Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указав, что 28.08.2021г. между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому Наймодатели (ответчики) предоставили Нанимателю (истцу) помещение, состоящее из 4-х комнат, расположенное по адресу: <адрес> за плату, во временное пользование в целях проживания.

Согласно п. 3.1. Договора месячная оплата за использование Квартиры составила 200 000 рублей. Согласно пунктам 3.1-3.4. Договора на момент подписания Договора, истец передал ответчикам в счет проживания за период с 01.09.2022 г. по 01.10.2022 г. 200 000 рублей и страховой депозит (залог) 200 000 рублей, что подтверждается распиской о взаиморасчетах, приложенной к иску.

03 октября 2022 года истцу стало известно о том, что квартира на момент подписания договора находилась в споре, а наймодатель ФИО4 на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 августа 2021г. по делу № А56-6841/2021 года был признан несостоятельным (банкротом) и не имел право заключать Договор без письменного согласия финансового управляющего, хотя в п. 4.6 Договора Наймодатели указали, что подтверждают согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а также, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

Учитывая данное существенное обстоятельство, доказывающее нарушение наймодателями условий договора, а также нежелание наймодателей устранять постоянно выявляемые нанимателем при проживании недостатки, желание и стремление квалифицировать расторжение договора по пункту 4.2. Договора (по инициативе нанимателя) с целью не возвращать залог, 04 октября 2022 года наниматель направил в адрес наймодателей претензию, соглашение о расторжении договора и акт возврата квартиры. 06 октября 2022 года наниматель, уведомив наймодателей, осуществил генеральную уборку в квартире, вместе со своей семьей освободил ее от личных вещей и выехал. В этот же день в квартире представитель нанимателя по нотариальной доверенности ФИО5 попытался сдать квартиру наймодателю по акту приема-передачи. Однако наймодатель ФИО3 отказалась подписывать акт, потребовала заменить индукционную варочную панель, осуществить химчистку дивана, стульев, стола и раковины, привести в первоначальный вид или заменить дверцу тумбы под раковиной в гостевом туалете, привести в первоначальный вид пол в спальне, починить дверцы телевизионной тумбы и ножку кровати и возместить ущерб порчи тумбы под раковиной в ванной комнате. Страховой депозит (залог), полученный от нанимателя по договору, ФИО3 возвращать отказалась, однако ключи от квартиры забрала. Таким образом квартира была физически сдана истцом ответчикам 06.10.2022 г.

13.10.2022 г. истец направил ответчикам по электронной почте акт возврата квартиры от 06.10.2022, с просьбой подписать его, и досудебную претензию в которой сообщил, что не принимает претензии наймодателя, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а действия наймодателей по удержанию и невозвращению залога неправомерными Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит суд взыскать с ФИО3 и ФИО4 в пользу Савет Сакена неосновательное обогащение в размере 200 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 657 руб. 53 коп.,

проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на общую взысканную сумму в размере ключевой ставки ЦБ РФ установленной на соответствующий период времени, с 22.10.2022 г. и до его фактического исполнения, судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Представитель истца ФИО5 ЫВ.А., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и как законный представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, в иске просила отказать согласно представленным в дело письменным возражениям.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав добытые по деу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, 28 августа 2021 года между ФИО3 и ФИО4(наймодетаели) и ФИО2 (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с условиями которого наймодатели предоставляют нанимателю помещение, состоящее из 4 комнат и расположенное по адресу: <адрес> во временное пользование в целях проживания. Срок найма установлен с 31.08.2021 года по 30 июля 2022 года. В соответствии с п. 1.5 договора определено, что если за 30 дней до окончания срока найма, стороны не выразили намерение о расторжении договору, договор автоматически пролонгируется на такой же срок.

В соответствии с п. 3.3 договора, в качеством залога нанимателем внесена сумма в размере 200000 рублей, что стороны не оспаривали. Под залогом в соответствии с условиями договора следует считать страховой депозит, возвращаемый наймодателем по истечении срока проживания при соблюдении нанимателем п.1.4, 2.2, 3.7, 3.8 договора, а именно:

- п. 1.4 – срок договора проживания с 31.08.2021 про 30.07.2022;

-п.2.2 – в соответствии с условиями которого наниматель обязуется использовать данное помещение только по назначению, указанному в п. 1.1 (проживание), не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, получить письменное разрешение наймодателя на содержание в квартире животных, не производить перепланировки и переоборудование без письменного разрешения наймодетеля, не устанавливать какое-либо оборудование без письменного согласия наймодателя, принять полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте, соблюдать правила пожарной безопаст6ности;

-п. 3.7 - услуги ТВ и интернета оплачивает наниматель,

-п. 3.8 электроэнергию оплачивает наниматель.

В соответствии с п. 4.1 договора при досрочном прекращении найма и расторжении договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, но при условии соблюдения наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4, 2.1, 3.5, а именно:

-1.4 - срок договора найма,

-2.1 – наймодатель обязан предоставить помещение нанимателю не позднее 31 августа 2021 года, обеспечить свободный доступ нанимателю в помещение, посещать помещение не более одного раза в месяц с уведомлением нанимателя не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения, при выезде нанимателя возвратить в обязательном порядке сумму залога при исполнении нанимателем п.п. 1.4, 2.2, 3.2, 3.7, 3.8;

-3.5 – размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон,

авансируемая арендная плата за непрожитые, предоплаченные дни нанимателю не возвращается.

Истец в обоснование требований указал, что выразил намерение о досрочном расторжении договора найма, о чем уведомил наймодателей, направив в их адрес 04 октября 2022 года претензию, соглашение о расторжении договора и акт возврата квартиры, а 06 октября 2022 года освободил квартиру. Тогда же, 06 октября 2022 года как указывает истец, его представитель попытался сдать квартиру наймодателю по акту приема-передачи, но ФИО3 отказалась подписывать акт, указав на ряд повреждений имущества, также отказалась возвращать залог. Но ключи забрала.

Ответчики, не оспаривая наличие договорённости об осмотре квартиры 06 октября 2022 года, указали, что в ходе приемке квартиры выявили повреждения в квартире, требующие косметического ремонта, клининга, о чем был составлен акт приема-передачи и опись повреждённого имущества, от подписания которых представитель истца уклонился. Также ответчики указали, что согласно отчету по результатам оценки рыночной стоимости восстановительного ремонта жилого помещения от 06.11.2022 года, стоимость восстановительного ремонта квартиры по состоянию на 26 октября 2022 года составила 2621500 рублей.

Доводы ответчиков о наличии в квартире дефектов после выезда истца подтвердили допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели Свидетель 1, Свидетель 2, Свидетель 3

Истец, возражая относительно заявленных ответчиками дефектов, указывает, что основанием для расторжения договора с его стороны послужило ненадлежащее исполнение наймодателями его требований об устранении выявляемых в процессе проживания в квартире недостатков, а также ставшее известным истцу обстоятельство о том, что на момент подписания договора квартира находилась в споре, поскольку наймодатель ФИО4 на основании Решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 августа 2021г. по делу № А56-6841/2021 года был признан несостоятельным (банкротом) и не имел право заключать договор без письменного согласия финансового управляющего, хотя в п. 4.6 договора наймодатели указали, что подтверждают согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего договора, а также, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

Указанные обстоятельства истец считает существенными для расторжения договора найма.

Истец указывает, что в соответствии с п. 4.3 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, ранее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2.; 3.2; 3.7; 3.8, наймодатель обязуется вернуть нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, а также залог (п. 3.3.), при этом наймодатель обязан предоставить нанимателю проживать в квартире в течение пятнадцати календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

Ссылка на данный пункт договора как основание для возврата залога в связи с выявленными личными обстоятельствами, касающимися наймодателя, либо связанными с ним непредвиденными обстоятельствами суд считает неприменимым, поскольку данное условие договора предусматривает последствия вследствие досрочного расторжения договора со стороны наймодателя, т.е. ответчиков, тогда как в рамках рассматриваемого спора инициатором расторжения договора найма является истец, доказательств расторжения договора по инициативе наймодателей судом в ходе рассмотрения спора не установлено.

Суд, рассматривая заявленные требования, следует необходимым учесть следующее.

Судом установлено, что истец заявил об отказе от договора найма 04 октября 2020 года, т.е. досрочно, 06 октября 2020 года освободил квартиру, заявил требования о возврате залога, которые изложил как 06 октября 2020 года, так и в претензии от 13.10.2020 года. Вместе с тем, в соответствии с п. 3.2.1 залог подлежит возврату по истечении срока проживания, предусмотренного договором. При этом договором не предусмотрен возврат залога в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя. Также истцом не соблюдены сроки, предусмотренные п. 4.1 договора, в котором указано, что при досрочном прекращении найма и расторжении договора каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае залог вносился истцом и удерживался наймодателями в качестве гарантии надлежащего выполнения нанимателем обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств.

Договор найма от 28 августа 2021 года, содержащий условие о порядке возврата залога, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны нанимателя. Заключая договор найма, истец, будучи полноправным субъектом гражданско-правовых отношений, с учетом принципа свободы договора, при должной внимательности и осмотрительности должен был и мог предвидеть возможность досрочного отказа от договора, и соответственно неполучение залога.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчиков неосновательного обогащения в размере суммы залога, судом не установлено, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 35, 55-57, 67-68, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Савета Сакена оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 25.09.2023 года