Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Гурьевского городского округа Калининградской области к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе, присуждении судебной неустойки, прекращении права собственности, с участием третьих лиц Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Гурьевского городского округа Калининградской области в лице представителя по доверенности ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением, которым просила признать самовольными постройками объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами №, по адресу: <адрес > прекратить право собственности ФИО1 на объект - жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес >; прекратить право собственности ФИО4 на объект - жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес >; прекратить право собственности ФИО2 на объекты - жилые дома с кадастровыми номерами №, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес >; прекратить право собственности ФИО3 на объект - жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес >; обязать ответчиков в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда снести (демонтировать) собственными силами и за собственный счет самовольные постройки с кадастровыми номерами № расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес >; присудить ответчикам судебную неустойку в размере 5 000 (пять тысяч) рублей за каждый день неисполнения судебного решения по день фактического исполнения указанной в решении обязанности.

В обоснование заявленных требований указано на то, что ДД.ММ.ГГ года специалистами КРУ администрации Гурьевского городского округа Калининградской области произведен осмотр земель и составлено заключение № В результате визуального осмотра комиссия установила, что в границах осматриваемых земельных участков с кадастровыми номерами №, по адресу: <...> расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №. Данные объекты капитального строительства визуально представляют собой единый двухэтажный блокированный жилой дом с общими несущими конструкциями и отдельными входами. Согласно информации сайта Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области сведения о выдаче разрешительной документации на строительство или реконструкцию сблокированного жилого дома на указанных земельных участках отсутствуют. Ранее ФИО1 было выдано разрешение № МО на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, из которого были образованы указанные выше земельные участки. Также истцом указано на то, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № установлены ограничения в части их использования, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», а именно в пределах зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам строительство запрещено. Ссылаясь на возведение спорных строений без разрешительной документации, а также на несоответствие возведенных строений правовому режиму земельных участков, несоблюдение градостроительных регламентов, нарушений установленных ограничений, истец просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца администрации Гурьевского городского округа Калининградской области ФИО5, действующий на основании доверенности, на заявленных требованиях настаивал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчиков – ФИО6, действующая на основании доверенностей, с иском администрации не согласилась, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что сохранение спорной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, просила не применять санкцию в виде сноса объекта, указав на наличие возможности устранения выявленных нарушений.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в приведенной правовой норме.

В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 180 кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

Ответчик ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 153 кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

Ответчик ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 161 кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 176 кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство.

Ответчик ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 230 кв.м, с видом разрешенного использования – блокированная жилая застройка.

В границах указанных выше участков возведен объект капитального строительства – двухэтажное здание, по своим параметрам и функциональным особенностям представляющее собой блоксекционный жилой дом, состоящий из пяти секций.

Согласно сведениям кадастрового учета, земельные участки с кадастровыми номерами № были образованы путем раздела исходного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв. м, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ года на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГ года с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования – блокированная жилая застройка.

По данным ЕГРН указанные выше земельные участки обременены следующими объектами капитального строительства: на земельном участке с кадастровым номером № учтен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 109,1 кв.м, 2016 года строительства, количество этажей – 2, принадлежащий на праве собственности ответчику ФИО4; на земельном участке с кадастровым номером № учтен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 106 кв.м, 2016 года строительства, количество этажей – 2, принадлежащий ответчику ФИО3 на праве собственности; на земельном участке с кадастровым номером № учтен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 108,9 кв.м, 2016 года строительства, количество этажей – 2; на земельном участке с кадастровым номером № учтен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 103,6 кв.м, 2016 года строительства, количество этажей – 2, принадлежащие ответчику ФИО2 на праве собственности; на земельном участке с кадастровым номером № учтен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 130,3 кв.м, 2016 года строительства, количество этажей – 2, принадлежащий на праве собственности ФИО1

Указанные выше объекты недвижимости расположены по адресу: <адрес >

Постановка на учет и регистрация права собственности произведены в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Спорные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет со статусом –жилой дом, за ответчиками в ЕГРН внесена запись о правах на данные объекты.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ года администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области на земельный участок с кадастровым номером № был выдан градостроительный план №

ДД.ММ.ГГ года ФИО1 администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области было выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №.

При возведении указанных выше строений, при постановке их на кадастровый учет, собственник участка за составлением и выдачей соответствующей разрешительной документации не обращался. Данные строения возводились на основании выданного в № году администрацией Гурьевского городского округа разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что при возведении спорных строений, при постановке их на кадастровый учет, собственники участков за составлением и выдачей разрешительной документации на строительство дома блокированной жилой застройки не обращались. Данные объекты возведены в отсутствие разрешения на строительство, постановка на учет и регистрация права собственности произведены в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С учетом установленных по делу обстоятельств, на основании изложенных выше норм права, спорные объекты недвижимости – блокированные жилые дома с кадастровыми номерами № являются самовольными постройками.

В указанной части требования администрации Гурьевского городского округа Калининградской области являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования администрации о сносе спорных объектов и возложении такой обязанности на ответчиков, суд приходит к следующему.

Статья 222 Гражданского кодекса РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частно-правовые.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ признаки самовольной постройки и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком, сноса или приведения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского спора судом была назначена судебная экспертиза на предмет степени готовности спорных объектов, для определения площади застройки объектов и площади участков под ними, на предмет отнесения спорных строений к завершенным строительством объектам, соблюдения требований, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, блокированной жилой застройки, многоквартирному жилому дому, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, возможности эксплуатации строений без угрозы жизни и здоровью граждан.

В результате проведенного судебным экспертом ФИО12 натурного осмотра принадлежащих на праве собственности ответчикам земельных участков и расположенных на них спорных объектов было подготовлено заключение за № от ДД.ММ.ГГ года.

Эксперт установил, что на обследуемых земельных участках возведен строительством пятисекционный блокированный жилой дом в два надземных этажа без подвала, являющийся объектом капитального строительства, незавершенного строительством, 91,3% степени готовности, имеющий II группу капитальности. Строение подключено к сетям инженерно-технического обеспечения: электроснабжение, водоснабжение и бытовая канализация, имеет подъездные пути. Строения отвечают требованиям, предъявляемым к блокированным жилым домам, полностью соответствуя признакам блокированной жилой застройки.

Строения отвечают параметрам разрешенного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в зоне территориальной застройки Ж4/А.

Экспертом указано на нарушение градостроительных норм в части отсутствия инженерных изысканий для осуществления проектирования строительства, в части осуществления строительства без получения разрешения на строительство.

Также экспертом указано на нарушение градостроительных норм в части несоблюдения требований по минимальному расстоянию в 3 м от границ соседних участков до здания (от южной границы земельного участка с кадастровым номером № до фасада блокированного жилого дома - 2,35 пог.м; от восточной границы земельного участка с кадастровым номером № до фасада блокированного жилого дома - 2,91 пог.м), что является отступлением от правил землепользования и застройки в документации по планировке территории Гурьевского городского округа.

Вместе с тем, в судебном заседании эксперт пояснил, что в случае перераспределения земельных участков, указанное нарушение возможно устранить без сноса строений.

Экспертом установлено, что строения соответствуют строительным, санитарным, экологическим нормам и правилам.

В тоже время при проверке требований пожарной безопасности экспертом выявлены нарушения: в строении второй степени огнестойкости с чердачными покрытиями стропила и обрешетка выполнены из горючих материалов, кровля выполнена из горючих материалов (битумная черепица), однако документы, подтверждающие обработку деревянных конструкций огнезащитными составами, не представлены. Кухни жилых секций не оборудованы автономными пожарными извещателями, не выполнены требования по устройству противопожарного водопровода, не установлены отдельные краны диаметром не менее 15 мм в каждой квартире, не в полном объеме завершены работы по монтажу внутренней электропроводки, отсутствуют ограждения балконов, лестничных маршей и площадок внутренних лестниц.

Как пояснил в судебном заседании эксперт, выявленные нарушения в части пожарной безопасности устранимы и не требуют сноса строения.

Угрозы жизни и здоровью граждан при размещении и эксплуатации строений не обнаружено, но выявленные нарушения, не соответствующие нормам пожарной безопасности, необходимо устранить.

В экспертном заключении эксперт указывает на то, что на основании топографической съемки, выполненной кадастровым инженером ФИО13 выявлено, что западный угол строения с кадастровым номером № на 0,40 м находится в охранной зоне подземного газопровода среднего давления диаметром 75 мм; западный угол строения с кадастровым номером № на 2,76 м находится в охранной зоне ЛЭП высокого напряжения (15 кВ); западный угол строения с кадастровым номером № на 0,50 м находится в охранной зоне ЛЭП высокого напряжения (15 кВ).

Вместе с тем эксперт указывает на то, что для соблюдения нормативных расстояний необходимо получение откорректированных ТУ от собственников инженерных сетей по сокращению охранной зоны, в противном случае с учетом нарушенного при строительстве охранного расстояния велика вероятность создания угрозы жизни и здоровья граждан при размещении и эксплуатации данных строений.

Указанные выше выводы были также подтверждены экспертом в судебном заседании.

Также суд обращает внимание на нарушение предельных параметров, установленных для территориальной зоны Ж4/А в части минимальной площади земельного участка под каждой секцией.

Как установлено судом, земельные участки с кадастровыми номерами № расположены спорные объекты, в зоне с индексом Ж4/А - зона застройки индивидуальными жилыми домами, предусматривающей в качестве основного вида разрешенного использования блокированную жилую застройку. Вместе с тем, согласно Правилам землепользования и застройки Гурьевского городского округа, утвержденным 19 декабря 2019 года, минимальный размер участка – 200 кв.м на один дом, в тоже время земельные участки с кадастровыми номерами № имеет площадь 180 кв.м, № 153 кв.м, №- 161 кв.м, №-176 кв.м.

По смыслу положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ решение о сносе самовольного строения является крайней мерой. Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем, возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушения определяется его неустранимостью. При этом к существенным нарушениям относятся неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Между тем имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается устранимость выявленных по результатам проведения судебной экспертизы нарушений в части пожарной безопасности, а также суд приходит к выводу о возможности устранения выявленных нарушений градостроительного характера, путем проведения определенных кадастровых работ в части минимального размера земельного участка.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчиков были представлены документы, подтверждающие возможность устранения выявленных нарушений относительно расположения объектов капитального строительства в охранной зоне газопровода и ЛЭП.

Проанализировав экспертное заключение, учитывая зонирование территории участков согласно утвержденным 19 декабря 2019 года Правилам землепользования и застройки Гурьевского городского округа в части расположения участков, на которых расположены спорные объекты, в зоне с индексом Ж4/А - зона застройки индивидуальными жилыми домами, предусматривающей в качестве основного вида разрешенного использования блокированную жилую застройку, документы, подтверждающие устранимость выявленных нарушений, суд приходит к выводу о возможности применения к ответчикам санкции в виде приведения спорных объектов в соответствии с установленными и действующими градостроительными, противопожарными, строительными нормативами.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 85 Земельного кодекса РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Из материалов дела следует, что спорные объекты расположены на земельных участках с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, принадлежащие ответчикам на праве собственности. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Гурьевского городского округа, утвержденными решением 37 сессии Гурьевского окружного Совета депутатов пятого созыва №266 от 19 декабря 2019 года, земельные участки расположены в территориальной зоне Ж4/А - зона застройки индивидуальными жилыми домами, предусматривающей порядка 20 основных видов разрешенного использования, к числу которых относится использование участка под блокированную жилую застройку.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении спорных строений суд принимает во внимание положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. В связи с изложенным суд полагает, что требование администрации в части сноса спорного строения в рассматриваемом случае является несоразмерным нарушенному праву истца способом защиты.

Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов может служить основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта капитального строительства.

Выявленные в ходе рассмотрения дела нарушения в области градостроительных норм, противопожарных норм по своему характеру и объему являются незначительными и подлежат устранению без применения санкции о сносе строения. Отсутствие инженерных изысканий, разрешительной документации на строительство объектов, является в данном случае, с учетом приведения спорных строений в соответствии с действующими градостроительными правилами, единственным признаком самовольной постройки, и само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе строений. Выявленные нарушения в части пожарной безопасности, охранной зоны также устранимы и не требуют сноса строения.

Возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, градостроительным нормам и возможности нарушения прав третьих лиц.

При этом суд не может согласиться с позицией стороны ответчиков о пропуске администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области срока для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела усматривается, что о наличии спорных строений администрации Гурьевского городского округа Калининградской области стало известно по результатам натурного осмотра территории участков ответчиков в январе 2020 года. В суд с иском администрация обратилась 12 марта 2020 года. При этом, внесение записей в ЕГРН о правах на спорные объекты, о кадастровом учете таких объектов недвижимости, не означает, что со дня их внесения администрация знала или должна была знать о допущенных ответчиками нарушениях. При этом спорные объекты были поставлены на кадастровый учет в упрощенном порядке. Представленные в администрацию документы о присвоении адреса спорным строениям содержали техническое описание спорных строений с назначением «жилой дом». Доказательств, подтверждающих, что администрации ранее были известны выявленные по результатам осмотра в 2020 году нарушения, суду не представлено.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ в решении суда, обязывающем ответчика совершить определенные действия, в случае если они могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

В силу требований ст. 206 ГПК РФ суд полагает необходимым возложить на ответчиков обязанность по приведению спорных объектов в соответствие с действующими градостроительными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, а также проведению работ по устранению нарушений в части расположения строения с кадастровым номером № в охранной зоне подземного газопровода среднего давления диаметром 75 мм; строения с кадастровым номером № и строения с кадастровым номером № в охранной зоне ЛЭП высокого напряжения (15 кВ), путем получения откорректированных технических условий от собственников инженерных сетей по сокращению охранной зоны газопровода, зоны ЛЭП высокого напряжения (15кВ), либо их переустройству, - в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В связи с принятым решением суд не усматривает оснований на данной стадии для взыскания судебной неустойки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Гурьевского городского округа Калининградской области – удовлетворить в части.

Признать объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами №, самовольными постройками.

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 за счет собственных средств в течение трех месяцев с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу привести объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и земельные участки с кадастровыми номерами № соответствие с градостроительными нормами и правилами, установленными для зоны, в которой они расположены, устранить недостатки в части требований пожарной безопасности, получить откорректированные технические условия от собственников инженерных сетей по сокращению охранной зоны газопровода, зоны ЛЭП высокого напряжения (15кВ), либо их переустройству.

В удовлетворении требований администрации Гурьевского городского округа о сносе объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, прекращении права собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на указанные объекты недвижимости, присуждении судебной неустойки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 6 ноября 2020 года.

Судья Т.А. Макарова