Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, убытков,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту ИП ФИО1) обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды за период с (дата) по (дата) в размере 60 000 рублей, пени за нарушение срока исполнения обязательства в размере 27 000 рублей, убытков в виде стоимости трех ключей, переданных ответчику, в размере 450 рублей. Также истец просил возместить понесенные по делу судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления, и почтовых расходов в размере 33 рубля 75 копеек (л.д. 5).

В обоснование заявленных требований истец указал, что (дата) был заключен договор аренды принадлежащего ФИО1 жилого помещения в виде ? доли в двухкомнатной квартире по адресу: (адрес), в соответствии с условиями которого вышеуказанное помещение передано ответчику ФИО2 во временное владение и пользование, при этом ответчик ФИО2 обязался оплачивать 12 000 рублей за каждый месяц аренды. Принятые на себя обязательства исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем за период с (дата) по (дата) образовалась задолженность в размере 60 000 рублей. За нарушение сроков оплаты по договору, условиями договора предусмотрена ответственность в виде выплаты пени. Кроме того, при заключении договора аренды ответчику были переданы ключи, которые впоследствии истцу не возвращены. Стоимость трех ключей составляет 450 рублей.

Истец ИП ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в объеме и по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на исполнение обязательств по оплате арендованного жилого помещения по (дата) года включительно, освобождение жилого помещения с (дата) года.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), при этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на дату возникновения спорных правоотношений, договор, подлежащий государственной регистрации, считался заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником *** доли в праве собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру по адресу: (адрес) (л.д. 10).

(дата) ИП ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, подписан договор аренды №, в соответствии с условиями которого ФИО2 передана во временное владение и пользование *** доли в двухкомнатной квартире, общей площадью 80 кв. м, находящейся по адресу: (адрес) (л.д. 6-7).

Учитывая, что доказательства государственной регистрации договора аренды № от (дата), в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду истцом представлены не были, суд приходит к выводу о незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением требований к форме договора.

В то же время, исходя из условий договора аренды, ФИО2 подлежала передаче *** доли в двухкомнатной квартире, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: (адрес), в удовлетворительном состоянии.

Также ФИО2 подлежало передаче находящееся в квартире имущество согласно акту приема-передачи, который является приложением к договору.

Условиями договора предусмотрено, что стороны передают ключи от подъезда и квартиры, а также имущество в квартире после подписания акта приема-передачи (п. 3.1 договора).

Также условиями договора предусмотрено, что арендатор (ФИО2) оплачивает, в том числе арендную плату «в размере 12 000 рублей за 1 месяц аренды (т.е. в месяц)» наличными деньгами вперед не позднее 5 дней до начала нового неоплаченного периода (п. 6.1 договора).

Условиями договора установлен срок аренды с (дата) по (дата) (п. 8.1 договора).

Таким образом, сторонами согласованы все существенные условия договора аренды.

Также судом установлено, что (дата) ИП ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, подписан акт приема-передачи к договору № от (дата), на основании которого осуществлена передача арендатору жилого помещения и находящегося в нем имущества, а также ключей от жилого помещения (л.д. 8-9).

В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что условия договора сторонами были согласованы и исполнялись несколько месяцев.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05 июля 2001 года № 132-О государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

Учитывая, что фактически ответчик согласился с условиями договора аренды, принял квартиру и имущество по акту приема-передачи, вселился в принадлежащее истцу жилое помещение, суд приходит к выводу, что у ответчика возникла обязанность по его оплате.

Между тем, как следует из пояснений истца и обстоятельств, изложенных в исковом заявлении, с (дата) ответчик от внесения арендной платы уклонялся, принятые на себя обязательства не исполнял.

Поскольку в силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, учитывая, что доказательств исполнения ФИО2 принятых на себя обязательств по договору аренды, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком суду не представлено, требование истца о взыскании арендной платы с (дата) являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о надлежащем исполнении обязательств по договору за (дата) и (дата) года признаются судом несостоятельными, поскольку какими-либо доказательствами по делу указанные ответчиком обстоятельства не подтверждены.

Ответчик не оспаривал, что письменных документов, подтверждающих исполнение им принятых на себя обязательств, не составлялось.

Показания допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей ***, ***, *** не могут быть приняты судом во внимание в качестве доказательства исполнения ФИО2 принятых на себя обязательств, поскольку не отвечают требованиям ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств.

Кроме того, отклоняя показания указанных выше свидетелей, суд также обращает внимание и на то обстоятельство, что ни свидетель ФИО3, ни свидетель ФИО4 при передаче денежных средств истцу не присутствовали, об исполнении обязательств перед истцом знают со слов ответчика.

Определяя период, за который с ответчика подлежит взысканию арендная плата, суд учитывает, что в соответствии с п. 8.2 договора аренды, договор будет считаться автоматически пролонгированным, если одна из сторон не пришлет письменное уведомление о его расторжении.

Из пояснений истца, полученных в ходе рассмотрения дела по существу следует, что с (дата) года ответчик на связь не выходил, в связи с чем по месту регистрации ответчика было направлено требование о выплате имеющейся задолженности (л.д. 9 оборот).

Указанное выше требование получено ответчиком, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 10 оборот), однако каких-либо мер к погашению имеющейся задолженности ответчиком предпринято не было, как и не последовало направление в адрес истца уведомления о расторжении договора.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснял, что фактически освободил принадлежащее истцу жилое помещение в (дата) года.

(дата) истцом ИП ФИО1 в присутствии ***, ***, *** в 18 часов 10 минут была вскрыта сдаваемая в аренду квартира по адресу: (адрес), в связи с тем, что арендатор *** не оплачивает арендную плату более четырех месяцев, на телефон и письмо арендодателя с требованием оплатить задолженность не отвечает (л.д. 40).

Период окончания просрочки исполнения ответчиком ФИО2 принятых на себя обязательств, определен истцом указанной выше датой – (дата).

Между тем, исходя из положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения указанных выше требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Учитывая фактические обстоятельства данного дела, принимая во внимание, что условиями договора аренды предусмотрена предоплата, истец, достоверно зная об уклонении арендатора от исполнения принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, при наличии ключей от жилого помещения, каких-либо действий по оперативному возврату принадлежащего ему имущества по истечении срока действия договора аренды не предпринимал, тем самым своими действиями искусственно увеличивал период аренды, принял помещение в одностороннем порядке только (дата), суд расценивает указанные действия истца, как злоупотребление правом, и считает возможным ограничить период взыскания арендной платы (дата), то есть сроком, оговоренным сторонами в договоре аренды.

Доводы ответчика об освобождении им помещения в (дата) года и оставлении в квартире для истца письменного уведомления о досрочном расторжении договора, голословны, доказательствами по делу не подтверждены.

Факт получения письменного уведомления о досрочном расторжении договора аренды истцом отрицался, ответчиком соответствующие доказательства, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, также не представлены.

В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Согласно п. 9.2 договора аренды, расторжение договора или изменение его условий может быть произведено по согласования сторон, за исключением случаев, оговоренных в договоре. Минимальный срок за шесть месяцев – арендатор обязан оплатить аренду за этот срок.

Таким образом, как закон, так и договор, связывают возможность досрочного расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Доказательств достижения такого соглашения, ответчиком суду не представлено.

При этом суд считает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что после освобождения ФИО2 принадлежащего истцу жилого помещения, там остался проживать ФИО5, вселенный вместе с ФИО2 в качестве члена его семьи (п. 1.5 договора аренды).

Достоверно установить период проживания в принадлежащем истцу жилом помещении ФИО5, из представленных суду доказательств установить не удалось.

При таких обстоятельствах, с ответчика ФИО2 в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с (дата) по (дата) в размере 48 000 рублей (12 000 рублей * 4 месяца).

Кроме того, в соответствии с п. 6.3 договора аренды в случае просрочки платежа арендатор оплачивает арендную плату и пени из расчета 0,5 % в день от суммы арендной платы за последний оплаченный месяц.

В соответствии с п. 6.1 договора предусмотрено, что оплата осуществляется не позднее 5 дней до начала нового неоплаченного периода.

Истцом произведен расчет пени за период с (дата) по (дата), сумма пени за указанный период составляет 25 260 рублей, и определяется судом следующим образом:

- с (дата) по (дата) – 12 000 рублей * 0,5 % * 30 дней = 1 800 рублей;

- с (дата) по (дата) – 24 000 рублей * 0,5 % * 31 день = 3 720 рублей;

- с (дата) по (дата) – 36 000 рублей * 0,5 % * 31 день = 5 580 рублей;

- с (дата) по (дата) – 48 000 рублей * 0,5 % * 59 дней = 14 160 рублей.

Итого: 1 800 рублей + 3 720 рублей + 5 580 рублей + 14 160 рублей = 25 260 рублей.

В то же время, в силу положений п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина *** на нарушение его конституционных прав п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки – они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание указанные выше положения закона и разъяснения действующего законодательства, учитывая размер задолженности, период просрочки исполнения обязательства, обстоятельства возникновения задолженности, суд приходит к выводу, что заявленные ко взысканию пени за нарушение срока внесения арендной платы несоразмерны последствиям допущенного нарушения обязательства, и считает необходимым уменьшить его до 1 500 рублей.

В силу положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, сторонами по делу не оспаривалось, что на основании акта приема-передачи к договору № от (дата) ответчику ФИО2 передано три ключа (ключ от домофона, ключ от кармана, ключ от входной двери) стоимостью по 150 рублей каждый, всего на общую сумму 450 рублей (л.д. 8-9).

Указанные ключи истцу возвращены не были, доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем требования истца о возмещении причиненных ему убытков в размере 450 рублей, то есть стоимости переданных ключей, подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец произвел оплату почтовых расходов в размере 33 рубля 75 копеек в связи с направлением в адрес ответчика требования о погашении имеющейся задолженности (л.д. 41).

Учитывая, что в данном случае обязательный досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен, данные расходы не являются судебными расходами, понесены истцом по собственной инициативе, суд не усматривает правовых оснований для возложения на ответчика обязанности возместить указанные выше расходы, понесенные истцом, в указанной части в удовлетворении требований надлежит отказать.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, то пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (84,26 %), с ответчика следует взыскать в пользу истца 2 379 рублей 93 копейки в качестве возмещения расходов по уплаченной государственной пошлине, которые подтверждаются чеком-ордером от (дата) (л.д. 4). При взыскании суммы в качестве компенсации расходов по уплате государственной пошлины суд исходит из положений подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, убытков, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате за период с (дата) по (дата) в размере 48 000 рублей, пени за период с (дата) по (дата) в размере 1 500 рублей, убытки в размере 450 рублей, в качестве возмещения расходов по оплаченной государственной пошлине 2 379 рублей 93 копейки, в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий Максимова Н.А.