Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 03 октября 2013 года в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Новокузнецкого муниципального района о понуждении к действиям,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратился в суд с иском к Администрации Новокузнецкого муниципального района о признании отчета недействительным. Просил отменить отчет об оценке ЗАО «Компании Статус» № № и № от ДД.ММ.ГГГГ года, утвердить отчет об оценке ООО «Симплекс» от ДД.ММ.ГГГГ № и № №.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО9 в декабре 2012г. обратился в Администрацию Новокузнецкого района с заявлением о предоставлении земельных участков в собственность за плату, на земельные участки находящиеся в <адрес> Новокузнецкого района по <адрес> -земельный участок площадью 19995кв.м.; земельный участок площадью 1904 кв.м. по адресу: <адрес>. На вышеуказанные земельные участки ЗАО «Компания Статус» произвела оценку рыночной стоимости по контракту с Администрацией Новокузнецкого муниципального района; земельный участок площадью 19995 кв.м. с К№ № оценен стоимостью 1511482 руб. Земельный участок площадью 1904 кв.м. с К№ № оценен стоимостью 344260 руб. Считает, что данная оценка рыночной стоимости земельных участков завышена и не соответствует действительности. ООО «Симплекс» произвел оценку рыночной стоимости земельных участков по заявке его доверенного лица. Земельный участок площадью 19995 кв.м. с К№ № оценен стоимостью 717000 руб. Земельный участок площадью 1904 кв.м. с К№ № оценен стоимостью 118000 руб. Считает, что оценка рыночной стоимости ООО «Симплекс» достоверна и соответствует действительности.

В последствии истцом уточнены исковые требования, просит суд: 1. Обязать администрацию Новокузнецкого муниципального района при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в муниципальной собственности расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> «а», использовать цену, предусмотренную в отчете об оценке земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с K№ № площадью 19995 кв.м. 2. Обязать администрацию Новокузнецкого муниципального района при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в муниципальной собственности расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> «б», использовать цену, предусмотренную в отчете об оценке земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с KN № площадью 1904 кв. м.

В судебном заседании истец ФИО9 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Администрация Новокузнецкого муниципального района ФИО4, действующая на основании доверенности, требования не признала в полном объеме.

3-и лица ЗАО «Компания Статус», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального суда Новокузнецкого района Кемеровской области, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили, возражений относительно заявленных требований не представили.

Свидетель ФИО5 суду пояснил, что является оценщиком ООО «Симплекс» с 2005 г., начал работать оценщиком с 1997 года. Имеет высшее металлургическое образование, ученую степень кандидат технических наук. Окончил Московский институт профессиональной оценки, переподготовка в объеме 908 часов, по специальности оценка предприятия (бизнеса), прослушал семинары по оценке земельных участков. В ООО «Симплекс» обратилась представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 с просьбой произвести оценку земельных участков в <адрес> По результатам оценки он составил отчеты. Для производства оценки он производил исследование рынка, осмотр участков с фотофиксацией и выполнение расчетов. Также им исследовались документы: кадастровая выписка и доверенность. В результате им была установлена стоимость земельных участков, отраженная в отчетах. Методики в отчете отражены, п. 11, п. 11.1, таблица 11.2. Пояснения к этой таблице – в последующих пунктах. Методика на стр. 11 – п.8, подпункты 8.2 и 8.3 с подпунктами. Он использовал методику, указанную в пункте 8.3.1. Осмотр участков был необходим для производства оценки, поскольку оценку производить без осмотра не целесообразно, так как нужно составить надлежащее представление об участке, а без его осмотра это невозможно, даже при наличии описания участка.

После обозрения свидетелем отчетов ЗАО «Компания «Статус» № №, № №, выполненных ДД.ММ.ГГГГ по заказу Администрации Новокузнецкого муниципального района Кемеровской области, свидетель суду пояснил, что разница в стоимости участков, указанная в осмотренных им отчетах и его отчетах заключается в том, что данные земельные участки ЗАО «Компания «Статус» сравнивала с земельными участками, которые расположены гораздо ближе к <адрес> и имеют более высокую стоимость, чем те аналоги, которые выбрали ООО «Симплекс». ЗАО «Компания «Статус» выбрали участки в <адрес>. Эти участки ближе к городу Новокузнецку, являются наиболее дорогими по данным рынка, ООО «Симплекс» исследовали участки <адрес> и д. Новый Шарап Прокопьевского района, являющиеся более аналоговыми по отношению к объектам исследования. У ЗАО «Компания «Статус» аналоги выбраны без указания разрешенного использования, при оценке данные обстоятельства не учли, что привело к существенной разнице в итоге исследований, изложенных в отчетах ЗАО «Компания «Статус» необоснованно увеличенной цены объектов исследования, значительно отличающейся от их рыночной цены. ООО «Симплекс» при определении стоимости учитывали все необходимое, брали аналоги с тем же разрешенным использованием, а именно: для сельхоз-назначения, в отчетах указано «для сельскохозяйственного использования и индивидуального строительства», также приводят документ, в соответствии с которым данные использования сравниваются. В отчете ЗАО «Компания «Статус» № № имеется значительное различие между площадью объекта оценки и площадью аналогичного земельного участка, несмотря на примененную корректировку на площадь, использование таких аналогов снижает достоверность отчета. В федеральных стандартах оценочной деятельности есть указание на необходимость того, чтобы при оценке брались аналоги участков, наиболее сходные по месту положению с сравниваемым участком, по категории, по разрешенному использованию и экономическим характеристикам. Именно данное положение было нарушено ЗАО «Компания «Статус». Свидетель входит в состав Экспертного Совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», осуществляет проверку отчетов оценщиков. Оценка ЗАО «Компания «Статус» оформлена с нарушением федеральных стандартов. В отчете ЗАО «Компания «Статус» № № в таблице 10 лист 24, в графе характеристики, стоимость предложения за участок указана с НДС, чего быть не должно, так как земельный участок НДС не облагается. Кроме того, на листе 25 указано, что стоимость участка НДС не облагается. Эти данные нарушают принцип однозначности Федерального стандарта № 3. Остальные нарушения имеются, но они не влияют на итоговую стоимость. В отчетах ЗАО «Компания «Статус» как № №, так и № №, выполненных ДД.ММ.ГГГГ по заказу Администрации Новокузнецкого муниципального района Кемеровской области, имеются указанные им недостатки.

Заслушав в судебном заседании истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (с последующими изменениями) отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 157-ФЗ) В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; (в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ N 143-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N 157-ФЗ) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. (часть седьмая в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 431-ФЗ) Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации. (часть восьмая введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 431-ФЗ) В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. (часть девятая введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 431-ФЗ)

Из ст. 12. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (с последующими изменениями) усматривается, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (с последующими изменениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым № № предоставлен в собственность за плату ФИО9, площадью 19995 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, под загон скота, на основании Распоряжения Администрации Новокузнецкого муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ

Земельный участок с кадастровым № № предоставлен в собственность за плату ФИО9, площадью 1904 кв.м., расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, под загон скота, на основании Распоряжения Администрации Новокузнецкого муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно кадастровой выписке о земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ года, сведения о правах на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрированы.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, сведения о правах на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрированы.

Из текста документации об открытом аукционе в электронной форме, выполненной по заказу Администрации Новокузнецкого муниципального района Кемеровской области, № 13-13-ОАЭФ от ДД.ММ.ГГГГ г., техническому заданию (Приложение № к аукционной документации) усматривается, что необходимо в том числе определить рыночную стоимость цены земельных участков с кадастровыми номерами №, №.

Отчетом ЗАО «Компания «Статус» № №, выполненном ДД.ММ.ГГГГ по заказу Администрации Новокузнецкого муниципального района Кемеровской области, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 344260 руб.

Не согласившись с указанными результатами оценки, ФИО9 обратился в ООО «Симплекс» для определения рыночной стоимости цены земельных участков с кадастровыми номерами №, №.

Отчетом ООО «Симплекс» № 13-106/1, выполненном ДД.ММ.ГГГГ по заказу доверенного лица ФИО1 ФИО6, действующей на основании доверенности, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 118000 руб.

Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет ЗАО «Компания «Статус» об определении рыночной стоимости объекта оценки, хотя по форме не противоречит требованиям, предъявляемым Законом об оценочной деятельности, однако не может быть признан достоверным, поскольку определенная им стоимость предмета оценки не соответствует его реальной рыночной стоимости, а поэтому его нельзя признать отвечающим требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать с контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом разъяснялись сторонам положения ст. 56 ГПК РФ и предлагалось сторонам представить относимые и допустимые доказательства, подтверждающие заявленные исковые требования и возражения относительно заявленных требований. Кроме того, судом обсуждался вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы, с целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела. Однако, стороны ходатайств о назначении экспертизы не заявили, суду пояснили, что отсутствует необходимость в проведении экспертизы. Не смотря на разъяснения суда, дополнительных доказательств в обоснование своих доводов стороны суду не представили.

Из содержания отчетов об оценке, составленных ЗАО «Компания «Статус» и ООО «Симплекс» усматривается, что оценщики, при определении рыночной стоимости объекта использовали сравнительный подход, привели методики, которыми руководствовались, научную и методическую литературу, использованную при проведении исследования.

Как следует из отчетов об оценке ЗАО «Компания «Статус» и ООО «Симплекс», для определения итоговой величины стоимости используются соответствующие методы, основанные на субъективном мнении оценщика.

Оценщиком ЗАО «Компания «Статус» не произведен осмотр объектов исследования, для уточнения обстоятельств, имеющих значение для составления мнения о стоимости указанных земельных участков, были отобраны аналоги земельным участкам, являющимся предметами исследования, не являющимися таковыми по своему географическому положению относительно <адрес>, оценщиком ООО «Симплекс» же были выбраны являющиеся более аналоговыми по отношению к объектам исследования.

Кроме того, ЗАО «Компания «Статус» аналоги выбраны без указания разрешенного использования «земли сельхоз-назначения», при оценке данные обстоятельства не учли, что привело необоснованному увеличению цены объектов исследования, значительно отличающейся от их рыночной цены.

В отчете ЗАО «Компания «Статус» № № имеется значительное различие между площадью объекта оценки и площадью аналогичного земельного участка, несмотря на примененную корректировку на площадь, использование таких аналогов снижает достоверность отчета.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденному Приказом Министрства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 254, при оценке необходимо использовать аналоги участков, наиболее сходные по месту положению со сравниваемым участком, по категории, по разрешенному использованию и экономическим характеристикам.

Таким образом, судом установлено, что указанные нормы были нарушены ЗАО «Компания «Статус».

Свидетель ФИО5, допрошенный в судебном заседании, входящий в состав Экспертного Совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», осуществляющий проверку отчетов оценщиков, показал, что отчеты ЗАО «Компания «Статус» оформлены с нарушением федеральных стандартов: отчете ЗАО «Компания «Статус» № № в таблице 10 лист 24, в графе характеристики, стоимость предложения за участок с НДС, однако, земельный участок НДС не облагается; на листе 25 указано, что стоимость участка НДС не облагается. Указанные данные нарушают принцип однозначности Федерального стандарта № 3. Кроме того, в обоих отчетах ЗАО «Компания «Статус» как № №, так и № №, выполненных ДД.ММ.ГГГГ по заказу Администрации Новокузнецкого муниципального района Кемеровской области, имеются указанные им недостатки.

Учитывая изложенное, проанализировав содержание оспариваемых отчетов и отчетов ООО «Симплекс», в том числе с точки зрения соответствия поставленным вопросам, их полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, оценив его в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что отчеты ООО «Симплекс» в полном объеме отвечают требованиям закона, в отличие от оспариваемых отчетов.

Стаж работы оценщиков, производивших оценку объектов исследования по специальности: ЗАО «Компания «Статус» оценщик ФИО7 4 года, ООО «Симплекс» ФИО8 16 лет.

Так, отчеты ООО «Симплекс» содержат более подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов оценщик приводит соответствующие объективные данные, полученные из представленных в распоряжение документов, произведенного осмотра объекта исследования с использованием фотосъемки, в том числе месторасположение, категорию, разрешенное использование, фактическое использование, площадь, кадастровый номер, кадастровую стоимость, объектов исследования, указывает на применение методов исследований, анализ данных рынка недвижимости, которыми оценщик руководствовался при исследовании, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, в отчетах ООО «Симплекс» приведены данные о квалификации оценщика, его образовании, стаже работы.

А потому у суда не имеется оснований ставить под сомнение достоверность отчетов ООО «Симплекс», поскольку исследования проведены компетентным оценщиком, имеющим значительный стаж работы в указанной деятельности, а изложенные в них выводы обоснованы, не противоречивы, и не опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Оспариваемые же отчеты ЗАО «Компания «Статус», составленные 15.03.2013г., согласно которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ составляет 344260 руб., с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1511482 руб., имеют ряд недостатков, которые повлекли необоснованность выводов оценщика о цене объектов исследования.

При таких обстоятельствах, разрешая спорные правоотношения, суд приходит к выводу о необходимости при определении стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № №, № №, руководствоваться выводами отчетов ООО «Симплекс», а не отчетов ЗАО «Компания «Статус», поскольку стоимость, определенная последними, является существенно завышенной, в силу чего не отражает реальную рыночную стоимость объектов исследования, а значит, указанная в них величина не может быть использована при определении цены продажи имущества – объектов исследования.

Истцом заявлено и судом рассматривалось требование в порядке преддоговорного спора относительно цены сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 13 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обращение истца в суд с преддоговорным спором является надлежащим способом защиты его нарушенного права.

Таким образом, оценив в совокупности все исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований истца об обязании администрации Новокузнецкого муниципального района при заключении договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым № №, площадью 19995 кв.м., находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> «а», использовать цену, определенную отчетом ООО «Симплекс» об оценке земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., об обязании администрации Новокузнецкого муниципального района при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №№, площадью 1904 кв.м., находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> «б», использовать цену, определенную отчетом ООО «Симплекс» об оценке земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., а потому суд считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Новокузнецкого муниципального района о понуждении к действиям удовлетворить в полном объеме.

Обязать администрацию Новокузнецкого муниципального района при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № №, площадью 19995 кв.м., находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> «а», использовать цену, определенную отчетом ООО «Симплекс» об оценке земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Обязать администрацию Новокузнецкого муниципального района при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №№, площадью 1904 кв.м., находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> «б», использовать цену, определенную отчетом ООО «Симплекс» об оценке земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение 1 месяца.

Мотивированное решение по делу составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья М.Ю. Горковенко