Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО3, ФИО2, 3-е лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об изъятии земельного участка и жилого дома путем продажи с публичных торгов, прекращения обременения в виде ипотеки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец — Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился с иском к ответчикам: ФИО3, ФИО2 об изъятиии земельного участка с к/н №, площадью 288 кв.м, жилого дома с к/н № площадью 462,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, прекращении обременения права в виде ипотеки в пользу ФИО2 в отношении земельного участка с к/н № площадью 288 кв.м, жилого дома с к/н №, площадью 462,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, в обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик ФИО3 является собственником земельного участка с к/н № площадью 288 кв.м. и жилого дома с к/н №, площадью 462,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Истец ссылается на то обстоятельство, что в Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступила информация об установлении факта нарушения земельного законодательства со стороны ФИО3

На основании Распоряжения №-р от 01.04.2021г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области была проведена внеплановая проверка в отношении ФИО3 на земельном участке с к/н №, площадью 288 кв.м, расположенном по адресу: <адрес> в результате которой в действиях ФИО3 были выявлены факты нарушения ст.ст. 7,40,42 Земельного Кодекса РФ, образующие событие и состав административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.8.8 КоАП РФ, в виду нецелевого использования земельного участка.

Проведенной проверкой было установлено, что вид разрешенного использования земельного участка с к/н № площадью 288 кв.м. - индивидуальное жилищное строительство. Однако, визуальным осмотром в ходе проверки удалось установить, что на земельном участке находится 2-х этажный жилой дом с к/н №, площадью 462,7 кв.м., на первом этаже которого находятся нежилые помещения, в которых расположены и функционируют кафе и служба доставки еды, что подтверждается рекламными вывесками на фасаде объекта. Таким образом, фактически земельный участок с к/н № площадью 288 кв.м. используется ФИО3 не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, учтенного в ЕГРН. В связи с чем Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было выдано Предписание №-р от 09.11.2021г. об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства в срок до 04.04.2022г.

На основании изложенного истец просил суд изъять у ФИО3 земельный участок с к/н №, площадью 288 кв.м, жилой дом с к/н 61:440060803:57, площадью 462,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, прекратить обременение права в виде ипотеки в пользу ФИО2 в отношении земельного участка с к/н №, площадью 288 кв.м, жилого дома с к/н №, площадью 462,7 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования подержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3- ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, в иске просила отказать.

Ответчик ФИО2 и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были уведомлены надлежащим образом. Суд рассмотрел гражданское дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав позицию сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО3 является собственником земельного участка с к/н №, площадью 288 кв.м. и жилого дома с к/н 61:440060803:57, площадью 462,7 кв.м. (с учетом нежилых помещений №,4,5 на 1-м этаже площадью 157,7 кв.м.), расположенных по адресу: <адрес> Ответчик проживает в данном доме вместе с семьей, в состав которой входят двое несовершеннолетних детей: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированных по данному адресу.

Вышеуказанный объект недвижимости был приобретен ФИО3 по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 24.10.2019г., зарегистированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом, данный объект недвижимости был приобретен ФИО3 с вышеуказанными характеристиками (жилой дом в состав которого изначально входили нежилые помещения на первом этаже, площадью 157,7 кв.м.), объект недвижимости зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с учетом данных индивидуальных характеристик.

ФИО3, как собственником, не совершалось незаконных действий в отношении изменения целевого использования объекта капитального строительства. Таким образом, в части проживания и эксплуатации жилого дома по его назначению, ФИО3 использует и земельный участок с к/н 61:44:0060803:9 — в соответствии с его видом разрешенного использования ИЖС. Таким образом, нецелевое использование земельного участка касается исключительно использования нежилых помещений первого этажа в коммерческих целях, что образует событие и состав административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.8.8 КоАП РФ, ввиду нецелевого использования земельного участка, ответственность за совершение которого уже была понесена ФИО3 в соответствии с Постановлением мирового судьи судебного участка № Железнодорожного судебного района № от 06.10.2020г., № от 15.04.2021г. по ч.25 ст.19.5 КоАП РФ. Штрафы, назначенные ответчику по данным судебным актам ею выплачены в установленный законом срок.

Вместе с тем, Государственным земельным надзором в отношении ответчика выносятся предписания об устранении нарушений в части использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования. Так, Предписанием №-р от 09.11.2021г. ответчику предписано в срок до 04.04.2022г. изменить вид разрешенного использования земельного участка в границах зоны реформирования жилой застройки ЗР-4. Согласно сведениям ИСОГД з/у 61:44:0060803:9 располагается в зоне реформирования жилой застройки (ЗР-4), градостроительный регламент данной территориальной зоны разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для формирования (трансформации) сложившейся жилой застройки в общественно-деловую и иную коммерческую застройку.

В соответствии со ст.56 Правил Землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону, утвержденных Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018г. № перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков градостроительного регламента зоны реформирования жилой застройки ЗР-4, к основным видам разрешенного использования отнесены в том числе «Общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)).

Однако, в соответствии с ответом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО от 04.03.2020г. №ФИО3 было отказано в изменении вида разрешенного использования на «Общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)) по причине того, что минимальный размер испрашиваемого з/у должен составлять 500 кв.м., в то время как площадь з/у ответчика составляет 288 кв.м.

04.04.2022г. ФИО3 снова обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования з/у с учетом вынесенных Предписаний и Постановлений, на момент рассмотрения гражданского дела срок рассмотрения данного заявления не истек, ответа получено еще не было.

Истцом — ДИЗО г.Ростова-на-Дону исковое заявление об изъятии недвижимого имущества, находящегося в собственности ответчика ФИО3, было подано 01.02.2022г., при этом срок Предписания №р от 09.11.2021г. в отношении ответчика ФИО3 для устранения нарушений земельного законодательства был установлен до 04.04.2022г. Вместе с тем, согласно Решению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.04.2022г. № срок устранений выявленных нарушений был продлен ответчику до 12.07.2022г.

При таких обстоятельствах, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований об изъятии земельного участка и жилого дома является наличие у ответчика возможности устранения выявленных нарушений в срок до 12.07.2022г.

В соответствии со ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ст.285 ГК РФ регулирует отношения, связанные с использованием земельных участков не в соответствии с целевым назначением. В силу положений ст.285 ГК РФ: земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Однако, сам по себе факт нецелевого использования земельного участка не может являться основанием для его изъятия и изъятия жилого дома, расположенного на нем.

Кроме того, ст.285 ГК РФ не регулирует отношения, связанные с индивидуальным жилищным строительством в целом. Поэтому, суд полагает, что требования департамента, предъявляемые и в отношении изъятия объекта индивидуального жилищного строительства незаконны и не находят под собой правового подтверждения.

Применительно к данной норме ст.285 ГК РФ, суд обращает внимание, что ответчик является титульным владельцем именно жилого дома с нежилыми помещениями, расположенном на земельном участке ИЖС. Право собственности ответчика на строение с двумя видами помещений — законно и никем не оспорено. Положения ст.284-285 ГК РФ не предполагают произвольного изъятия земельного участка, а требуют исследования фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого изъятия.

В силу ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Судом учитывается, что на данном земельном участке было выявлено несоблюдение норм законодательства, выразившееся в невыполнении законодательно установленных требований к использованию земель в соответствии с их целевым назначением. Нецелевое использование участка - его использование не по назначению, установленному для соответствующей категории земель. Законом предусмотрено, что собственники и иные пользователи обязаны эксплуатировать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Ответчик ФИО3 при использовании участка с видом разрешенного использования — ИЖС, категория - земли населенных пунктов, использует его для проживания в жилом доме, расположенном на нем, а также для осуществления деятельности в нежилых помещениях, не выходящей за рамки целевого назначения, установленного для той категории земель в рамках зоны ЗР-4 Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (п.п. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в нарушение требования ст. 42 ЗК РФ, предусмотрена ч. 1 ст.8.8 КоАП РФ.

Материалами дела подтверждается, что ФИО3 неоднократно обращалась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением об изменении вида разрешенного использования з/у с к/н 61:44:0060803:9, площадью 288 кв.м. внутри зоны ЗР-4, то есть предпринимала меры для приведения в соответствия вида разрешенного использования з/у с объектом капитального строительства. Невозможность изменения вида разрешенного использования обусловлена лишь недостаточной площадью земельного участка, а не виновным бездействием или действием собственника недвижимого имущества.

В соответствии с нормами Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36). Один из основных принципов земельного законодательства, закрепляет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (подп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В силу требований земельного законодательства, использование земельных участков не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. При этом, материалы дела не содержат сведений, свидетельствующих о том, что нецелевое использование земельного участка ответчиком ФИО3, расположенного по адресу: <адрес> наносит какой-либо вред или непоправимый ущерб самому земельному участку, прилегающим к нему территориям либо иным субъектам.

Кроме того, суд исходит из того, что изъятие земельного участка – это исключительная и крайняя мера, применимая только при отказе или невозможности устранения собственником выявленных нарушений и уклонения от административной ответственности.

Материалами гражданского дела подтверждаются факт регистрации и проживания двух несовершеннолетних детей ответчика: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об оставлении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону без удовлетворения, так как не имеется безусловных законных оснований для лишения права собственности ответчика ФИО3 на объект недвижимости — жилой дом и земельный участок, что приведет к нарушению конституционных прав несовершеннолетних лиц на жилище, а также нарушит право залогодержателя — ФИО2, в пользу которого зарегистрировано в установленном законом порядке обременение права на спорный объект недвижимости соответственно. Таким образом, требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону об изъятии земельного участка и жилого дома по причине нецелевого использования земельного участка порождают юридические последствия несоразмерные форме нарушенного права стороны, которые нарушают баланс интересов сторон гражданского процесса и не могут служить для исполнения основных целей судопроизводства — восстановления социальной справедливости, что влечет за собой невозможность их удовлетворения судом.

Доводы истца о формальном нарушении земельного законодательства опровергаются совокупностью собранных по данному делу доказательств и установленных судом фактических обстоятельств данного гражданского дела.

Срок исполнения предписания на момент подачи иска и его рассмотрения, установленный до 12.07.2022г., не истек, ответчик приобрела объект недвижимости как жилой дом с нежилыми помещениями, расположенный на земельном участке 288 кв.м. с видом разрешенного использования - ИЖС, весь период предпринимала меры к приведению в соответствие вида разрешенного использования земельного участка, неоднократно обращалась в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о переводе нежилого помещения в жилое, в административном порядке понесла ответственность за нарушение требований земельного законодательства, при этом, фактически проживает с детьми в жилом доме, в состав которого входят нежилые помещения на первом этаже, то есть использует в этой части земельный участок в соответствии с его назначением.

Установив вышеуказанные обстоятельства и разрешая спор, суд, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и с учетом требований закона, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону к ФИО3, ФИО2 об изъятии земельного участка и жилого дома путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО3, ФИО2, 3-е лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об изъятии земельного участка и жилого дома путем продажи с публичных торгов, прекращения обременения в виде ипотеки - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.