Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» об обязании подписать двусторонний акт приема – передачи жилого помещения, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Салахова Г.В. (далее также – истец) обратилась в суд с иском к ООО «ФОН» (далее также – ответчик) об обязании подписать двусторонний акт приема – передачи жилого помещения, взыскании неустойки.

В обоснование иска указано, что объект долевого строительства в срок до 31 августа 2015 года вплоть до настоящего времени истцу не передан, в подписании акта приема – передачи отказывают и обязывают дополнительно оплатить цену машино-места и кладовки в многоквартирном доме.

Истец просит обязать ответчика подписать двусторонний акт приема – передачи жилого помещения, взыскать неустойку по договору № <номер изъят> участия в долевом строительстве жилого помещения от 05.03.2015 года в размере 1 миллиона 516 тысяч 110 рублей 32 копеек за период с 01.09.2015 по 15.10.2018 годы, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 тысяч рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 тысяч рублей, расходы на оплату нотариальной доверенности в размере 1 тысячи 600 рублей.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске, а также просил взыскать штраф.

Представитель ответчика иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска. В отзыве на иск указал, что в соответствии с пунктом 5.5 договора в случае изменения площади подлежащей передаче квартиры, стороны (истец и ответчик) осуществляют расчеты до подписания передаточного акта.

Согласно договору участия в долевом строительстве застройщик осуществил инвентаризацию объекта. Согласно замерам площадь жилого помещения № 101 увеличилась на 1,02 кв.м (75,8-74,78), что, учитывая положения пункта 5.1.1 договора составляет 29 тысяч 998 рублей 20 копеек, которые истец обязан оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

В соответствии с пунктом 10.2.2. договора обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме цены договора (с учетом изменения цены 1 кв.м. и уточнения площади согласно данных органа технической инвентаризации), а также штрафов и неустоек, предусмотренных настоящим договором.

Таким образом, неполное исполнение обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства исключает возможность возложения на ответчика (ООО «ФОН») обязанности по передаче квартиры по акту приема-передачи.

Застройщик осуществил инвентаризацию объекта в соответствии с действующим законодательством, в силу пункта 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, для получения разрешения на строительство застройщик обязан представить в ИК МО г.Казани пакет документов, в том числе технический паспорт здания.

В случае удовлетворения иска ходатайствовал о применении статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев исковые требования и их основания, выслушав мнения сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Закрепленная статьей 309 ГК РФ обязанность надлежащего исполнения обязательств является нормой - принципом, и как таковая она направлена на защиту прав участников обязательственных правоотношений (пункт 2 определения Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2006 г. № 111-О).

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве).

Как следует из части 1, пункта 2 части 4, части 9 статьи 4 названного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страховая, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (части 1 и 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве).

Перечисленные обязательства возникают из основного договора участия в долевом строительстве, однако содержание обязательств по основному и предварительному договору участия в долевом строительстве не тождественно. С учетом нормативных положений статьи 429 ГК РФ заключение сторонами предварительного договора участия в долевом строительстве влечет обязанность заключить основной договор на тех же условиях, но не обязанность завершить строительство в определенный срок, равно как и передать объект недвижимости участнику долевого строительства. Таким образом, предварительный договор является не более чем соглашением о намерении заключить основной договор на тех же условиях.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу приведённой нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью, связывает начало начисления неустойки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли - продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

Кроме того, в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли -продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы (пункт 3).

Таким образом, если продавец не исполнил обязанности по передаче товара покупателю (потребителю) в установленный договором купли -продажи будущей недвижимой вещи срок, покупатель вправе потребовать взыскания неустойки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05 марта 2015 года между сторонами был заключен договор № <номер изъят> участия в долевом строительстве жилого дома № 5 с подземной автостоянкой на 111 мест по ул.Ак.Губкина Советского района г. Казани, по условиям которого застройщик (ответчик) обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства <данные изъяты> многоквартирного жилого дома, в срок до 31 августа 2015 года. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 2 миллионов 199 тысяч 280 рублей и принять объект долевого строительства.

Истцом произведена оплата по договору в полном объеме в соответствии с условиями договора, но ответчик, в нарушение п. 3.3.3 договора, в срок до 31 августа 2015 года вплоть до настоящего времени объект долевого строительства истцу не передал.

На претензию, полученную 15.10.2018 года, ответчик не ответил.

Стороны не оспаривают, что ни в установленный договором срок, ни в настоящее время основной договор не заключен и не приведен в соответствие с действующим законодательством, квартира истцу не передана.

В ходе судебного разбирательства истец оплатила 29 тысяч 998 рублей, причитающихся за увеличение площади квартиры, но до настоящего времени акт приема – передачи квартиры между сторонами не подписан, квартира истцу не передана.

При таких обстоятельствах требования истца являются законными и обоснованными.

Предъявленный истцом размер неустойки за период с 01.09.2015 по 15.10.2018 рассчитан по правилам Закона о долевом строительстве и по состоянию на 15 октября 2018 года равен 1 миллиону 516 тысячам 110 рублям 32 копейкам.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика заявил ходатайство об уменьшении суммы неустойки ввиду явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В силу части 1 и части 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (пункт 2.2 Определения Конституционного Суда РФ от 15 января 2015 года № 7-О).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ), суд может уменьшить неустойку лишь при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России.

При этом предоставление суду права в случае явной несоразмерности неустойки, в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, последствиям нарушения обязательства уменьшить ее размер, не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан, поскольку реализует общеправовой принцип справедливости.

Оценивая возможность уменьшить заявленную истцом неустойку в настоящем деле, суд исходит из компенсационного характера неустойки, принимает во внимание характер неисполненного обязательства, длительность просрочки исполнения, а также учитывает размер уплаченных по спорным договорам денежных средств и необходимость не допустить грубого нарушения баланса интересов сторон и то, что по сравнению со стоимостью квартиры неустойка существенно завышена.

Поскольку ответчик ведет хозяйственную деятельность в сфере строительства многоквартирных жилых домов, требующего значительных вложений, взыскание неустойки в заявленном истцом размере может негативно отразиться на финансовом положении ответчика и привести к множественным неблагоприятным результатам для участников долевого строительства, включая, в том числе истца. Суд считает, что данное обстоятельство также позволяет уменьшить размер неустойки.

Кроме того, суд учитывает недоказанность истцом тяжелого положения либо негативных последствий, обусловленных нарушением срока передачи объекта долевого строительства.

Соблюдая разумный баланс между интересами сторон, суд снижает неустойку в порядке статьи 333 ГК РФ до 100 тысяч рублей.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

По настоящему делу подлежит применению пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Разрешая вопрос о компенсации морального вреда, суд исходит из установленного факта нарушения прав потребителя, вызвавшего неблагоприятные для истца последствия в виде финансовых издержек и бытовых неудобств в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств. Вместе с тем, определяя размер компенсации, суд не находит заявленную истцом сумму 50 тысяч рублей обоснованной и подтвержденной. С учетом обстоятельств дела, характера нарушенных прав истца и степени вины ответчика суд считает разумным и справедливым компенсировать моральный вред в размере 10 тысяч рублей.

Абзацем первым пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрена обязанность суда при удовлетворении им требований потребителя, установленных законом, взыскать с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Правовые основания для снижения штрафа, о чем ходатайствовал представитель ответчика, у суда отсутствуют, поскольку требования истца добровольно ответчиком не удовлетворены, претензия истца оставлена без ответа.

Кроме того, штраф исчисляется с учетом размера неустойки, сниженной в порядке статьи 333 ГК РФ.

Поскольку с ответчика подлежат взысканию 110 тысяч рублей (100 тысяч рублей - неустойка, 10 тысяч рублей - компенсация морального вреда), штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя составляет 55 тысяч рублей.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд руководствуется официальным конституционным истолкованием данной нормы, согласно которому обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ (определение Конституционного Суда РФ от 20 октября 2005 г. № 355-О).

По настоящему делу подлежат применению также разъяснения, содержащиеся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»: разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

С учетом категории дела, объема оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, количества судебных заседаний с участием представителя суд снижает сумму возмещения расходов на оплату услуг представителя до 10 тысяч рублей, так как разработка правовой позиции по настоящему делу не требует значительных усилий, поскольку имеется обширная судебная практика и соответствующие судебные акты находятся во всеобщем доступе в телекоммуникационной сети интернет.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Доверенность, имеющаяся в материалах дела, не отвечает указанным требованиям – выдана без указания на конкретное дело или конкретное судебное заседание, а потому оснований для взыскания расходов на ее оформление в размере 1 тысячи 600 рублей не имеется.

Истец при обращении в суд от уплаты госпошлины в силу закона освобожден. В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, на основании чего с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 тысяч 200 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Г.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» об обязании подписать двусторонний акт приема – передачи жилого помещения, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Фон» подписать с Г.В. двусторонний акт приема – передачи жилого помещения по договору № <номер изъят> участия в долевом строительстве жилого помещения от 05.03.2015 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» неустойку за период с 01.09.2015 по 15.10.2018 годы в размере 100 тысяч рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 тысяч рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 тысяч рублей, штраф в размере 55 тысяч рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в доход бюджета муниципального образования г. Казани государственную пошлину в размере 3 тысяч 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд.

Судья подпись Губаева Д.Ф.

Копия верна.

Судья Губаева Д.Ф.