороной договора аренды, ФИО1 не был извещен об изменении размера арендной платы. Полагает, что за указанный период аренды ФИО1 земельного участка, с учетом фактической уплаты им в счет арендной платы 150067,44 руб., и в счет погашения пеней 2050 руб. задолженности у него не образовалось, напротив возникла переплата.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ принято Постановление N 582, установившее основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись № о регистрации права собственности ООО «КГС-ТЕХНОЛОГИИ» на объект недвижимого имущества корпус №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, д. Кузьминки, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия 44-АБ №.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права №-АБ № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, расположенный по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> и ООО «КГС-Технологии» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КГС-ТЕХНОЛОГИИ» и ФИО2 заключен договор купли-продажи здания. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись перехода права собственности к ФИО2 согласно свидетельству о государственной регистрации права 44-Аб № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение о внесение изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, определив ФИО2 стороной по договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи здания.

ДД.ММ.ГГГГ согласно свидетельству о государственной регистрации права серия <адрес> в ЕГРП внесена запись о переходе права собственности к ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды заключено дополнительное соглашение № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым ФИО1 определен стороной по договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли- продажи здания, ДД.ММ.ГГГГ согласно свидетельству о государственной регистрации права <данные изъяты> в ЕГРП внесена запись перехода права собственности к ФИО4

Утверждение о наличии у ответчика ФИО1 задолженности по арендной плате и свои требования о её взыскании истец объяснил односторонним изменением размера арендной платы в связи с переоценкой рыночной стоимости земельного участка. В обоснование довода о соблюдении им порядка изменения арендной платы ТУ Росимущества сослалось на уведомление, полученное ФИО3 под расписку ДД.ММ.ГГГГ. Данные доводы, по мнению суда, не состоятельны.

Договором аренды в пункте 3.3. определен размер арендной платы 18284,86 руб. ежемесячно.

Изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3.5. договора аренды возможно по соглашению сторон, также арендодатель наделен правом в одностороннем порядке изменять арендную плату, но не произвольно, а на основании инфляционных коэффициентов; по мере введения новых ставок арендной платы; в связи с переоценкой имущества; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством; при оценке рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с условиями договора арендодатель направляет Арендатору уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении.

Данный порядок распространяется только на взаимоотношения сторон договора аренды.

Утверждая, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был уведомлен надлежащим образом об изменении размера арендной платы, поскольку получил уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, истец не учитывает, что указанное уведомление было адресовано не ФИО1, а ФИО2, являвшейся на тот момент арендатором. ФИО1 ни ДД.ММ.ГГГГ, ни ДД.ММ.ГГГГ не являлся стороной договора аренды. Замена стороны арендатора в договоре аренды с ФИО2 на ФИО1 произошла лишь ДД.ММ.ГГГГ, когда между ТУ Росимущества и ФИО1 было заключено соответствующее дополнительное соглашение №. То обстоятельство, что в пункте 3. данного дополнительного соглашения определено, что условия пунктов 1, 2 настоящего дополнительного соглашения распространяются на отношения по пользованию земельным участком, возникшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ, не означает, что ФИО1 был уведомлен об изменении размера арендной платы, когда являлся стороной договора аренды.

Кроме того, в уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячной арендной платы ТУ Росимущество определен в 99141 руб. Тогда как увеличение арендной платы с 18284,86 руб. (первоначальная редакция договора) до 99141 руб. истцом не обосновано. В этом размере арендная плата арендатором- предшественником (ФИО2) никогда не выплачивалась. Исковые требования предъявлены к ФИО1 также исходя из иного размера арендной платы- 60110,54 руб. Учитывая расхождениях между предъявленной ФИО1 в исковом заявлении и указанной в уведомлении измененной арендной плате, расписка ФИО1 в получении уведомления не подтверждает выполнение арендодателем условий изменения арендной платы, предусмотренных п. 3.5. Договора.

Договор аренды допускает изменение арендной платы в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Сторона истца в обоснование увеличения ежемесячного размера арендной платы с 18284,86 руб. до 60110,54 руб. ссылалась на переоценку рыночной стоимости земельного участка. Данный довод, не смотря на предложение суда подтвердить доказательствами, остался голословным, ТУ Росимущества не представило отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, на основании которого была определена ежемесячная арендная плата в размере 60110,54 руб.

В пояснениях к исковому заявлению от ДД.ММ.ГГГГ№ истец представляет расчет задолженности ФИО1 исходя из размера ежемесячного платежа 60110,54 руб. По утверждению представителя ответчика Чернега М.А., не опровергнутого истцом в суде, эта сумма- результат мирового соглашения, достигнутого между сторонами спора по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ТУ Росимущества Костромской области о признании недостоверными отчета и исправленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, недействительными уведомлений об изменении арендной платы, расчета и перерасчета арендной платы, установлении рыночной стоимости земельного участка, обязании произвести перерасчет арендной платы. Согласно пояснениям Чернега М.А., участвовавшей в согласовании условий мирового соглашения, указанная величина арендной платы определена по соглашению сторон, тогда как отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, которой соответствовала бы ежемесячная арендная плата 60110,54 руб., не существует. Поскольку ФИО1 не был участником этого спора, стороной мирового соглашения, стоимость определена фактически по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке, по основаниям, предусмотренным законодательством, учитывая, что само мировое соглашение утверждено Ленинским районным судом г. Костромы ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после прекращения отношений аренды между ФИО1 и ТУ Росимущества, суд не усматривает оснований для применения в расчетах между сторонами настоящего дела арендной платы, определенной в мировом соглашении.

Истцом представлены претензии о взыскании задолженности по арендной плате и пени от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 19), от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 22), от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 25), которые, по мнению истца, должны рассматриваться в качестве уведомления ФИО1 об увеличении размера арендной платы. С данным доводом суд не может согласиться, поскольку в указанных претензиях сообщается о задолженности за период, предшествующий их направлению, а не о предстоящем увеличении арендной платы; задолженность определяется исходя из размера ежемесячной арендной платы 99141 руб., тогда как согласно исковому заявлению и пояснениям к нему с ответчика взыскивается задолженность исходя из иной суммы ежемесячной арендной платы- 60110,54 руб., определенной по мировому соглашению, утвержденному по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того претензия № датирована ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после прекращения отношений аренды со ФИО1 и потому также не может рассматриваться как уведомление о предстоящем изменении арендной платы.

Поскольку истец не обосновал заявленный размер арендной платы в договорных отношениях со ФИО1, суд полагает, что на период действия договорных отношений между ТУ Росимущества и ФИО1 действует размер арендной платы, установленный в п. 3.3. договора аренды- ежемесячно 18284,86 руб.

Суд не согласен с утверждением истца о том, что арендная плата подлежит начислению ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ изменен в части определения арендатором ФИО1 дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ№. Основанием к этому являлось распоряжение заместителя руководителя ТУ Росимущества № от ДД.ММ.ГГГГ. В преамбуле распоряжения указано, что изменения в договор аренды вносятся на основании обращения ФИО1, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 16), право собственности ФИО1 на объект недвижимости- корпус №, общая площадь 95,86 кв.м., инв №, лит. К, пристройки, лит. к, к1, расположенный по адресу: <адрес>, ДООК «Автомобилист», зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Буквальное толкование пункта 3. Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, не означает исчисление срока пользования арендованным земельным участком новым арендатором ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 8.6. договора аренды при переходе права собственности на недвижимое имущество, расположенное на арендуемом земельном участке, новый владелец недвижимого имущества признается арендатором земельного участка и уплачивает арендную плату за используемый участок с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Суд не усматривает оснований для иного толкования договора аренды с учетом внесенных в него изменений дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом проверен расчет арендной платы за весь период пользования ФИО1 земельным участком (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), представленный стороной ответчика. Данный расчет, выполненный исходя из размера ежемесячного платежа 18284,86 руб., судом признается правильным. Сопоставляя его со сведениями о внесенных ответчиком платежах в счет оплаты арендной платы и пеней за просрочку её внесения, суд приходит к выводу, что у ФИО1 отсутствует задолженность по договору аренды перед арендодателем ТУ Росимущества.

При данных обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку исполнения обязательств, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.Д. Гаевый