Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-972/2018 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ритм города» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору на оказание риэлторских услуг,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ритм города» (далее – ООО «Ритм города», общество) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору на оказание риэлторских услуг.

В обоснование поданного иска общество указало, что ...... между ООО «Ритм города» и ФИО2 был заключен договор на оказание риэлторских услуг, в соответствии с которым истец обязался оказать услуги по продаже объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, а именно, квартиры, общей площадью .......... кв.м, находящейся на .......... этаже по адресу: ****, а ответчик в свою очереди обязался оплатить оказываемые услуги.

Стоимость услуг по договору составляла 70 000 рублей, срок действия договора – до ......

В соответствии с п. .......... договора исполнением обязательств по договору определен момент приглашения обществом ответчика для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости и проведения сделки в Управлении Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

...... квартира была осмотрена покупателем Ш....... между ООО «Ритм города» и Ш. был заключен договора на оказание риэлторских услуг, связанных с продажей квартиры истца.

...... общество направило в адрес ФИО2 уведомление, которым просило его в течение 5 дней с момента получения уведомления поставить его в известность о дате и времени приезда в офис компаниидля подписания предварительного договора купли-продажи квартиры с соглашением о задатке.

...... ООО «Ритм города» направило в адрес ответчика претензию от ...... с требованием о выплате комиссионного вознаграждения в размере 70 000 рублей в 10-дневныйсрок с момента получения претензии.

Просило: взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Ритм города» задолженность по выплате вознаграждения по договору на оказание риэлторских услуг от ...... в размере 70 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 300 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал в полном объёме. Суду пояснил, что рыночная оценка стоимости квартиры была произведена внутри их компании, рекламную компанию по продаже квартиры размещали в сети Интернет, пакет документов для заключения сделки они не готовили, так как это было нецелесообразно в связи с неполучением согласия истца. Сделка купли-продажи квартиры ими заключена не была.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, пояснив, что в ...... г. он с помощью риэлтора ООО «Успех», находящегося в ****, выставил в Интернете на сайте «Авито» объявление о продаже квартиры с фотографиями и указанием своих номеров телефонов. Риэлтор ООО «Ритм города» С. увидела его объявление в Интернете и позвонила ему. Они встретились в **** у Торгового комплекса в автомобиле риэлтора, подписали договор. Фотографирование его квартиры С., другими работниками общества не производилось, ключи от квартиры он никому не передавал. ...... ему позвонила Г. и сказала, что увидела на сайте «Авито» его объявление о продаже квартиры. Они встретились, он показал ей квартиру. В этот же день они заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Г. передала ему задаток. Квартиру он фактически показывать ...... не мог, так как продал её. После заключения предварительного договора купли-продажи ему 1 или 2 раза позвонила С., но трубку он не взял, а написал ей СМС-сообщение о том, что «квартиры продана, без комментариев». Уведомление от ООО «Ритм города» он получал, но выкинул его в урну. Позднее они с Г. заключили договор купли-продажи квартиры, и он передал ей ключи от квартиры.

Выслушав представителя истца, ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что ...... между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание риэлторских услуг, в соответствии с которым ООО «Ритм города» обязалось оказать услуги по продаже принадлежащей ФИО2 квартиры общей площадью .......... кв.м, находящейся на .......... этаже по адресу: **** (п. ..........), а ответчик обязался оплатить услуги, оказанные обществом (п. ..........) (л.д. ..........).

Указанным договором на ООО «Ритм города» как на исполнителя были возложены обязанности: проведения оценки рыночной стоимости квартиры (п. ..........), согласования условий предстоящей сделки и денежных расчётов с «покупателем» недвижимости (п...........), обеспечения рекламной компании по продаже квартиры (п. ..........), организация просмотров квартиры по предварительному согласованию с ФИО2 (п. ..........), оказание услуг в полном объёме в срок, указанный в п. .......... данного договора (п. ..........), не разглашение условий договора (п. ..........) и подготовка проекта документов, необходимых для государственной регистрации сделки купли-продажи объекта недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (п. ..........).

В обязанности ответчика входило информирование общества об обстоятельствах, препятствующих оформлению сделки (п. .......... договора), а также передача эксклюзивных прав на продажу данного объекта недвижимости (п. ..........).

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьёй 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» также разъяснено, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных сосуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

В силу п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Исходя из смысла данных норм, право заказчика на отказ от исполнения договора является безусловным. Причины, по которым заказчик отказался от исполнения такого договора, правового значения не имеют. Единственным последствием такого отказа является обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые убытки, связанные с оказанием услуги.

Под убытками, как указано в п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснил, что ...... заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с Г. После заключения предварительного договора купли-продажи ему 1 или 2 раза позвонила С., но трубку он не взял, а написал ей СМС-сообщение о том, что «квартиры продана, без комментариев».

Пояснения ответчика подтверждаются показаниями свидетеля Ф., сообщившей, что ...... она написала в Vibet ФИО2 о том, что есть покупатель его квартиры, но он не отвечает на её звонки, и просила срочно перезвонить. ...... в .......... часов .......... минут от ответчика поступило сообщение о том, что «квартира продана, извините, без комментариев».

Показания свидетеля суд принимает в качестве допустимых доказательств, поскольку они согласуются с другими материалами делами дела, взаимно дополняя и поясняя их.

Из предварительного договора купли-продажи, заключенного ...... между ФИО2 и Г., видно, что стороны обязались в срок до ...... заключить договор купли-продажи (основной договор), принадлежащей на праве собственности ФИО2..........-комнатной квартиры, находящейся на .......... этаже .......... этажного дома, общей площадью .......... кв.м по адресу: ****, за 1 890 000 рублей Г. (п. п. ..........).

...... между ФИО2 и Г. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, который ...... зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

При этом после того, как работнику истца Ф....... стало известно об отказе ФИО2 продать квартиру, истцом в адрес ответчика ...... было направлено уведомление, которым он просил ответчика в течение 5 дней в момента данного уведомления поставить их в известность о дате и времени его приезда в офис компании «Ритм города» для подписания предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке и передаче задатка между ним и покупателем его квартиры (л.д. ..........).

Указанное уведомление было получено ФИО2 ...... (л.д. ..........). Факт получения уведомления ответчиком в судебном заседании не оспаривался.

...... истцом в адрес ответчика была направлена претензия от ......, в которой ООО «Ритм города» просило в течение 10 календарных дней с момента получения данной претензии оплатить обществу услуги по договору об оказании риэлторских услуг от ...... (л.д. ..........).

В качестве оснований данного требования ООО «Ритм города» в претензии сослалось на п. .......... договора на оказание риэлторских услуг от ......, которым предусмотрено, что моментом исполнения обязательств по настоящему договору является приглашение сторон (адреса и телефоны которых указаны в п. .......... настоящего договора) исполнителем для подписания договора купли-продажи выбранного объекта недвижимости между заказчиком и покупателем недвижимости, проведение сделки купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области.

Статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Под услугой, в силу п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», понимается действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

При этом юридически значимым для потребителя является результат оказания услуги в виде продажи квартиры и получения её рыночного эквивалента, что относится к числу существенных условий договора.

Однако обязательства обществом исполнены в полном объёме не были (п. .......... договора), общество только во исполнение условий договора ...... показало квартиру обратившейся к ним Ш. (л.д. ..........).

В судебном заседании ответчик пояснил, что предварительный договор купли-продажи был заключен им с Г., которая узнала о его желании продать принадлежащую ему квартиру из рекламы, размещенной им в сети Интернет на «Авито» в ...... г. риэлтором ООО «Успех», находящегося в ****.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Х. показала, что по просьбе руководителя ООО «Успех», Д., она на сайте «Авито» размещала объявление о продаже ФИО2 квартиры в ****.

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, так как они согласуются с другими материалами дела.

Не является доказательством исполнения обязательств по договору заключение ООО «Ритм города» договора на оказание риэлторских услуг ...... с Ш. (так указано в начале договора) или Ш. (так указано в конце договора), поскольку, как указывалось выше, с ...... общество знало об отказе ФИО2 от исполнения договора, и намеренно ...... направило ему уведомление о наличии покупателя на принадлежащую ему квартиру, а также претензию об оплате услуг общества по договору от ......

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, условия договора на оказание риэлторских услуг, изменяющие момент исполнения договора по договору, связанный не с результатом, на достижение которого он направлен – услуги по продаже квартиры (п. 1.1 договора), а с моментом приглашения для подписания договора купли-продажи являются недействительными.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

В иске общество указало, что его требования основаны на ч. 2 ст. 781 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами данной статьи предусмотрено, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Однако предусмотренная Законом возможность одностороннего отказа потребителя от исполнения договора возмездного оказания услуг не может рассматриваться как его вина в неисполнении условий договора.

Какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа, законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором.

Доказательств несения обществом убытков в связи с исполнением обязательств по договору от ...... ООО «Ритм города» в суд в соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Более того, ООО «Ритм города» в иске указало, что просит взыскать с ФИО2 в его пользу задолженность по выплате вознаграждения по договору на оказание риэлторских услуг от ...... При этом доказательств заключения с ответчиком ...... договора на оказание риэлторских услуг обществом в суд также не представлено.

Таким образом, исковые требования ООО «Ритм города» не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Ритм города» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору на оказание риэлторских услуг отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Тулунский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Татаринцева