Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования Курского сельсовета ...... о признании части многоквартирного дома домом блокированной застройки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования Курского сельсовета ......, в котором просит признать часть жилого дома (......, расположенную по адресу: ......, ул.60 лет ВЛКСМ, ......), домом блокированной застройки.

В иске ФИО6 указала, что ей на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: ......, ул.60 лет ВЛКСМ, ....... Квартира находится в двухэтажном доме, состоящем из четырех квартир (блоков), предназначенных для проживания одной семьи. Квартиры связаны между собой общими стенами, не имеющими проемов в соседнюю квартиру (блок). Ни одна из четырех квартир не имеет помещений общего пользования: лестничных клеток, подвалов, подъездов, чердаков. Каждая квартира имеет отдельный выход на приусадебный земельный участок, на котором находятся хозяйственные постройки, а также на территорию общего пользования.

Согласно заключения архитектора от 05.09.2016г., данный жилой дом, может считаться домом блокированной застройки.

Кроме того, истица указала, что законодателем установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, в отношении которого распространяется режим общего имущества, установленный жилищным законодательством, на котором находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, иные расположенные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты.

Если квартира находится в доме, построенном по типовому проекту работодателем до момента приватизации жилых помещений для проживания своих работников, согласно технической инвентаризации, никаких мест общего пользования данный жилой дом не имеет, состоит из изолированных квартир, каждая из которых имеет свой вывод на обособленный (огороженный) земельный участок, границы между земельными участками фактически сложились с момента проживания в указанных жилых помещениях, в кадастре недвижимости имеются сведения о владении гражданином указанным земельным участком, имеется свидетельство о праве собственности на землю либо другом законном владении, а на прилегающих к своим квартирам участкам собственники квартир возвели постройки и хозяйственные строения, право собственности на которые возникло только у них, то такое жилое помещение, находится в доме блокированной застройки.

...... по ул.60 лет ВЛКСМ в ...... был построен работодателем по типовому проекту до момента приватизации жилых помещений для проживания своих сотрудников.

Обращение в орган местного самоуправления по данному вопросу с заявлением о переводе указанного здания (многоквартирный дом) в здание блокированной застройки не дало результата.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала, суду пояснила, что спорная квартира была получена на основании приватизации в 1992 году, ее площадь составляла около 30 кв.м. В настоящий момент площадь квартиры более 90 кв.м., так как была произведена реконструкция. Квартира не имеет общих коммуникаций с квартирами других жильцов. Нет общей крыши, фундамента, стен, чердаков. Каждая квартира имеет отдельный выход на свой земельный участок. На момент приватизации дом не значился многоквартирным. Он приобрел данный статус в 2012-2013 годах по постановлению администрации МО Курского сельсовета ....... Придание дому статуса многоквартирного, нарушает её права, так как в соответствии с жилищным законодательством ей приходится оплачивать квартирную плату на содержание и ремонт многоквартирного дома. Так же пояснила, что с момента постройки жилого ...... 1986 году, капитальный ремонт никто кроме жильцов не производил. Жилой дом не имеет мест общего пользования и плату за содержание данных мест жильцы дома не вносят.

Третье лицо ФИО3 суду пояснил, что исковые требования поддерживает, он является владельцем ...... по ул. 60 лет ВЛКСМ в ......, которой владеет с 1986 года. Во время урагана с квартиры унесло крышу, в связи с чем, он обращался в администрацию Курского сельсовета за помощью, однако помощи не дождался и крышу перекрыл самостоятельно. Все коммуникации в доме подведены отдельно к каждой квартире, квартиры имеют разные входы, места общего пользования в доме отсутствуют.

Третье лицо ФИО4 суду пояснила, что она является собственником ...... на втором этаже в ...... по ул. 60 лет ВЛКСМ в ....... Квартиры в указанном доме ничего не связывает, подъезды расположены отдельно, все коммуникации подведены к дому и распределяются отдельно по каждой квартире. За 30 лет споров между жильцами дома не возникало. Весь необходимый ремонт жильцы дома осуществляют самостоятельно.

Представитель третьего лица ФИО5, действующая в интересах ФИО7, исковые требования ФИО1, также поддержала. Суду пояснила, что является пользователем ...... на первом этаже в ...... по ул. 60 лет ВЛКСМ в ....... Квартира располагается под квартирой ФИО3. Все коммуникации подведены к квартирам отдельно, оплачиваются жильцами самостоятельно по индивидуальным счетчикам.

Представители ответчика администрации Курского сельсовета ФИО8 и ФИО2 исковые требования не признали. Суду пояснили, что основным принципом отнесения домов к блокированным застройкам является отсутствие общего имущества в доме. В спорном доме, у жильцов ...... по ул. 60 лет ВЛКСМ есть общее имущество- это крыша и фундамент. Поэтому указанный дом, по их мнению, является многоквартирным, а значит, его собственники обязаны перечислять денежные средства на капитальный ремонт общего имущества дома. Денежные средства аккумулируются на счете Регионального фонда капитального строительства, находящего в ....... В 2008 году администрацией Курского сельсовета на основе записей из похозяйственных книг и технических паспортов были сформированы списки многоквартирных домов с количеством квартир от трех и более. На основании этих списков дома были внесены в реестр многоквартирных домов и включены в программу капитального ремонта. Однако, как считают представители ответчика, законодательство разрешает собственникам многоквартирного дома открыть спецсчет для перечисления денежных средств в счет капитального ремонта и не перечислять средства в краевой фонд. Так же просили суд принять во внимание, что у администрации МО Курского сельсовета ...... СК нет юридической заинтересованности в разрешении спорной проблемы, в связи с чем, администрация курского сельсовета не являемся надлежащим ответчиком по предъявленном иску.

В ходе рассмотрения дела привлечённая в качестве третьего лица не заявляющих самостоятельных требований, Некоммерческая организация ...... «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» (далее НО СК «Фонд капитального ремонт») суду представила ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя. В представленном суду мнении указала, что НО СК «Фонд капитального ремонта» создан на основании норм жилищного законодательства для обеспечения своевременного проведения капитального строительства общего имущества в многоквартирных домах на территории ....... С этой целью, НО СК «Фонд капитального ремонт» осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Финансирует капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. На основе указанной нормы капитальный ремонт не является услугой предоставляемой региональным оператором, а является обязательством собственника помещения нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доли.

Многоквартирный дом по адресу ......, ул. 60 –лет ВЛКСМ, ...... включен в региональную программу «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории ......, на 2014-2043 годы». Представитель третьего лица ФИО9 просит разрешить гражданское дело по усмотрению суда.

Свидетель ФИО10 суду пояснил, что он работает индивидуальным предпринимателем по оказанию услуг в области изготовления градостроительных заключений о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории. Так, им было проведено обследование жилого ...... по ул. 60 лет ВЛКСМ в ......, в котором имеется квартира истца. Данная квартира находится в четырёхквартирном доме на первом этаже и имеет отдельный выход на приусадебный земельный участок. Над квартирой истца располагается другая ....... Квартиры имеют общие стены, но не имеют имущества общего пользования кроме крыши.

Опрошенный в качестве специалиста, ФИО11 суду пояснил, что работает главным архитектором Курского муниципального района СК с 2014 года. В должностные обязанности входит контроль за соблюдением градостроительного законодательства на территории ...... СК, выдача разрешений на строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию жилых и не жилых объектов. У спорного ...... по ул. 60 лет ВЛКСМ имеются признаки как многоквартирного, так и блокированного дома. В доме имеется общее имущество в виде крыши и фундамента.

Свидетель ФИО12 суду пояснил, что он как работник строительной организации в 1986 году получил квартиру в ...... по ул. 60 лет ВЛКСМ в ....... Данный дом в тот момент не являлся многоквартирным. Все квартиры в указанном доме автономные, имеют отдельные коммуникации, индивидуальное отопление, общего имущества в доме нет. Все квартиры изолированы и имеют отдельный выход на улицу.

Выслушав стороны, третьих лиц, специалиста, свидетелей и исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Судом и материалами дела установлено следующее.

Согласно договора приватизации жилой площади от ............... производственным ремонтно-эксплуатационным объединением по МВХ на основании решения приватизационной комиссии ........ от 16.06.1992г. ФИО12 и ФИО1 передано в индивидуальную собственность ...... по адресу: ...... ул.60 лет ВЛКСМ ......, состоящая из 2-х комнат, общей площадью 66,1 кв.м., в том числе жилой 47,7 кв.м.(л.д.82).

Согласно договора купли-продажи от 10.01.1996г. ФИО1 купила земельный участок 390 кв.м. и расположенную на нем ...... по указанному адресу, состоящую из 1 комнаты общей площадью 23,6 кв.м, жилой 11,1 кв.м.(л.д.83).

Согласно технического паспорта ...... литер А от 20.06.1989г. до приватизации принадлежал Курской ПМК. Дом размером 15,7 х 12,4 м, общей площадью 194,7 кв.м. высотой 5,7 м. имеет 2 этажа, 2 лестницы, уборочная площадь общих коридоров и мест общего пользования составляет 43,8 куб.м., средняя внутренняя высота помещений 2,6 метра, объем 1110 куб.м. Общая полезная площадь ......,2 кв.м., из них жилые помещения полезной площадью 283,6 кв.м.( 68-73).

В указанном доме значится 5 квартир общей жилой площадью 166,2 кв.м. Две 1-комнатные общей жилой площадью 28,9 кв.м., три 3-комнатные общей жилой площадью 137,3 кв.м., вспомогательные постройки сарай размером 5,35х9,4 м, сарай 5,45х2,9м, туалет 2,15х1,4м. Строение имеет бетонный фундамент, наружные и внутренние капитальные стены из силикатного кирпича, перегородки кирпичные, перекрытия чердачные и междуэтажные – железобетонные плиты, крыша асбесто-цементные волнистые листы, полы дощатые окрашенные, проемы6 оконные двойные окрашенные, дверные – филенчатые, наружная отделка дома – расшивка, внутренняя отделка – штукатурка рядовая. Коммуникации: центральное отопление, центральный водопровод, электроосвещение, местная канализация.

23.12.2009г. ФИО1 получено разрешение на реконструкцию .............. данном многоквартирном доме с целью объединения с квартирой ........ с площадью застройки 150 кв.м., строительным объемом 400 куб.м., срок действия настоящего разрешения до 2019 года (л.д.85).

Постановлением администрации муниципального образования Курского сельсовета ...... от 21.03.2013г. ........ФИО1 согласовано объединение квартир ........ и ........ в ...... по указанному адресу. Объединенной квартире присвоен ........ (л.д.84).

28.03.2013г. ФИО1 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 265143104-057 общей площадью 91,5 кв.м (л.д.100).

В техническом паспорте от 14.03.2013г. жилого помещения ......, принадлежащей ФИО1 указана общая площадь ......,5 кв.м., пристройка площадью 31,1 кв.м., общая площадь застройки составляет 194,7 кв.м. В разделе 5 коммуникации указано о наличие в данном многоквартирном доме центрального водопровода, центральной канализации, центрального газоснабжения, электроснабжения, автономное отопление и горячее водоснабжение (газовый котел) (л.д.86-99).

Как следует из материалов инвентарного дела, исследованного в судебном заседании, решением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 02.08.2013г. ........ отказано в осуществлении государственного учета объекта капитального строительства, расположенного по адресу: ......, ул.60 лет ВЛКСМ ......, в соответствии с п.2 ч.2 ст.27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007г. так как в представленные для кадастрового учета документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В состав приложения Технического плана здания включено Разрешение на ввод в эксплуатацию № Ru 26306000-17 от 19.12.2012г., по форме не соответствует Постановлению Правительства РФ от 24.11.2005г. .........

Постановлением администрации муниципального образования Курского сельсовета ...... от 19.08.2013г. ........, здание (жилой дом) с кадастровым номером 26:36,031303:608, расположенное по указанному адресу, переведен в многоквартирный дом.

Сведения в кадастровый паспорт земельного участка на дату 13.01.2010г. ........ в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:36:031303:342 внесены в государственный кадастр недвижимости 28.01.1993г., разрешенное использование земельного участка площадью 200 кв.м.- для ведения личного подсобного хозяйства, правообладателем является ФИО1 (......), основания-документы возникновения права на землю не указаны. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Сведения в кадастровый паспорт земельного участка на дату 26.01.2011г. ........ в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:36:031303:384 внесены в государственный кадастр недвижимости 28.01.1993г. разрешенное использование земельного участка площадью 400 кв.м. – для ведения личного подсобного хозяйства, правообладателем является третье лицо, прежний владелец ...... на основании свидетельства о праве собственности на землю ........ от 28.01.1993г. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Принимая решение по существу иска, суд отмечает следующее.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. ........ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» дано понятие многоквартирного дома – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с ч.3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

Статья 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относит, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из приведенных норм следует вывод, что части жилого дома, которые не обеспечивают возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме, не могут признаваться квартирами, поэтому и сам дом не может быть признан многоквартирным.

Из п. 5 Постановления Правительства РФ N 47 не следует, что секции в блоках застройки, соединенные между собой смежными стенами, являются индивидуальными жилыми домами. Напротив, весь такой дом в целом можно рассматривать в качестве многоквартирного.

Спорный жилой дом является двухэтажным и четырехквартирным, каждая квартира не имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним инженерным сетям, в связи с чем, не может эксплуатироваться отдельно и не являться самостоятельным объектом прав.

То обстоятельство, что в жилом доме отсутствуют помещения общего пользования, квартиры обособлены отдельными входами, не влечет придание данному дому статуса жилого дома блокированной застройки.

Истец обратился в суд с иском о признании дома домом блокированной застройки, а ...... - частью дома.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований истца, суд исходит из того, что действующим гражданским и жилищным законодательством предусмотрено право на приобретение в собственность в многоквартирных домах жилых помещений исключительно ввиде квартир или комнат, а правил, позволяющих при наличии в доме нескольких квартир, признать такой дом индивидуальным жилым домом, в отношении которого возможен раздел и образование общей долевой собственности, не содержится.

В силу вышеизложенных правовых норм, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому, является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ к объектам, входящим в общее имущество многоквартирного дома, относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Применительно к данному перечню, спорный двухэтажный жилой дом, состоящий из четырех квартир, имеет общие элементы (стены, крышу, ограждающие несущие и ненесущие конструкции), следовательно, в силу ст. 36 ЖК РФ, он является многоквартирным.

Таким образом, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд с учетом установленных обстоятельств дела, норм материального права исходит из того, что поскольку истцу и третьим лицам (Лойко, ФИО3, ФИО7) на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, которые имеют статус жилых помещений и являются квартирами в многоквартирном доме, оснований для признания одной из квартир частью жилого дома, не имеется.

Доводы истца о наличии экспертного заключения о возможности признания дома в статусе жилого дома блокированной застройки, не могут быть приняты во внимание, поскольку данное заключение не имеет правового значения для разрешаемого спора, где фактически ставится вопрос об изменении статуса занимаемого истцом жилого помещения, что действующим законодательством не предусмотрено.

Иных доводов в иске, влекущих его удовлетворение, не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к Администрации Муниципального образования Курского сельсовета о признании изолированной части дома (...... расположенного по адресу: ......, ул.60-лет ВЛКСМ, ......), домом блокированной застройки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ......вой суд через Курский районный суд ...... в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено ..........

Председательствующий: