Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора дарения притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи, переводе прав и обязанностей покупателя по договорам

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском, указывая, что является собственником № доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу <адрес>, а именно: земельный участок общей площадью № кв.м., КН № жилой дом общей площадью № кв.м., КН № жилой дом общей площадью № кв.м., КН №

Другим участником общей долевой собственности являлась ФИО2, которой принадлежала № доля в праве общей долевой собственности на указанные объекты. Другая № доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО4

ФИО2, имея намерение произвести отчуждение своей доли в праве общей долевой собственности, известил его о продаже своей доли за 1 150 000 рублей в порядке ст. 250 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ истец заказным письмом и на электронную почту направил в адрес ФИО2 уведомление о согласии приобрести ее долю.

Для покупки имущества истец обладал достаточными средствами, размещенными на счете – 1 385 000 рублей. Получив извещение о намерении истца приобрести ее долю в праве общей долевой собственности, ФИО2 уклонилась от совершения действий по ее отчуждению, впоследствии истцу стало известно, что ФИО2 произвела отчуждение своего имущества ФИО3 посредством совершения притворной сделки – договора дарения незначительной части от принадлежащей ей доли в целях ввести ФИО3 в состав сособственников имущества, после чего, оставшуюся долю в праве общей долевой собственности продала ФИО3 по договору купли-продажи.

Истец указал, что договор дарения являлся притворной сделкой, которая вместе с последующим договором купли-продажи прикрывала правоотношения сторон по возмездному отчуждению ФИО3 принадлежащего ФИО2 имущества с нарушением преимущественного права ФИО1 на приобретение этого имущества.

Поскольку договор дарения прикрывал сделку по отчуждению имущества конкретному лицу – ФИО3, к ней подлежат применению правила, относящиеся в договору купли-продажи. В соответствие со ст. 250 ГК РФ при нарушении преимущественного права покупки способом восстановления такого права является перевод прав и обязанностей покупателя по договору.

По изложенным основаниям истец просил признать договор дарения № доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 притворной сделкой, применив к ней правила, относящиеся к договору купли-продажи; перевести права и обязанности покупателя по договору дарения № доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, заключенному между ФИО2 и ФИО3, и по договору купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, заключенному между ФИО2 и ФИО3, с ФИО3 на ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. Ранее в судебном заседании истец пояснял, что после получения ДД.ММ.ГГГГ извещения о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, он ДД.ММ.ГГГГ известил ФИО2 о намерении приобрести ее долю, воспользовавшись преимущественным правом покупки. Для организации сделки он обратился в нотариальную контору, где получил консультацию о составе документов, которые необходимо представить для подготовки сделки. Переговоры с ФИО2 вела его супруга ФИО5, ФИО2 была извещена о подготовке сделки. Вплоть до окончания месячного срока для совершения сделки ФИО2 затягивала предоставление документов. ДД.ММ.ГГГГ в районе местонахождения домовладения был крупномасштабный пожар, в связи с чем ФИО2 позвонила и просил перенести сделки на более позднее время.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала по тем основаниям, что она в установленном законом порядке известила сособственника ФИО1 о намерении продать принадлежащую ей долю в праве собственности на общее имущество. ФИО1 известил ее о согласии приобрести долю в письменной форме. В телефонном режиме с номеров: №, - по поводу сделки она общалась с супругой ФИО1 В течение месячного срока после получения извещения, ФИО1 ее долю не приобрел, в связи с чем, она продала ее ФИО3 за ту же стоимость, заключив последовательно договор дарения и договор купли-продажи.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по тем основаниям, что в течение месячного срока после извещения ФИО1 о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей долю, ФИО1 договор купли-продажи не заключил, в связи с чем, по истечение месяца ФИО2 вправе была продать ее иному лицу.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено, что объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу <адрес>, а именно: земельный участок общей площадью № кв.м., КН № жилой дом общей площадью № кв.м., КН № жилой дом общей площадью № кв.м., КН № - принадлежали на праве общей долевой собственности: ФИО1 – № доля, ФИО2 – № доля, ФИО4 – № доля. Впоследствии № доля в праве ФИО4 была отчуждена ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на имя ФИО1 направлено уведомление о намерении произвести отчуждение принадлежащей ей № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилые дома по <адрес> за 1 150 000 рублей. Уведомление получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 направил уведомление о согласии приобрести ее долю посредством почтового отправления и электронной почты. Факт получения уведомления о согласии приобрести долю ФИО2 не отрицала, дальнейшее общение между сторонами происходило в телефонном режиме через супругу ФИО1 – ФИО5.

Согласно данным детализации телефонных звонков по номерам телефонов: +№ ФИО5), +№ ФИО2), +№ ФИО2), - зафиксировано следующее.

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО5 позвонила ФИО2 ( разговор № секунд); ДД.ММ.ГГГГ года ФИО5 позвонила ФИО2 ( разговор № секунд); ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 позвонила ФИО5 ( разговор № секунды); ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 позвонила ФИО5 ( разговор № секунд). Далее зафиксированы ДД.ММ.ГГГГ исходящий звонок от ФИО5 и исходящий от ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ -исходящий от ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор дарения, по условиям которого ФИО2 подарила ФИО3 № долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилые дома по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом Мясниковского нотариального округа ФИО6, номер регистрации №. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилые дома по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом Мясниковского нотариального округа ФИО6, номер регистрации № Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87,88 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Если судом будет установлено, что участник заключил договор дарения части принадлежащей ему доли с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, иной участник вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суд не может согласится с доводами ответчиков о том, что ФИО2 и ФИО3 о том, что намерения сторон были направлены исключительно на безвозмездную передачу ФИО3 права собственности. Как видно из представленных договоров купли- продажи долей от ФИО2 к ФИО3 по возмездной сделки были отчужденна доля в праве. Очевидно, что в короткий промежуток времени были заключены: договор дарения крайне незначительной доли ( №), которую сложно реально выделить и использоваться по назначению и договор купли-продажи № доли по цене № доли ФИО2

Стороны сделок не отрицали, что ФИО3 знала о наличии иных совладельцев, процессе извещения их о намерении продать долю и наличии согласия ФИО1 на покупку, консультируя ФИО2 в вопросах совершения купли-продажи.

Кроме того, доля в праве по возмездной сделке отчуждена по той же цене, которая была указана в уведомлении о продаже ФИО7.

Указанные обстоятельства позволяют квалифицировать договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 как ничтожную сделку, прикрывающую в совокупности с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами, намерения сторон на совершение купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества по <адрес> с нарушение преимущественного права ФИО1 Договор дарения части доли и последующая купля-продажа являются единым договором купли-продажи, совершенным с нарушением преимущественного права ФИО1

В соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил уведомление о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей долю, после чего письменно уведомил ФИО2 о намерении приобрести ее. В силу положений ст. 250 ГК РФ договор должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 8.1 п. 3 ГК РФ В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Таким образом, в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 должны были совместно совершить ряд действий по подготовке и заключению договора купли-продажи с нотариальным удостоверением сделки.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 показала, что работает секретарем в нотариальной конторе нотариуса ФИО9 Где-то в середине ДД.ММ.ГГГГ года в контору обращался ФИО1 по поводу полученного им уведомления о намерении его совладельца продать принадлежащую ей долю, с просьбой получить консультацию по вопросу заключения сделки, необходимых документов. По существующему порядку, для заключению сделки, сначала предоставляются все необходимые документы, потом их проверяет нотариус и только потом, если с документами все в порядке, назначается дата сделки. ФИО1 была дана консультация относительно состава документов, которые необходимо представить. Через несколько дней он принес документы, которые требовались от него. Ему было разъяснено, что необходимы документы ФИО2, их должен проверить нотариус и только после этого будет назначена дата сделки. ФИО1 просил назначить сделку пораньше, желательно до ДД.ММ.ГГГГ, однако документы от ФИО2 так и не поступили. Позже ФИО1 позвонил и сообщил, что в связи с пожаром ДД.ММ.ГГГГ года документы ФИО2 будут позже. В связи с тем, что документы в полном объеме предоставлены не были, с нотариусом лично ФИО1 не общался.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО5 показала, что состоит в браке с ФИО1 В конце ДД.ММ.ГГГГ года они получили уведомление совладельца ФИО2 о намерении продать принадлежащую ей долю. Через 2-3 дня она созвонилась с ФИО2 и сообщила ей, что они приняли решения о покупке ее доли и будут собирать документы. Ее муж с дочерью были у нотариуса, взяли список документов, собрали свои документы. В середине ДД.ММ.ГГГГ года она позвонила ФИО2 сообщила ей местонахождение нотариуса и сведения о документы, который необходимо представить нотариусу для совершения сделки, после чего муж отослал письменной уведомление о намерении приобрести долю. Через неделю в районе местонахождения дома был пожар. В день пожара они созвонились с ФИО2, которая попросила перенести оформление договора в связи со случившимся. На вопрос о том, что сроки совершения сделки проходят, она уверила, что ФИО1 единственный покупатель и это не имеет значения. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 сообщила, что она продала долю другому человеку.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 показала, что является соседкой А-вых, несколько раз в день проходит мимо их дома, общается с ФИО5 В ДД.ММ.ГГГГ года она шла домой и возле дома А-вых увидела ФИО5, зашла к ней домой попить кофе. В разговоре ФИО5 сообщила ей, что в другом их доме в районе пл. Театральная продается доля совладельца, которую они хотят купить и попросила посоветовать нотариуса. Она дала ей визитку нотариуса ФИО9, к которой обращается по своим вопросам. В середине ДД.ММ.ГГГГ года она шла мимо дома А-вых, возле дома стояла ФИО5 и разговаривала по телефону с Катей по поводу сделки. Она объясняла ей куда нужно ехать к нотариусу и какие документы везти. Потом ФИО5 поблагодарила ее за то, что она дала визитку нотариуса.

Оценив в совокупности представленные доказательства, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

ФИО2 в установленном ст. 250 ГК РФ порядке известила своего совладельца о намерении продать № долю в совместном с ФИО1 недвижимом имуществе за 1 150 000 рублей.

ФИО1 не двусмысленно и однозначно дал согласие на приобретение данной доли. При этом, согласно выписки по счету ФИО1, последний обладал необходимыми денежными средствами для этого. Кроме того, как установлено, ФИО1 совершил ряд последовательных действий, направленных на заключение договора купли-продажи. ФИО1 обратился в нотариальную контору, получил консультацию относительно порядка заключения и удостоверения договора купли-продажи, состава документов, необходимых для совершения сделки, предоставил требующиеся от него и находящиеся у него в распоряжении документы. Для совершения сделки так же требовались правоустанавливающие документы ФИО2 на принадлежащую ей долю, которые могли находиться только в распоряжении ФИО2

У суда нет оснований не доверять доводам истца о том, что сделка не была заключена в месячный срок, так как ДД.ММ.ГГГГ в районе местонахождения спорного имущества имел место крупномасштабный пожар, в ходе которого, как впоследствии выяснилось, имущество сторон не пострадало. Факт локализации пожара близ принадлежащего сторонам недвижимого имущества не оспаривается сторонами.

Суд не может согласится с доводами ФИО2 о том, что не предоставив необходимые документы для совершения сделки с ФИО1, ФИО2 продала принадлежащую ей долю ФИО3, в связи с тем, что из представленных письменных доказательств видно, что договору купли- продажи предшествовал, договор дарения незначительной доли ФИО3 В суде на вопрос суда Стороны по договору дарения не ответили вопрос суда, что конкретно в объекте недвижимости было передано в дар.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Судом не установлено наличие в действиях ФИО1 недобросовестности, в связи с чем, оснований полагать, что договор купли-продажи доли ФИО2 не состоялся в установленные сроки исключительно в результате его действий (бездействий), не имеется. Намерение приобрести долю ФИО2 было конкретным, однозначным, выраженным, в том числе, в действиях по организации сделки. ФИО1 предпринял действия по реализации своего преимущественного права, однако данное право было нарушено путем отчуждения доли ФИО2 третьему лицу путем заключения договора дарения, а затем договора купли продажи.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поскольку судом установлено, что участник заключил договор дарения части принадлежащей ему доли с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, иной участник вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, суд находит такой способ защиты восстанавливающий права истца и обеспечивающий возврат денежных средств оплаченных ФИО3, путем взыскания с ФИО1 в пользу ФИО3 переданных по договору.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы ФИО1 по оплате государственной пошлины в сумме 13 950 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Перевести права и обязанности покупателя ФИО3 на ФИО1 по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 о безвозмездной передаче ФИО3 № доли в праве ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА УЧАСТОК площадью №) кв.м. с кадастровым номером №, № доли В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ, с кадастровым номером № долю, находящиеся по адресу: <адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя ФИО3 на ФИО1 по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 по передаче ФИО3 № доли в праве ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА УЧАСТОК площадью 319 (триста девятнадцать) кв.м. с кадастровым номером №, 49/100 доли В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ, с кадастровым номером 61:44:0041133:60 долю, находящиеся по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1 150 000 рублей.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 13950 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 22.01.2018 года.

Судья